樓市調(diào)控：長效機(jī)制與短期對策需兼顧

本刊記者 張菀航 張 倪

樓市調(diào)控：長效機(jī)制與短期對策需兼顧

本刊記者 張菀航 張 倪

“房子是用來住的，不是用來炒的”“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”，中央監(jiān)管層在2016年底的多次表態(tài)，構(gòu)成了2017年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。

2017年，我國樓市會否有大波動，甚至迎來拐點(diǎn)的可能性？調(diào)控政策又是否會繼續(xù)強(qiáng)化、加碼？而我們又要拿什么來拯救高房價下國人的集體焦慮呢？

3月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，三四線城市去庫存力度加大，1-2月份非重點(diǎn)城市商品房銷售面積同比增長35.9%，增速比上年全年加快14.0個百分點(diǎn)。

實(shí)際上，如此積極的數(shù)據(jù)表現(xiàn)主要“歸功”于大都市圈和熱點(diǎn)核心區(qū)域周邊的三四線城市。

記者了解到，緊鄰北京的河北三河市燕郊鎮(zhèn)二手房市場近幾月交易火爆，成交價格均在27000-35000元/平方米之間，甚至有個別樓盤成交價已突破40000元/平方米。

年關(guān)剛過，除了以燕郊為代表的“北三縣”這類“傳統(tǒng)”環(huán)京熱門區(qū)域的樓市一路看漲，在京南經(jīng)濟(jì)圈輻射帶動下的廊坊、固安、永清、涿州等地也按捺不住“寂寞”。不只是環(huán)京地區(qū)，珠三角、長三角等區(qū)域部分城市同樣“不甘示弱”。據(jù)統(tǒng)計，旅游城市三亞1月份網(wǎng)簽備案4298套，同比上漲24.29%；2月份網(wǎng)簽備案6865套，同比上漲173.17%。2017年，中國樓市一開場就好不熱鬧。

3.SVM模型的輸出結(jié)果。為確定SVM模型的最佳訓(xùn)練集大小，本文以200個樣本為步長有放回地從訓(xùn)練集中分層隨機(jī)抽取訓(xùn)練樣本，得到各指標(biāo)隨訓(xùn)練樣本大小變化的曲線圖，如圖3、圖4所示。

2017樓市分化走向何方

據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，在有完整房地產(chǎn)日交易數(shù)據(jù)的62個城市中，自2017年以來(1月1日至2月16日)，有38個城市的商品房累計交易量同比為正，集中為三四線城市。其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、揚(yáng)州、湘潭、汕頭7個城市的商品房成交套數(shù)同比漲幅超過100%，柳州、徐州兩地的漲幅更是分別達(dá)到678.6%和471.5%。

另有數(shù)據(jù)顯示，2016年底，三線和四線城市在售庫存消化周期分別為20個月和50個月，考慮到還有在建未售、未開工項(xiàng)目，廣義庫存需3-5年才能消化。基于庫存高企和人口凈流出危機(jī)，此前唱衰三四線城市房價的聲音不絕于耳。而就在短短幾個月后，部分三四線城市又迎來了一番明顯上漲，其背后的邏輯是什么？又將會持續(xù)多久？

國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張俊偉在接受《中國發(fā)展觀察》采訪時分析認(rèn)為，“從三四線城市角度看，一線城市房地產(chǎn)價格的快速上漲，也帶來了對三四線城市房地產(chǎn)的‘價值重估’。許多投資者開始發(fā)掘三四線城市房地產(chǎn)市場這塊‘價值洼地’，而把“去庫存”列為調(diào)控主要任務(wù)的三四線城市地方政府，自然樂見投資者預(yù)期發(fā)生上述變化，這也推動了當(dāng)?shù)厥袌龅幕嘏??！?/p>

“目前，環(huán)渤海、長三角、珠三角區(qū)域內(nèi)的一二線城市房地產(chǎn)限購政策所形成的溢出效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。” 中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院副院長陳俊華對《中國發(fā)展觀察》表示，周邊三四線城市的房價上漲部分歸因于一二線城市居民居住及投資需求的外溢。

不只有三四線城市“活躍”，很多一二線城市房價在嚴(yán)格的調(diào)控政策之下表現(xiàn)依舊“堅(jiān)挺”。張俊偉認(rèn)為，像北京、上海、深圳等一線城市，現(xiàn)行的政策措施既包括控制需求過快增長（如限貸、限購等），也包括減少市場供給（如減少土地供應(yīng)等）。這種政策組合充分表明：一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的目的，不是為了打壓房價，而是為了遏制房價過快上漲。所以，在經(jīng)過短期政策沖擊之后，房價恢復(fù)上漲是在人們意料之中的。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民認(rèn)為，2017年我國房地產(chǎn)特別是住房市場仍存在一定風(fēng)險。原因一是部分城市房價收入比仍相對較高，使得工薪階層或是中低收入家庭承擔(dān)著較大的住房支付壓力。二是大量的信貸資源投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是居民部門中長期貸款比重的上升，必然會造成對其他消費(fèi)的侵占，從這一角度來看，對宏觀經(jīng)濟(jì)也造成了一定的風(fēng)險。此外，值得注意的是，除了住宅以外，整個房地產(chǎn)市場也面臨著來自商業(yè)性地產(chǎn)的風(fēng)險威脅，隨著新的商業(yè)業(yè)態(tài)或模式不斷涌現(xiàn)，實(shí)體的商業(yè)地產(chǎn)受到較大沖擊，很多三四線城市的城市綜合體正面臨著較大的招商壓力，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫或風(fēng)險可能要大于住宅地產(chǎn)。

