商事租賃優(yōu)先承租權(quán)法定化研究

黃逸歡

(中南大學(xué) 法學(xué)院，湖南 長沙 410083)

商事租賃優(yōu)先承租權(quán)法定化研究

黃逸歡

(中南大學(xué) 法學(xué)院，湖南 長沙 410083)

優(yōu)先承租權(quán)目前在我國沒有明確法律規(guī)定，主要以當(dāng)事人約定為主，司法實踐中裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一導(dǎo)致出租人權(quán)益不能得到保障，不利于交易安全。學(xué)界主流觀點認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)是一種物權(quán)化的債權(quán)，但優(yōu)先承租權(quán)實則是一種民事優(yōu)先權(quán)。商事租賃關(guān)系中營業(yè)資產(chǎn)的積累使承租人面臨巨大的風(fēng)險，法律有必要對其進(jìn)行特殊規(guī)制。在商事租賃關(guān)系中優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)該成為一種法定權(quán)利，在立法上應(yīng)對優(yōu)先承租權(quán)的行使條件、行使期間、救濟方式等做出明確規(guī)定。

商事租賃；民事優(yōu)先權(quán)；優(yōu)先承租權(quán)

目前我國法律明確了承租人的優(yōu)先購買權(quán)以及“買賣不破租賃”原則，但對優(yōu)先承租權(quán)沒有明文規(guī)定。優(yōu)先承租權(quán)一般根據(jù)當(dāng)事人的約定而適用。因為商事活動的發(fā)展，越來越多的學(xué)者意識到在商事租賃合同中承租方和出租方之間的特別關(guān)系，即出租方由于營業(yè)資產(chǎn)的積累和缺乏續(xù)租談判話語權(quán)處于相對弱勢。當(dāng)這種特定的關(guān)系被識別后法律應(yīng)針對性地做出有別于普通民事關(guān)系的、更為嚴(yán)格的規(guī)制，對合同法意思自治加以限制。

一、國內(nèi)外相關(guān)立法

1.國內(nèi)立法

楊素敏學(xué)者研究得出我國目前尚未建立起優(yōu)先承租權(quán)制度。對于優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)規(guī)定主要散見在一些地方性法規(guī)中。如:《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第42條規(guī)定:“租賃期限屆滿，…在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)?！蓖瑯右?guī)定承租人享有優(yōu)先承租權(quán)的還有《上海市房屋租賃條例》第44條、《浙江省房屋租賃管理條例》第38條、《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第21條，雖然這些地方性法規(guī)己經(jīng)對優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，但在實務(wù)中可操作性并不強，因為缺少更高位階法律的支持。

2.國外立法

在國外相關(guān)立法方面，周珺學(xué)者研究得出，大多數(shù)國家如德、日、英、美等并未將優(yōu)先承租權(quán)定位為承租人的一項法定權(quán)利，只有少數(shù)國家這樣處理，比較典型的是俄羅斯和蒙古。但發(fā)達(dá)國家往往規(guī)定了比優(yōu)先承租權(quán)更嚴(yán)格的權(quán)利義務(wù)來保護承租人權(quán)利。謝靖華學(xué)者研究了英國的相關(guān)制度，英國1954年的《不動產(chǎn)租賃法》賦予了商業(yè)經(jīng)營承租人法定的租賃更新權(quán)。英國的商業(yè)承租人的更新權(quán)是法定的，出租人如果想排除這一權(quán)利，必須向法院提出排除申請。

