論房屋買(mǎi)賣合同的解除權(quán)與損害賠償責(zé)任

吳傳杰

江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院，江蘇 無(wú)錫 214000

論房屋買(mǎi)賣合同的解除權(quán)與損害賠償責(zé)任

吳傳杰

江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院，江蘇 無(wú)錫 214000

隨著有關(guān)房屋買(mǎi)賣一系列配套法律法規(guī)的出臺(tái)，房屋買(mǎi)賣合同的解除權(quán)及損害賠償責(zé)任在司法實(shí)踐中也相應(yīng)發(fā)生了較大變化。小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)遵循無(wú)效合同規(guī)則，商品房買(mǎi)賣合同中的二手房買(mǎi)賣合同解除權(quán)遵循一般合同規(guī)則，一手房買(mǎi)賣合同解除權(quán)視出賣人的違約情形不同而遵循不同的賠償規(guī)則。

房屋買(mǎi)賣合同；解除權(quán)；損害賠償責(zé)任

一、問(wèn)題的提出

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)法律規(guī)則也在不斷發(fā)生變化。從《土地管理法》、《民法通則》到《合同法》及相關(guān)買(mǎi)賣合同司法解釋的出臺(tái)，都對(duì)房屋買(mǎi)賣合同的解除權(quán)的行使及其損害賠償責(zé)任的承擔(dān)進(jìn)行了新的構(gòu)建和修繕。但針對(duì)不同的房屋買(mǎi)賣合同類型化，該解除權(quán)的行使與損害賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)是否適用同一規(guī)則；倘若不能統(tǒng)一適用，對(duì)不同類型化的房屋買(mǎi)賣合同又應(yīng)當(dāng)如何運(yùn)用此規(guī)則。這些問(wèn)題都是當(dāng)前司法實(shí)踐和理論中亟待解決的難題所在，筆者擬以案例導(dǎo)入的形式對(duì)此問(wèn)題展開(kāi)探討。

案例一①：某村委會(huì)在其通過(guò)土地劃撥方式取得土地上建造商品房，并將此商品房向非本村集體成員曾某出賣。曾某入住該房屋后，因某村委會(huì)一直未為其辦理房地產(chǎn)權(quán)證而引發(fā)糾紛。后曾某將某村委會(huì)訴至法院，請(qǐng)求某村委會(huì)立即依法為其辦理房地產(chǎn)權(quán)證。法院經(jīng)審理認(rèn)為，該訴訟請(qǐng)求不符合法律法規(guī)的規(guī)定，予以駁回。

案例二②：賈某將其所有的商品房轉(zhuǎn)讓給王某，在雙方簽訂房屋買(mǎi)賣合同后，王某一直未向賈某支付房款，后賈某經(jīng)多次催促無(wú)效，便請(qǐng)求法院解除雙方之間所簽訂的房屋買(mǎi)賣合同。后法院經(jīng)審理予以支持其訴求。

案例三③：孫某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房銷售合同》，雙方在合同中約定孫某向該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付全部購(gòu)房款后，該開(kāi)發(fā)商便將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給孫某。后該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又背著孫某將房屋出賣給第三人李某，導(dǎo)致孫某無(wú)法辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。孫某遂以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，請(qǐng)求法院解除雙方之間的簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》。后法院經(jīng)審理予以支持。

從上述三個(gè)典型案例中，不難發(fā)現(xiàn)不同類型的房屋買(mǎi)賣合同的解除權(quán)在司法實(shí)踐中呈現(xiàn)出不同的形態(tài)。筆者將其簡(jiǎn)單類型化為小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣合同、商品房買(mǎi)賣合同兩種，其中商品房買(mǎi)賣合同又分為一手房買(mǎi)賣合同與二手房買(mǎi)賣合同。對(duì)具體不同的房屋買(mǎi)賣合同類型，筆者認(rèn)為有必要對(duì)此展開(kāi)探討，以期尋求一種類型化的處斷或適用規(guī)則。

