淺議住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬

韓 旭

（100012 北京市朝陽區(qū)地方稅務(wù)局 北京）

淺議住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬

韓 旭

（100012 北京市朝陽區(qū)地方稅務(wù)局 北京）

住宅小區(qū)的停車位問題，是目前我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一，住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來諸多的難題。

權(quán)屬爭議；物權(quán)訴訟；私法自治

1 我國住宅小區(qū)停車位的性質(zhì)

我國討論停車位的權(quán)屬問題，首先要確定的是，停車位是否是“物”、能否成為所有權(quán)的客體。傳統(tǒng)民法理論中，物是指客觀存在于人身之外，能滿足權(quán)利主體的利益需要，并能為權(quán)利主體所能支配和利用的物質(zhì)實(shí)體。小區(qū)停車位作為區(qū)分所有建筑物的配套設(shè)施是客觀存在的;其設(shè)置目的就是為了方便業(yè)主泊車使用，即能為權(quán)利主體所能支配和利用;每一個(gè)停車位均有固定的界限和標(biāo)明的范圍，能夠從一般觀念將彼此以及他物區(qū)別開來，可以被人支配與控制。因此，停車位顯然具備“物”的各項(xiàng)基本特征，具備了法律上“物”的基本屬性。

停車位屬于小區(qū)的組成部分，與小區(qū)的主體一區(qū)分所有建筑物的關(guān)系密不可分，然而這種關(guān)系究竟屬于何種性質(zhì)?是獨(dú)立的物與物關(guān)系還是從屬關(guān)系?這是研究停車位權(quán)屬問題必然要討論的。在停車位與區(qū)分所有建筑物之間的關(guān)系上，梁慧星教授認(rèn)為車位一般屬于從建筑物，而房屋為主建筑物。陳華彬教授認(rèn)為車位為附屬建筑物，對區(qū)分所有建筑物具有從屬關(guān)系，也得出了停車位與區(qū)分所有建筑物為主物從物關(guān)系的結(jié)論。據(jù)此結(jié)論，根據(jù)主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移的原則，作為從物的小區(qū)停車位的法律權(quán)利就依附于作為主物的區(qū)分所有建筑物。

2 權(quán)屬爭議

《物權(quán)法》第74條明確規(guī)定了車位、車庫的歸屬，即建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定;占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位歸業(yè)主共有，但占用城鎮(zhèn)公共道路或規(guī)劃用于停車的地面車位屬于例外。但是《物權(quán)法》正式實(shí)施后，關(guān)于住宅小區(qū)停車位的糾紛并沒有停息，事實(shí)上，由于《物權(quán)法》中對停車位的部分問題沒有作出具體規(guī)定，導(dǎo)致一些新爭議還在產(chǎn)生。

《物權(quán)法》第74條在一定程度上平息了現(xiàn)實(shí)生活中停車位的權(quán)屬糾紛，解決了開發(fā)商以及物業(yè)管理公司和業(yè)主在小區(qū)車位上存在的矛盾，然而仍存在以下幾個(gè)問題:

第一，“規(guī)劃”的范疇不明。本款并沒有明確“規(guī)劃”的范疇，是僅指開發(fā)商按強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)的配建車位、車庫，還是包括那些強(qiáng)制性要求以外的，開發(fā)商為了盈利所建的車位部分，即此“規(guī)劃”的是以強(qiáng)制性規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)還是以開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)?因?yàn)榇隧?xiàng)規(guī)定關(guān)乎哪些車位是開發(fā)商可以自由處分的，哪些是必須配置給小區(qū)業(yè)主的。而物權(quán)法并未對“規(guī)劃”與“首先滿足業(yè)主的需要”間的關(guān)系作明確的規(guī)定，也沒有規(guī)定如何保障業(yè)主“首先權(quán)”的實(shí)現(xiàn)。

第二，“首先滿足業(yè)主的需要”模棱兩可?！段餀?quán)法》第74條第1款體現(xiàn)了停車位是為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的思想。規(guī)定停車位先滿足業(yè)主的需要自不待言，但是如何滿足需要，滿足哪些需要，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)明確和約束。

第三，《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定業(yè)主可以通過出售或附贈(zèng)方式取得的車庫、車位問題是業(yè)主取得的是車庫、車位的所有權(quán)還是使用權(quán)?如果是所有權(quán)的話，是否需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記?如果該業(yè)主想轉(zhuǎn)讓車位能否轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)履行什么樣的手續(xù)?即由于物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的不完善，不能通過登記方式明確物的權(quán)利歸屬和發(fā)揮物的效能。