胡莉鳳學(xué)者研究了法國商事租賃續(xù)展權(quán)，第二次世界大戰(zhàn)后，法國政府通過1953年9月30日法令確立了承租人的商事租賃續(xù)展權(quán)。該項權(quán)利旨在保護商人的營業(yè)資產(chǎn)而使其經(jīng)營趨于穩(wěn)定，而商人所租賃的場所被看作是重要的營業(yè)資產(chǎn)之一。該法令規(guī)定商事租賃續(xù)展權(quán)的適用范圍和條件是：(1)要有“房屋不動產(chǎn)或場所存在”，這里的“不動產(chǎn)”應(yīng)理解為“有建筑的不動產(chǎn)”。并不適用于“沒有建筑的場地的租賃”。(2)要有“獨立的商業(yè)經(jīng)營”，要求承租人必須具備商人資格，并且在《商業(yè)與公司登記簿》上進(jìn)行注冊登記的商人才享有“延展商事租約的權(quán)利”。(3)要有租賃合同，同時法國法令排除了超過18年的長期租約以及不超過兩年的短期租約。

果際學(xué)者對照了法國商事租賃續(xù)展權(quán)制度，提出鑒于優(yōu)先承租權(quán)對商主體營業(yè)資產(chǎn)的保護力度不夠，應(yīng)舍棄優(yōu)先承租權(quán)建立商事續(xù)租權(quán)制度。筆者認(rèn)為在我國優(yōu)先承租權(quán)還只是一種約定權(quán)利的立法背景下，不適宜直接建立續(xù)租權(quán)制度，應(yīng)首先將商事租賃中的優(yōu)先承租權(quán)上升為一種法定權(quán)利。其次，續(xù)租權(quán)涉嫌侵犯出租人對私有財產(chǎn)的處分權(quán)利，有矯枉過正的嫌疑。

二、優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)

在優(yōu)先承租權(quán)的定性問題上，胡莉鳳學(xué)者總結(jié)得出，我國對于房屋租賃權(quán)的法律性質(zhì)的理解大致有三種觀點。第一種觀點認(rèn)為房屋租賃關(guān)系本質(zhì)上為債權(quán)契約關(guān)系，所以租賃權(quán)應(yīng)為“債權(quán)”，承租人對租賃房屋行使的是使用收益權(quán)，沒有權(quán)利對房屋進(jìn)行自由處分。第二種觀點認(rèn)為房屋租賃權(quán)是對物的直接支配，其使用收益權(quán)的行使也是基于占有租賃房屋而產(chǎn)生，所以房屋租賃權(quán)應(yīng)屬于物權(quán)的范疇。第三種觀點認(rèn)為租賃權(quán)呈現(xiàn)物權(quán)化特征，即雖然房屋租賃權(quán)本質(zhì)上為債權(quán)，但特定條件下具有對抗第三人的物權(quán)化效力。胡莉鳳學(xué)者認(rèn)為承租人的優(yōu)先承租權(quán)是租賃權(quán)的必然延伸，所以其性質(zhì)也應(yīng)理解為“債權(quán)物權(quán)化”，但這種權(quán)利應(yīng)以法律形式進(jìn)行確立。

筆者認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)的本質(zhì)是一種民事優(yōu)先權(quán)，不能單純定性為一種債權(quán)或物權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)并不能直接產(chǎn)生債權(quán)或物權(quán)請求權(quán)，而只是條件成就時的一種優(yōu)先權(quán)利。民事優(yōu)先權(quán)是由先行行為引起，使法益陷入危險狀態(tài)的一方當(dāng)事人獲得的先于他人(或權(quán)利)優(yōu)先履行的權(quán)利。具體到商事租賃上的優(yōu)先承租權(quán)，承租方和出租方訂立商事合同即是引起優(yōu)先權(quán)的先行行為，承租方的營業(yè)資產(chǎn)即是受到保護的法益，如果出租方在相同條件下不與承租方續(xù)訂租賃合同就使承租方陷入基于營業(yè)資產(chǎn)而產(chǎn)生不必要的機會成本的危險狀態(tài)。此時承租人在條件達(dá)成時可主張優(yōu)先承租的權(quán)利。