二、房屋買(mǎi)賣合同解除權(quán)的類型化

(一)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣合同解除權(quán)

小產(chǎn)權(quán)房是指農(nóng)村集體成員在本村集體所有的土地上建造房屋，后將所建房屋按商品房予以出售。根據(jù)《土地管理法》第六十三條和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》第二條之規(guī)定，該小產(chǎn)權(quán)房較商品房的重要區(qū)別點(diǎn)在于其沒(méi)有繳納土地出讓金，此外在村集體所有的土地上所建造的房屋不具有合法產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的資格。由此可見(jiàn)，一者在農(nóng)民集體所有的土地上建造所謂的“商品房”是有違村集體所有權(quán)土地的使用權(quán)性質(zhì)的；二者小產(chǎn)權(quán)房?jī)H限于村集體內(nèi)部的特定目的的流轉(zhuǎn)，超出村集體范圍外的流轉(zhuǎn)是違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的。盡管小產(chǎn)權(quán)房在法律上的定性是確定的，但在不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)中難免會(huì)存在有一些未被監(jiān)管的交易存在。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房交易的雙方主體又當(dāng)如何進(jìn)行保護(hù)也是民法所需亟待作出回應(yīng)的命題?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第九十二條明文規(guī)定，“沒(méi)有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人?！睋Q言之，小產(chǎn)權(quán)房一旦被認(rèn)定為無(wú)效或解除，就應(yīng)當(dāng)按照不當(dāng)?shù)美M(jìn)行處理。在案例一中，某村委會(huì)所建造的“商品房”是不具備商品房主體資格的，從而導(dǎo)致其產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)受到限制。此外，曾某作為非本村集體成員違法購(gòu)買(mǎi)本村集體“商品房”的行為不受法律保護(hù)。簡(jiǎn)言之，小產(chǎn)權(quán)房因其本身流轉(zhuǎn)違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因而導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效，合同雙方當(dāng)事人均不存在合同解除權(quán)。

(二)商品房買(mǎi)賣合同解除權(quán)

于商品房買(mǎi)賣合同而言，因其具有合法產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的資格，故其和小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)規(guī)則相差很大。由《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》)第一條的規(guī)定，可知商品房買(mǎi)賣合同解除權(quán)是雙方當(dāng)事人所依法享有的。以商品房所有者流轉(zhuǎn)的身份不同，可將其分為一手房買(mǎi)賣合同和二手房買(mǎi)賣合同。就其本質(zhì)而言，一手房買(mǎi)賣合同與二手房買(mǎi)賣合同在本質(zhì)上均屬房屋產(chǎn)權(quán)的合法轉(zhuǎn)讓，只不過(guò)兩者對(duì)應(yīng)的主體不同而已。鑒于此，是否意味著所有的商品房買(mǎi)賣合同均是合法有效？對(duì)于此，《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第二條和第六條作出了明文規(guī)定，于二手房買(mǎi)賣合同解除權(quán)而言，其合同解除權(quán)與一手房買(mǎi)賣合同解除權(quán)具有極大的類似性。換言之，二手房買(mǎi)賣合同解除權(quán)可依一手房買(mǎi)賣合同解除權(quán)的規(guī)則運(yùn)行。對(duì)比小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣合同解除權(quán)而言，商品房買(mǎi)賣合同解除權(quán)是雙方當(dāng)事人所依法享有的。

三、房屋買(mǎi)賣合同損害賠償責(zé)任的類型化構(gòu)建

就房屋買(mǎi)賣合同解除權(quán)的本質(zhì)而言，其歸根結(jié)底是合同一方當(dāng)事人因?qū)Ψ疆?dāng)事人的根本違約行為導(dǎo)致合同陷入不能履行的境地。也就是說(shuō)，房屋買(mǎi)賣合同損害賠償責(zé)任的構(gòu)成要件也應(yīng)以違約責(zé)任的構(gòu)成要件為基點(diǎn)。鑒于此，筆者將從違約行為、主觀過(guò)錯(cuò)、損害結(jié)果、因果關(guān)系來(lái)構(gòu)建適用于商品房買(mǎi)賣合同損害賠償?shù)念愋突痉ㄒ?guī)則。

