國(guó)外逆按揭市場(chǎng)與香港案例分析

蕭振熙 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)

國(guó)外逆按揭市場(chǎng)與香港案例分析

蕭振熙 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)

國(guó)家于2014年推出逆按揭產(chǎn)品（又名以房養(yǎng)老），而香港特別行政區(qū)在2011年推出逆按揭產(chǎn)品(又名安老按揭),算是中國(guó)境內(nèi)較早推出這類產(chǎn)品的城市。但大眾對(duì)產(chǎn)品認(rèn)識(shí)也許不深。本文特意對(duì)國(guó)外逆按揭市場(chǎng)與香港逆按揭市場(chǎng)加以分析。

逆按揭 房地產(chǎn)市場(chǎng) 資產(chǎn)釋放

一、前言

2011年，香港按揭證券公司正式推出逆按揭。逆按揭是一項(xiàng)貸款安排，讓借款人可以利用在香港的自住物業(yè)作為抵押品，向參與銀行申請(qǐng)逆按揭貸款。借款人將仍然是物業(yè)的業(yè)主，并可繼續(xù)安居于該物業(yè)直至離世。

借款人可以于固定年期內(nèi)或終身每月取得年金。在同一年齡下，按揭物業(yè)價(jià)值越大，年金就越高。如有需要，借款人亦可提取一筆過貸款，以應(yīng)付特別情況。一般而言，除非借款人永久遷出他／她的物業(yè)或逆按揭貸款因其它原因被終止，否則借款人可以終身毋須還款。于逆按揭終止時(shí)(或借款人離世后)，借款人(或他／她的繼承人)可優(yōu)先全數(shù)償還逆按揭貸款以贖回物業(yè)。如借款人(或他／她的繼承人)選擇不贖回物業(yè)，銀行將出售該物業(yè)以償還借款人的逆按揭貸款。假如出售物業(yè)后所得的款項(xiàng)超過逆按揭貸款，銀行會(huì)將全數(shù)償還逆按揭貸款后的余額歸還給借 款人(或他／她的繼承人)。倘若出售物業(yè)后所得的款項(xiàng)不足以償還逆按揭貸款，借款人(或他／她的繼承人)亦毋須擔(dān)心，因該差額會(huì)根據(jù)按揭證券公司與銀行之間的保險(xiǎn)安排由按揭證券公司承擔(dān)。

對(duì)香港逆按揭利用的策略進(jìn)行研究，的確有其意義和實(shí)用價(jià)值。隨著新加坡之前逆按揭引發(fā)大量法律訴訟，現(xiàn)在的逆按揭已全面暫停。而臺(tái)灣要在2013年中之后，才會(huì)逆按揭推出逆按揭的試行計(jì)劃。2014年6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，決定自當(dāng)年7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（即以房養(yǎng)老）試點(diǎn)，試點(diǎn)期為兩年。由此觀之，香港可算是在現(xiàn)今華人社會(huì)，把逆按揭推行得比較完善的地方。由于華人在文化和傳統(tǒng)觀念上，和其他各個(gè)種族的人存在著一些分別。

二、論文回顧

Johnson等人 (2014) 指出當(dāng)前和未來的退休人士面臨一系列對(duì)退休生活有重大影響的挑戰(zhàn)。 在美國(guó), 近年經(jīng)濟(jì)衰退對(duì)投資組合的價(jià)值造成了負(fù)面影響，房屋泡沫破滅，房屋價(jià)值下降。 嬰兒潮一代的老化，壽命延長(zhǎng)以及撫養(yǎng)比惡化對(duì)政府的隱性負(fù)債和債務(wù)構(gòu)成上行壓力。 依靠社會(huì)保障作退休后的收入的主要來源,已不再是一種切實(shí)可行的解決方案。 此外, 由于缺乏規(guī)劃和不切實(shí)際的期望,對(duì)許多退休人士的基本保健和長(zhǎng)期照料未來成本, 造成了站不住腳的財(cái)務(wù)狀況。 因此, 使用其他來源作退休收入已成為關(guān)鍵。

Pfau（2015）探討了通過使用不同逆按揭貸款把物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成退休收入方法?？偟膩碚f, 更快地消耗物業(yè)資產(chǎn)的策略提高了退休收入計(jì)劃的整體風(fēng)險(xiǎn)。 更多的上行資產(chǎn)潛力是通過延遲消耗物業(yè)資產(chǎn)的策略而產(chǎn)生的，但同時(shí)產(chǎn)生更多的下行風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲飿I(yè)資產(chǎn)得到快速使用而未必以足夠高的市場(chǎng)回報(bào)來補(bǔ)償。Pfei ff er等人（2014）同時(shí)指出，在當(dāng)前利率環(huán)境下，使用逆按揭貸款優(yōu)勢(shì)隨著以下情況而增加（1）住房時(shí)間較長(zhǎng)（2）相對(duì)于房屋價(jià)值的實(shí)際提取需求，（3）未來利率較高，（4）未來物業(yè)升值較低。

