創(chuàng)新“爛尾樓”處置方式的探索與實踐

楊國江

浙江嘉誠中天律師事務(wù)所，浙江 嘉興 314000

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創(chuàng)新“爛尾樓”處置方式的探索與實踐

楊國江

浙江嘉誠中天律師事務(wù)所，浙江 嘉興 314000

自2006年以來，中國房地產(chǎn)市場進入新一輪的暴漲階段，炒房團的出現(xiàn)不僅帶來了一個又一個的“樓王”、“地王”，也激發(fā)了中國老百姓內(nèi)心對房產(chǎn)的渴望。在此狀況下，越來越多的開發(fā)商看到商機，積極投入到房產(chǎn)開發(fā)的浪潮中。然而不斷上漲的開發(fā)價格，在讓眾多開發(fā)商賺到盆滿鍋滿的同時也讓不少開發(fā)商頂不住壓力，許多“爛尾樓”如同補丁般橫亙在城市地圖中。本文正是基于司法實踐中對于“爛尾樓”的處置難題，依托于筆者在多年律師從業(yè)中的經(jīng)驗和實踐，謀求在無需政府資金投入的情形下，將爛尾樓后續(xù)建設(shè)完成，既解決社會穩(wěn)定問題，又在最大程度上保障債權(quán)人的權(quán)益，為城市“爛尾樓”的處置尋找新的曙光。

爛尾樓；破產(chǎn)法；新實踐

一、“爛尾樓”概述

(一)“爛尾樓”的概念

目前，相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章并未給“爛尾樓”下一個準確的定義，“爛尾樓”是我們生活或者建筑領(lǐng)域中對于已經(jīng)開工建設(shè)，并已經(jīng)有一定的建設(shè)成果，但由于資金鏈斷裂、違法違規(guī)、政府叫停等各種內(nèi)外部的原因而被迫停工停建到達一定時間的建筑工程的一種稱呼。僅就嘉興這樣處于二三線的城市，只市區(qū)內(nèi)的爛尾樓便不止十幢，甚至還有許多爛尾樓處于市區(qū)的繁華地段，例如位于嘉興市勤儉路、少年路口的慈光服飾城商場、位于勤儉路南側(cè)的鹿都購物廣場等，不僅影響了城市的整體規(guī)劃和美觀，而且浪費了城市有限的土地資源，讓普通購房投資者被迫承擔(dān)損失的同時，更增加了社會的負面資源。因此，“爛尾樓”的出現(xiàn)不僅對開發(fā)商、普通投資者來說等同于把錢丟入大海，激發(fā)開發(fā)商與建筑商、投資者之間的矛盾，更是對城市開發(fā)和規(guī)劃的沉重打擊，無形中增加了社會負擔(dān)，阻礙了社會經(jīng)濟的發(fā)展。

(二)“爛尾樓”的成因

爛尾樓的生成原因不盡相同。筆者認為，從宏觀上看，爛尾樓是房地產(chǎn)泡沫破滅的必然產(chǎn)物，但就爛尾樓個案而言，常見的形成原因有以下幾種：一是由于開發(fā)商資金不足，在前期的開發(fā)過程中又未能及時引入資金，造成無力進行后續(xù)建設(shè)；二是由于開發(fā)商項目定位錯誤，導(dǎo)致預(yù)售不暢，持續(xù)建設(shè)將導(dǎo)致更大的損失；三是項目的開發(fā)商涉及經(jīng)濟糾紛，在建工程被司機關(guān)法查封而無法處置的；四是項目開發(fā)商的投資人因涉嫌犯罪而被追究刑責(zé)任而導(dǎo)致項目無法進行后續(xù)建設(shè)的；五是開發(fā)商違法違規(guī)建設(shè)而導(dǎo)致工程被政府責(zé)令停工的等等。而筆者通過執(zhí)業(yè)過程中對全市各爛尾樓工程的接觸或了解分析，其中有很大一部分的工程是因為開發(fā)商資金短缺，個別銀行或供應(yīng)商通過訴訟并申請訴訟保全措施，引起鏈鎖反應(yīng)，導(dǎo)致項目徹底無法運作而成為爛尾樓。簡而言之，“爛尾樓”有很大一部分是“形爛而神不爛”，其實際上是具有極高的開發(fā)價值的，若能通過相關(guān)政策或手段挽狂瀾于既倒，扶大廈之將傾，“爛尾樓”也能重新煥發(fā)新生，實現(xiàn)其應(yīng)有的價值。

