論房屋買賣“陰陽合同”的效力
——以陳某某訴袁某某房屋買賣合同糾紛案為例

滕 騰

（212013 江蘇大學(xué)法學(xué)院 江蘇 鎮(zhèn)江）

論房屋買賣“陰陽合同”的效力
——以陳某某訴袁某某房屋買賣合同糾紛案為例

滕 騰

（212013 江蘇大學(xué)法學(xué)院 江蘇 鎮(zhèn)江）

近年來在房屋交易尤其是二手房交易市場中，陰陽合同已經(jīng)成為了逃稅、騙款等的重要方式。本文以典型案例入手，結(jié)合相關(guān)學(xué)說分析陰陽合同的效力問題，以期對司法實(shí)踐的認(rèn)定提供相應(yīng)的建議。

陰陽合同；房屋買賣；真實(shí)意思表示；合同效力

一、案例回顧

2015年4月25日，袁某某與陳某某通過某房產(chǎn)信息部簽訂《售（購）房協(xié)議書》，約定袁某某將其房屋出售給乙方，價(jià)款為230000元。2015年5月4日，雙方為少交稅款，原告與被告簽訂了《房屋買賣合同》，該合同已在縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局存檔備案，合同約定房屋買賣價(jià)款為300000元。2015年6月9日，原告、被告又與該市住房置業(yè)擔(dān)保中心（丙方）簽訂了資金托管協(xié)議，該協(xié)議約定原告、被告委托擔(dān)保中心托管資金230000元，待房屋交付登記后由擔(dān)保中心打入被告的賬戶。

后原告和被告就前述房屋辦理了過戶手續(xù)，原告取得該房屋產(chǎn)權(quán)。2015年8月27日，原告以短信的方式向袁某某提出，其將購房款230000元立即支付給被告，要求被告將本案所涉房屋交付給原告。被告回復(fù)稱，要求原告將購房款300000元全部支付完畢，否則將不予交付房屋。

原告請求：中介公司慫恿原被告簽訂陰陽合同以避稅，該陰陽合同違反了國家稅收政策，屬于惡意串通損害國家利益的合同，故應(yīng)屬于無效的合同。請求判令解除原告與被告簽訂的房屋買賣合同，被告雙倍返還原告定金20000元并賠償損失30341.46元（含產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和工本費(fèi)等2856.50元、過戶稅款24484.96元、中介費(fèi)保證金3000元）；本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。被告辯稱：2015年簽訂的《購房協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示，判令確認(rèn)2015年4月25日雙方簽訂的《購房協(xié)議書》合法有效；判令原告按雙方約定向被告付剩余房款共計(jì)300000元；判令原告承擔(dān)違約金10000元；本案訴訟費(fèi)用由原告負(fù)擔(dān)。

二、案件的焦點(diǎn)

本案的爭議焦點(diǎn)是：被告是否存在違約行為？合同是否達(dá)到解除條件，即合同目的是否不能實(shí)現(xiàn)？本案當(dāng)事人先后簽訂了兩個(gè)合同，先簽訂了《售（購）房協(xié)議書》，約定的成交價(jià)款為300000元，之后又簽訂了《房屋買賣合同》，約定的價(jià)款為200000元，兩個(gè)合同的效力究竟如何，合同當(dāng)事人又應(yīng)該按照何者來履行，這是本案爭議的關(guān)鍵所在，即陰陽合同的效力問題。

三、陰陽合同的概念、特征及其效力認(rèn)定

所謂房屋買賣的“陰陽合同”，即在房屋買賣的過程中，買賣雙方訂立合同時(shí)出于避稅等特定目的就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容并不一致的合同，一份對內(nèi)，一份對外。其中對內(nèi)的陰合同一般屬于雙方真實(shí)意思表示。[1]陰陽合同主要的特征是同時(shí)存在著公示性與隱蔽性，實(shí)際上其大部分起到的是在相關(guān)部門備案以逃避繳稅或者規(guī)避政府管理的作用，并不實(shí)際履行。在房屋買賣領(lǐng)域，迄今為止我國尚無法律或行政法規(guī)對陰陽合同的法律效力問題進(jìn)行有關(guān)規(guī)定。[2]僅《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第十二條規(guī)定，關(guān)于陰陽合同的法律效力，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。而在學(xué)術(shù)界則有不同觀點(diǎn)：