3 修訂物權(quán)法和完善配套制度界定住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬

我國物權(quán)法已經(jīng)出臺，關(guān)于小區(qū)停車位的法律權(quán)屬及其相關(guān)問題的規(guī)定亦已起步。筆者提出以下的幾點(diǎn)建議，以期對物權(quán)法的完善提供一些有益的借鑒和幫助。

3.1 在立法上明確各類業(yè)主共有停車位的法律權(quán)屬，并完善與之相配套的登記制度。物權(quán)法關(guān)于車位權(quán)屬的規(guī)定對于業(yè)主共有的，并未按照不同類型的車位進(jìn)行，在執(zhí)行和操作過程中會存在一定的問題，所以我們非常有必要在法律上給予明確的規(guī)定。

3.2 小區(qū)業(yè)主共有的停車位的費(fèi)用分?jǐn)偧袄鏆w屬法律地位也應(yīng)做出規(guī)定。地面停車位，一般開發(fā)商都將購買土地使用權(quán)的費(fèi)用分?jǐn)傇跇I(yè)主的購房費(fèi)用中，因此應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定采取由全體業(yè)主按照其各自購買房屋的面積予以分?jǐn)偟男问?；地下停車位，仍然?yīng)當(dāng)采取全體業(yè)主根據(jù)各自房屋面積予以分?jǐn)偟霓k法。并且法律應(yīng)當(dāng)做出強(qiáng)制性的規(guī)定，不允許采取其他的辦法，以免開發(fā)商重復(fù)收取費(fèi)用。

3.3 應(yīng)對小區(qū)停車位轉(zhuǎn)讓給區(qū)分所有人以外的第三人進(jìn)行限制。開發(fā)商不可將其賣給小區(qū)業(yè)主以外的人，或?qū)Ｓ惺褂脵?quán)出租給小區(qū)業(yè)主以外的人。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓給第三人，造成小區(qū)物業(yè)管理的困難，也給全體業(yè)主的生活帶來不便，尤其給治安帶來消極影響；其次，由于將車位轉(zhuǎn)讓給第三人，造成小區(qū)業(yè)主使用車位緊張，最終影響到小區(qū)的生活質(zhì)量；此外，如果允許小區(qū)車位轉(zhuǎn)讓給第三人，這樣就會使小區(qū)車位進(jìn)入市場機(jī)制，勢必造成車位的價(jià)格上漲，甚至有人認(rèn)為，自然轉(zhuǎn)讓將會使小區(qū)以外的其他人控制車位的資源，進(jìn)而向業(yè)主收取高額壟斷資金，這樣也會對小區(qū)生活質(zhì)量造成嚴(yán)重影響。

4 結(jié)語

現(xiàn)實(shí)中業(yè)主和開發(fā)商糾紛不斷，都是因?yàn)闄?quán)屬不明而產(chǎn)生的?？扑苟烧J(rèn)為，產(chǎn)權(quán)清晰是交易的前提，能減少交易成本，促進(jìn)社會整體利益的增長。在產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上，產(chǎn)權(quán)歸甲或乙并不會造成利益的不平衡，因?yàn)楫?dāng)事人的協(xié)商會調(diào)整責(zé)任的分?jǐn)?，從而自發(fā)形成利益平衡。只要法律確定了車位的權(quán)利歸屬原則，業(yè)主和開發(fā)商便會形成穩(wěn)定的預(yù)期，并切實(shí)地采取相應(yīng)的對策。

小區(qū)停車位法律糾紛的產(chǎn)生，是人類社會向前發(fā)展，人民生活水平不斷提高，私家車擁有量增多的必然結(jié)果。要實(shí)解決其法律糾紛，必須先搞清楚不同類型停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。小區(qū)停車位的法律歸屬問題之所以顯得復(fù)雜，關(guān)鍵原因在于各種觀點(diǎn)在討論此問題時(shí)，總是片面地從某個(gè)角度出發(fā)，企圖得出唯一的結(jié)論，這種思路是值得商討的。

《物權(quán)法》一定程度上代表了立法的進(jìn)步，但仍有其不足。要想真正解決城市住宅小區(qū)的停車位問題，需要相關(guān)制度的配合，需要相關(guān)的法律法規(guī)加以完善。希望本文提出的法律對策能夠?yàn)榻鉀Q因小區(qū)停車位而引發(fā)的糾紛提供幫助，相信隨著立法的不斷完善，公民素質(zhì)的不斷提高，住宅小區(qū)停車位的法律糾紛問題會得到切實(shí)的解決。

[1]朱俊峰:《公寓小區(qū)停車位法律問題研究》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)》2006年第4期.

[2]梁慧星，陳華彬:《物權(quán)法》，法律出版社2005年版，第243頁.

[3]王效賢，劉海亮.物權(quán)法總則與所有權(quán)制度.知識產(chǎn)權(quán)出版社.2005:174.