論我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

趙 欣

（563000 遵義市委黨校 貴州 遵義）

論我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

趙 欣

（563000 遵義市委黨校 貴州 遵義）

善意取得制度是我國(guó)物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度，該制度設(shè)立的宗旨是維護(hù)物權(quán)交易的動(dòng)態(tài)安全，調(diào)整物權(quán)人與第三人之間的利益關(guān)系。本文通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念和構(gòu)成要件的探討，提出了完善不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的幾點(diǎn)建議。

善意取得；概念；構(gòu)成要件；完善建議

善意取得制度是民法上一項(xiàng)重要制度，對(duì)維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全具有非常重要的作用。傳統(tǒng)的善意取得制度客體局限在動(dòng)產(chǎn)上，而我國(guó)《物權(quán)法》將該制度擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)上，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。但是，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)規(guī)定尚不夠細(xì)致完善，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的運(yùn)用常出現(xiàn)各種問(wèn)題。因此，需要在理論研究上及實(shí)務(wù)中不斷探索與完善。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念

我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：①受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；②以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；③轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！?/p>

根據(jù)上述法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念可表述為：無(wú)權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，如果受讓人出于善意﹑支付了合理的價(jià)格，并依照法律規(guī)定進(jìn)行了登記，受讓人就可依法取得對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。受讓人在取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)后，原不動(dòng)產(chǎn)的所有人不得要求受讓人返還該不動(dòng)產(chǎn)，而只能請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人賠償損失。

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的內(nèi)涵是：因?yàn)樯埔獾谌藢?duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴，相信不動(dòng)產(chǎn)登記上的權(quán)利人是真正的物權(quán)權(quán)利人，進(jìn)而進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易，支付合理價(jià)款，辦理了不動(dòng)產(chǎn)變更登記，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，善意第三人就獲得了該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)權(quán)利。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記上的權(quán)利人不是物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，但是依據(jù)法律規(guī)定，善意第三人已經(jīng)取得了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利，那么真實(shí)權(quán)利人就不能要求善意第三人返還該不動(dòng)產(chǎn)，真正權(quán)利人可以向無(wú)權(quán)處分人要求賠償，也就是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度阻礙了真正權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的追及權(quán)。

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度保護(hù)的是善意第三人對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的信賴?yán)妫粍?dòng)產(chǎn)善意制度的適用必須嚴(yán)格依據(jù)其構(gòu)成要件，才能夠真正的發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的現(xiàn)實(shí)作用，才能真正的維護(hù)交易的安全性和秩序性，才能更好地為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展服務(wù)。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

(一)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提是無(wú)權(quán)處分

1.出讓人是無(wú)權(quán)處分人

出讓人必須是無(wú)處分權(quán)利人，對(duì)其出讓的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分，這是不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用的前提條件。當(dāng)處分行為可能引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)時(shí)，如果出讓人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)完整的處分權(quán)，出讓人即使是以無(wú)償?shù)姆绞交蛘邩O低的價(jià)格將不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，只要出讓人是基于自愿的﹑真實(shí)的意思表示，受讓人就可以理所當(dāng)然的獲得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)及其相關(guān)權(quán)利。這與出讓人是否 擁有處分權(quán)沒(méi)有關(guān)系，不必考慮不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用與否。只有出讓人沒(méi)有對(duì)標(biāo)的物予以處分的權(quán)利，卻進(jìn)行了法律上的處分行為時(shí)，才有可能構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。

2.無(wú)權(quán)處分人具有合法的權(quán)利外觀

在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，出讓人是無(wú)權(quán)處分人，但是同時(shí)該處分人在處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)必須擁有合法的權(quán)利外觀。這主要是指以下情況：

第一，無(wú)權(quán)處分人是共同共有人，且不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)僅僅登記在一個(gè)或者一部分共有人名義之下。共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)，通常在沒(méi)有特別約定的情況下，共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)處分時(shí)，必須經(jīng)過(guò)全體共同共有人的一致同意，處分權(quán)人是全部共同共有人，部分共有人無(wú)處分權(quán)。因此，如果共同共有人只享有部分所有權(quán)和部分處分權(quán)卻對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行出讓，善意第三人獲得該不動(dòng)產(chǎn)的物 權(quán)時(shí)，就有可能適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

第二，不動(dòng)產(chǎn)瑕疵登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的真正所有權(quán)人的權(quán)利沒(méi)有在登記簿上顯示，而是出讓人作為名義權(quán)利人顯示在登記簿上，實(shí)際上出讓人是無(wú)權(quán)處分人。這種情況下，受讓人已經(jīng)到登記機(jī)構(gòu)查詢過(guò)，因信賴登記而與出讓人進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)的交易，而且已經(jīng)辦理了登記過(guò)戶手續(xù)，雖然事實(shí)是出讓人并無(wú)權(quán)利處分該不動(dòng)產(chǎn)，但是基于登記的公示公信力以及善意受讓人的信賴?yán)?，就?huì)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)善意取得的效果。

