南京房地產(chǎn)市場(chǎng)法律規(guī)制調(diào)研報(bào)告

摘要：調(diào)研發(fā)現(xiàn)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一個(gè)不可忽視的問(wèn)題，就是商品房質(zhì)量令人堪憂(yōu)。商品房作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種特殊商品，其質(zhì)量關(guān)乎百姓生活的幸福指數(shù)，不得不引起高度關(guān)注。有關(guān)政府部門(mén)必須加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，盡快完善相關(guān)法律，依法重拳出擊妨害商品房質(zhì)量的不法行為，依法規(guī)制今日南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，切實(shí)提高商品房質(zhì)量，確保南京市民的生活水平，為早日建成小康社會(huì)打好基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：南京房地產(chǎn)，商品房質(zhì)量，法律規(guī)制，調(diào)研

中圖分類(lèi)號(hào)：D922 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2016）12-0036-41 收稿日期：2016-10-17

1 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房質(zhì)量存在的主要問(wèn)題

南京房地產(chǎn)行業(yè)最近5年發(fā)展迅猛，一定程度上帶動(dòng)了本地經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)。但是，由于缺乏市場(chǎng)基礎(chǔ)和管理經(jīng)驗(yàn)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了諸多棘手的問(wèn)題。為了搞清楚問(wèn)題的癥結(jié)，筆者通過(guò)調(diào)查進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)分析，查找購(gòu)房者不滿(mǎn)意房屋的原因，進(jìn)而提出依法規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措。

商品房作為一種特殊的商品，其質(zhì)量關(guān)乎百姓生活的幸福指數(shù)，因此，商品房質(zhì)量是一個(gè)值得關(guān)注的民生課題。為此，必須首先界定“商品房質(zhì)量”?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同司法解釋問(wèn)答》規(guī)定：“商品房質(zhì)量問(wèn)題指房屋的地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、其他土建工程、電氣管線(xiàn)、上下水管線(xiàn)的安裝工程、供熱、供冷系統(tǒng)工程等出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。”有學(xué)者認(rèn)為：“界定商品房的質(zhì)量主要從商品房的實(shí)體、功能以及使用環(huán)境等方面進(jìn)行?！币布瓷唐贩抠|(zhì)量主要指建筑質(zhì)量，包括戶(hù)型設(shè)計(jì)、水電氣基礎(chǔ)配套設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)通信等公共服務(wù)設(shè)施；也包括小區(qū)自然環(huán)境、物業(yè)服務(wù)水平等諸多方面。通過(guò)調(diào)研，試圖尋找現(xiàn)有房地產(chǎn)法律法規(guī)的不足，了解房地產(chǎn)執(zhí)法現(xiàn)狀，重新構(gòu)建適合南京實(shí)際情況的城市住房質(zhì)量立法及執(zhí)法體系，建立合理、合法的評(píng)價(jià)方法。

第一，戶(hù)型設(shè)計(jì)作為商品房質(zhì)量的一個(gè)檢測(cè)點(diǎn)，它是購(gòu)房者對(duì)商品房選擇的重要考量指標(biāo)。因?yàn)橹挥羞x擇了形式上合理的戶(hù)型，才有可能有效地利用房屋空間，實(shí)質(zhì)上就是降低了房屋的價(jià)位，提高居住的舒適程度。那么，針對(duì)南京商品房的戶(hù)型設(shè)計(jì)，67%也即多數(shù)受訪(fǎng)者比較滿(mǎn)意，但也有31%的受訪(fǎng)者認(rèn)為自己家的房子設(shè)計(jì)不夠合理，例如廚房面積過(guò)小、主臥過(guò)大而次臥又過(guò)小。還有人認(rèn)為房間朝向安排不合理，孩子小需要保護(hù)，應(yīng)將孩子房間朝陽(yáng)，還有使用頻率高的書(shū)房也應(yīng)朝陽(yáng)，而主臥主要用于晚上睡覺(jué)可以朝陰等。對(duì)于戶(hù)型設(shè)計(jì)問(wèn)題，褒貶不一，還有少數(shù)人對(duì)于商品房的戶(hù)型無(wú)所謂。

