論抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中與租賃權(quán)的協(xié)調(diào)

陳仔悠

華南師范大學(xué)法學(xué)院，廣東 廣州 510000

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論抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中與租賃權(quán)的協(xié)調(diào)

陳仔悠

華南師范大學(xué)法學(xué)院，廣東 廣州 510000

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，抵押逐漸成為了一種重要的融資手段，人們?yōu)榱烁玫奈锉M其用，在同一物上設(shè)立抵押權(quán)、租賃權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，這就導(dǎo)致了權(quán)利之間沖突的可能性增加，也使得抵押權(quán)在實(shí)現(xiàn)過(guò)程中困難重重，因此，如何協(xié)調(diào)一物之上不同權(quán)利之間的關(guān)系，便顯得尤為重要。目前，我國(guó)關(guān)于此方面的立法存在著一些不足，系統(tǒng)性較差，這就給實(shí)踐帶來(lái)了很多的困難。因此，本文對(duì)我國(guó)處理抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系進(jìn)行分析并提出立法建議，以期協(xié)調(diào)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中和租賃權(quán)的關(guān)系，從而完善我國(guó)的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)制度。

沖突；協(xié)調(diào)；處理規(guī)則；保護(hù)

現(xiàn)實(shí)生活中，同一個(gè)物上可以存在兩種權(quán)利，本來(lái)二者的存在并不會(huì)產(chǎn)生沖突，但是在抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程中會(huì)對(duì)租賃權(quán)產(chǎn)生相應(yīng)的影響，抵押權(quán)的根本目的在于確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，使債務(wù)得以清償，所以并不會(huì)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，更多的是追求抵押物的交換價(jià)值。而租賃權(quán)本身是基于租賃合同而產(chǎn)生，本身性質(zhì)是債權(quán)，但是為了保護(hù)承租人的利益，我國(guó)法律規(guī)定了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，使承租人的租賃權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，從而使債權(quán)物權(quán)化。因此在一定程度上不能適用傳統(tǒng)的“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，當(dāng)二者產(chǎn)生沖突時(shí)最根本的根源在于我國(guó)當(dāng)前立法存在著某些不完善之處。

一、我國(guó)立法對(duì)抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系的處理

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》)第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”，即以權(quán)利設(shè)立之先后作為權(quán)利效力大小之判斷標(biāo)準(zhǔn)。

(一)租賃權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后

當(dāng)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，而租賃關(guān)系依然存續(xù)，此時(shí)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與租賃權(quán)就發(fā)生沖突了。依“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，即使主債權(quán)到期而不能獲償時(shí)，債權(quán)人采取拍賣(mài)、變賣(mài)等手段對(duì)抵押物進(jìn)行處置后，原租賃合同對(duì)新的抵押物所有人繼續(xù)生效，直至原租賃合同期滿(mǎn)。租賃權(quán)作為特殊的債權(quán)，即債權(quán)的物權(quán)化具有對(duì)抗抵押權(quán)的效力，此時(shí)，租賃權(quán)的成立在先，它的效力優(yōu)先于在后設(shè)立的抵押權(quán)。

(二)抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)設(shè)立在后

一般情況下，在先成立的權(quán)利公示在先，因公示而產(chǎn)生公信力。抵押權(quán)成立在先時(shí)，因其經(jīng)過(guò)了登記公示，符合該立法原理，所以在后設(shè)立的租賃權(quán)，法律對(duì)其并不予以保護(hù)，法律認(rèn)為租賃人是有必要的謹(jǐn)慎義務(wù)的，在這種公信力產(chǎn)生的前提之下，租賃人只要盡到注意的義務(wù)，都能夠知道抵押權(quán)的存在。此時(shí)先設(shè)立的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于后設(shè)立的租賃權(quán)。

二、我國(guó)立法與實(shí)踐中二者關(guān)系處理的不足

(一)權(quán)利效力大小的判斷標(biāo)準(zhǔn)

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的成立以登記為生效要件，因此，當(dāng)事人辦理抵押登記的時(shí)點(diǎn)也就是抵押權(quán)成立的時(shí)點(diǎn)；而動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是依據(jù)合同而成立，登記只是作為動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)抗要件，但是不登記不能對(duì)抗善意第三人。而此處“抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)”是指登記了的抵押權(quán)，所以后文中不再區(qū)分動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)。租賃權(quán)則遵循契約之債成立的一般規(guī)則，自租賃合同成立之時(shí)設(shè)立。①抵押權(quán)的設(shè)立具有更大的公信力，能夠清楚的判斷權(quán)利成立時(shí)間。但是租賃權(quán)的成立是基于租賃合同而產(chǎn)生，在實(shí)踐當(dāng)中有關(guān)倒簽合同使租賃權(quán)成立變成先于抵押權(quán)的情況在實(shí)踐中多有發(fā)生。②因此，簡(jiǎn)單的將權(quán)利效力的大小判斷標(biāo)準(zhǔn)界定在權(quán)利設(shè)立的時(shí)間先后這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之上，是租賃權(quán)和抵押權(quán)兩種權(quán)利產(chǎn)生沖突的根源。