三、優(yōu)先承租權(quán)是否應(yīng)成為一種法定權(quán)利

學(xué)界對優(yōu)先承租權(quán)偏向于兩個觀點:一種觀點可稱之為“法定權(quán)利說”，該說認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)是承租人的一項法定權(quán)利，法律應(yīng)直接規(guī)定承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，優(yōu)先承租權(quán)的存在不以當(dāng)事人的約定為前提；另一種觀點可稱之為“立法留白說”，該說認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)并非承租人的法定權(quán)利，承租人是否享有該權(quán)利、如何行使該權(quán)利，這些問題均取決于雙方當(dāng)事人的約定，立法中無須作任何規(guī)定。

周珺學(xué)者偏向于立法留白說，提出優(yōu)先承租權(quán)首先應(yīng)是一種由約定產(chǎn)生的權(quán)利，但法律應(yīng)對其做出解釋性規(guī)定。認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)不屬于承租人的法定權(quán)利而是一項約定權(quán)利，只有當(dāng)租賃合同中有明確約定時，承租人才享有此項權(quán)利。但并不認(rèn)同法律無須對優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行任何規(guī)定，他否定了優(yōu)先承租權(quán)是一種法定權(quán)利，但強調(diào)法律應(yīng)對優(yōu)先承租權(quán)做出相應(yīng)規(guī)定，目的是彌補當(dāng)事人意思自治的不足、為法院裁判提供法律依據(jù)。他反對優(yōu)先承租權(quán)作為一種法定權(quán)利的依據(jù)是，承租人在訂立租賃合同之時就應(yīng)當(dāng)預(yù)見到租賃期間屆滿租賃關(guān)系便會終止、租賃關(guān)系歸于消滅，簽訂租賃合同是當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)，租賃期屆滿后繼續(xù)維護租賃關(guān)系的穩(wěn)定缺乏基本的正當(dāng)性。為了維護法律關(guān)系的穩(wěn)定而賦予當(dāng)事人一方優(yōu)先權(quán)在民事法律制度中沒有先例。并且優(yōu)先承租權(quán)雖然只能在同等條件下行使，但未必不會對出租人的利益造成損害。

謝靖華學(xué)者贊同法定權(quán)利說，認(rèn)為我國目前采取一體化立法的模式忽視了商業(yè)租賃本身的特殊性，致使對處于弱勢地位的承租人利益無法進(jìn)行充分的保護。應(yīng)將商業(yè)租賃中的優(yōu)先承租權(quán)定性為一種物權(quán)化的債權(quán)，設(shè)立專門的法律予以調(diào)整。方柳學(xué)者也認(rèn)為目前法律對優(yōu)先承租權(quán)未做出規(guī)定，不利于形成統(tǒng)一的司法標(biāo)準(zhǔn)以及維護弱者的生存發(fā)展權(quán)利，應(yīng)盡快建立起承租人優(yōu)先承租權(quán)法律制度。在合同法中明文規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，將其上升為法定債權(quán)，并依據(jù)優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)和特征，賦予其物權(quán)屬性。即確立優(yōu)先承租權(quán)為具有物權(quán)性質(zhì)的法定債權(quán)。

還有一種居中的觀點，既肯定優(yōu)先承租權(quán)為一種法定權(quán)利，又提出優(yōu)先承租權(quán)可以由當(dāng)事人約定排除。例如，果際學(xué)者認(rèn)為商事租賃續(xù)租權(quán)雖為法定權(quán)利，但是出租人和承租人也并非完全喪失意思表示自由，雙方可以在租賃合同中合意約定排除。商事租賃續(xù)租權(quán)的行使要以存在長期合法有效的租賃關(guān)系為前提，承租人必須具備商主體資格，且要將所租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營。因為商事租賃續(xù)租權(quán)要保護的就是承租人在租賃期間所形成的顧客群體與營業(yè)資產(chǎn)。承租人權(quán)利的行使要以法定的續(xù)租程序加以限制，避免因為怠于行使權(quán)利等給雙方造成經(jīng)濟利益上的損失。