Haurin等人（2013）指出，美國(guó)戰(zhàn)后出生的一代正處于退休年齡，而在他們的財(cái)富比例當(dāng)中，房地產(chǎn)的比重相當(dāng)大，故此認(rèn)為他們對(duì)逆按揭的需求會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，這點(diǎn)和香港十分相近。而他們指出，當(dāng)老人意識(shí)到房?jī)r(jià)快將下跌時(shí)往往會(huì)加快做好逆按揭，藉以鎖定高房?jī)r(jià)。特別是在房?jī)r(jià)波幅比較大的美國(guó)州份，這些老人對(duì)是否做逆按揭就會(huì)更敏感。他們認(rèn)為老人感覺樓價(jià)較合理水平高時(shí)，加快做好逆按揭是相當(dāng)合理。他們既不用賣房或轉(zhuǎn)住較小房子，可留在原址居住和鎖定高房?jī)r(jià)。同時(shí)一旦看錯(cuò)市況，影響又遠(yuǎn)比賣房轉(zhuǎn)租低得多。至少他們不用付出租金，在租金波動(dòng)的香港這點(diǎn)更為顯著。

三、國(guó)外逆按揭市場(chǎng)

（一）美國(guó)

HECM計(jì)劃是聯(lián)邦保險(xiǎn)，這意味著美國(guó)政府保證HECM借款人將獲得所有承諾的現(xiàn)金預(yù)付款。HECM保險(xiǎn)計(jì)劃得到聯(lián)邦住房管理局的支持（FHA）的美國(guó)住房和城市發(fā)展部（HUD）。 HUD是負(fù)責(zé)FHA的保險(xiǎn)計(jì)劃的設(shè)計(jì)和修改, 負(fù)責(zé)貸款人審批，抵押保險(xiǎn)費(fèi)收付和保險(xiǎn)基金管理。從借款人收到的貸款可以用于任何目的。盡管事實(shí)上逆按揭產(chǎn)品是由美國(guó)政府支持和保險(xiǎn)，應(yīng)該注意的是，HUD FHA也不直接向借款人提供逆按揭貸款.而是由銀行，抵押公司和其他私人貸款人發(fā)行。然而，這些貸款實(shí)際上賣給房利美（房利美是政府資助的實(shí)體, 在聯(lián)邦政府的監(jiān)督下運(yùn)作）。

（二）加拿大

私人公司加拿大家庭收入計(jì)劃（“CHI P”）自1986年經(jīng)營(yíng)逆按揭。類似于其他逆按揭計(jì)劃，CHIP旨在令加拿大老年人可以釋放物業(yè)資產(chǎn)。通過CHIP，老年房主一般可以獲得他們房屋價(jià)值的10%到40%之間（最高達(dá)50%），這取決于他們的年齡和性別。借款百分比是隨年齡增長(zhǎng)。免稅現(xiàn)金流是CHIP具有吸引力的特征之一，因?yàn)樗鼪]有對(duì)其他加拿大政府福利（如老年保障 “OAS” 或 保證收入補(bǔ)充 “GIS”）產(chǎn)生任何負(fù)面影響。借款人亦受到負(fù)資產(chǎn)擔(dān)保的充分保護(hù)。

（三）新加坡

1994年，逆按揭計(jì)劃首先由保險(xiǎn)公司引入. NTUC保險(xiǎn)公司（NTUC INCOME）是第一家在新加坡提供這種類型服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。另一家提供者, 是華僑商業(yè)銀行. 華僑商業(yè)銀行逆按揭計(jì)劃有兩種：基于期限（每月支付最多25年）和年金相關(guān)（到生命結(jié)束）。初期市場(chǎng)反應(yīng)很好。但是，逆按揭計(jì)劃沒有如預(yù)期般發(fā)展。 NTUC INCOME和華僑銀行已于2009年年中停止提供逆按揭計(jì)劃。可能是沒有保證條款的逆按揭計(jì)劃, 減少了對(duì)那些潛在申請(qǐng)人的吸引力.

