海南省兩權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作主要做法及政策建議

吳帆++陳芳

經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)，海南省文昌、屯昌、東方三市縣為農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)地”）抵押貸款試點(diǎn)地區(qū)，文昌、瓊中兩市縣為農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)房”）抵押貸款試點(diǎn)地區(qū)。中國(guó)人民銀行?？谥行闹懈鶕?jù)總行相關(guān)工作安排，主動(dòng)作為，各試點(diǎn)市縣支行積極配合，海南省“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)工作取得了階段性成果。

一、“兩權(quán)”試點(diǎn)工作進(jìn)展情況

（一）“農(nóng)地”抵押貸款試點(diǎn)工作

1.確權(quán)頒證情況。三個(gè)試點(diǎn)市縣農(nóng)地確權(quán)率相對(duì)較高，但頒證率情況不理想。東方、屯昌和文昌的確權(quán)率分別為97%、96.7%和45%，頒證率為94%、8%和0%。據(jù)了解，東方94%的頒證率實(shí)際為打證率，并未實(shí)際頒發(fā)。

2.貸款發(fā)放情況。截至9月末，屯昌縣發(fā)放農(nóng)地抵押貸款50萬(wàn)元，并已對(duì)7戶貧困戶進(jìn)行授信，授信金額為43萬(wàn)元。

3.流轉(zhuǎn)平臺(tái)建設(shè)方面。東方市成立市級(jí)“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心”，該中心設(shè)在農(nóng)業(yè)局，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也成立鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心”；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)配有專職信息員，各村委會(huì)設(shè)置專職聯(lián)絡(luò)員，村聯(lián)絡(luò)員負(fù)責(zé)將各村農(nóng)民土地轉(zhuǎn)讓的信息向鄉(xiāng)鎮(zhèn)報(bào)告，鄉(xiāng)鎮(zhèn)信息員將信息匯總后向市農(nóng)業(yè)局報(bào)告。市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級(jí)“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心”負(fù)責(zé)接收、介紹外來(lái)承包土地的客戶與農(nóng)民洽談土地流轉(zhuǎn)事宜。出讓方與承包方洽談一致后，簽訂“海南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包（租賃）合同”，報(bào)村委會(huì)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批。

（二）“農(nóng)房”抵押貸款試點(diǎn)工作

1.確權(quán)頒證情況。兩個(gè)試點(diǎn)市縣農(nóng)房確權(quán)工作進(jìn)展緩慢，瓊中縣確權(quán)率僅為0.03%，頒證率僅為0.04%，文昌市僅統(tǒng)計(jì)宅基地確權(quán)頒證情況，農(nóng)房確權(quán)頒證尚未正式展開。

2.貸款發(fā)放情況。截至9月末，瓊中縣發(fā)放農(nóng)房抵押貸款22筆，貸款余額111.3萬(wàn)元。采用確權(quán)后置的創(chuàng)新性方式（即政府有關(guān)部門發(fā)放《農(nóng)房抵押貸款登記表》承諾限期辦結(jié)房產(chǎn)證，農(nóng)戶憑該表向金融機(jī)構(gòu)先貸款后辦抵押手續(xù)）的694筆，貸款余額2297.9萬(wàn)元。

3.價(jià)值評(píng)估方面。為探索農(nóng)房抵押價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的制定方式，瓊中縣制定了《瓊中縣新建農(nóng)房估值參考建議表》，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，以經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、地理位置為參考，對(duì)新建農(nóng)房的評(píng)估做出指導(dǎo)性建議，同時(shí)允許金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋新舊程度和農(nóng)戶還款能力進(jìn)行上下浮動(dòng)。

4.風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償方面。瓊中縣制定了農(nóng)房抵押貸款“政銀保”合作機(jī)制方案，由縣政府設(shè)立500萬(wàn)左右的農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)保障專項(xiàng)資金。

5.流轉(zhuǎn)平臺(tái)建設(shè)方面。目前瓊中縣政府已初步做出交易中心建設(shè)規(guī)劃，準(zhǔn)備在海南灣嶺熱帶農(nóng)產(chǎn)品綜合物流園區(qū)建立瓊中縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心。文昌市政務(wù)中心積極與市編辦溝通，共同研究文昌市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心設(shè)立工作，目前，市編辦已擬出機(jī)構(gòu)設(shè)立初步方案。

