上海自貿(mào)區(qū)對(duì)中國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展的影響探討

羅娜++倪衛(wèi)紅

◆ 中圖分類(lèi)號(hào)：F724.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

內(nèi)容摘要：上海自貿(mào)區(qū)的成立對(duì)中國(guó)物流行業(yè)帶來(lái)重大影響的同時(shí)也帶動(dòng)了物流地產(chǎn)投資的迅速增長(zhǎng)。本文從發(fā)展契機(jī)和發(fā)展限制兩方面分析了上海自貿(mào)區(qū)發(fā)展對(duì)物流地產(chǎn)的影響。文章研究認(rèn)為周邊城市面對(duì)自貿(mào)區(qū)內(nèi)物流地產(chǎn)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)采取如下相應(yīng)的措施：周邊城市應(yīng)避免正面競(jìng)爭(zhēng)，尋找差異市場(chǎng)，發(fā)展專(zhuān)業(yè)的物流中心；根據(jù)本地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，挖掘合適的跨國(guó)企業(yè)，凝聚國(guó)內(nèi)小型企業(yè)；綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)應(yīng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引導(dǎo)同類(lèi)中小型企業(yè)入駐，完善產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展模式；要將自貿(mào)區(qū)與“一帶一路”戰(zhàn)略無(wú)縫對(duì)接，為物流及物流地產(chǎn)帶來(lái)更廣闊的發(fā)展前景。

關(guān)鍵詞：上海自貿(mào)區(qū) 物流經(jīng)濟(jì) 物流地產(chǎn) 一帶一路

引言

中國(guó)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，是在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的實(shí)行優(yōu)惠稅收和特殊監(jiān)管政策的小塊特定區(qū)域。上海自貿(mào)區(qū)是設(shè)于中國(guó)上海市的一個(gè)自由貿(mào)易區(qū)，也是中國(guó)大陸境內(nèi)的第一個(gè)自由貿(mào)易區(qū)，于2013年9月29日正式成立和運(yùn)營(yíng)。上海自貿(mào)區(qū)作為中國(guó)改革開(kāi)放的試驗(yàn)田，被寄予厚望，希望以此能推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型，打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版。

上海自貿(mào)區(qū)與物流經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

上海自貿(mào)區(qū)包括四個(gè)特殊區(qū)域，分別是洋山保稅港區(qū)、上海外高橋保稅區(qū)、上海外高橋保稅物流園區(qū)和上海浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)，覆蓋了港口、海運(yùn)、空運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)等領(lǐng)域的物流市場(chǎng)，該“四區(qū)”憑借著各自的優(yōu)勢(shì)承擔(dān)著不盡相同的物流功能，具體功能見(jiàn)表1所示。

在上海自貿(mào)區(qū)“四區(qū)”物流功能以及各項(xiàng)優(yōu)惠政策的推動(dòng)下，上海進(jìn)出口貿(mào)易量大大增加，特別是國(guó)際大型商品的貿(mào)易。上海集裝箱吞吐量2013年高達(dá)到3363萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱，已位居世界第一，貿(mào)易量的持續(xù)增長(zhǎng)伴隨而來(lái)的是物流量的持續(xù)上升，自貿(mào)區(qū)交通運(yùn)輸需求也與之相應(yīng)增大，因此上海自貿(mào)區(qū)的運(yùn)營(yíng)已帶動(dòng)港口運(yùn)輸、交通、物流受益。除此之外，能成功進(jìn)入自貿(mào)區(qū)的一些加工、制造等企業(yè)本都是實(shí)力超強(qiáng)的大型企業(yè)，而它們則更需要高效的物流，這無(wú)疑說(shuō)明了上海自貿(mào)區(qū)推動(dòng)物流業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)式的發(fā)展。

自貿(mào)區(qū)不但影響傳統(tǒng)航運(yùn)、港運(yùn)等物流業(yè)，也將影響國(guó)際電子商務(wù)及國(guó)際快遞等新興市場(chǎng)。同樣的，物流地產(chǎn)的發(fā)展，其中一大支撐是依靠物流業(yè)的發(fā)展，而正是上海自貿(mào)區(qū)成立的利好政策，在促進(jìn)物流經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)帶動(dòng)了物流地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