第二，商品房水電氣基礎(chǔ)配套設(shè)施是商品房質(zhì)量的核心指標(biāo)，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件包括供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。實(shí)際上，如果該配套設(shè)施不全，那么住戶(hù)的日常生活無(wú)法維持，商品房的功能也將喪失殆盡。對(duì)此，南京市70%的受訪(fǎng)者認(rèn)為自家的住房在水電氣基礎(chǔ)配套設(shè)施方面存在過(guò)問(wèn)題，其中9%認(rèn)為有嚴(yán)重問(wèn)題，如電線(xiàn)不合格、水管劣質(zhì)等?！冻鞘凶≌^(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》規(guī)定，住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收時(shí)，住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項(xiàng)工程應(yīng)全部驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全。購(gòu)房者入住后發(fā)現(xiàn)水電氣基礎(chǔ)配套設(shè)施仍有問(wèn)題，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商與驗(yàn)收機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)責(zé)任。

第三，關(guān)于商品房有滲漏現(xiàn)象，被稱(chēng)之為商品房質(zhì)量投訴率最高的問(wèn)題，本次問(wèn)卷得以驗(yàn)證，有高達(dá)96%的受訪(fǎng)者認(rèn)為自家房子遭到過(guò)漏水現(xiàn)象，其中26%有過(guò)嚴(yán)重滲漏的經(jīng)歷。據(jù)受訪(fǎng)者反映，有的小區(qū)幾乎每棟樓都有滲漏現(xiàn)象，一到梅雨季節(jié)，家里房間墻壁有的地方有大片的霉斑，有的滲水從電線(xiàn)上流下來(lái)。按照國(guó)家規(guī)定，民用住房壽命至少70年，但是這樣的住房是否能住17年都不一定，令住戶(hù)擔(dān)心和不安。

第四，關(guān)于商品房網(wǎng)絡(luò)通信問(wèn)題以及小區(qū)自然環(huán)境， 90%以上受訪(fǎng)者表示沒(méi)有出現(xiàn)明顯的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，最近5-10年建造的房子都將網(wǎng)絡(luò)通信線(xiàn)路列入整體規(guī)劃之中，網(wǎng)絡(luò)通信的效果好壞，跟住戶(hù)個(gè)人選擇的通信公司有關(guān)系。關(guān)于小區(qū)環(huán)境，包括綠化、衛(wèi)生、亮化等方面，南京市的絕大部分小區(qū)綠化做的不錯(cuò)，但是有時(shí)衛(wèi)生打掃不及時(shí)，尤其夏季垃圾清理不及時(shí)，給小區(qū)環(huán)境造成一定影響。

第五，關(guān)于與住戶(hù)打交道比較多的小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平。本次調(diào)查，反映南京的小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平情況：好的達(dá)到1/5（20%），一般的近乎1/2（45%），差的1/3（35%）有余。

問(wèn)卷調(diào)查的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：南京市商品房在戶(hù)型設(shè)計(jì)、水電氣基礎(chǔ)配套設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)通信等公共服務(wù)設(shè)施、小區(qū)自然環(huán)境及物業(yè)服務(wù)水平等諸多方面均有令人不滿(mǎn)意的地方，尤其是滲水漏水的毛病最為嚴(yán)重。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，商品房質(zhì)量糾紛近些年呈上升趨勢(shì)，很多購(gòu)房者選擇法律途徑解決，進(jìn)行商品房質(zhì)量投訴。

對(duì)于眾多百姓而言，買(mǎi)房是人生中的大事，甚至幾代人的積蓄都可能用來(lái)購(gòu)買(mǎi)一套商品房。因此，房屋質(zhì)量問(wèn)題，尤其房屋滲漏所引發(fā)的墻壁發(fā)霉、墻體脫落、門(mén)窗關(guān)閉困難以及下水道不暢等一系列質(zhì)量問(wèn)題，給購(gòu)房者帶來(lái)了無(wú)盡的憂(yōu)愁和煩惱。同時(shí)，消費(fèi)者維權(quán)艱難，物業(yè)拖拉，開(kāi)發(fā)商推諉的現(xiàn)實(shí)，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)矛盾加深，又給社會(huì)的穩(wěn)定和諧帶來(lái)了潛在的隱患。

2 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房質(zhì)量缺陷的成因

南京房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房質(zhì)量存在諸多隱患，原因是多方面的。

第一，住房制度改革，商品房供不應(yīng)求，巨大的需求市場(chǎng)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商快速開(kāi)發(fā)，只求速度，不講質(zhì)量。正是在片面追求速度的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商們放松了房產(chǎn)質(zhì)量要求，視法律于不顧，趁機(jī)追求高利潤(rùn)。1998年我國(guó)結(jié)束了福利分房的歷史，但是老百姓住房的需求卻有增無(wú)減。因受傳統(tǒng)的“有恒產(chǎn)者有恒心”的住宅所有權(quán)觀(guān)念影響，使得中國(guó)老百姓對(duì)房產(chǎn)的剛性需求非常明顯。加上中國(guó)城市化進(jìn)程的加速，城市拆遷所帶來(lái)的重新建房需求，中國(guó)房地產(chǎn)迅速崛起，很多房子“急急忙忙蓋起來(lái)，痛痛快快賣(mài)出去”。雖然一座座高樓拔地而起，滿(mǎn)足了百姓居住條件的需求，然而質(zhì)量“硬傷”隨之產(chǎn)生，令人堪憂(yōu)。