（四）英國(guó)

逆按揭計(jì)劃目前主要有兩個(gè)類型，即終身抵押和物業(yè)逆向。終身按揭計(jì)劃方面，市場(chǎng)上有幾種不同利息滾存方式。物業(yè)逆向方案,是涉及出售全部或部分物業(yè)所有權(quán)，但房主有權(quán)住在物業(yè)直到去世。這兩個(gè)計(jì)劃,都提供一次性付款或定期付款的選擇。金融服務(wù)管理局（“FSA”）是英國(guó)逆按揭計(jì)劃市場(chǎng)的監(jiān)管者。逆按揭計(jì)劃行業(yè)的其中一個(gè)主要參與者是安全的家庭收入計(jì)劃（“SHIP”），它是業(yè)界組織,負(fù)責(zé)為其成員制訂參考程序和行為守則,按照指定的要求執(zhí)行監(jiān)測(cè)。大約90%的服務(wù)提供者是其成員。

（五）澳大利亞

在澳大利亞提供的逆按揭計(jì)劃和英國(guó)類似?；緱l款和條件接近。逆按揭計(jì)劃行業(yè)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)是澳大利亞證券和投資委員會(huì)（“ASIC”）和澳大利亞長(zhǎng)者逆按揭貸款人協(xié)會(huì)（“SEQUAL”）。自2002年，ASIC已經(jīng)開始監(jiān)察行業(yè),履行保護(hù)消費(fèi)者信貸的適當(dāng)作用和設(shè)備。 SEQUAL成立于2005年，是一家非營(yíng)利組織, 向老年房主提供有關(guān)逆按揭計(jì)劃產(chǎn)品的信息。SEQUAL性質(zhì)類似于在英國(guó)的SHIP。在澳大利亞, 不論貸款金額最終是多大, 老年房主有權(quán)保留未來可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的一部分的財(cái)產(chǎn)，實(shí)際上確保其未來財(cái)產(chǎn)的固定百分比價(jià)值將留給他們或他們的后人。

四、香港逆按揭計(jì)劃推出的市場(chǎng)背景

根據(jù)2010年，香港大學(xué)在推出逆按揭產(chǎn)品前的研究，約有五分之一人表示對(duì)逆按揭感興趣。這比 2005年的調(diào)查結(jié)果高。把資產(chǎn)留給后代的想法是中國(guó)傳統(tǒng)文化，這是那些沒有興趣的人的主要原因。除此之外，其他人可能更愿意出售物業(yè)以租用公寓和支付其他日常生活的現(xiàn)金。這可能反映他們有更高的動(dòng)機(jī)獲得定期現(xiàn)金付款，因此有興趣申請(qǐng)逆按揭。根據(jù)逆按揭的計(jì)劃，他們不需要搬離現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)，但他們?nèi)匀豢梢悦吭露ㄆ讷@得現(xiàn)金支付日常生活。

付款逆按揭年金金額也是一個(gè)重要因素，這是受到物業(yè)價(jià)值的影響。由于感興趣的人士的財(cái)產(chǎn)價(jià)值較高，這可能是他們申請(qǐng)逆按揭的一個(gè)很大的動(dòng)力，因?yàn)樗麄兛梢杂懈叩拿吭履杲?。物業(yè)的樓齡可能是申請(qǐng)逆按揭的影響因素。感興趣的人士的物業(yè)的樓齡較大;業(yè)主可能預(yù)計(jì)到這是賣房的一個(gè)缺點(diǎn)。這是因?yàn)樵谕瑯拥膬r(jià)值，買方可能更喜歡一個(gè)更新的建筑;但在逆按揭以下，這不會(huì)是一個(gè)主要考慮。

五、結(jié)論

參考在世界各地逆按揭經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)可能是一個(gè)良好和成功的模式。在韓國(guó)的，及時(shí)的改進(jìn)對(duì)于滿足借款人的需要是至關(guān)重要的，以便提高計(jì)劃的受歡迎程度。在新加坡，由于有太多的限制，這導(dǎo)致逆按揭推行失敗，隨后在2009年年中終止。以美國(guó)模式作為參考，逆按揭不僅涉及貸款人和借款人，還有按揭保險(xiǎn)和強(qiáng)制性咨詢。保險(xiǎn)可以在抵押人不能償還貸款時(shí)通過抵消損失來保護(hù)貸款人，并且貸款人在抵押抵押物和出售抵押財(cái)產(chǎn)之后不能收回成本。這種保證可以吸引更多的機(jī)構(gòu)參與。

[1] Wade D. Pfau (2015), “Incorporating Home Equity into a Retirement Income Strategy ”, www.RetirementResearcher.com

[2] Pfeiffer, Shaun, C. Angus Schaal,and John Salter. 2014. “HECM Reverse Mortgages： Now or Last Resort?” Journal of Financial Planning 27 (5) 44–51.

[3]Haurin D., Ma C., Moulton S. amp;Seligman J. (2013). Spatial Variation in Reverse Mortgages Usage： Home Price Dynamics and Consumer Selection, The Ohio State University Working Paper

蕭振熙（1976.12-），男，香港特別行區(qū)，金融學(xué)研究生學(xué)歷，研究方向：金融學(xué)。