樓市2016，跑熱“半馬”

在土地價(jià)格上漲、熱點(diǎn)城市當(dāng)前供應(yīng)依然不足、貨幣政策預(yù)期放寬的大環(huán)境下，未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期依然較強(qiáng)。

2016年上半年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說可以說是近幾年最好的上半年。在接連政策寬松刺激之下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，歷經(jīng)23個(gè)月下滑后，今年1月份開始回升，4月份達(dá)到7.2%的最高點(diǎn)。

對(duì)企業(yè)來說，最重要的銷售指標(biāo)也十分給力。據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布，1-5月份商品房銷售面積同比增長(zhǎng)33.2%，銷售額同比增長(zhǎng)50.7%。而從CRIC監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市來看，上半年商品住宅年銷售同比增幅達(dá)到34%。

銷售回升之下，熱點(diǎn)城市價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升，房?jī)r(jià)、地價(jià)交替上漲，一二線城市地王井噴。從半年度的銷售排行榜來看，標(biāo)桿房企也收獲的盆滿缽滿。前十強(qiáng)門檻超過500億元，第一名萬科達(dá)到1900億元，而50強(qiáng)門檻也達(dá)到138億元，和去年同期有了翻天覆地的變化。

2016年的“半程馬拉松”，跑得相當(dāng)熱鬧。

整體持續(xù)增溫

2015年330新政以來的一系列利好樓市的貨幣和稅收政策，使得一二線城市的購房需求集中釋放，樓市量?jī)r(jià)齊漲。2015年至今已有6次降準(zhǔn)、5次降息，寬松的貨幣政策為樓市注入了大量的資金。330新政、219新政、營(yíng)改增實(shí)施，稅收的減免、交易限制的放松，刺激了購房需求增加。商業(yè)貸款、公積金政策有所松動(dòng)，區(qū)域限購政策引發(fā)的末班車效應(yīng)，使得市場(chǎng)需求被大量釋放。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，一線城市樓市的持續(xù)高溫，量?jī)r(jià)齊漲，使得一線城市開始收緊樓市政策，滬九條、深六條先后出臺(tái)，北京及環(huán)京區(qū)域，也實(shí)施了更嚴(yán)厲的限購政策。

2015年330新政后，全國(guó)樓市就已經(jīng)開始整體升溫，尤其是四季度開始升溫態(tài)勢(shì)更加明顯，但一、二、三四線城市的表現(xiàn)卻“冷熱不均”。

2016年上半年，全國(guó)各地樓市不平衡的情況越發(fā)嚴(yán)重。該去庫存的三四線城市，庫存壓力進(jìn)一步增大；不該去庫存的一線城市，則火熱異常；二線城市快速升溫，量?jī)r(jià)齊漲態(tài)勢(shì)甚至超過一線城市。

首先，樓市整體成交量持續(xù)上漲，一線城市漲幅尤為明顯。進(jìn)入2016年二季度，一線城市開始略有降溫，二線城市則接過了量?jī)r(jià)齊漲的接力棒。三四線城市的熱度則遠(yuǎn)低于一二線城市，雖有臨近北京、深圳的廊坊、佛山等在一線城市的帶動(dòng)下量?jī)r(jià)齊漲，但其它大部分三四線城市起色不大。

其次，330新政后一二線城市房?jī)r(jià)普遍上漲，2015年四季度更是加速上漲，三四線城市則漲幅有限、波動(dòng)頻繁。不過，進(jìn)入2016年二季度后，一線城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)放緩。

從2015年四季度到今年二季度樓市的表現(xiàn)不難看出，樓市波動(dòng)可以分為兩個(gè)階段：第一階段為2015年四季度至2016年一季度。期間北上深等一線城市市場(chǎng)火熱，量?jī)r(jià)齊升，新房、二手房交易量較2014年大幅增長(zhǎng)。蘇州、南京等二線城市樓市也不斷升溫，第二階段為2016年二季度。隨著一線城市收緊限購政策，北上深等一線城市樓市逐步趨向平穩(wěn)，交易量逐步下降，房?jī)r(jià)漲幅收窄。而受一線城市外溢需求影響，加上政策相對(duì)寬松，蘇州、南京等二線城市地王頻出，量?jī)r(jià)齊漲，出現(xiàn)了明顯的過熱勢(shì)頭。三四線城市樓市則依舊未能走出庫存積壓的困局，庫存壓力進(jìn)一步加大。

青島，二線城市“范本”

青島市商品住宅市場(chǎng)曾因其庫存量大、去化周期長(zhǎng)而備受關(guān)注，特別是2014年，住宅市場(chǎng)去化周期曾一度超過24個(gè)月。但從2015年二季度開始，在國(guó)家一系列房產(chǎn)利好政策及量化寬松政策帶動(dòng)下，青島住宅市場(chǎng)持續(xù)向好發(fā)展，交易量逐步企穩(wěn)，價(jià)格穩(wěn)步上升，存量與去化周期雙雙下降。

2016年上半年，青島商品住宅交易量突破7.5萬套，成交面積近800萬平方米，創(chuàng)歷史新高，截至2016年6月，青島商品住宅市場(chǎng)去化周期已降至13.65月。