(二)“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”的分析

一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”應(yīng)該理解為：該租賃關(guān)系不得對(duì)登記抵押權(quán)產(chǎn)生不利影響。換種說(shuō)法，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)上存在的租賃關(guān)系對(duì)該已登記之抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生了不利影響時(shí)，該租賃關(guān)系應(yīng)予除去，以保護(hù)抵押權(quán)人的利益。如果租賃關(guān)系的存在并不妨害抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的，則租賃關(guān)系可以繼續(xù)存在于抵押財(cái)產(chǎn)上，對(duì)受讓人具有拘束力。惟此，才能更好地協(xié)調(diào)抵押權(quán)人與承租人的利益。③另一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，所謂“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”是指抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押物上設(shè)立的租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)失去效力，要遵循物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，即延續(xù)《擔(dān)保法解釋》第66條的規(guī)定。

因?yàn)閷?duì)法條的理解不同，因此在實(shí)踐操作中對(duì)案件的處理存著偏差，也會(huì)使案件結(jié)果產(chǎn)生不同。

(三)具體租賃合同內(nèi)容中缺少抵押權(quán)釋明的條款

法律規(guī)定中認(rèn)為已經(jīng)登記的抵押權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)立，承租人應(yīng)該盡到審慎的義務(wù)。但是在實(shí)踐當(dāng)中，租賃財(cái)產(chǎn)發(fā)生在生活中的每時(shí)每刻，租賃的期限也是有長(zhǎng)有短，而在租賃合同簽訂時(shí)，若房屋已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)，出租人沒(méi)有在合同中說(shuō)明或者是當(dāng)面告知承租人財(cái)產(chǎn)上已經(jīng)存在著抵押權(quán)，那么承租人人在租賃財(cái)產(chǎn)之前必須要去了解財(cái)產(chǎn)上是否存在著抵押權(quán)。在這樣高頻率的生活中，出租人并沒(méi)有口頭告知或者是其所簽訂的租賃合同的條款中并沒(méi)有釋明財(cái)產(chǎn)存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)的時(shí)候，承租人并沒(méi)有過(guò)多的時(shí)間和精力去主動(dòng)的了解抵押權(quán)是否存在。所以在實(shí)踐當(dāng)中這樣的規(guī)定缺少著一定的可行性。

三、完善我國(guó)協(xié)調(diào)抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系的立法

(一)加強(qiáng)對(duì)抵押權(quán)人利益的保護(hù)

1.應(yīng)改變?cè)械男Яε袛鄻?biāo)準(zhǔn)

我國(guó)《城市房屋租賃管理辦法》第13條、《土地登記規(guī)則》第30條均規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的登記備案制度，雖然條文中規(guī)定經(jīng)營(yíng)性用房必須要進(jìn)行登記備案，而住宅型用房并不強(qiáng)制登記備案，但是登記備案更加有利于保護(hù)承租人的利益。這為其他租賃權(quán)設(shè)立的公示方法提供了借鑒。法律可以規(guī)定相應(yīng)的租賃登記備案制度：在簽訂租賃合同之后，必須去登記機(jī)關(guān)進(jìn)行備案，便于后成立抵押權(quán)人去查閱財(cái)產(chǎn)上是否存在租賃權(quán)，同時(shí)避免權(quán)利得不到實(shí)現(xiàn)，也在一定程度上防止租賃合同雙方當(dāng)事人任意篡改合同簽訂時(shí)間，損害抵押權(quán)人的利益。

2.抵押人應(yīng)向抵押權(quán)人聲明租賃權(quán)的存在狀況

我國(guó)《擔(dān)保法》對(duì)此的規(guī)定類(lèi)似于租賃權(quán)聲明制度，它采取了抵押人書(shū)面告知制度，但對(duì)于如果不告知的情況因抵押權(quán)的行使是否必然導(dǎo)致租賃關(guān)系無(wú)效沒(méi)有明確的規(guī)定。但是前文之中提及應(yīng)該全面確立租賃合同登記備案制度，此處的抵押人聲明也是為了保護(hù)抵押權(quán)人的利益，因此只需要在建立抵押關(guān)系成立時(shí)抵押人盡到口頭告知的義務(wù)即可，更多的抵押權(quán)人應(yīng)該盡到合理審慎義務(wù)，去相關(guān)機(jī)關(guān)查看抵押物上是否存在租賃權(quán)。

(二)加強(qiáng)對(duì)承租人利益的保護(hù)

1.租賃合同應(yīng)告知承租人租賃物是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)

