爛尾樓搶手玄機

何 芳

樓市持續(xù)火爆,成為“爛尾樓”復(fù)活的最好理由。然而,爛尾樓頻頻被盤活,其背后的動因為何,而這又對樓市將產(chǎn)生什么影響?

在繁華美麗的都市,那些蓋了半截的“爛尾樓”,曾經(jīng)就像是一道道傷疤,但伴隨著2009年來中國樓市空前的購房熱,一個有意思的現(xiàn)象是,曾經(jīng)狼狽不堪的爛尾樓卻借機翻身天價上市,而且,照樣“一房難求”……

9成獲重生

近日,北京最大的爛尾樓朝陽首府宣布將于2009年底上市,預(yù)期售價高達3.5萬元/平方米;北京最老的爛尾樓京泰自主城也趕在年底前兜售,這個產(chǎn)權(quán)年限最長不超過38年的樓盤預(yù)期售價將超過2萬元/平方米。

不但是住宅爛尾樓水漲船高,商業(yè)及旅游爛尾樓項目也趁機入市。在北京西站北廣場的正對面,有座龐大的建筑引人注目,乍一看它外表光鮮,但實際上卻是這個地段無人不知,無人不曉的爛尾樓,之前的開發(fā)商因為資金鏈斷裂,讓原本位于西站黃金地段的海天廣場,癱瘓了近5年。走進樓內(nèi)就可以看到,窗戶十分破舊,工地的廣告欄的公告還是2002年刊登的,大樓一層的大廳里,雜亂的擺放著銹跡斑斑的各種雜物,就是這樣的一個一直無人問津的爛尾樓,卻能夠以20億天價售出,很多人都覺得不可思議。

據(jù)調(diào)查,北京市曾有爛尾歷史的項目近50個,甚至連朝陽門、西直門這樣的金角旺地也曾有過煞風景的半拉子工程?，F(xiàn)在,這些爛尾項目有的已經(jīng)光鮮亮麗地落成,有的在加緊建設(shè),只有極個別還在待價而沽。由于9成爛尾樓獲重生,當初發(fā)改委、規(guī)劃委、建委、國土局成立的“半拉子工程整治小組”這個臨時機構(gòu)已經(jīng)取消。

利潤高達200%

爛尾樓復(fù)活,利潤是關(guān)鍵。

在土地價格飛漲的當下,爛尾樓所在地往往是黃金之地,這樣的位置土地少得可憐,而價格又高得嚇人,因此買“樓”比買地要劃算得多。

所謂爛尾樓,主要指那些已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù),項目開工后,因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛,停工一年以上的房地產(chǎn)項目。此外,也包括一部分因為產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛、工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項目?！艾F(xiàn)在的爛尾樓,大部分是1993年房地產(chǎn)局部過熱或1997年亞洲金融風暴的產(chǎn)物,是房地產(chǎn)經(jīng)濟增長過快和房地產(chǎn)市場發(fā)展初期不夠成熟、理性所付出的高昂代價?！痹鴧⑴c盤活多處爛尾樓的北京四方達房地產(chǎn)公司總經(jīng)理楊少鋒介紹。

在楊少鋒看來,“現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆和土地價格飛速上漲、拿地越發(fā)困難是爛尾樓重新?lián)屖值闹匾??！蓖恋刈鳛椴豢稍偕南∪辟Y源,偏緊的土地供應(yīng)政策讓很多開發(fā)商不得不重新開始審視爛尾樓的價值,而爛尾樓最初開發(fā)時地價比現(xiàn)在要低很多,而且經(jīng)過長期擱置,出售方的心理預(yù)期并不是很高,投資商往往可以用較低的資金拿下,而獲得后期較高的利潤。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計,北京一般的的爛尾樓,利潤在200%以上,那么像朝陽首府這樣的爛尾樓它的利潤在300%以上,利潤非?？捎^。

為了盤活房地產(chǎn),地方政府是非常積極地想要消滅爛尾樓,在各個方面的政策給予了支持。爛尾樓一直是城市建設(shè)中的一個難點,因此爛尾樓的改造有望得到政府一定的政策扶持,并會主動提供幫助縮短審批時間。而由于盤活爛尾樓的開發(fā)周期很短,省去了不少審批手續(xù),往往只要半年左右就能回籠現(xiàn)金,這對開發(fā)商而言,無疑是“短、平、快”的盈利捷徑。