筆者認(rèn)為首先應(yīng)對普通的租賃關(guān)系和商事租賃關(guān)系做出區(qū)分。對于商事租賃中的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)上升為一種法定權(quán)利，不得約定排除。原因如下，商事行為是商主體以營利為目的的經(jīng)營性行為。商事行為具有民事行為的共性，又有其自身的特點，因此在民商分立的國家，民法有一般規(guī)定，商法有特殊規(guī)定。雖然我國實行民商合一的立法模式，但對商行為仍應(yīng)做出有別于一般民事關(guān)系的規(guī)制。實際上在民法的物權(quán)領(lǐng)域，特殊的商事規(guī)則已經(jīng)突破了傳統(tǒng)的民法物權(quán)理論成為一種新的立法導(dǎo)向，如商事流質(zhì)、商事留置權(quán)、不動產(chǎn)的善意取得等。這是商事活動發(fā)生頻率提高，交易安全要求不斷上升引起的法律制度變革。對商事行為做特殊規(guī)制是維護市場有序發(fā)展的必要手段，但并非所有租賃關(guān)系都應(yīng)特殊規(guī)制，一般的民事租賃合同如住房租賃關(guān)系中優(yōu)先承租權(quán)就不應(yīng)成為一種法定權(quán)利。

商事租賃和普通住房租賃的區(qū)別在于，普通住房租賃雖然承租人除租金外也投入一定資產(chǎn)對住房進(jìn)行改造，但這種投入相比于商事租賃是十分有限的，目的是維持生活住宅所需，而非商事租賃中從事商業(yè)活動的目的。筆者不建議在普通住房租賃中將優(yōu)先承租權(quán)法定化的原因首先是普通住房租賃沒有“營業(yè)資產(chǎn)”的概念，其次是考慮到普通住房租賃一般合同雙方都是個體，難免受法理之外的人情因素影響，一旦在普通住房租賃合同中將優(yōu)先承租權(quán)法定化，保護承租人利益的同時涉嫌侵犯了出租人的自由締約的權(quán)利。而在商事租賃合同中，人情因素較少，營業(yè)資產(chǎn)數(shù)額往往較大，基于比例原則分析，適用優(yōu)先承租權(quán)法定化更有利于維護市場秩序和社會公益。雖然筆者認(rèn)為優(yōu)先權(quán)理論可以突破法律創(chuàng)設(shè)才可以援引的限制，在商事租賃中即使合同雙方?jīng)]有就優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行約定，法官仍可以援引優(yōu)先權(quán)理論判案，但由于理論存在個人理解不一，在適用上自由裁量權(quán)過大的問題，在能夠?qū)?yōu)先權(quán)使用法定化的領(lǐng)域應(yīng)盡量法定化。商事租賃在實踐中非常常見，此類糾紛的處理對市場良好的競爭秩序的構(gòu)建影響重大，對于商事租賃合同中的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)以立法的形式加以確定，對其適用條件和權(quán)利救濟期限進(jìn)行規(guī)范，將更利于節(jié)約社會成本和保護交易安全。

對商事活動進(jìn)行特殊規(guī)制是商事活動發(fā)生頻率提高，交易安全要求不斷上升引起的法律制度變革。其中要考慮兩個問題，一個是商主體之間交易的安全，保護和鼓勵交易，另一個是普通民事主體對所有物享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，保護民事主體的財產(chǎn)安全。這兩個問題實則是兩個價值考量，筆者認(rèn)為商事租賃中優(yōu)先承租權(quán)成為一種法定權(quán)利順應(yīng)了商事活動發(fā)展的要求，但有必要對其加以限制，在適用時應(yīng)充分考慮比例原則，在立法上盡量對其進(jìn)行類型化，以防市場對個人財產(chǎn)的過度侵犯。

四、優(yōu)先承租權(quán)的立法建議

對于租賃合同中優(yōu)先承租權(quán)具體立法問題，學(xué)界也有諸多討論。不僅是“法定權(quán)利說”的學(xué)者，堅持“立法留白”觀點的學(xué)者也提出了相關(guān)立法建議。