在實(shí)踐中，很容易我們發(fā)現(xiàn)在短期租賃的情況之下，承租人并沒(méi)有太多的時(shí)間精力去確認(rèn)自己所租賃的財(cái)產(chǎn)上是否已經(jīng)存在了相應(yīng)的權(quán)利負(fù)擔(dān)，所以為了實(shí)現(xiàn)交易的安全同時(shí)也兼顧便利的原則，租賃合同當(dāng)中，出租人應(yīng)該在租賃合同中寫(xiě)明相應(yīng)的條款，如果存在相應(yīng)的抵押權(quán)，應(yīng)該在租賃合同中書(shū)面告知承租人，從而使承租人能夠在第一時(shí)間知曉相應(yīng)財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利狀態(tài)，來(lái)決定自己的行為。

2.先租賃后抵押之抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，可意定維持原租賃關(guān)系

法律并不能完全預(yù)料買(mǎi)受人或者抵押權(quán)人在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，是否能夠接受財(cái)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)(租賃權(quán)后設(shè)立)。抵押權(quán)人之所以同意出租其抵押物，是考慮到在特殊情況下，拍賣(mài)附租賃的抵押物更有助于自身債權(quán)的回收。在租賃權(quán)后設(shè)立的情況下，一方面，要堅(jiān)持后設(shè)立的租賃權(quán)不能對(duì)抗在先設(shè)立登記的抵押權(quán)，保護(hù)抵押權(quán)人的利益；在另一方面，為了維持租賃關(guān)系的穩(wěn)定，可以借鑒國(guó)外立法，在租賃權(quán)后設(shè)立的情況下，征求抵押權(quán)人的同意或者能夠和買(mǎi)受人達(dá)成合意，使租賃關(guān)系并不當(dāng)然除去，從而保護(hù)承租人的權(quán)利。

3.應(yīng)規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和緩期交付制度

抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)一般伴隨著強(qiáng)制執(zhí)行力的介入，但是即使是法院的拍賣(mài)、變賣(mài)，在本質(zhì)上也是對(duì)抵押物的一種買(mǎi)賣(mài)行為，只是所得的價(jià)款不是由所有人取得，而是轉(zhuǎn)交給實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的申請(qǐng)人用以清償他們和所有權(quán)人之間的債務(wù)，所以誰(shuí)來(lái)購(gòu)買(mǎi)并不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因此為了促使抵押權(quán)更快的實(shí)現(xiàn)同時(shí)也可以維持現(xiàn)有租賃關(guān)系的穩(wěn)定，承租人在同等條件下對(duì)抵押物是具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。④

如果抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，承租人并不想行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，抵押物由其他的買(mǎi)受人所取得，如果買(mǎi)受人愿意繼續(xù)維持原有的租賃關(guān)系，可以要求承租人繼續(xù)使用，并向其支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，這種對(duì)價(jià)一般是合理的，即使用該物的租金，在緩期交付原租賃物的期間，承租人可以尋找其他的替代租賃物。如果承租人不支付該對(duì)價(jià)達(dá)6個(gè)月以上，且在買(mǎi)受人催告后的期間內(nèi)仍不支付的，則其失去緩期交付利益，買(mǎi)受人可及時(shí)要求承租人撤出并交付租賃物。

綜合兩個(gè)角度的分析，從實(shí)踐當(dāng)中抵押權(quán)和租賃權(quán)產(chǎn)生沖突的情形出發(fā)，找到法律規(guī)定的不足之處，減少抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中和租賃權(quán)產(chǎn)生的摩擦，從而完善我國(guó)的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)制度。

[ 注 釋 ]

①沈斌.抵押財(cái)產(chǎn)出租時(shí)抵押權(quán)人與租賃權(quán)人利益衡平之問(wèn)題研究——基于〈物權(quán)法〉第190條之理解[J].財(cái)經(jīng)政法資訊，2016(3).

②常鵬翱.先抵押后租賃的法律規(guī)制——以〈物權(quán)法〉第190條第2句為基點(diǎn)的分析[J].清華法學(xué)，2015(2).

③沈麗萍.抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突問(wèn)題探討[J].中北大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2011(3).

④程嘯.論抵押財(cái)產(chǎn)出租時(shí)抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系[J].法學(xué)家，2014(2).

[1]魏振瀛.民法(第四版)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2010.

[2]孫鵬，王勤勞.抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)[J].法律適用，2009(2).

[3]沈麗萍.抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突問(wèn)題探討[J].中北大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2011(3).

[4]蔡翠琴，龔需林.抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突之法律解讀[J].中國(guó)農(nóng)村金融，2011(19).

[5]葉鴻.抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突中對(duì)抵押權(quán)人的保護(hù)[J].法制與經(jīng)濟(jì)，2010(12).

[6]王利明.物權(quán)法研究[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007.

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2095-4379-(2017)16-0120-02

陳仔悠(1994-)，女，湖北荊州人，華南師范大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生。