房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及優(yōu)化建議

王鍵瑋

摘要：經(jīng)濟(jì)發(fā)展，企業(yè)數(shù)量與日俱增，這些企業(yè)在促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，也面臨著種種問題和不適。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為例，分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題，針對(duì)這些問題試圖找出具體的應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理；內(nèi)部控制；融資風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)管理是依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)制度，遵循一定的管理原則，組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。房地產(chǎn)是我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重頭戲，隨著人們生活水平的提高，房地產(chǎn)交易日益活躍，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)量不可小覷。但作為資金密集型行業(yè)，對(duì)資金使用要求較高，所以財(cái)務(wù)管理顯得十分必要。正是基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題進(jìn)行了研究分析。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的運(yùn)行現(xiàn)狀分析

（一）融資管理方面

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)巨額資金投入的過程，動(dòng)輒上億的地價(jià)和房屋建設(shè)費(fèi)用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力是一個(gè)巨大考驗(yàn)。由于一次性投入的資金太多，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的任務(wù)就十分艱巨。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，資金回轉(zhuǎn)率低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不使出混身解數(shù)來籌集資金。目前，國內(nèi)的主要融資渠道有兩種，一種是內(nèi)部融資，另一種是外部融資。內(nèi)部融資主要來源是預(yù)售賬款和自有資金。自有資金是企業(yè)自有的可使用資金，一般不低于投資項(xiàng)目的30%；預(yù)售賬款主要是開發(fā)商通過預(yù)售商品房獲得的資金，一般占總投資的28%左右，也是一筆重要的資金。外部融資主要有銀行信貸、房地產(chǎn)債券、上市融資等方式，但從目前來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，并且銀行為房地產(chǎn)信貸設(shè)置了較高的門檻，所以融資難度比較大。

（二）資金投資運(yùn)用和開發(fā)成本管理方面

房地產(chǎn)投資有極大的盲目性，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在投資時(shí)過多依賴人的主觀判斷，未對(duì)市場進(jìn)行調(diào)查和充分論證，這樣得到的結(jié)果就像在賭運(yùn)氣。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)保持這樣的狀態(tài)顯然是不行的，因?yàn)槟壳爸袊姆康禺a(chǎn)市場還算景氣，粗放式投資模式的弊端并不顯著，假設(shè)中國房地產(chǎn)市場開始走向低迷，那么很可能就有一批投資失誤的房地產(chǎn)企業(yè)面臨倒閉危機(jī)。一些房地產(chǎn)企業(yè)帶有較重的投機(jī)心理，利用房地產(chǎn)市場機(jī)制獲取暴利，忽略市場項(xiàng)目的可行性分析，結(jié)果造成投資項(xiàng)目技術(shù)可靠性較低，盲目擴(kuò)張、控制不力，最終導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，資金無法回收，損失慘重。

一個(gè)項(xiàng)目包括方案設(shè)計(jì)、土地使用權(quán)、工程招標(biāo)管理和施工、銷售等諸多環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及到資金，然而房地產(chǎn)企業(yè)在這些環(huán)節(jié)上的成本管理存在諸多問題。成本管理的目的是經(jīng)濟(jì)效益最大化，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目全過程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制和規(guī)劃。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)在方案設(shè)計(jì)時(shí)，并沒有全盤考慮；為了獲得土地使用權(quán)可謂大費(fèi)周折，無形成本不斷增加，造成了競買價(jià)格與預(yù)算成本嚴(yán)重不符；工程招標(biāo)過程中，忽略了工程后期合同、糾紛等因素的影響；對(duì)施工成本控制不力，施工成本與預(yù)算目標(biāo)產(chǎn)生較大分歧。

（三）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)和制度建設(shè)有待加強(qiáng)

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者是企業(yè)的核心，尤其在家族企業(yè)當(dāng)中，領(lǐng)導(dǎo)者幾乎主宰了企業(yè)的一切。近些年，中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)井噴式發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從中受益逐漸強(qiáng)大起來。然而一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者的“包工頭”身份始終沒有變，他們嚴(yán)重缺乏管理理念，眼中只有利潤沒有管理，只重視短期利益而忽略長遠(yuǎn)戰(zhàn)略。在人才選用上，因?yàn)閷?duì)外來人員信任度不夠，所以更愿意讓親戚來擔(dān)任，親戚關(guān)系固然有更好的信任，但人才質(zhì)量大大降低，勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展造成不利影響。在一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者看來，財(cái)務(wù)管理只不過是一部計(jì)算工具，并與記賬、發(fā)工資等基礎(chǔ)工作混為一談，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的規(guī)劃，在財(cái)務(wù)管理過程中，常常憑借自己的經(jīng)驗(yàn)和直覺作判斷，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理埋下了致命隱患。