上海自貿(mào)區(qū)給物流地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的契機(jī)

作為國(guó)內(nèi)出入量最大的港口城市，上海自由貿(mào)易區(qū)的成立對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)，甚至整個(gè)中國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生了不同程度的影響。同時(shí)，也給物流地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了更大的契機(jī)。上海自貿(mào)區(qū)的建立，不斷促使上海成為規(guī)模更大的物流集散地，也進(jìn)而促進(jìn)著中國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施的進(jìn)一步發(fā)展。

（一）工業(yè)用地成交踴躍并且上海自貿(mào)區(qū)增加土地價(jià)值

上海自貿(mào)區(qū)面積僅有28.78平方公里，僅占有上海市總面積很小的一部分。但是，正是這一很小面積的區(qū)域正被寄予厚望，希冀成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易新一輪改革開(kāi)放的支點(diǎn)。這使自貿(mào)區(qū)土地愈加珍貴，顯著增加了自貿(mào)區(qū)及周邊土地的價(jià)值。

圖1是近幾年上海工業(yè)土地市場(chǎng)成交均價(jià)，從數(shù)據(jù)增長(zhǎng)幅度來(lái)看，自2013年下半年，即上海自貿(mào)區(qū)成立以來(lái)，工業(yè)土地（包括倉(cāng)儲(chǔ)用地）交易價(jià)格開(kāi)始大幅度上漲。從圖2工業(yè)土地成交面積情況可以看出，出讓面積最多的是浦東新區(qū)，為58.73公頃，這自然是受益于自貿(mào)區(qū)里洋山港地區(qū)的開(kāi)發(fā)，這里的工業(yè)用地主要用于臨港海洋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地、臨港物流園區(qū)、臨港奉賢園區(qū)等的開(kāi)發(fā)建設(shè)。盡管近年來(lái)土地供應(yīng)量有所減少，但是由于自貿(mào)區(qū)的催動(dòng)，上海土地價(jià)值在不斷上漲，也吸引更多投資商注資上海。

（二）上海自貿(mào)區(qū)推動(dòng)保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)以及倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的發(fā)展

上海保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)已低迷多年，但上海自貿(mào)區(qū)的設(shè)立為它帶來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2013年9月上海自貿(mào)區(qū)掛牌前后，物流地產(chǎn)更加受到投資者的青睞，帶動(dòng)了相關(guān)保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)再次回溫。由于市場(chǎng)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的強(qiáng)烈需求，位于自貿(mào)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)價(jià)格也在上漲。仲量聯(lián)行發(fā)布的《2014年第三季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧報(bào)告》中指出，保稅市場(chǎng)空置率由9.9%降至8.7%，保稅市場(chǎng)租金已經(jīng)開(kāi)始上漲。這說(shuō)明保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)持續(xù)回溫，這得益于上海自貿(mào)區(qū)的持續(xù)樂(lè)觀(guān)發(fā)展。目前在外高橋保稅區(qū)等主要物流地產(chǎn)聚集區(qū)域內(nèi)，相對(duì)較低的物業(yè)租金已吸引了大批投資者。

上海自貿(mào)區(qū)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的影響也不會(huì)僅僅停留在自貿(mào)區(qū)內(nèi)的企業(yè)，它將帶動(dòng)整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的發(fā)展。隨著國(guó)家對(duì)自貿(mào)區(qū)內(nèi)商戶(hù)相關(guān)優(yōu)惠政策的實(shí)行，以及自貿(mào)區(qū)自由貿(mào)易、自由流通力度的加大，對(duì)外進(jìn)出口貿(mào)易會(huì)更加活躍，各項(xiàng)成本也會(huì)隨之降低。國(guó)內(nèi)貿(mào)易的高效與進(jìn)出口貿(mào)易密切相關(guān)，進(jìn)出口貿(mào)易的活躍勢(shì)必帶動(dòng)國(guó)內(nèi)貿(mào)易的流通，在貿(mào)易流通的過(guò)程中物流倉(cāng)儲(chǔ)也將獲得更多的市場(chǎng)需求，從而推動(dòng)整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的發(fā)展。