隨著土地市場(chǎng)供應(yīng)回落，政府政策層面趨于穩(wěn)定及去化周期重回正常水平，青島住宅市場(chǎng)加速回暖。戴德梁行山東區(qū)總經(jīng)理張春雨認(rèn)為，青島住宅市場(chǎng)交易量創(chuàng)歷史新高主要有三大原因：首先，前期調(diào)控壓抑需求的集中釋放。一季度以來，一線城市及部分二線城市住宅市場(chǎng)成交迅速升溫，其前些年調(diào)控以來一直壓抑的購房需求也得到集中釋放，人們?nèi)胧蟹e極性大幅上升，房產(chǎn)再次成為人們優(yōu)先考慮的資產(chǎn)配置之一。

其次，大體量的高品質(zhì)樓盤集中入市。2016年上半年，各區(qū)均有大量高品質(zhì)新盤入市，如浮山后的金地悅峰，李滄區(qū)的綠城郁金香岸，青西新區(qū)的恒大金沙灘，高新區(qū)的中歐國(guó)際城等，這些樓盤均由具有較高信譽(yù)的國(guó)內(nèi)大型開發(fā)商開發(fā)，吸引了大量的客群需求。

再次，新興板塊價(jià)值洼地對(duì)客群吸引。青島地鐵開通、重點(diǎn)學(xué)校建設(shè)等多重預(yù)期影響了不同板塊的成交走勢(shì)。

2016年上半年，部分二線城市成交已進(jìn)入過熱狀態(tài)，合肥、南京、蘇州、武漢等二線城市，出清周期已經(jīng)低于6個(gè)月，相對(duì)來說，青島出清周期為13.65月，處在相對(duì)正常的去化水平。恒誠佳不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理葉貞玲認(rèn)為，從上半年總體成交趨勢(shì)來看，樓市持續(xù)高溫，利好政策的腳步或許會(huì)放緩，但這并不影響樓市的銷量。青島大部分區(qū)市的樓市供應(yīng)充足，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力相對(duì)會(huì)減弱，穩(wěn)中有升是下半年樓市的主旋律。

而青島作為經(jīng)濟(jì)與環(huán)境都有較大優(yōu)勢(shì)的二線城市，無疑也成為全國(guó)二線城市樓市走勢(shì)的縮影。

下半年，升溫？降溫？

今年下半年樓市“半馬”如何跑？政策會(huì)不會(huì)持續(xù)保持寬松？會(huì)不會(huì)繼續(xù)維持量升價(jià)漲格局？三四線城市是否依然去庫存形勢(shì)嚴(yán)峻？二線城市表現(xiàn)又會(huì)如何？一線城市有無重新奪回“領(lǐng)頭羊”的可能……諸多問題需要找到答案。

許多業(yè)內(nèi)人士表示，由于前期的市場(chǎng)高溫提前透支了大量需求，市場(chǎng)的后續(xù)需求已然不足，如果維持現(xiàn)有的各項(xiàng)政策不變，那么在2016年下半年里，一線城市樓市或?qū)⒒貧w至合理水平，交易量穩(wěn)步回落至年均成交量，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，四季度甚至可能下降。

而在外溢需求，以及補(bǔ)漲的趨勢(shì)推動(dòng)下，如果不針對(duì)樓市過熱的二線城市出臺(tái)政策，那么已經(jīng)過熱的二線城市的樓市還將繼續(xù)瘋狂，引發(fā)更多潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在現(xiàn)有普惠制的政策基調(diào)下，三四線城市去庫存的難題恐仍將不能得到有效解決，庫存壓力或進(jìn)一步加大。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心研究表明，自2014年930政策實(shí)施以來，一二線城市新房庫存下降明顯，但三四線城市的庫存壓力不降反增。因?yàn)閺氖袌?chǎng)的實(shí)際反應(yīng)來看，普惠式的貨幣和稅收政策并未對(duì)“去庫存”起到行之有效的作用，反而導(dǎo)致了需要去庫存的三四線城市庫存壓力越來越大，需要控制熱度的一二線城市反而更加火熱。

胡景暉認(rèn)為，三四線城市本身對(duì)人口吸引較弱，因此在普惠的利好政策很難解決城市庫存不平衡問題，反而會(huì)造成城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加不平衡，未來政策需要根據(jù)城市狀況不同差異化對(duì)待。

對(duì)于下半年升溫還是降溫，顯然“看漲派”占大多數(shù)?？硕鸱治稣J(rèn)為，在持續(xù)去化的情況下，一方面，供應(yīng)少了，價(jià)格自然會(huì)漲，這個(gè)是市場(chǎng)規(guī)律；另一方面，開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，還會(huì)放緩?fù)票P節(jié)奏，制造緊張氣氛，助推房?jī)r(jià)上漲。持同樣意見的中國(guó)指數(shù)研究院青島分院數(shù)據(jù)分析師王志霞認(rèn)為，宏觀環(huán)境層面，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭乏力，貨幣政策維持相對(duì)寬松的預(yù)期繼續(xù)存在；在土地價(jià)格上漲、熱點(diǎn)城市當(dāng)前供應(yīng)依然不足、貨幣政策預(yù)期放寬的大環(huán)境下，未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期依然較強(qiáng)。