改造爛尾樓,對急于拋掉債務(wù)包袱的銀行來說,也是好事,當壞賬重新盤活,變現(xiàn)千億元資產(chǎn),銀行才可以徹底摘掉“爛尾樓房東”的帽子。

誰想當破爛王

“SOHO做過的12個項目中,有6個在接手前是空置、爛尾?！盨OHO中國董事長潘石屹表示。從2004年至今的6年,潘石屹已共收購6個爛尾樓,其旗下12個SOHO項目就有半數(shù)曾爛尾。

早在2004年,潘石屹便從華遠集團總裁任志強手中買下尚都國際二、三期,也即如今的“SOHO尚都”。

潘石屹和爛尾樓的緣分仍在持續(xù)。在地產(chǎn)中國網(wǎng)主辦的“地產(chǎn)中國新思維論壇”上,潘石屹宣布,多月前便傳言收購上海第一爛尾樓“東海廣場一期”有了結(jié)果。而借道爛尾樓的收購,潘石屹也正式走出北京,入主上海。

“公司目前可銷售的物業(yè)達人民幣500億元,并擁有人民幣280億元的可用資金,所以我們已經(jīng)做好充分的收購準備?！迸耸俦硎?如果房地產(chǎn)市場不好,趁低吸納超過300億元的土地和項目。爭當“破爛王”的不只是潘石屹。不少地產(chǎn)商也在盯著爛尾樓,如富力、瑞安、華遠等。

當心爛尾變“闌尾”

從城市面貌的角度來看,將城市“盲腸”——爛尾樓盤活無疑是利好消息。但一個城市的爛尾樓絕不像人得了闌尾炎那么好處理。醫(yī)生說,切闌尾是個很小的手術(shù),可治理一個城市的爛尾樓,卻是不折不扣的大手術(shù)。不信,就請到海南看看,那里不僅有天涯海角,還有爛尾樓。海南的爛尾樓年年都在拆除與爆破,如今已經(jīng)了六七年,按現(xiàn)在排定的時間表,還得再拆除幾年。雖然這兩年政府又加大了整治力度,但放眼看去,還是滿眼的爛尾樓——畢竟,十年前這里80%的房子都是爛尾。

業(yè)內(nèi)人士指出,翻新爛尾樓成為搶手貨,一方面說明樓市不斷升溫使得盤活爛尾樓存在大量利潤空間,另一方面也提醒我們要警惕樓市泡沫高漲。

著名經(jīng)濟評論人葉檀也對此表示了一定的憂慮。

她分析,爛尾樓是一個經(jīng)濟現(xiàn)象,每次大批爛尾樓產(chǎn)生的時候,其實是資產(chǎn)泡沫、包括房地產(chǎn)泡沫開始破滅的時候。而每次消滅爛尾樓的時候就是整個房地產(chǎn)業(yè)開始高漲、進入上升周期的時候?，F(xiàn)存的爛尾樓分布很廣,而且爛尾樓周期特別長,有的甚至是上世紀90年代殘留下來的。這就說明,目前的這一輪房地產(chǎn)周期它的泡沫已經(jīng)超過了1993年和2003年以后的泡沫,它在消滅爛尾樓的同時如果我們的泡沫無法支撐將會帶來更多的爛尾樓。

有業(yè)內(nèi)人士認為,爛尾樓成了搶手貨還和眼下樓市出現(xiàn)的不理性購房相關(guān)?！斑@些買天價爛尾樓的購房人其實應(yīng)該想到,很多爛尾樓項目本身就是樓市過熱的產(chǎn)物,是盲目投資和大肆炒地皮、炒項目的結(jié)果。如果眼下因為樓市過熱而不理性購房,今后難保你自己購的房不出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象?！?/p>

中原地產(chǎn)胡廣東分析,“當前房價高漲的情況下,人們?yōu)楹尾荒芟胍幌?現(xiàn)在的市場情況和2007年底何其相似。如果政府今年年底出手調(diào)控房地產(chǎn)市場,是否仍然會產(chǎn)生新一批爛尾樓?”