關(guān)于“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的稅負影響探討

文/韓雪蓮

關(guān)于“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的稅負影響探討

文/韓雪蓮

根據(jù)“營改增”理論上來說，它對于減少房地產(chǎn)業(yè)重復征稅存在的現(xiàn)象有一定的作用，因此在某種程度來說它有減稅作用。但在實際生活中來看，實行“營改增”措施后，外購項目進項扣除比例等因素還是會影響房地產(chǎn)的稅收，所以這項措施不一定會減輕稅收負擔。針對各種對“營改增”的不利因素，本文提出了一些建議和措施。

“營改增”；房地產(chǎn)業(yè)； 稅收負擔

在“營改增”政策實行之前，我國房地產(chǎn)業(yè)實用于營業(yè)稅制度。房地產(chǎn)業(yè)由于購買的貨物和所支付的勞務費不能進行抵扣而出現(xiàn)了許多重復征稅的問題。根據(jù)上級計劃安排，“營改增”政策將會加快實施應用，在房地產(chǎn)業(yè)和和相關(guān)領域中全方位推廣增值稅制度。推行這一改革，對于減輕重復征稅和房地產(chǎn)業(yè)的稅收負擔有一定的幫助，從而使房地產(chǎn)業(yè)有規(guī)律的發(fā)展。但在實行過程，發(fā)現(xiàn)了對房地產(chǎn)企業(yè)稅負影響一些不利的因素。

房地產(chǎn)企業(yè)大多被納入一般納稅人，在實行“營改增”政策之前，房地產(chǎn)需以銷售額的5％交納營業(yè)稅，不存在稅額抵扣。但在政策改革后，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的增值稅提升為11％，同時只有滿足抵扣條件的項目才能進行抵扣費用。和營業(yè)稅相比，“營改增”后一般納稅人的稅率增加，由于存在增值稅額能抵扣，所以該政策對稅負影響不能一言而定，需要根據(jù)實際情況進行分析，在某種程度上取決于抵扣額的大小。

一“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)稅負影響的不利因素

(一)外購項目的進項抵扣問題

房地產(chǎn)企業(yè)一般是從上游企業(yè)獲得增值稅專用發(fā)票，但存在一些項目不能進行申報，從而使一些費用不能進行抵扣，使房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的成本費用變高。以下為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)面臨的一些問題。

1.土地成本不一定符合抵扣條件。房地產(chǎn)企業(yè)若從其他開發(fā)商獲得的土地，其土地成本就具有抵扣條件，能夠得到增值稅專用發(fā)票。但是房地產(chǎn)企業(yè)若通過政府得到的土地，則不具備抵扣的條件了，因為政府不具有一般納稅人的身份，甚至一些土地出讓費和規(guī)費不能抵扣了。再者，如果房地產(chǎn)業(yè)獲得土地使用權(quán)后，也要實行拆遷和安置補貼費用，相關(guān)的成本費用也不能開到專用發(fā)票。因此，這些情況影響到了進項稅額的抵扣，同時土地成本所占比例越高，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負比會比未實行該改革之前更高。

2.政府規(guī)費不能抵扣稅額。房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納許多規(guī)費進行項目推行，然而這些項目不屬于營業(yè)性收入，也不滿足外購抵扣的條件。因此不能得到增值稅專用發(fā)票，不能進行稅額扣除，所以這也會是稅負增重。

3.零星勞務和購進貨物不能充分抵扣稅款。房地產(chǎn)企業(yè)也會雇傭小施工隊來進項小項目推行，如圍墻修建，綠化開發(fā)，道路建設，路燈安裝等，由于施工人員不符合增值稅一般納稅人的條件，因此不能得到增值稅專用發(fā)票。零星的購進貨物商家中由于只有一小部分符合一般納稅人的條件，所以這也不能開增值稅專用發(fā)票。以上兩種情況都會影響抵扣稅額費用。

(二)改革前庫存的資源不符合抵扣的條件

“營改增”政策要求期初庫存和存量房產(chǎn)都不能進行進項額抵扣。房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)成本和存量房占企業(yè)資產(chǎn)比重較大，這一部分不能作為外額稅抵扣。在實際中若企業(yè)在“營改增”政策前已開發(fā)完成，售后在政策之后，則基本沒有外額稅抵扣，使企業(yè)稅負成倍增長。

二、對策

制定“營改增”政策已確保房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響越來越小，但對于現(xiàn)實存在的各種問題，我國應制定出相關(guān)的政策，以便于解決存在的各種問題，保證“營改增”有效的實施。

(一)制定出合理科學進口稅政策，并切實在相關(guān)單位內(nèi)部推行。同時還需將抵扣范圍擴大到抵扣成本上以便于降低相關(guān)成本。除此之外，從有關(guān)于增值稅的政策所知，使用增值稅發(fā)票的作用便在于獲取想對應的額外抵扣。由于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)土地成本比較大，實行“營改增”政策后，企業(yè)的稅負影響加大。由于企業(yè)通過政府部門得到的土地，不能取得發(fā)票進行抵扣，所以企業(yè)可以通過讓出方式得到土地使用權(quán)，可以根據(jù)相關(guān)憑證扣除土地成本及相關(guān)規(guī)費的費用。

(二)合理制定相應的政策，正確解決房產(chǎn)存量的問題。因為在實行“營改增”政策時，難免有一個過渡期間，將會對房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的影響。因此國家應制定合理的處理方案，使存量房和增量房的比例保持大體平衡。提議對存量房按銷售額的5％進行簡易征收，從而使現(xiàn)稅負與改革前稅負比例拉平。

(三)制定扶持和優(yōu)惠政策。實行該政策后，由于各種原因會使稅負增加。為了讓房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，國家應制定相關(guān)的補貼扶持政策，幫助企業(yè)解決一些因“營改增”帶來的附加問題。

(四)引導企業(yè)加強人力資源管理。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設中，一般會涉及一些小工程，小性的施工隊不具有一般納稅人身份，不能得到增值稅發(fā)票，所以房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時應首選具有一般納稅人的勞務公司，得到稅務局公開的增值稅專用發(fā)票。

(五)合理調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品類型的結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)一般分為“清水房”和“精品房”兩類。相比較而言，精品房需要購買各種裝潢材料，若購買材料的費用得到增值稅專用發(fā)票，則可以抵扣費用。增加抵扣的項目和金額，企業(yè)的稅負就越低。因此企業(yè)需要積極的調(diào)整產(chǎn)品類型，盡可能的往精品房方面發(fā)展。

[1]財政部 國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》的通知[A].財稅[2011]110號，2011.

[2]財務部 國家稅務總局關(guān)于全面推行營業(yè)稅改征增值稅試點的通知[A].財稅[2016]36號，2016.

[3]潘文軒.“營改增”試點中部分企業(yè)稅負“不減反增”現(xiàn)象釋疑[J].廣東商學院報，2013(1)：43-49.

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