（三）上海自貿(mào)區(qū)的設(shè)立對(duì)物流設(shè)施提出更高要求

隨著國(guó)際貿(mào)易量、周轉(zhuǎn)量的增加，物流設(shè)施投資也必將是近年來(lái)物流地產(chǎn)市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)。比如近年來(lái)，受電子商務(wù)發(fā)展迅速及第三方物流需求增長(zhǎng)等因素帶動(dòng)，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的租賃及定制的需求持續(xù)旺盛，未來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的需求更加注重專(zhuān)業(yè)化，電商、醫(yī)藥、汽車(chē)、制造、農(nóng)產(chǎn)品等不同行業(yè)的客戶(hù)也因其行業(yè)特殊性對(duì)倉(cāng)庫(kù)設(shè)施提出各種專(zhuān)業(yè)具體的需求，定制化也將會(huì)成為倉(cāng)庫(kù)投資開(kāi)發(fā)中的主流趨勢(shì)，使得有關(guān)方面建造高質(zhì)量、高效率的現(xiàn)代化倉(cāng)庫(kù)，向國(guó)際倉(cāng)庫(kù)水平靠攏。

除此之外，土地稀缺導(dǎo)致政府對(duì)物流用地的限制，以及土地利用的集約化必將促使物流地產(chǎn)商不斷改變現(xiàn)有的、布局不合理的綜合物流園區(qū)，或者改建規(guī)模過(guò)小、不集聚的物流中心等，這些也必將推動(dòng)傳統(tǒng)物流設(shè)施向垂直化發(fā)展。以上舉措都是中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)走好的誘因。

（四）上海自貿(mào)區(qū)的建立加強(qiáng)物流地產(chǎn)對(duì)于網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)力度

上海自貿(mào)區(qū)是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，這種擴(kuò)大開(kāi)放的舉措有助于振興外貿(mào)，在吸引更多外資企業(yè)進(jìn)軍中國(guó)的同時(shí)，也加快了更多國(guó)內(nèi)企業(yè)走出去的步伐。特別是在自貿(mào)區(qū)的總體方案中還提到“要求自貿(mào)區(qū)加快培育跨境電子商務(wù)服務(wù)功能”，這說(shuō)明自貿(mào)區(qū)的不斷擴(kuò)展深化也將帶動(dòng)跨境電商的快速發(fā)展。具有“物流地產(chǎn)巨頭”之稱(chēng)的普洛斯之所以能占據(jù)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位，除了其先進(jìn)的現(xiàn)代物流設(shè)施外，還在于其提供了強(qiáng)大的物流配送服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。而對(duì)于電商來(lái)說(shuō)，配套的物流配送網(wǎng)絡(luò)同樣是他們發(fā)展的關(guān)鍵助力。所以，當(dāng)前物流的網(wǎng)絡(luò)化也是吸引物流地產(chǎn)投資商關(guān)注的一大重點(diǎn)。

當(dāng)前物流地產(chǎn)商不僅僅致力于在中國(guó)形成一個(gè)大型物流網(wǎng)絡(luò)，而如何將國(guó)內(nèi)的物流網(wǎng)絡(luò)不斷向國(guó)際延伸，通過(guò)向客戶(hù)提供更高效的物流設(shè)施和更全面的物流服務(wù)，從而吸引更多優(yōu)質(zhì)客戶(hù)來(lái)獲取更多的利潤(rùn)，這將是物流地產(chǎn)投資商面臨的更大挑戰(zhàn)。為了滿(mǎn)足制造業(yè)、零售業(yè)、電子商務(wù)等各行各業(yè)的跨境發(fā)展需要，以及為了加強(qiáng)中國(guó)企業(yè)國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，搭建覆蓋全球的國(guó)際物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，已成為物流地產(chǎn)提高自身價(jià)值的重要發(fā)展方向，也是中國(guó)物流業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)所向。

從上海自貿(mào)區(qū)的影響探究物流地產(chǎn)當(dāng)前存在的問(wèn)題

上海自貿(mào)區(qū)的開(kāi)放為中國(guó)物流業(yè)帶來(lái)了很大的便利，也讓各行各業(yè)的目光再次聚集到了物流地產(chǎn)。然而，上海自貿(mào)區(qū)給物流地產(chǎn)帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)，也帶來(lái)了不少挑戰(zhàn)，因此要從機(jī)遇和挑戰(zhàn)里，看到當(dāng)前物流地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題與不足。