短期行政調(diào)控存局限

3月7日，河北崇禮發(fā)布了升級版“樓市限購令”。而就在兩會前夕，河北涿州、淶水也相繼出臺限購政策。自去年4月至今，環(huán)京樓市限購范圍已擴(kuò)大到8個縣市。

3月2日，浙江省杭州市進(jìn)一步調(diào)整住房限購政策。3月13日, 位于長江三角核心圈、江浙滬交匯處的浙江嘉善縣決定進(jìn)一步擴(kuò)大住房“限購令”范圍至全縣層面，且二手房也將納入本次限購范圍。

3月8日，江西省南昌市限購政策加碼。不到一周后，贛州市成為江西第二個實(shí)行房產(chǎn)限購的城市。

3月11日，海南省三亞市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，規(guī)定在三亞購買第二套住房的家庭申請商業(yè)性個人住房貸款首付比例不得低于50%，暫停向購買第三套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

3月17日，北京樓市調(diào)控政策進(jìn)一步升級，在認(rèn)房又認(rèn)貸的基礎(chǔ)上，二套房首付比例提至60%。

春節(jié)后，陸續(xù)有城市躋身樓市調(diào)控陣營，如此密集，讓人不禁回想到去年初秋。據(jù)統(tǒng)計，從去年的9月30日到10月8日，短短9天的時間內(nèi)，就有包括北京、天津、廣州、成都等20多個城市接連出臺樓市調(diào)控新政，涵蓋限購限貸、市場監(jiān)管等層面，調(diào)控政策逐步發(fā)酵。如何來評價這一階段的樓市收緊政策以及當(dāng)前的追加調(diào)控，其政策效果能否有效發(fā)揮，政策壓力又將持續(xù)多久？

劉衛(wèi)民認(rèn)為，“‘9·30’后，整個房地產(chǎn)市場從漲幅較高開始出現(xiàn)回落，住房市場的熱度在下降。2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，‘房子是用來住的，不是用來炒的’，這一定位進(jìn)一步加大了市場對于調(diào)控的預(yù)期，漲幅進(jìn)一步回落。從今年1-2月份來看，雖然部分地區(qū)仍然保持同比上漲的狀態(tài)，但整體的漲幅或成交量逐漸被壓制。隨著量降，必然會帶來這一輪價格的調(diào)整?！?/p>

“短期看確實(shí)有一定的降溫效果，我們可以看到一些一二線城市成交量明顯回落，部分城市的房價增速有所放緩，有些地方環(huán)比出現(xiàn)了下降。但總體看，價格下降并不明顯，而是步入了基本趨穩(wěn)的態(tài)勢?！标惪∪A認(rèn)為，在肯定正面效果的同時，也應(yīng)注意到調(diào)控政策作為對市場的一種人為干預(yù)，難免會產(chǎn)生一定的負(fù)面問題，體現(xiàn)較為明顯的就是政策的溢出效應(yīng)?！罢叱雠_往往會給市民一種房價短期內(nèi)不會大跌的預(yù)期，從近期市場表現(xiàn)來看，一二線城市雖然成交萎縮，但三四線城市，尤其是環(huán)一二線城市周邊的部分城市出現(xiàn)了樓市火爆的局面?！?/p>

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控措施，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受《中國發(fā)展觀察》采訪時建議，必須繼續(xù)采取局部城市政策高壓態(tài)勢，堅(jiān)持調(diào)控政策不放松，并不斷根據(jù)新情況加以調(diào)整和完善。此外，密切關(guān)注各地的樓市變化，做好各種預(yù)案，針對整體和局部市場出現(xiàn)的問題及時果斷應(yīng)對。并主動積極做好預(yù)期的引導(dǎo)工作，提前和及時釋放積極與明確的市場信號，讓市場向著平穩(wěn)健康以及市場調(diào)控的目標(biāo)發(fā)展。

倪鵬飛認(rèn)為，“房地產(chǎn)調(diào)控難以一蹴而就”。其原因有二：一是政策措施發(fā)揮作用需要過程。即便炒房被抑制，但讓開發(fā)企業(yè)調(diào)整價格和大量銷售需要一段很長的博弈過程，土地供應(yīng)和住房供應(yīng)也存在滯后性。二是目前房地產(chǎn)問題是機(jī)制性和長期性問題，作為短期政策措施，必須堅(jiān)持直到長效機(jī)制建立時，才能控制房地產(chǎn)問題的惡化，當(dāng)然這也對長效機(jī)制建立的緊迫性提出要求。