由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的情況下，無(wú)權(quán)處分人都具有合法的權(quán)利外觀，致使善意第三人無(wú)法察覺(jué)其在事實(shí)上并無(wú)處分權(quán)，而基于信賴?yán)?，與其進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的交易。

(二）受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的

（1）善意取得的受讓人的主觀心理狀態(tài)必須是善意，這是構(gòu)成善意取得最為重要的條件。這里的善意是指受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不知道﹑也不可能知道讓與人無(wú)處分權(quán)。當(dāng)然善意也包括作為善意取得標(biāo)的的物必須是法律允許流通的財(cái)產(chǎn)，如果法律禁止或限制流轉(zhuǎn)，則不能認(rèn)為是善意，不能適用善意取得制度。

（2）受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意，如果受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)之前為惡意，則可推定其取得權(quán)利時(shí)為惡意；相反，若受讓人在取得權(quán)利時(shí)為善意，在此之后得知轉(zhuǎn)讓人為無(wú)權(quán)處分之人，其善意取得的效力不受影響。如果受讓人再轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不管再次接受不動(dòng)產(chǎn)的人是否出于惡意，都不影響已根據(jù)善意取得制度所獲得的權(quán)利。關(guān)于確定的時(shí)間，應(yīng)當(dāng)根據(jù)財(cái)產(chǎn)種類及轉(zhuǎn)移的不同方式而定，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)變更登記時(shí)為判斷時(shí)點(diǎn)。

（3）善意的舉證責(zé)任及構(gòu)成要件：關(guān)于善意的舉證，首先推定受讓人為善意，由真正權(quán)利人對(duì)受讓人是否具有惡意進(jìn)行舉證，如果不能證明受讓人為惡意，則推定其為善意。在真正權(quán)利人舉證后，法官對(duì)第三人在交易時(shí)是否出于善意的判斷，應(yīng)當(dāng)結(jié)合真正權(quán)利人的舉證及各方面情況進(jìn)行綜合判斷，加以確定。一般說(shuō)來(lái)，確定是否為善意時(shí)要考慮如下因素：①交易時(shí)間是否反常；②交易價(jià)格是否反常；③行為人對(duì)交易的了解情況；④物品是否有反常特征。此外，法官還可結(jié)合生活經(jīng)驗(yàn)﹑專業(yè)知識(shí)等多角度﹑全方位判斷受讓人是否為善意。

(三)以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓

受讓人在接受無(wú)處分權(quán)人處分的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)必須以合理的價(jià)格有償取得才有適用善意取得制度的可能。可以確定的是，有償取得不動(dòng)產(chǎn)是適用善意取得制度的前提，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易中如何理解支付對(duì)價(jià)的合理性應(yīng)具體情況具體分析。

1.確定合理價(jià)格主要應(yīng)包括哪些不動(dòng)產(chǎn)

由于我國(guó)諸如經(jīng)濟(jì)適用房﹑房改房以及沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的福利房等房屋名頭具有多樣而復(fù)雜的特點(diǎn)，所以只有商品房具有典型的市場(chǎng)化特征，也最容易明確其合理價(jià)格。只要交易價(jià)格與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相適應(yīng)就應(yīng)為合理價(jià)格。而對(duì)于商品房以外的房屋定價(jià)，其合理性就應(yīng)具體問(wèn)題具體分析了。

2.商品房的市場(chǎng)價(jià)格只是一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)，并不能成為絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)

基于任何房屋合理原因所造成的低于市場(chǎng)價(jià)成交的都不應(yīng)排除其合理性。也就是說(shuō)，如果房屋因受地理位置﹑具體格局﹑朝向等因素的影響而使買(mǎi)受人以低于市場(chǎng)的價(jià)格支付了對(duì)價(jià)也應(yīng)認(rèn)定其為合理價(jià)格。

3.價(jià)格的合理性應(yīng)和交易合同履行期限聯(lián)系在一起

如果合同中無(wú)履行期限的規(guī)定或履行期限較長(zhǎng)，那么該合同在很大程度上可認(rèn)定為無(wú)償。

4.對(duì)合理對(duì)價(jià)的支付應(yīng)為現(xiàn)實(shí)履行支付為標(biāo)準(zhǔn)，而不能僅憑雙方當(dāng)事人的約定

就合理對(duì)價(jià)的表現(xiàn)形式而言，受讓人必須實(shí)際支付了合理價(jià)款才能推定為善意。要求受讓人一次性支付對(duì)價(jià)不太符合社會(huì)現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榉制诟犊顬榉课萁灰椎某B(tài)。但必須對(duì)其進(jìn)行一定的限制，即實(shí)際履行應(yīng)按一定的比例進(jìn)行，至于具體比例多少應(yīng)酌情處理。