（一）外資企業(yè)搶占物流地產(chǎn)市場(chǎng)

自中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)被看好以來(lái)，外資物流地產(chǎn)商紛紛涌入中國(guó)，甚至比國(guó)內(nèi)企業(yè)更早地布局中國(guó)市場(chǎng)，這也導(dǎo)致中國(guó)大部分物流地產(chǎn)市場(chǎng)份額被外資搶占，其中物流地產(chǎn)巨頭普洛斯占有中國(guó)760萬(wàn)平米的物業(yè)面積，其市場(chǎng)份額高達(dá)59%。中國(guó)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)份額如圖3所示。

而早在2012年底，澳大利亞最大的工業(yè)地產(chǎn)商嘉民集團(tuán)，其旗下物流地產(chǎn)基金就收購(gòu)了上海外高橋保稅區(qū)的一座雙層坡道式倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。該設(shè)施占地面積達(dá)到7.5萬(wàn)平方米，可租賃的空間更是達(dá)到7.8萬(wàn)平方米。不僅僅是外高橋倉(cāng)儲(chǔ)，目前嘉民集團(tuán)在上海浦東建立的浦東空港物流中心也開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，該物流中心總建筑面積超過(guò)20萬(wàn)平方米。而如今上海自貿(mào)區(qū)的開(kāi)放，更是加快了外資企業(yè)重資投資中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。

盡管?chē)?guó)內(nèi)許多大型房地產(chǎn)商和電商已紛紛踏足物流地產(chǎn)界，但國(guó)外巨頭大量涌入，它們帶來(lái)更為先進(jìn)的管理理念、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和雄厚資金，使得中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈，并且國(guó)內(nèi)企業(yè)要在不斷加強(qiáng)自身軟實(shí)力的同時(shí)，利用本土的優(yōu)勢(shì)準(zhǔn)確定位中國(guó)市場(chǎng)，以此與大型外資企業(yè)抗衡，還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。

（二）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇且區(qū)域差異更加明顯

中國(guó)現(xiàn)有的現(xiàn)代物流設(shè)施基本集中分布在公路管網(wǎng)較為發(fā)達(dá)的華東及華北地區(qū)（具體見(jiàn)圖4所示）。上海的現(xiàn)代物流設(shè)施存量居全國(guó)最高，除去上海本身的經(jīng)濟(jì)及區(qū)域優(yōu)勢(shì)外，也有自貿(mào)區(qū)的推動(dòng)作用。因?yàn)橄鄬?duì)于國(guó)內(nèi)保稅區(qū)、出口加工區(qū)、保稅物流園區(qū)等來(lái)說(shuō)，上海自貿(mào)區(qū)有著更加開(kāi)放自由的國(guó)際貿(mào)易關(guān)系。并且隨著部分行業(yè)關(guān)稅的降低，以及貿(mào)易限制的取消，都將直接降低國(guó)內(nèi)外物流成本，加快物流流通速度。正是由于自貿(mào)區(qū)的這些紅利，讓許多投資商仍然不斷擠入上海，甚至上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)。

由于承接自貿(mào)區(qū)政策產(chǎn)生的輻射效應(yīng)，上海整座城市的物流設(shè)施及服務(wù)會(huì)由于自貿(mào)區(qū)的發(fā)展而得到更進(jìn)一步的提升，因此，可以為周邊城市帶來(lái)更為優(yōu)越和便捷的服務(wù)。同樣的，也必然會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達(dá)的江蘇、浙江、安徽等地區(qū)的物流及物流地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

同樣的，上海自貿(mào)區(qū)對(duì)其它申請(qǐng)成立自由貿(mào)易區(qū)的地區(qū)（比如重慶）而言，會(huì)造成短期內(nèi)的沖擊。由于物流區(qū)域優(yōu)勢(shì)的差距，這些地區(qū)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)也在面臨上海自貿(mào)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，短期內(nèi)一些物流地產(chǎn)商的投資目光更多會(huì)注重在上?；蛘呱虾Ｖ苓叧鞘?，相應(yīng)的其他城市會(huì)損失一些發(fā)展機(jī)會(huì)。畢竟首個(gè)自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)短期內(nèi)主要受益的區(qū)域還是集中在上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)部以及上海附近小部分地區(qū)，所以說(shuō)，中國(guó)區(qū)域差異短期內(nèi)會(huì)更加明顯。