2013年2月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)五條”調(diào)控樓市，打擊抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，并提出：“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，但南京細(xì)則并未提及更未實(shí)施。反觀(guān)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量不減反增，讓人感到房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入失控的狀態(tài)。2014年9月，國(guó)家住建部啟動(dòng)了“工程質(zhì)量治理兩年行動(dòng)”，強(qiáng)制推行建筑工程質(zhì)量問(wèn)題的監(jiān)督和治理，江蘇省和南京市也出臺(tái)了相應(yīng)法規(guī)和措施，但調(diào)查顯示，南京仍有近7成受訪(fǎng)者表示在購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)商品房出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題。

第二，政府把關(guān)不嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商資質(zhì)不優(yōu)。在巨大的市場(chǎng)需求背景下，政府對(duì)于進(jìn)入商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的主體審核把關(guān)未必或者難免不嚴(yán)。根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)準(zhǔn)入制度，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)初期往往需要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)審批，包括向購(gòu)房者承諾的規(guī)劃設(shè)計(jì)也一并需要提交政府部門(mén)審批。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的建房申請(qǐng)，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該嚴(yán)格審查其資質(zhì)，并且啟用招投標(biāo)程序。通過(guò)合法程序，選擇資質(zhì)好、信譽(yù)度高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承建商品房工程。根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，最低四級(jí)資質(zhì)也必須同時(shí)滿(mǎn)足以下七點(diǎn)要求：（一）注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；（二）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；（三）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（四）有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人；（五）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；（六）商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度；（七）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。南京的房地產(chǎn)行業(yè)自然也應(yīng)執(zhí)行此項(xiàng)規(guī)范要求，遺憾的是，實(shí)踐中很難對(duì)照?qǐng)?zhí)行。

為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和規(guī)范，國(guó)務(wù)院從2003年開(kāi)始采取了一系列抑制房地產(chǎn)行業(yè)的行政性措施，強(qiáng)調(diào)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控功能。但是，在調(diào)控的過(guò)程中，政策的制定者和執(zhí)行者過(guò)于依賴(lài)單純的行政手段予以干預(yù)，而忽視了具有強(qiáng)制力的經(jīng)濟(jì)手段和法律手段，因而收效甚微。理論上，南京房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了一定貢獻(xiàn)，從改革開(kāi)放后的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，逐漸發(fā)展為先導(dǎo)性、甚至是支柱性產(chǎn)業(yè)，今天的南京房地產(chǎn)已經(jīng)成了江蘇的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。然而，實(shí)踐中，由于某些政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)于遷就或者信賴(lài)，沒(méi)有嚴(yán)格監(jiān)督它們?cè)谡哒{(diào)控和法律法規(guī)約束之下，進(jìn)行嚴(yán)格論證，理性開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，使得南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房建設(shè)工程中存在著種種不容忽視的嚴(yán)重問(wèn)題。

第三，建設(shè)設(shè)計(jì)單位未盡職責(zé)，施工監(jiān)理驗(yàn)收單位不作為，導(dǎo)致商品房出現(xiàn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到建設(shè)單位地基是否牢固，提供的鋼筋、水泥、沙子、磚頭等建筑材料是否合格，設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)是否過(guò)硬等。可以說(shuō)，參與建設(shè)開(kāi)發(fā)的建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位是確保商品房質(zhì)量的關(guān)鍵，如果他們存在問(wèn)題，將直接產(chǎn)生商品房質(zhì)量問(wèn)題。