1.優(yōu)先承租權(quán)的行使條件

在行使條件方面，張敏、李月紅兩位學(xué)者提出完善優(yōu)先承租權(quán)制度首先要限定權(quán)利人資格。被賦予續(xù)租權(quán)利的對象主要是商事承租人。對存在違法轉(zhuǎn)租、拖欠租金或存在其他重大違約情節(jié)的承租人，則會構(gòu)成排除優(yōu)先承租權(quán)的正當(dāng)理由。并認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)的行使必須滿足以下前提：長期合法有效的租賃關(guān)系，出租人繼續(xù)出租的意愿和承租人續(xù)租的意思表示，優(yōu)先承租的同等條件以及在權(quán)利可得行使期間內(nèi)行使。楊素敏學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)行使的前提條件是租賃合同合法有效，并且出租人決定繼續(xù)出租所涉房屋。臧俊恒學(xué)者認(rèn)為只有簽訂了三年以上的長期租賃合同，承租人才有主張優(yōu)先承租權(quán)的資格，此外，承租人應(yīng)在租賃合同期限屆滿之前向出租方明確表示行使優(yōu)先承租權(quán)。

2.同等條件的認(rèn)定

優(yōu)先承租權(quán)在同等條件下行使中的同等條件怎么立法規(guī)范的問題，胡莉鳳學(xué)者提出租賃條件要達(dá)到完全相同的程度，在實際操作上是不可行的，也沒有實際必要，要求主要商務(wù)條件大體上一致即界定為“同等條件”較為妥當(dāng)。即主張采用“相對同等說”。何麗芳學(xué)者也贊同“相對同等說”，認(rèn)為同等條件的內(nèi)容才是認(rèn)定同等條件的關(guān)鍵。

筆者認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)上升為一種法定權(quán)利有必要限制在商事租賃關(guān)系中，而非所有租賃關(guān)系。對是否有建筑物和租賃合同年限不宜做出限制。是否有建筑物不是判定商事承租人投入成本的標(biāo)準(zhǔn)，且不管租賃期間多長，商事租賃總會產(chǎn)生一定的營業(yè)資產(chǎn)，為防止實踐中為規(guī)避優(yōu)先承租權(quán)的適用而訂立過短的租賃合同不宜對租賃年限做出限制。對于承租人違約是否構(gòu)成排除優(yōu)先承租權(quán)的正當(dāng)理由，筆者認(rèn)為應(yīng)具體考慮承租人違約是否已被出租人默認(rèn)，如出租人在租賃期滿之后仍未提出抗辯則視為默認(rèn)情形，不影響優(yōu)先承租權(quán)的行使。否則優(yōu)先承租權(quán)作為出租人不履行優(yōu)先承租權(quán)的豁免事由較為恰當(dāng)。關(guān)于權(quán)利義務(wù)履行期限，承租人應(yīng)在合同屆滿之前向出租人明確是否繼續(xù)承租，出租人應(yīng)在與第三人立約之前15天告知承租人第三人立約條件。承租人收到后3天內(nèi)予以答復(fù)否則視為放棄優(yōu)先承租權(quán)。

對于優(yōu)先承租權(quán)中的同等條件如何確定的問題，筆者贊同“相對同等說”，大體一致即可認(rèn)定，不能吹毛求疵地要求每個條件絕對等同，否則優(yōu)先承租權(quán)將形同虛設(shè)。