在財(cái)務(wù)制度方面，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了財(cái)務(wù)管理制度，但制度不明確、責(zé)權(quán)利不統(tǒng)一，會(huì)計(jì)失真比較嚴(yán)重，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量得不到保障。這些現(xiàn)象歸咎于財(cái)務(wù)管理體系不健全，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然將財(cái)務(wù)管理置于一個(gè)較低的層次。財(cái)務(wù)管理制度不健全，財(cái)務(wù)管理工作不完善，就無法為企業(yè)提供有價(jià)值的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息，更滿足不了企業(yè)高層決策需要，使決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)建議

（一）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好融資準(zhǔn)備，盡可能減少對(duì)銀行貸款的依賴，通過其他渠道獲取成本更低的資金。比如我國的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以選擇聯(lián)合開發(fā)模式，通過與其他企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，得到另一方資金的鼎力支持，這樣就可以形成利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共攤局面。融資過程中一定要注意財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡量保持企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，一定要對(duì)市場信息進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，不搞投機(jī)主義，更不能盲目樂觀，項(xiàng)目評(píng)審要做到科學(xué)化、專業(yè)化，充分考慮效益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，爭取在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)獲得更多收益。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作，通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)等方式，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至可承受范圍內(nèi)?？傊?，應(yīng)做好資金管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)督管理，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，盤活沉淀資金，提高資金利用效率。

（二）強(qiáng)化成本控制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要正確反映房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際支出，以此來確定銷售價(jià)格，保證利益最大化；其次，要對(duì)工程結(jié)算進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，既要保證工程質(zhì)量，又要防止施工中的浪費(fèi)；作為房地產(chǎn)企業(yè)日常主要的資金支出，工程支出通常有一定的調(diào)節(jié)性，要評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的工程部門、財(cái)務(wù)部門對(duì)各個(gè)在建項(xiàng)目工程資金需求的先后順序，控制工程成本支出。在銷售淡季，由于企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)變少，更應(yīng)該對(duì)支出項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格控制。比如管理費(fèi)用，雖然這一部分比例較小，但仍需要財(cái)務(wù)部門對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督審核，確保支出科學(xué)合理，減少不必要的浪費(fèi)。

（三）完善財(cái)務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要多學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)，提高對(duì)財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識(shí)。財(cái)務(wù)部門要加大財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)工作，提高財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快建立健全財(cái)務(wù)管理制度，為財(cái)務(wù)管理人員工作提供必要的依據(jù)和準(zhǔn)則。同時(shí)要明確財(cái)務(wù)部門的地位，突出財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心位置。一要設(shè)置專業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)工作。二要規(guī)范資金支出，提高財(cái)務(wù)管理效用；三要建立考核機(jī)制和內(nèi)部審計(jì)制度，提高財(cái)務(wù)工作人員的積極性和主動(dòng)性，保證資金使用安全與完整。

（四）財(cái)務(wù)管理人才培養(yǎng)

要明確財(cái)務(wù)管理部門及人員的職責(zé)，保證財(cái)務(wù)人員能夠積極主動(dòng)且有序的完成職責(zé)之內(nèi)的事情，使財(cái)務(wù)工作得以有序開展。財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)復(fù)雜而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，非專業(yè)人員是無法擔(dān)任的，所以企業(yè)管理者要避免舉賢唯親，大膽使用外來優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才。此外，還要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理人員技能的培訓(xùn)，可定期開展培訓(xùn)或集體交流活動(dòng)，也可通過知識(shí)和技能講座，聘請(qǐng)行業(yè)專家來豐富財(cái)務(wù)人員的知識(shí)和見識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)還要給予員工在外進(jìn)修的機(jī)會(huì)，激發(fā)其工作熱情，更好的為企業(yè)財(cái)務(wù)管理做出貢獻(xiàn)。

（五）精細(xì)化、信息化管理模式的應(yīng)用

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理細(xì)節(jié)上、扁平化上處理不夠，需要進(jìn)一步細(xì)化財(cái)務(wù)管理工作，提高財(cái)務(wù)管理實(shí)效性。房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒企業(yè)管理的一些做法，采用精細(xì)化財(cái)務(wù)管理模式，做到凡涉及資金的問題均事無巨細(xì)，全面掌握資金動(dòng)態(tài)，使資金發(fā)揮最大效益。此外，隨著電子信息技術(shù)的日益普及，各行各業(yè)財(cái)務(wù)管理工作已經(jīng)與電子信息技術(shù)發(fā)生了深度融合，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)后來者居上，大力發(fā)展財(cái)務(wù)管理信息技術(shù)，以信息帶動(dòng)財(cái)務(wù)管理發(fā)展。目前，我國信息化財(cái)務(wù)管理尚存諸多不足，如缺乏信息化管理平臺(tái)，在這種背景下，就需要房地產(chǎn)企業(yè)參與進(jìn)來，爭取在行業(yè)領(lǐng)域有所建樹。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要部分，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，對(duì)我國向小康社會(huì)邁進(jìn)具有重要的歷史意義。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理尚存諸多問題，需要不斷修補(bǔ)和完善，只有這樣才能保證企業(yè)在獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，長久發(fā)展下去。

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（作者單位：深圳市人才安居集團(tuán)有限公司）