無(wú)論哪一個(gè)單位的工作環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，都會(huì)造成整個(gè)商品房系統(tǒng)工程的質(zhì)量問(wèn)題。例如，最為頭疼的房屋滲漏問(wèn)題有幾種原因：其一，設(shè)計(jì)原因：（1）采用通用設(shè)計(jì)或標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)時(shí)，未對(duì)高層建筑屋面防水的做法做詳細(xì)說(shuō)明；（2）采用的防水方案不合理，不適合當(dāng)?shù)厍闆r；（3）屋面坡度過(guò)小，排水不暢；（4）排水孔過(guò)少，導(dǎo)致屋面積水不能盡快排除。其二，施工原因：（1）屋面施工時(shí)未注意屋面結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，造成屋面結(jié)構(gòu)施工縫；（2）屋面結(jié)構(gòu)的支撐和模板拆除過(guò)早，以致結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫；（3）屋面結(jié)構(gòu)未精心養(yǎng)護(hù)，使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生大量微小裂縫；（4）涂料防水層配料攪拌不均勻，或涂刷不勻。當(dāng)然，還有驗(yàn)收的原因，監(jiān)理單位監(jiān)督不到位、驗(yàn)收不細(xì)致、技術(shù)不過(guò)關(guān)等。按照相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)建設(shè)監(jiān)督單位應(yīng)對(duì)每個(gè)工程都實(shí)現(xiàn)地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑材料和工程竣工驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督，缺少某個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督，或是監(jiān)督技術(shù)力量薄弱，都有可能導(dǎo)致商品房質(zhì)量問(wèn)題。

第四，企業(yè)自身管理不到位，守法不嚴(yán)格是產(chǎn)生商品房質(zhì)量問(wèn)題的根本原因。參與建設(shè)開(kāi)發(fā)的建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等都是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法律主體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)不僅事關(guān)人民生命財(cái)產(chǎn)安全，而且投資大、周期長(zhǎng)，商品房建設(shè)的每個(gè)環(huán)節(jié)必須實(shí)行嚴(yán)格管理，執(zhí)行相關(guān)商品房建設(shè)的法律法規(guī)?，F(xiàn)實(shí)中，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)賺錢(qián)心切，企圖用最少的錢(qián)干最大的事，賺取最多的錢(qián)，因此在建設(shè)施工過(guò)程中偷工減料，質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)，極易造出問(wèn)題房產(chǎn)。

第五，政府管理部門(mén)執(zhí)法不嚴(yán)，社會(huì)民眾法律意識(shí)不強(qiáng)，是導(dǎo)致商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的外部原因。一方面，政府管理部門(mén)執(zhí)法不嚴(yán)。南京市房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)商品房活動(dòng)，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)組成部分，應(yīng)由南京市政府下屬建委、工商等多家部門(mén)去管理。近些年來(lái)，從中央到地方，出臺(tái)了很多房地產(chǎn)建設(shè)管理的法律法規(guī)，但是，一個(gè)最大的問(wèn)題就是有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，違規(guī)操作，處罰不力，不能引起開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房質(zhì)量的重視，商品房建設(shè)工程質(zhì)量難以保證。另一方面，社會(huì)普通民眾的法律意識(shí)淡薄，面對(duì)開(kāi)發(fā)商的違法違規(guī)行為保持沉默的多，站出來(lái)反對(duì)的少，拿起法律武器保護(hù)自己利益的購(gòu)房者更是少之又少，無(wú)形中助長(zhǎng)了房地產(chǎn)企業(yè)的恣意違法，使他們棄商品房質(zhì)量于不顧。

總之，南京市的商品房質(zhì)量問(wèn)題源自于多方面的因素，究其根源在于法律意識(shí)的淡薄與依法管理的缺失。房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的快速發(fā)展是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的產(chǎn)物，其管理尚未納入法律的規(guī)范體系和框架下進(jìn)行。隨著近年來(lái)經(jīng)濟(jì)改革的深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房質(zhì)量問(wèn)題必須得到根本解決。

3 依法規(guī)范南京房地產(chǎn)市場(chǎng)質(zhì)量管理

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法治經(jīng)濟(jì)，是當(dāng)下不可違逆的社會(huì)發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)理應(yīng)遵循這一規(guī)律，只有依法規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能確保商品房質(zhì)量。針對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房質(zhì)量問(wèn)題，必須完善相關(guān)法律，加重責(zé)任主體的法律責(zé)任；加大執(zhí)法力度，對(duì)違法者嚴(yán)懲不貸；提高社會(huì)公眾的法律意識(shí)，面對(duì)商品房瑕疵，積極維權(quán)。

3.1 完善法律制度，加重商品房責(zé)任主體的法律責(zé)任

自上世紀(jì)80年代起，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列宏觀(guān)調(diào)控政策和相應(yīng)的法律法規(guī)，這些措施對(duì)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出矛盾有所裨益。