3.優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利救濟

對于優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利救濟，張敏、李月紅兩位學(xué)者提出了出租人如違反優(yōu)先承租權(quán)則應(yīng)承擔(dān)的法律后果分兩種情況考慮，一是在出租人與第三人惡意串通簽訂租賃合同時，承租人可以請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的租賃合同無效，強制其與承租人繼續(xù)締約；二是當(dāng)?shù)谌藶樯埔鈺r，則不撤銷其與第三人的租賃合同，但需向承租人支付違約金或賠償損失。楊素敏學(xué)者認(rèn)為，若出租人有以下情形之一即視為違約，需賠償因違約給承租人帶來的實際損失。第一，在不通知承租人的情況下承租給第三人；第二，拒不告知承租人續(xù)租條件，待原租賃合同期滿后出租給他人;第三，出租人以自用房屋為由收回房屋，在三個月內(nèi)又將房屋出租給他人。不同于張敏、李月紅兩位學(xué)者將承租人違約作為排除優(yōu)先承租權(quán)的理由，臧俊恒學(xué)者將承租人違約作為了出租人責(zé)任的豁免事由。并提出優(yōu)先承租權(quán)的救濟途徑是出租人對承租人經(jīng)營商鋪產(chǎn)生的商譽附加值予以補償，補償?shù)臄?shù)額等于無形資產(chǎn)攤銷的殘值，且補償不可以通過合同約定排除。何麗芳學(xué)者認(rèn)為，承租人的優(yōu)先承租權(quán)只能約束雙方當(dāng)事人，不能產(chǎn)生對第三人的對抗效力，其優(yōu)先承租權(quán)受到侵害，只能要求損害賠償。

4.優(yōu)先承租權(quán)能否對抗第三人

對于優(yōu)先承租權(quán)是否能夠?qū)沟谌说膯栴}，熊梓旭學(xué)者認(rèn)為，承租人的優(yōu)先承租權(quán)不具有對抗善意第三人的承租權(quán)的優(yōu)先性，但可以在當(dāng)事人雙方之間產(chǎn)生債權(quán)的約束力。當(dāng)優(yōu)先承租權(quán)條件成就出租人不履行締約義務(wù)則要承擔(dān)違約責(zé)任。張敏、李月紅學(xué)者認(rèn)為當(dāng)?shù)谌藶樯埔鈺r，承租人的優(yōu)先承租權(quán)不能突破債權(quán)屬性對抗第三人，只能要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)?shù)谌藶閻阂鈺r，優(yōu)先承租權(quán)利人方可要求撤銷出租人與第三人訂立的租賃合同。方柳學(xué)者認(rèn)為根據(jù)民法、合同法的相關(guān)規(guī)定，在出租人與第三人惡意串通，故意規(guī)避承租人的合法權(quán)利的情況下，出租人與第三人訂立的租賃合同當(dāng)然無效。在由于出租人過錯導(dǎo)致承租人優(yōu)先承租權(quán)不得行使的情況下，應(yīng)肯定出租人和第三人之間的租賃合同效力，但是承租人的優(yōu)先承租權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)能對抗第三人的承租權(quán)，因此承租人的優(yōu)先承租權(quán)與第三人的承租權(quán)發(fā)生沖突時，我們應(yīng)該保護承租人的優(yōu)先承租權(quán)，而對于第三人的救濟可以要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。胡莉鳳學(xué)者認(rèn)為當(dāng)優(yōu)先承租權(quán)受到侵害，應(yīng)認(rèn)定第三人與出租人訂立的租賃合同無效。何麗芳學(xué)者認(rèn)為，一般情況下，基于承租權(quán)的債權(quán)屬性，承租人的優(yōu)先承租權(quán)不能對抗善意第三人的租賃權(quán)，故不能因此主張出租人與第三人的租賃合同無效，而只能向出租人請求損害賠償，第三人為惡意的情形除外。