對(duì)當(dāng)前物流地產(chǎn)發(fā)展的建議

上海自由貿(mào)易區(qū)的發(fā)展必然會(huì)在一定程度上促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和物流行業(yè)的整體發(fā)展，其優(yōu)惠政策對(duì)于區(qū)域內(nèi)的物流地產(chǎn)有著不同程度的推動(dòng)作用，然而，如何借助上海自由貿(mào)易區(qū)的“春風(fēng)”，在抓住機(jī)遇的同時(shí)，改善自貿(mào)區(qū)物流地產(chǎn)現(xiàn)狀，對(duì)此，本文提出以下建議：

（一）周邊城市應(yīng)避免正面競(jìng)爭(zhēng)并尋找差異市場(chǎng)

上海依靠經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)大力提高物流科技含量和產(chǎn)品附加值，借助自貿(mào)區(qū)的大發(fā)展，積極提升物流信息化水平，吸引了眾多的國(guó)內(nèi)外投資商在上海開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)。因此，面對(duì)上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)物流地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)，周邊城市應(yīng)選擇差異市場(chǎng)，避免與之正面競(jìng)爭(zhēng)。

上海周邊城市雖然具有土地及人力資源成本相對(duì)上海較低的優(yōu)勢(shì)，但市場(chǎng)規(guī)模、商務(wù)環(huán)境與上海仍存在較大的差距。與其建立可以滿(mǎn)足所有物流企業(yè)需要的物流平臺(tái)園區(qū)，不如結(jié)合各自地區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和風(fēng)格化差異，發(fā)展建立不同行業(yè)的專(zhuān)業(yè)物流中心，提高各地區(qū)物流地產(chǎn)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。物流地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)，結(jié)合地區(qū)發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)需求，有針對(duì)性地發(fā)展這類(lèi)物流的地產(chǎn)平臺(tái)。同時(shí)也一定要依托上海，承接上海的物流發(fā)展，與其緊密合作，才能吸引更多的投資商入駐。

特別是對(duì)于初建的園區(qū)，要充分考慮園區(qū)的自身情況，科學(xué)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位，如江蘇連云港可以發(fā)揮本地港口優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展進(jìn)口資源加工業(yè)產(chǎn)業(yè)園；鎮(zhèn)江等地可以配套上海飛機(jī)項(xiàng)目打造航空裝備產(chǎn)業(yè)園；南京的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是石化和電子行業(yè)，可以重點(diǎn)發(fā)展適應(yīng)石化工業(yè)專(zhuān)業(yè)化需要的物流項(xiàng)目。

（二）尋求合適的跨國(guó)企業(yè)并對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整

當(dāng)前全球10大物流企業(yè)都已紛紛進(jìn)駐上海，中遠(yuǎn)、中海、中外運(yùn)等央企，也先后在上海成立了物流公司，然而中國(guó)絕大多數(shù)企業(yè)都僅僅是中小型企業(yè)，不能自建物流地產(chǎn)，更難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。目前大多數(shù)物流企業(yè)只能提供單一或者功能性的物流服務(wù)，其物流功能仍停留在儲(chǔ)存、運(yùn)輸和城市配送上。所以?xún)H僅等待國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)投資物流地產(chǎn)并進(jìn)駐工業(yè)園區(qū)，在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中是沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的。要通過(guò)發(fā)揮低成本優(yōu)勢(shì)，吸引外資帶動(dòng)本地產(chǎn)業(yè)升級(jí)，要尋找具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的跨國(guó)企業(yè)，對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

比如在汽車(chē)物流領(lǐng)域，許多大型跨國(guó)公司的實(shí)力遠(yuǎn)超于中國(guó)，歐洲汽車(chē)物流領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊是德國(guó)BLG Logistics和法國(guó)GEFCO，而中國(guó)的汽車(chē)物流企業(yè)可以與其在中國(guó)籌建合資公司，負(fù)責(zé)汽車(chē)進(jìn)出口承運(yùn)，以及打造汽車(chē)零部件在中國(guó)的生產(chǎn)基地，對(duì)當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和更新。