有關(guān)房地產(chǎn)商品房的法律規(guī)范是比較多的，但是對(duì)有關(guān)商品房質(zhì)量問(wèn)題的處罰相對(duì)較輕，即使最嚴(yán)厲的我國(guó)《刑法》第一百三十七條“工程重大安全事故罪”規(guī)定：建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位違反國(guó)家規(guī)定，降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，造成重大安全事故的，對(duì)直接責(zé)任人員，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；后果特別嚴(yán)重的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。在民法上針對(duì)最為嚴(yán)重的房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，根據(jù)建設(shè)部2001年制定的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，“對(duì)于房屋主體質(zhì)量不合格的房屋，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，并按照法規(guī)及合同規(guī)定追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任”。這些處罰的程度與開(kāi)發(fā)商的獲利相比簡(jiǎn)直就是毛毛雨，所以根本就不值得注意，而房屋質(zhì)量問(wèn)題帶給消費(fèi)者的危害卻是無(wú)盡的，甚至威脅到住房者的生命安全。所以，相關(guān)法律對(duì)商品房質(zhì)量問(wèn)題的處罰規(guī)定應(yīng)該加以修訂，加重處罰力度。

3.2 加大執(zhí)法力度，規(guī)制房地產(chǎn)執(zhí)法部門(mén)的行為

住房質(zhì)量關(guān)系到居民的身心健康，影響著社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，正如學(xué)者呼吁的那樣：“房地產(chǎn)行業(yè)是一項(xiàng)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，是政府?dāng)U大投資和拉動(dòng)內(nèi)需最有力的手段，并始終處于我國(guó)城市化進(jìn)程中最為重要的地位” 。盡管南京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史悠久，從中央到地方出臺(tái)了很多法律法規(guī)，如《南京市商品房預(yù)售方案》，但今天南京仍存在的商品房質(zhì)量問(wèn)題，與南京地方房地產(chǎn)管理部門(mén)的執(zhí)法力度不無(wú)關(guān)聯(lián)。

“徒法不足以自行”，任何一部法律無(wú)論它多么精致完美，如果在實(shí)踐中得不到真正執(zhí)行，或者執(zhí)行不到位，都是徒勞的。在法治中國(guó)的背景下，作為執(zhí)法部門(mén)及執(zhí)法者個(gè)人理應(yīng)具有高度的責(zé)任心。

3.3 提高法律意識(shí)，促使消費(fèi)者積極投訴商品房質(zhì)量問(wèn)題

法律意識(shí)是人們對(duì)法律及法律現(xiàn)象的認(rèn)知、心理、評(píng)價(jià)等內(nèi)容的總和。從根本意義上來(lái)說(shuō)，意識(shí)是主觀(guān)的范疇，是人腦的機(jī)能，是人腦對(duì)外在客觀(guān)世界的反映。法律意識(shí)作為人的頭腦對(duì)社會(huì)法律現(xiàn)象的反映、認(rèn)識(shí)和主觀(guān)把握。南京商品房質(zhì)量問(wèn)題層出不窮與消費(fèi)者的法律意識(shí)薄弱不無(wú)關(guān)系。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果消費(fèi)者法律意識(shí)強(qiáng)，面對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)及其本身質(zhì)量有高度的警惕性，開(kāi)發(fā)商就不得不重視房屋的質(zhì)量。因此，廣大消費(fèi)者都應(yīng)接受普法教育，不僅是提高國(guó)民素質(zhì)的需要，更是保護(hù)自身利益的需要。南京作為歷史名城，六朝古都，市民的法律文化素養(yǎng)理應(yīng)是過(guò)硬的，這也是小康社會(huì)公民的基礎(chǔ)。

綜上，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題不容樂(lè)觀(guān)，特別是商品房質(zhì)量痼疾難除，除了過(guò)熱的中國(guó)房地產(chǎn)大背景，主要由于相關(guān)法律法規(guī)的處罰不力，地方政府的執(zhí)法不嚴(yán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、施工、監(jiān)理等建設(shè)主體的守法不到，購(gòu)房消費(fèi)者的法律意識(shí)淡薄等。因此，建議完善法律制度，加重商品房責(zé)任主體的法律責(zé)任；加大執(zhí)法力度，規(guī)制房地產(chǎn)執(zhí)法部門(mén)的行為；提高法律意識(shí)，促使消費(fèi)者積極投訴商品房質(zhì)量問(wèn)題。提高南京市民的生活質(zhì)量，為早日建成小康社會(huì)打好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

1.林建偉.房地產(chǎn)法基本問(wèn)題.法律出版社.2006

2.張躍輝.房屋滲漏原因及分析.江西建材.2008.04

作者簡(jiǎn)介：

謝冬慧，南京審計(jì)大學(xué)法學(xué)院教授，法學(xué)博士，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)法律。