二、“爛尾樓”的一般處置方式

(一)一般處置方式

爛尾樓如今已成一大公害，嚴重影響城市形象，損害城市運營，破壞投資環(huán)境。爛尾樓不僅是法律問題，而且也是社會問題。特別是已經(jīng)開展預(yù)售的爛尾樓，小業(yè)主是社會不安定因素，應(yīng)當引起人們的高度重視。目前政府對于爛尾樓問題的處置方式，大多數(shù)是從“維穩(wěn)”角度考慮，通過對話、協(xié)商甚至利用財政資金墊付部分款項的方式來安撫群眾，以期規(guī)避發(fā)生嚴重影響社會穩(wěn)定的事件。

分析之前法院在處置爛尾樓時做法，也通常采用“評估-拍賣”的方式來將爛尾樓變現(xiàn)，所得款項用以清償債務(wù)。在這種處置方式下，由于爛尾樓的變現(xiàn)價格通常遠低于其能建成后的正常價格，其結(jié)果通常是除優(yōu)先債權(quán)人可能部分或全部清償外，其余的普通債權(quán)人根本無法得到清償。這種處置雖然簡單、直接、快速，但即便是在爛尾樓處置完畢后，仍有大量的普通債權(quán)人因得到不清償而成為遺留問題，進而會成為“無解”的社會問題。

(二)一般處置方式的利與弊

正如上文簡述，司法實踐中對于處置爛尾樓“評估-拍賣”的方式可概括為“短平快”，即處置周期短，處置成本平，變現(xiàn)速度快。從某些方面來說，這種處置方式能夠給部分債權(quán)人帶來短期內(nèi)的積極效益，尤其是對于拍賣價值還比較高的爛尾樓和債權(quán)順位比較靠前的債權(quán)人來說，這樣的方式能夠讓他們在相對較短的時間內(nèi)獲得清償，從時間成本上來說確實是有利的。例如位于上海虹口的大正三角地廣場在2003年以4.71億元人民幣被成功拍賣，平均每平方米的建筑面積拍賣價格達6296元，這在2003年的社會環(huán)境下應(yīng)當算是取得了非常良好的成果，使大部分債權(quán)人獲得了清償。然而即使如此，成功的拍賣依然不代表完美的收官，“爛尾樓”依然需要后續(xù)的建設(shè)才能成功消除其在城市中的負面效應(yīng)，而拍賣只能代表一個階段的結(jié)束，“爛尾樓”的將來依舊充滿著不確定性。而這尚且是在拍賣較為成功的情況下的結(jié)果。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，已交付購買商品房全部或大部分款項的購房者的受償權(quán)>承包人的優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)人>其他債權(quán)人。由于大部分爛尾樓是由于開發(fā)商資金鏈斷裂，甚至?xí)霈F(xiàn)已經(jīng)收取購房者的預(yù)付款卻又未支付大量工程款的情況，根據(jù)上述法律的規(guī)定，爛尾樓的拍賣款項或許連支付購房者的債權(quán)和工程款優(yōu)先權(quán)都不夠。在實踐中更多的是只能以較低的價格完成的拍賣，將造成大量的債權(quán)人無法受償，而走到這一步，司法已經(jīng)窮盡了其職權(quán)。面對法律無法給予的保護，處于弱勢的購房者“要房、要證、要回報”、處于底層的建筑工人討薪，在求助法律、求助政府都無果的情況下，他們只能求助于自身，不可避免的要通過發(fā)展群體性事件來維護自身權(quán)益，影響社會的穩(wěn)定。