（四）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)完成登記

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》106條的規(guī)定，善意取得制度既包括動(dòng)產(chǎn)善意取得又包括不動(dòng)產(chǎn)善意取得，動(dòng)產(chǎn)公示方法是交付，不動(dòng)產(chǎn)的公示方法是登記。由此可以知道，受讓第三人依法將轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了登記是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的又一重要的構(gòu)成要件。具體有以下幾點(diǎn)：

（1）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的結(jié)果是物權(quán)變動(dòng)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取的是公示要件主義，不動(dòng)產(chǎn)變更登記是物權(quán)變動(dòng)的必須要件，只有完成了登記，受讓人才能取得完整的物權(quán)。

（2）根據(jù)《物權(quán)法》的效力區(qū)分原則，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂和取得物權(quán)完全不同。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂是基于買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)的意思表示，雙方達(dá)成合意合同就己經(jīng)成立，如果要求簽訂書(shū)面合同的，簽訂書(shū)面合同時(shí)生效；但是，物權(quán)的變動(dòng)必須以完成物權(quán)變更登記時(shí)為準(zhǔn)。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建議

（一）完善對(duì)真正權(quán)利人的救濟(jì)措施

雖然善意取得制度確立的目的是保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，但是為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，法律也不應(yīng)放棄對(duì)真正權(quán)利人的利益保護(hù)。只有二者的利益都得到法律上的妥善解決，社會(huì)交易和社會(huì)秩序才能得到良性的運(yùn)行發(fā)展和保障。雖然真正權(quán)利人可以通過(guò)侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)﹑不當(dāng)?shù)美葷?jì)以及違約賠償救濟(jì)等方式獲得利益保護(hù)，但是在存在登記錯(cuò)誤的情況下，我國(guó)對(duì)于國(guó)家賠償?shù)臋C(jī)制卻不甚完善。我國(guó)《物權(quán)法》第21條規(guī)定，由于登記機(jī)關(guān)原因造成登記錯(cuò)誤的情況下，登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，但對(duì)于該賠償責(zé)任的性質(zhì)﹑賠償范圍與金額﹑賠償金的出處以及具體賠償方式和程序都沒(méi)有明確規(guī)定。

（二）對(duì)第三人之善意應(yīng)明確嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)

受讓人受讓時(shí)為善意，是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的必備條件，然而，善意是一種不顯于外部的主觀的心理活動(dòng)狀況，對(duì)其進(jìn)行認(rèn)定具有一定難度。善意釆用主觀善意還是客觀善意并未明確，在實(shí)際操作中難免會(huì)導(dǎo)致操作的混亂。僅僅憑借法官的自由裁量權(quán)，是不能使不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度盡善盡美的。為了保證對(duì)受讓人善意判斷的公平性和合理性，就需要一個(gè)主觀或客觀的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷受讓人是否善意，我國(guó)《物權(quán)法》中并未對(duì)善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)做出規(guī)定。

（三）完善不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)制度

登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，因信賴登記以及登記所展示出來(lái)的公信力所進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)才受法律保護(hù)，也是判斷第三人“善意”與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，也只有具備此條件才可以適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得。登記必須公示才能達(dá)到“廣而告之”的效果， 才能使公眾能夠接觸到﹑查閱到，從而信賴其內(nèi)容。而具體到不動(dòng)產(chǎn)登記的信息公開(kāi)，應(yīng)做到：

（1）對(duì)象。其對(duì)象應(yīng)是社會(huì)全體成員，而不僅僅是當(dāng)事人﹑法官﹑律師等特定群體。應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)透明化管理﹑向公眾公開(kāi)的立場(chǎng)；

（2）不予公開(kāi)的后果。明確公眾查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利和登記機(jī)關(guān)公開(kāi)登記信息的義務(wù)，并規(guī)定登記機(jī)關(guān)拒絕公開(kāi)登記信息應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任；

（3）內(nèi)容。信息公開(kāi)的內(nèi)容應(yīng)包括不動(dòng)產(chǎn)所有資料，只有實(shí)而全的信息才能凈化不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境，使當(dāng)事人做出正確的不動(dòng)產(chǎn)交易決策，從而更好的維護(hù)當(dāng)事人的利益；

（4）方式。明確信息公開(kāi)的方式，可以釆用辦公場(chǎng)所前布告欄張貼﹑權(quán)威報(bào)紙張貼﹑咨詢服務(wù)小組﹑網(wǎng)上公告等，以方便大眾獲取全面而真實(shí)的信息，滿足當(dāng) 事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的需求。

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