長效機(jī)制亟待建立

如果目前以“限”為代表的短期調(diào)控作用只是更多地體現(xiàn)為暫時性推遲購房需求，那么距離有效穩(wěn)定樓市，尚有不足。

在倪鵬飛看來，“雖然過快上漲得到了遏制，但是熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)過熱的機(jī)制未變，一些趨向熱點(diǎn)城市的投資和投機(jī)還蠢蠢欲動，有的還在尋找新的地區(qū)機(jī)會?！苯谖覈鴺鞘械谋憩F(xiàn)也恰好印證了這一觀點(diǎn)。

于此，陳俊華提醒道，政府在制定樓市調(diào)控政策時不宜過多地干預(yù)市場，“要堅(jiān)持市場化道路，很多問題和困難應(yīng)交由市場自身去消化，不提倡由政府兜底，必須讓市場主體吸取教訓(xùn)，自覺遵循市場規(guī)律，從而優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境?！彼M(jìn)而表示，政府的主要職責(zé)有兩條線：一方面是加強(qiáng)公共住房供給，從供給端保障低收入及住房困難人群的住房需求；另一方面是綜合性改革，不能把調(diào)控單純地理解為控制房價，建議采取綜合性手段，結(jié)合土地、財政、金融、稅收等保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

3月5日，李克強(qiáng)總理在政府工作報告中，重點(diǎn)提出了“堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”。

由此看來，未來我國房地產(chǎn)政策思路不宜局限于短期效應(yīng)的行政調(diào)控，致力于長期的綜合性改革勢在必行。

對于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制方面，陳俊華建議道，長效機(jī)制最終的解決是通過多種手段來降低杠桿，一方面是需求端降杠桿，另外供給端同樣也要降杠桿。特別是要通過改革建立合理引導(dǎo)預(yù)期的機(jī)制。政府提出“房子是用來住的”，明確了房屋的居住屬性。而當(dāng)前一二線城市房地產(chǎn)的投資屬性過強(qiáng)，同其他國家相比，我國一二線城市戶籍居民的住房自有化率居于高位。要確保住房回歸到居住的基本屬性仍有待長久的探索。

劉衛(wèi)民也提出四方面建議：一是進(jìn)一步加快、健全政策性住房金融體系。我國住房市場緣何不平穩(wěn)，甚至?xí)霈F(xiàn)大幅度波動和失衡？由于市場信貸環(huán)境時常會受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以及商業(yè)性銀行貨幣政策的波及影響，所謂的投資能力或是購房能力，在很大程度上基于其融資能力或是說信貸支持力度。所以，如果想把虛火撤下來，一定要在信貸方面出“硬招”。要盡快完善政策性住房金融結(jié)構(gòu)，降低商業(yè)性信貸對投資需求的“虛火”，同時，給予中低收入家庭正常購房需求以相應(yīng)的政策性金融支持，包括住房公積金，以及未來還可考慮制定專門針對中低收入首套置業(yè)中小戶型以及新市民群體的住房信貸政策。

二是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅體系。要加快梳理和制定適合中國國情的住房稅收體系，針對自住型住房，其交易環(huán)節(jié)稅負(fù)可適當(dāng)下調(diào)，對于持有環(huán)節(jié)還要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅出臺，并堅(jiān)持“廣覆蓋、嚴(yán)征管、高累進(jìn)、大減免”的房產(chǎn)稅原則。

三是建立土地管理長效機(jī)制需更加注重人地掛鉤政策，使得城市總體規(guī)劃、城市用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人口規(guī)劃等的一系列規(guī)劃統(tǒng)籌起來，由此為房地產(chǎn)平穩(wěn)健康運(yùn)行提供良好的基礎(chǔ)性支持。

四是完善住房保障政策體系，包括棚戶區(qū)改造、保障性安居工程、租賃補(bǔ)貼等政策。

在倪鵬飛看來，房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制實(shí)際上是基于房地產(chǎn)的基礎(chǔ)制度所形成的利益和機(jī)會所引導(dǎo)的，確保房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展的，市場主體和政府之間的相互作用的關(guān)系和機(jī)理。

“長效機(jī)制可以看作是一張經(jīng)緯線編織的網(wǎng)。”倪鵬飛解釋道，縱線可以概括為五個方面，財稅、金融、土地、住房本身以及法律。橫線包括兩大塊，一是市場調(diào)節(jié)機(jī)制，又涵蓋三條線，分別是價格、供求和競爭等機(jī)制。二是政府調(diào)節(jié)機(jī)制，也包括三條線，分別是監(jiān)管、調(diào)節(jié)、保障。縱橫交織在一起，形成一個長效網(wǎng)，由此來支持“住”、縛住“炒”。