三、創(chuàng)新“爛尾樓”的處置方式

(一)創(chuàng)新“爛尾樓”的處置方式

“爛尾樓”的產(chǎn)生由來已久，情況比較復(fù)雜，原因是多方面的。但從根本上說，是建設(shè)單位對項目未作深入的可行性研究、市場風(fēng)險應(yīng)變能力低和經(jīng)營不善等自身因素造成的。以嘉興來說，根據(jù)嘉興加快現(xiàn)代化中心城區(qū)建設(shè)的要求，加快解決和預(yù)防“爛尾樓”問題作為今后城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的一項重要工作，同時需在現(xiàn)有法律框架內(nèi)創(chuàng)新方式方法解決現(xiàn)有的“爛尾樓”問題。

筆者建議充分運用我國《破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定。其中我國《破產(chǎn)法》第十九條規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請后，有關(guān)債務(wù)人財產(chǎn)的保全措施應(yīng)當解除，執(zhí)行程序應(yīng)當中止”，使得原本被各地、各級法院查封、凍結(jié)的債務(wù)人的資產(chǎn)重新運作成為可能；而我國《破產(chǎn)法》四十二條、四十三條有關(guān)“為債務(wù)人繼續(xù)營業(yè)而應(yīng)支付的勞動報酬和社會保險費用以及由此產(chǎn)生的其他債務(wù)為共益?zhèn)鶆?wù)”、“破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆?wù)由債務(wù)人財產(chǎn)隨時清償”之規(guī)定，使得因法院受理破產(chǎn)后進入的施工企業(yè)因后續(xù)施工而產(chǎn)生的工程款有了支付的保障，這就為管理人引入新施工企業(yè)(即便是墊資施工)成為可能。筆者通過實踐，依據(jù)《破產(chǎn)法》第二十五條之規(guī)定，在第一次債權(quán)人會議召開之前，決定繼續(xù)債務(wù)人的營業(yè)，并以相關(guān)法律規(guī)定為依托，在通過債權(quán)人會議表決和法院裁定批準后，嘗試尋求引入新的施工單位，通過引入資金或者直接要求新的施工企業(yè)墊資，對由此產(chǎn)生的債務(wù)，根據(jù)《破產(chǎn)法》第四十二、四十三條共益?zhèn)鶆?wù)的規(guī)定與引入企業(yè)約定可隨時清償，以此解決新的資金或施工企業(yè)對于受償問題的疑慮，并以建成的工程沖抵破產(chǎn)后繼續(xù)建設(shè)的工程款，即通過“共益?zhèn)鶆?wù)”規(guī)則，首先解決繼續(xù)建設(shè)的問題，讓墊資企業(yè)放心投入。當然，繼續(xù)建設(shè)將會持續(xù)產(chǎn)生債務(wù)，這對于新引入的施工企業(yè)和現(xiàn)有債務(wù)人都會產(chǎn)生一定顧慮，畢竟要將大量的資金要投入一個已經(jīng)瀕死的項目，項目完成后能否變現(xiàn)，繼續(xù)投入能否比原來產(chǎn)生更高的效益，繼續(xù)建設(shè)的過程中會否發(fā)生其他介入因素導(dǎo)致?lián)p失擴大等等問題沒有人能做出百分之百的保證，但依據(jù)目前的房地產(chǎn)市場形式和建筑物建成前后的評估價款差額、對繼續(xù)建設(shè)的風(fēng)險評估等各方面來看，繼續(xù)建設(shè)無論對于新、舊債權(quán)人還是對于政府和社會都是利大于弊、前景大于風(fēng)險，并且通過《破產(chǎn)法》上述規(guī)定的支撐，我們可以最大限度的減小和控制風(fēng)險，確保各方的收益。