1.陰陽合同均有效說

該說認(rèn)為，①無論是先簽訂的陽合同還是后簽訂的陰合同，其所代表的都是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并且當(dāng)事人在實(shí)際履行中同時(shí)履行了陰陽合同，認(rèn)定合同的無效已失去了一定的意義；②房屋的買賣屬于私法自治的范疇，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人的真實(shí)意思決定，私法自治原則的核心就是確認(rèn)和保障民事主體的自由。既然兩個(gè)合同都是由當(dāng)事人自主訂立的，那么就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定兩個(gè)合同都有效。

2.陰合同有效、陽合同部分無效說

該說認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，房屋買賣的陽合同應(yīng)當(dāng)無效，但又根據(jù)《合同法》第五十六條的規(guī)定，部分有效的合同，除無效的部分外，其他部分依然有效。因此，陽合同中關(guān)于諸如違約責(zé)任、仲裁條款等約定在不違法的情況還是應(yīng)當(dāng)有效的；后簽訂的陽合同應(yīng)當(dāng)起到對先簽訂的陰合同補(bǔ)充與變更的作用，兩個(gè)合同中約定不一致的，除了關(guān)于價(jià)款的條款外，應(yīng)當(dāng)以后簽訂的陽合同的條款為準(zhǔn)。

3.陰陽合同均無效說

該說認(rèn)為，陰陽合同從整體上來看其實(shí)就是一種當(dāng)事人惡意串通后以合法形式掩蓋非法目的的合同，故合同的條款當(dāng)然無效。

四、研究的結(jié)論

根據(jù)我國當(dāng)前相關(guān)的司法判例以及學(xué)說觀點(diǎn)，對于陰陽合同的效力問題應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面討論：

1.當(dāng)事人之間對于房屋買賣是否具有真實(shí)的意思表示

尊重合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示應(yīng)當(dāng)是評判陰陽合同是否有效最重要的標(biāo)準(zhǔn)，以不觸犯法律為前提，任何公民都可以憑借自己的真實(shí)意思做出相應(yīng)的民事法律行為，這就是我國民法一直提倡的意思自治原則，因此在實(shí)踐中，弄清楚雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思往往會(huì)成為法院的首要也是關(guān)鍵工作。[3]

2.登記備案是否能夠影響陰陽合同的效力

根據(jù)我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為生效要件。因此，在房屋買賣的交易中，當(dāng)事人一般都會(huì)到相關(guān)部門進(jìn)行備案登記。但《物權(quán)法》第十五條同時(shí)規(guī)定，基于物權(quán)變動(dòng)的效力區(qū)分原則，未辦理物權(quán)登記的并不影響合同的效力。因此，實(shí)踐中陰陽合同一般只登記陽合同，但這并不能決定陽合同的有效與陰合同的無效，登記備案并不能影響到陰陽合同的效力。

3.合同中是否存在違反法律的條款

根據(jù)我國《合同法》第44條的規(guī)定，合同的而成立，必須以合法為前提，若合同中存在《合同法》第52條規(guī)定的五種違法情形的，則合同自始無效。陽合同由于滿足52條規(guī)定的惡意串通損害國家利益以及以合法形式掩蓋非法目的的情形，認(rèn)定其無效本無可厚非。但一般來說只有陽合同對于房屋價(jià)格的條款會(huì)產(chǎn)生違法的后果，而根據(jù)《合同法》第五十六條的規(guī)定，其價(jià)格以外的其他條款若并不屬于以上五種情形的話，還是應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效的。

五、結(jié)語

通過上文的分析，對于陳某某訴袁某某的案件筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)這樣處理：①合同雙方簽訂的《售（購）房協(xié)議書》即陰合同屬于雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定為有效的合同；②合同雙方簽訂的《房屋買賣合同》即陽合同中關(guān)于房屋交易價(jià)格的條款屬于惡意串通損害國家利益，應(yīng)認(rèn)定為無效的條款。

[1]徐霖.論虛假房屋買賣合同的效力[D].上海交通大學(xué),2014.

[2]劉敏,劉金露.對龔某訴上海某房地產(chǎn)公司買賣合同糾紛案評析[J].法治與社會(huì),2013（06）.

[3]高治.通謀虛偽表示下合同的效力及第三人權(quán)益保護(hù)[J].人民司法,2011（02）.