(一)違約行為

我國(guó)有關(guān)違約責(zé)任的法律釋義規(guī)定在《合同法》第一百零七條之中，違約責(zé)任意指商品房買(mǎi)賣合同中一方當(dāng)事人不完全履行合同義務(wù)的客觀行為。司法實(shí)踐中常見(jiàn)的違約行為可分為單方違約行為與雙方違約行為、根本違約行為與非根本違約行為、不履行違約行為與不完全履行違約行為、實(shí)際違約行為與預(yù)期違約行為四種類型。就沒(méi)一種具體的違約種類而言，因其違約行為的方式不同而可能導(dǎo)致最終違約方當(dāng)事人承擔(dān)的違約責(zé)任也可能有著本質(zhì)的差異。

(二)主觀過(guò)錯(cuò)

所謂主觀過(guò)錯(cuò)是指違約一方當(dāng)事人主觀上存在故意或過(guò)失的情形。目前學(xué)界對(duì)過(guò)錯(cuò)存在主觀過(guò)錯(cuò)論與客觀過(guò)錯(cuò)論兩種類別之分，持客觀過(guò)錯(cuò)論的學(xué)者認(rèn)為因雙方當(dāng)事人客觀上過(guò)錯(cuò)所導(dǎo)致的合同違約，任何一方均不承擔(dān)違約責(zé)任；持主觀過(guò)錯(cuò)論的學(xué)者認(rèn)為僅在當(dāng)事人一方主觀上有故意或過(guò)失時(shí)，才可能承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。筆者對(duì)主觀過(guò)錯(cuò)論持贊同觀點(diǎn)，認(rèn)為客觀過(guò)錯(cuò)論還有待修繕?？陀^過(guò)錯(cuò)論者認(rèn)為因不可抗力或意外事件等原因?qū)е潞贤`約情形出現(xiàn)的，雙方當(dāng)事人雖有過(guò)錯(cuò)，但不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。筆者認(rèn)為這種見(jiàn)解有失偏頗，不可抗力或意外事件等客觀原因?qū)е逻`約情形的出現(xiàn)是合同雙方當(dāng)事人所無(wú)法預(yù)測(cè)的，也就是說(shuō)雙方當(dāng)事人在主觀上不具有任何過(guò)錯(cuò)，也就無(wú)所謂承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任這一說(shuō)。即使雙方當(dāng)事人在合同中約定雙方承擔(dān)同等責(zé)任，也僅是基于公平責(zé)任原則的考量而并非雙方當(dāng)事人因過(guò)錯(cuò)而承擔(dān)責(zé)任。因此，筆者認(rèn)為僅主觀過(guò)錯(cuò)才是構(gòu)成違約責(zé)任的必備要件。

(三)損害事實(shí)

損害事實(shí)是指因合同一方當(dāng)事人違約行為使得對(duì)方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)性利益或非財(cái)產(chǎn)性利益遭受損失的客觀不利后果。這種損害的事實(shí)既可以是財(cái)產(chǎn)性利益的損失，也可能是非財(cái)產(chǎn)性利益的損失；既可以是可得利益的損失，也可以是預(yù)期利益的損失。從某種程度上而言，損害事實(shí)是衡量違約責(zé)任輕重或大小的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)所在。損害事實(shí)的有無(wú)與違約方是否承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任是直接相關(guān)聯(lián)的，倘若房屋買(mǎi)賣合同中一方當(dāng)事人雖然實(shí)施的違約行為，但是該違約行為并沒(méi)有導(dǎo)致?lián)p害后果的出現(xiàn)，那么作為守約方的另一方當(dāng)事人不能簡(jiǎn)單地以此為依據(jù)要求違約方當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。換言之，只有當(dāng)違約方當(dāng)事人因其違約行為導(dǎo)致了損害后果的出現(xiàn)，那么才有可能要求其承擔(dān)違約之債。