此外，地方政府部門亦需全力支持司法處置爛尾樓，因為一個已爛尾多年的項目，后續(xù)要開工建設(shè)，必然會遇到包括土地延期手續(xù)(包括延期罰金的確定)；因國家標準更新而發(fā)生的消防、規(guī)劃重新審核；施工許可證的變更或重新辦理；預(yù)售許可證的辦理等一系列手續(xù)需管理人到政府相關(guān)部門辦理。事實上，沒有政府就上述事項的辦理與相關(guān)部門協(xié)調(diào)一致，即便是管理人提出了能最大程度實現(xiàn)債權(quán)人權(quán)益的處置方案，最終可能也無法實施。

(二)新方式在實踐中的應(yīng)用——以“瑞力動漫生活廣場”項目為例

在此，筆者以實踐中處理的一起“爛尾樓”利用破產(chǎn)程序重新運作完工的案件為例，向大家簡述這種新的處理方式在實踐中的可行性：嘉善縣人民法院于2016年3月9日裁定受理了對嘉善三浦靈狐房產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“債務(wù)人”)的破產(chǎn)清算，并指定本人所在的事務(wù)所為管理人。接受指定后，管理人接管了債務(wù)人財產(chǎn)，并對債權(quán)人的狀況進行了全面的分析。債務(wù)人是一個從事房地產(chǎn)開發(fā)的項目公司，其成立的目的是為了取得位于嘉善縣羅星街道子胥路東側(cè)、陽光路北側(cè)的22.773畝國有土地使用權(quán)，并在該塊上開發(fā)建設(shè)“瑞力動漫生活廣場”項目。由于債務(wù)人的原實際控制人姚某某個人債務(wù)問題，特別是在2012年9月8日因詐騙犯罪被江西省南昌市警方采取強制措施之后，債務(wù)人因資金嚴重短缺，從債務(wù)人處承攬上述工程施工任務(wù)的施工單位浙江求精建設(shè)工程有限公司也出現(xiàn)了嚴重的經(jīng)營困難，根本無力墊資施工等諸多原因，致使“瑞力動漫生活廣場項目”至今無法建成。截止到法院受理債務(wù)人破產(chǎn)日，該項目僅施工至五頂板位置，且僅完成混凝土結(jié)構(gòu)部分，其余的工程內(nèi)容均未施工。而且，上述項目用地已抵押給了嘉興市秀洲區(qū)豐匯小額貸款有限公司及嘉興市秀洲區(qū)天豐小額貸款有限公司，抵押權(quán)金額為本金及利息合計4900余萬元。由于債務(wù)人無法向上述兩家小貸公司清償貸款本息，致使上述土地的抵押權(quán)無法釋放，從而導(dǎo)致上述“瑞力動漫生活廣場項目”至今無法辦理《商品房預(yù)售許可證》。另，截止到法院受理債務(wù)人破產(chǎn)清算之日，債務(wù)人僅向施工單位支付了485萬元工程，尚余約5000萬元的工程款本金尚未清償。除上述優(yōu)先債權(quán)外，尚有沒有物的擔(dān)保的普通債權(quán)約2.1億余元，合計債權(quán)約3億余元。另，因政府國土部門在出讓該土地使用權(quán)時，附有“項目所在的街道有權(quán)以2000元每平方購買該項目10000平方米辦公樓”的條件，因該項目未建成，該街道也無法以約定的價格取得辦公樓。

鑒于上述情形，假設(shè)管理人直接按通常的破產(chǎn)財產(chǎn)處置程序(即評估——拍賣——分配)來處置的債務(wù)人的財產(chǎn)，經(jīng)管理人測算，對于拍賣“上述22.773畝土地使用權(quán)及地上在建工程”所得價款，連清償優(yōu)先債權(quán)也不夠，職工債權(quán)、稅務(wù)債權(quán)及普通債權(quán)均得不到任何清償。也正因如此，因該項目在停工后二年內(nèi)發(fā)生了多次建筑工人聚集到政府、法院討要工資的情形，政府也曾為此墊付了數(shù)百萬元的工人工資款。