5.優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利主體及順位

方柳學(xué)者認(rèn)為我國優(yōu)先承租權(quán)的主體為:(1)原租賃合同的承租人；(2)次承租人。優(yōu)先承租權(quán)的順位為:(1)出租人的所有權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先承租權(quán)；(2)后發(fā)生的優(yōu)先承租權(quán)優(yōu)先于先發(fā)生的優(yōu)先承租權(quán)；(3)優(yōu)先承租權(quán)優(yōu)先于其他一般債權(quán)。胡莉鳳學(xué)者對此有不同意見，認(rèn)為此承租權(quán)人和出租人沒有直接的合同關(guān)系，不是優(yōu)先承租權(quán)權(quán)利主體。在順位上，認(rèn)為房屋共有人的承租權(quán)、基于親屬權(quán)而產(chǎn)生的承租權(quán)以及第三人承租權(quán)與原承租人承租權(quán)發(fā)生沖突時，均以原承租人承租權(quán)優(yōu)先行使為原則。何麗芳學(xué)者認(rèn)為，房屋共有人基于生產(chǎn)或者生活需要使用租賃房屋，那么應(yīng)相當(dāng)于出租人自用房屋，承租人自然不享有房屋優(yōu)先承租權(quán)。認(rèn)為次承租人享有優(yōu)先承租權(quán)并且次承租人的優(yōu)先承租權(quán)在順位上優(yōu)于原承租人。

筆者認(rèn)為，因商事租賃中的營業(yè)資產(chǎn)在實踐中難以認(rèn)定，優(yōu)先承租權(quán)的救濟應(yīng)以履行原合同為主要路徑。如出租人已與第三人另行簽訂了租賃合同并已經(jīng)履行，應(yīng)予以撤銷或認(rèn)定為無效，對第三人的救濟可以民事賠償?shù)姆绞竭M(jìn)行。在優(yōu)先承租權(quán)權(quán)利主體上，合法的次承租人可以享有優(yōu)先承租權(quán)，親屬不享有優(yōu)先承租權(quán)，房屋共有人承租視為租賃物所有人自用。在順位上，次承租人優(yōu)先承租權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先承租權(quán)優(yōu)先于一般普通債權(quán)。出租人以自用為由拒絕實現(xiàn)優(yōu)先承租權(quán)利的，自用期限不得少于半年。

[1]謝靖華.論商業(yè)租賃的優(yōu)先承租權(quán)[J].法律適用，2012(12).

[2]張敏,李月紅.商事承租人優(yōu)先承租權(quán)若干問題研究[J].中國律師，2012(6).

[3]周珺.優(yōu)先承租權(quán)的立法定位及其法律規(guī)制[J].湖北社會科學(xué),2012(7).

[4]臧俊恒.優(yōu)先承租權(quán)之運作困境與制度設(shè)計——以我國租賃合同實證考察為主線[J].山西農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報，2016(4).

[5]楊素敏.承租人的優(yōu)先承租權(quán)問題研究[J].法制博覽，2015(2).

[6]熊梓旭.魯某等訴楊某租賃合同糾紛案——承租人在租期屆滿后是否享有優(yōu)先承租權(quán)[J].法制博覽，2015(5).

[7]胡莉鳳.房屋優(yōu)先承租權(quán)法律問題研究[D].中國政法大學(xué)，2015.

[8]何麗芳.房屋優(yōu)先承租權(quán)行使問題研究[D].湖南師范大學(xué)，2015.

[9]果際.商事租賃續(xù)租權(quán)問題研究[D].吉林大學(xué)，2015.

[10]方柳.論房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先承租權(quán)[J].知識經(jīng)濟，2012(3).

Class No.:D913 Document Mark：A

(責(zé)任編輯：宋瑞斌)

On Legalization of Priority Lease of Commercial Lease

Huang Yihuan

(Law School, Central South University, Changsha, Hu’nan 410083，China)

There are no specific legal provisions on the right of priority leasing in our country. In the judicial practice, the standard of referee is not unified, which can not guarantee the rights and interests of the lessor. The prevailing view of the academy is that the right of first tenancy is a kind of creditor's rights, but the priority of tenancy is actually a kind of civil priority. The accumulation of business assets in a commercial lease relationship puts the tenant at great risk, and it is necessary to regulate this action in a special way. In the commercial leasing relationship, the right of first leasing should be a kind of legal right, which should be clearly stipulated in the legislation, such as the conditions of exercising the right of priority leasing, the period of exercising and the way of relief.

commercial lease；civil priority；priority lease

黃逸歡，碩士，中南大學(xué)。研究方向：民商法學(xué)。

1672-6758(2017)02-0086-5

D913

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