同時(shí)，中國(guó)政府需要完成很多任務(wù)，首先國(guó)家監(jiān)管要到位，國(guó)家政策應(yīng)當(dāng)為物流地產(chǎn)指引方向。合理有效規(guī)劃，不要盲目投入，盡量避免出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)的情況。其次建立與物流地產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的配套體系，例如金融、政策、服務(wù)等。

（三）通過(guò)主體企業(yè)引導(dǎo)完善產(chǎn)業(yè)鏈

上海自貿(mào)區(qū)對(duì)物流業(yè)的影響是顯著的，同樣的，對(duì)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)也是利大于弊。但就目前情況來(lái)看，受益地區(qū)還很局限。而怎樣讓其它區(qū)域同樣獲得投資者青睞，本文建議讓綜合實(shí)力較強(qiáng)的主體企業(yè)來(lái)做引導(dǎo)，即在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有技術(shù)、資金及品牌優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，在發(fā)展到一定程度時(shí)，可以考慮獲取更多的物流土地，建設(shè)一個(gè)相對(duì)集中而獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，該企業(yè)首先自身入駐以占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈主導(dǎo)地位。

在主體企業(yè)引導(dǎo)的前提下，通過(guò)該企業(yè)在相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)的凝聚力與號(hào)召力，吸引該產(chǎn)業(yè)里同類(lèi)中小型企業(yè)或者能提供配套服務(wù)的中小型企業(yè)入駐，這樣通過(guò)同類(lèi)企業(yè)的凝聚以實(shí)現(xiàn)打造相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。除此之外，在主體企業(yè)的引導(dǎo)下，這些同類(lèi)企業(yè)可以相互進(jìn)行交流、協(xié)作以及提供配套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，形成產(chǎn)業(yè)集聚式發(fā)展的模式。

同時(shí)，文章在這里要強(qiáng)調(diào)這些入駐企業(yè)不應(yīng)各自為戰(zhàn)，而要有相互分工與協(xié)作的關(guān)聯(lián)性，尤其是要能形成縱向聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)鏈條，同樣要避免各個(gè)企業(yè)同構(gòu)化現(xiàn)象以及重復(fù)建設(shè)而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)出現(xiàn)不良競(jìng)爭(zhēng)。所以主體企業(yè)在招商引資過(guò)程中，首先要擇商，要主動(dòng)強(qiáng)調(diào)分工，比如手機(jī)產(chǎn)業(yè)就要覆蓋從復(fù)雜的科技含量較高的電子芯片生產(chǎn)到簡(jiǎn)單貼片元器件生產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈。

（四）自貿(mào)區(qū)與“一帶一路”無(wú)縫對(duì)接

國(guó)家正在推進(jìn)落實(shí)“一帶一路”戰(zhàn)略，除了需要中國(guó)內(nèi)部各個(gè)區(qū)域積極響應(yīng)外，還需要沿線(xiàn)多個(gè)國(guó)家的參與及合作。就目前而言，較為可行的方法就是將中國(guó)重要經(jīng)濟(jì)及交通樞紐地區(qū)作為該戰(zhàn)略的支撐，而上海自貿(mào)區(qū)則是這些重要節(jié)點(diǎn)之一?！耙粠б宦贰北旧硎情_(kāi)放的戰(zhàn)略，而上海自貿(mào)區(qū)的一大優(yōu)勢(shì)就是開(kāi)放，更是決定了上海應(yīng)為該戰(zhàn)略的落實(shí)起到帶頭作用，不僅僅是要進(jìn)一步推動(dòng)國(guó)際貿(mào)易合作，還要加快建設(shè)和完善樞紐型、功能型物流運(yùn)輸?shù)幕A(chǔ)設(shè)施和服務(wù)體系。上海自貿(mào)區(qū)能夠吸引凝聚更多的企業(yè)，為“一帶一路”的推廣建設(shè)提供更全面的服務(wù)。同樣，“一帶一路”也是自貿(mào)區(qū)建設(shè)以及上海對(duì)外開(kāi)放的一個(gè)重大機(jī)遇，自貿(mào)區(qū)與“一帶一路”的無(wú)縫對(duì)接，也將為物流業(yè)和物流地產(chǎn)帶來(lái)了更廣闊的發(fā)展前景。

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