要實現(xiàn)債權(quán)人權(quán)益最大化的方案就是應(yīng)設(shè)法重新找施工企業(yè)將案涉的“瑞力動漫生活廣場項目”未完工程內(nèi)容繼續(xù)施工至通過竣工驗收、完成竣工驗收備案，并辦理權(quán)屬登記，然后再將建成的房產(chǎn)進行銷售或通過評估、拍賣變現(xiàn)。管理人為此擬定了另找施工單位將該爛尾樓施工完成的方案。2016年5月20日，出席債權(quán)人會議的全體債權(quán)人一致同意了管理人提出的“由浙江恒聯(lián)建設(shè)有限公司墊資施工后續(xù)工程，以部分建設(shè)房產(chǎn)充抵工程款，除抵工程款之外的房產(chǎn)用以變現(xiàn)清償債務(wù)”的處置方案。此后，該項目于2016年8月18日在辦妥了施工許可證后，并在G20峰會結(jié)束后正式動工。至2016年12月底，3幢15層高的主體已全部結(jié)頂，現(xiàn)該項目已處在最后的裝飾收尾階段。據(jù)管理人保守測算，在方案實施完成后，不但小貸公司和原施工企業(yè)的優(yōu)先債權(quán)能全額清償，而且，債務(wù)人拖欠的職工工資，拖欠的國家稅款也能全額清償，連普通債權(quán)人也能有較高的比例的清償率，當然政府也能依約定的價格購得一萬平方米的辦公樓。也正因此，自開始實施方案起，除不時有債權(quán)人向管理人詢問項目進展情況外，再無一起信訪或上訪事件發(fā)生，也無任何影響社會穩(wěn)定的事件發(fā)生。

四、結(jié)語

從上述真實案例可以看出，只要政府能協(xié)調(diào)相關(guān)部門，提供政策支持，為爛尾樓辦理各項手續(xù)，在我國《破產(chǎn)法》規(guī)定的框架內(nèi)，完全有可能將爛尾樓建設(shè)完成。這種處置方式，不僅使得全體債權(quán)人的利益實現(xiàn)了最大化，同時也有效的維護了社會穩(wěn)定。因此，筆者建議法院和政府能多加關(guān)注此種爛尾樓處置的新方式，針對轄區(qū)內(nèi)的爛尾樓展開適當?shù)恼{(diào)研，對有可能采用上述方式處置的爛尾項目，嘗試通過這種新方式加以處置，從根本上解決爛尾樓問題，化解社會矛盾。

筆者雖已在實踐中運用此種新方式，但對于新的處置方式的實施必然會存在一些困難，故拋磚引玉，謹以此文一述筆者之想法，望眾位同仁能以此文為石，完善筆者對此種處置方式的思考的不足。

[1]馮健.爛尾樓工程續(xù)改建的結(jié)構(gòu)設(shè)計與實踐[D].華南理工大學(xué)，2012.

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[3]吳佳靜.假設(shè)開發(fā)法在爛尾樓開發(fā)價值評估中的應(yīng)用[D].安徽財經(jīng)大學(xué)，2013.

[4]李煒，牟偉，于磊.從濟南“第一爛尾樓”事件談依法行政的必要性——兼談修改<城市開發(fā)經(jīng)營管理條例>的迫切性[J].中國房地產(chǎn)，2016(10).

[5]汪金敏.逆轉(zhuǎn)違約停工危機——陸家嘴最后爛尾樓成功解除總包合同并廢止保函[J].施工企業(yè)管理，2015(3).

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2095-4379-(2017)13-0181-03 作者簡介：楊國江，浙江嘉誠中天律師事務(wù)所，主任律師，研究方向：民商法。