(四)因果關(guān)系

因果關(guān)系究其本質(zhì)是一種客觀存在，在不同學(xué)科中有著不同的內(nèi)涵。就違約責(zé)任而言，如何將損害后果歸屬于違約行為是判定合同違約方是否承擔(dān)民事責(zé)任的中心一環(huán)。此外，因果關(guān)系的存在是一種客觀存在，而因果關(guān)系的判斷卻是一種主觀的評(píng)判，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致因不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)同一因果關(guān)系的有無(wú)得出兩種截然不同的結(jié)論。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持學(xué)界通過(guò)的因果關(guān)系判斷學(xué)說(shuō)，即相當(dāng)因果關(guān)系說(shuō)。通過(guò)因果關(guān)系的判斷來(lái)決定違約方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的大小也是極為有限的。簡(jiǎn)言之，只有當(dāng)違約方當(dāng)事人所實(shí)施的違約行為與損害后果之間是一種主要的或唯一的因果關(guān)系時(shí)，才能依法追究違約方當(dāng)事人的違約責(zé)任。

對(duì)于以違約責(zé)任為基礎(chǔ)的損害賠償責(zé)任，不同類型的房屋買(mǎi)賣合同適用的損害賠償規(guī)則也不一致。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房而言，因其產(chǎn)權(quán)無(wú)法流轉(zhuǎn)而導(dǎo)致合同無(wú)效，合同雙方當(dāng)事人不存在合同解除權(quán)。而且這種無(wú)效合同是一種自始無(wú)效、當(dāng)然無(wú)效、必然無(wú)效的情形。根據(jù)民法理論中關(guān)于無(wú)效合同的處斷規(guī)則，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法返還原物或恢復(fù)原狀，即買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將房屋轉(zhuǎn)讓給出賣人，出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋價(jià)款返還給買(mǎi)受人，倘若因一方當(dāng)事人導(dǎo)致另一方當(dāng)事人權(quán)益遭受損失的，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)賠償責(zé)任。對(duì)于商品房買(mǎi)賣合同而言，一手房買(mǎi)賣合同與二手房買(mǎi)賣合同的違約責(zé)任規(guī)則基本一致，但兩者在損害賠償責(zé)任上存在較大的不同。于二手房買(mǎi)賣合同而言，其損害賠償責(zé)任適用《民法通則》第九十七條和一百一十五條的規(guī)定，遵循一般合同解除的損害賠償規(guī)則。于一手房買(mǎi)賣合同而言，在考量其損害賠償規(guī)則時(shí)需要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的具體情形來(lái)予以判斷。筆者將一手房買(mǎi)賣合同的損害賠償責(zé)任類型化為兩類，一類是因出賣人根本違約致使其無(wú)法履行合同義務(wù)，另一類是因出賣人根本違約導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法實(shí)現(xiàn)其合同權(quán)利。首先，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第八條和第九條的規(guī)定，在具體的情況下導(dǎo)致了商品房買(mǎi)賣合同解除后，買(mǎi)受人可以主張懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。這種懲罰性賠償需要滿足以下條件，一是出賣人與買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同合法有效；二是因出賣人的原因?qū)е沦I(mǎi)賣合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。其次，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第十二條和第十三條的規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致買(mǎi)受人利益遭受損失的，買(mǎi)受人可依法解除合同，并要求出賣人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。雖然這兩種房屋買(mǎi)賣合同均要承擔(dān)損害賠償責(zé)任，而且都是承擔(dān)懲罰性的賠償責(zé)任，但兩者在具體構(gòu)成要件上還是存在差異。以《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第八條和第九條的規(guī)定為例，當(dāng)出賣方因商品房重復(fù)銷售、先抵押后出售等根本違約行為導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，買(mǎi)受人可依法請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失。以《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第十二條和第十三條的規(guī)定為例，出賣方因房屋結(jié)構(gòu)導(dǎo)致無(wú)法履行交房義務(wù)或交房后導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法居住時(shí)，買(mǎi)受人可依法請(qǐng)求解除房屋買(mǎi)賣合同并要求賠償損失。但是這種賠償損失顯然和第八條和第九條所規(guī)定的損害賠償責(zé)任內(nèi)涵不一，此種賠償責(zé)任僅限于一般的損害賠償責(zé)任，并不具有懲罰性。

綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房與商品房買(mǎi)賣合同在損害賠償責(zé)任的構(gòu)成要件上具有相同性，但又具有差異性。小產(chǎn)權(quán)房和二手房買(mǎi)賣合同遵循一般的損害賠償責(zé)任原則，而一手房買(mǎi)賣合同應(yīng)不同情形而遵循懲罰性損害賠償責(zé)任或非懲罰性損害賠償責(zé)任。

四、合同解除權(quán)與其他配套權(quán)利

根據(jù)《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第八條和第九條的規(guī)定，買(mǎi)受人在出賣人構(gòu)成根本違約的情形下，可依法解除與出賣人之間訂立的房屋買(mǎi)賣合同，此外還有權(quán)要求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失以及承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任三項(xiàng)與之的配套權(quán)利。在此，筆者認(rèn)為有必要對(duì)合同解除權(quán)與后續(xù)三種權(quán)利之間的關(guān)系進(jìn)行澄清。換言之，合同解除權(quán)與三項(xiàng)配套權(quán)利之間是并存適用關(guān)系還是選擇適用關(guān)系，這一重要命題立法者和司法者從立法或司法解釋層面作出具體的回應(yīng)。

鑒于此，應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面展開(kāi)探討。一是假設(shè)合同解除權(quán)與后續(xù)三種權(quán)利是并存關(guān)系，即買(mǎi)受人在不主張合同解除權(quán)的前提條件下可依法主張后續(xù)三項(xiàng)配套權(quán)利，也即是說(shuō)買(mǎi)受人在配套權(quán)利主張得到實(shí)現(xiàn)后，又可以依法向出賣人主張合同約定的權(quán)利。但出賣人因重復(fù)銷售或先抵押后銷售而使得買(mǎi)受人根本無(wú)法獲得房屋產(chǎn)權(quán)。由此可見(jiàn)，買(mǎi)受人根據(jù)同一個(gè)合同主張了兩次權(quán)利，出賣人根據(jù)同一個(gè)合同承擔(dān)了兩次責(zé)任，顯然這兩次權(quán)利或者義務(wù)不能同時(shí)并存。故推知合同解除權(quán)與后續(xù)配套權(quán)利非并存關(guān)系。進(jìn)而，合同解除權(quán)與后續(xù)配套權(quán)利之間是選擇關(guān)系才是其正確歸屬，也便符合了買(mǎi)受人先主張合同解除權(quán)后行使配套權(quán)利的法律邏輯。

關(guān)于房屋買(mǎi)賣合同解除權(quán)及損害賠償責(zé)任這一命題，應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同的情形進(jìn)行類型化。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣合同，因其合同本身無(wú)效，雙方當(dāng)事人之間不存在合同解除權(quán)，其損害賠償責(zé)任遵循一般合同規(guī)則；對(duì)于商品房買(mǎi)賣合同，一手房買(mǎi)賣合同解除權(quán)與二手房買(mǎi)賣合同解除權(quán)在損害賠償責(zé)任的本質(zhì)上存在區(qū)別，前者是一種懲罰性的損害賠償，后者是一種一般合同的損害賠償責(zé)任。此外，前者因出賣人具體違約情形不同而使得損害賠償責(zé)任的歸責(zé)亦不盡相同。

[注釋]

①(2014)韶中法民一終字第106號(hào)<民事判決書(shū)>.

②(2012)嘉平民初字第672號(hào)<民事判決書(shū)>.

③(2016)吉01民初305號(hào)<民事判決書(shū)>.

D920.5；D923.6

A

2095-4379-(2017)33-0104-03

吳傳杰(1988-)，男，漢族，2010年畢業(yè)于中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院，江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院，任助理審判員。