二、存在的問(wèn)題

（一）“兩權(quán)”頒證進(jìn)度緩慢

自試點(diǎn)工作實(shí)施以來(lái)，各相關(guān)部門積極推進(jìn)試點(diǎn)市縣“兩權(quán)”確權(quán)頒證工作。目前情況是試點(diǎn)市縣宅基地和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)工作開展較好，但是頒證工作有待加快推進(jìn)。農(nóng)地頒證方面，東方市打證比例較高，但尚未發(fā)至農(nóng)戶手中，屯昌和文昌兩縣市農(nóng)地頒證尚未進(jìn)行；農(nóng)房確權(quán)頒證方面，瓊中全縣農(nóng)房?jī)H確權(quán)5戶、頒證4戶，文昌市農(nóng)房均尚未進(jìn)行確權(quán)頒證。頒證工作滯后，嚴(yán)重影響試點(diǎn)進(jìn)度。

（二）“兩權(quán)”產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)和抵押登記制度尚未建立

文昌、屯昌、瓊中三個(gè)試點(diǎn)市縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺(tái)尚未建立，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)專門服務(wù)機(jī)構(gòu)還不健全。由哪個(gè)部門具體負(fù)責(zé)對(duì)“兩權(quán)”抵押進(jìn)行登記、規(guī)范登記流程、完善他項(xiàng)權(quán)利證書的發(fā)放和登記注銷程序，尚不明確。

（三）缺乏獨(dú)立的價(jià)值評(píng)估主體

目前，我省“兩權(quán)”抵押價(jià)值評(píng)估主體為放貸金融機(jī)構(gòu)自身，一般通過(guò)借貸雙方協(xié)商方式，尚未通過(guò)“兩權(quán)”價(jià)值評(píng)估的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或者獨(dú)立的第三方進(jìn)行評(píng)估。

（四）缺乏有效的“兩權(quán)”抵押物處置機(jī)制

抵押物處置是“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)工作的核心，試點(diǎn)工作完成后是否修改相關(guān)法律，抵押物處置是關(guān)鍵，鼓勵(lì)各地在試點(diǎn)過(guò)程中要?jiǎng)?chuàng)新方式方法。農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押貸款的抵押物處置應(yīng)與商品住房制定差別化規(guī)定。目前來(lái)看，由于試點(diǎn)市縣流轉(zhuǎn)平臺(tái)和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制未能有效發(fā)揮作用，金融機(jī)構(gòu)也難以依托其進(jìn)行抵押物處置和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

（五）缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)緩釋及補(bǔ)償機(jī)制

轄區(qū)僅瓊中縣正在探索建立風(fēng)險(xiǎn)保障專項(xiàng)資金。目前，“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)仍處于摸著石頭過(guò)河的階段，“兩權(quán)”抵押貸款政治敏感性高、抵押變現(xiàn)難，加之農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)影響金融機(jī)構(gòu)貸款意愿，如不安排專項(xiàng)資金對(duì)貸款損失給予補(bǔ)償，將影響試點(diǎn)的順利開展。

三、措施建議

（一）加快推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)建設(shè)

目前，省相關(guān)部門正研究建立省級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)建設(shè)，各試點(diǎn)市縣也正在籌劃交易平臺(tái)建設(shè)。建議相關(guān)管理部門盡快明確思路，加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)建設(shè)的指導(dǎo)，并建立抵押登記、價(jià)值評(píng)估和抵押物處置等相關(guān)服務(wù)功能。

（二）建立完善風(fēng)險(xiǎn)緩釋和補(bǔ)償機(jī)制

推動(dòng)指導(dǎo)各試點(diǎn)市縣建立“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，政府、金融機(jī)構(gòu)間按比例分擔(dān)“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)農(nóng)戶“兩權(quán)”抵押貸款政府貼息和獎(jiǎng)補(bǔ)政策，推廣農(nóng)業(yè)保證、農(nóng)房保險(xiǎn)，引入“兩權(quán)”抵押貸款保證保險(xiǎn)，建立完善多層“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制。

（三）建立激勵(lì)約束機(jī)制，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)履行試點(diǎn)主體責(zé)任

通過(guò)支農(nóng)再貸款、扶貧再貸款等方式降低法人金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)放貸成本，研究建立“兩權(quán)”抵押貸款差異化的監(jiān)管政策，加強(qiáng)對(duì)各金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”試點(diǎn)工作開展情況的監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題，及時(shí)溝通和協(xié)調(diào)解決。

（四）加大試點(diǎn)工作監(jiān)督檢查力度

完善“兩權(quán)”試點(diǎn)任務(wù)月度監(jiān)測(cè)制度，各成員單位、各試點(diǎn)市縣和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)按月定期將試點(diǎn)進(jìn)展情況報(bào)省指導(dǎo)小組辦公室，省指導(dǎo)小組辦公室匯總報(bào)省領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)督辦。組織省級(jí)成員單位，加大現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)力度。