“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理帶來(lái)的變化及處理

文/李繼明

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理帶來(lái)的變化及處理

文/李繼明

“營(yíng)改增”實(shí)行之后，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展起到了明顯的推動(dòng)作用。但是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金投入額巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)、融資成本過(guò)高，這些特點(diǎn)導(dǎo)致“營(yíng)改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)的發(fā)展遭遇一系列的問(wèn)題，這些都在很大程度上影響了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和管理工作的進(jìn)行，其中受到影響最為顯著的是會(huì)計(jì)處理活動(dòng)。為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)更好的組織會(huì)計(jì)核算工作，對(duì)此我們針對(duì)“營(yíng)改增”實(shí)行之后企業(yè)會(huì)計(jì)處理工作發(fā)生的變化展開(kāi)詳細(xì)的研究。本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理相關(guān)工作具有的顯著特點(diǎn)，進(jìn)而分析了“營(yíng)改增”實(shí)施之后，企業(yè)會(huì)計(jì)處理工作發(fā)生的變化，最后就會(huì)計(jì)處理發(fā)生的變化企業(yè)需要做出怎樣的調(diào)整進(jìn)行探討，由此提高自身會(huì)計(jì)工作效率。

營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)處理；變化；處理

2016年5月1日，“營(yíng)改增”在全國(guó)范圍全面推行，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等都納入到“營(yíng)改增”范疇內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè)同人民的居住生活息息相關(guān)，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)其“營(yíng)改增”實(shí)行后的變化進(jìn)行重點(diǎn)研究?！盃I(yíng)改增”指的是以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目轉(zhuǎn)為繳納增值稅。實(shí)施“營(yíng)改增”克服重復(fù)征稅這一問(wèn)題，促使企業(yè)稅收成本降低，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。“營(yíng)改增”的全面推行，徹底打通了增值稅抵扣鏈，稅制結(jié)構(gòu)獲得了改善和優(yōu)化，這有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)。

一、概述房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)企業(yè)自身的會(huì)計(jì)核算工作主要有下面幾項(xiàng)內(nèi)容：其一，籌集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金；其二，計(jì)算房屋建設(shè)成本、強(qiáng)化成本管理，降低企業(yè)成本；其三，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目收支進(jìn)行核算，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提升；其四，加強(qiáng)商品房的銷(xiāo)售，及時(shí)對(duì)銷(xiāo)售款項(xiàng)進(jìn)行回收；其五，根據(jù)國(guó)家政策，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行合理的分配。房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性決定其會(huì)計(jì)核算工作的特殊。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不同的階段具有不同的屬性，由此其會(huì)計(jì)核算工作對(duì)應(yīng)的側(cè)重點(diǎn)也發(fā)生了一定的變化。房地產(chǎn)企業(yè)立項(xiàng)階段、項(xiàng)目準(zhǔn)確階段、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段、商品房銷(xiāo)售階段、商品房銷(xiāo)售利潤(rùn)配置階段。

二、“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的變化

(一)適用稅率的變化

實(shí)行“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅征稅的規(guī)定，征收5％的稅率?！盃I(yíng)改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納中所適用的稅率為11％。

(二)會(huì)計(jì)利潤(rùn)的變化

在不計(jì)算營(yíng)業(yè)成本的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”之后，自身的會(huì)計(jì)利潤(rùn)會(huì)出現(xiàn)一定程度的下滑。而假如將營(yíng)業(yè)成本計(jì)算在內(nèi)，必須重視采購(gòu)過(guò)程中的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。假如在采購(gòu)過(guò)程中企業(yè)不能獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，則有關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣無(wú)法進(jìn)行抵扣，部分稅金則會(huì)被劃入房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中，稅金就會(huì)加重房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)成本，由此降低會(huì)計(jì)利潤(rùn)。但是假如企業(yè)可以獲取采購(gòu)環(huán)節(jié)的增值稅發(fā)票，可以將進(jìn)項(xiàng)稅予以抵扣，那么房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本不涉及稅價(jià)款，在“營(yíng)改增”實(shí)施之前，采購(gòu)過(guò)程中購(gòu)置價(jià)款含有施工單位的營(yíng)業(yè)稅，所以“營(yíng)改增”的實(shí)行會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置成本明顯縮減，對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)總額會(huì)比“營(yíng)改增”實(shí)行之前要高。企業(yè)可抵扣成本比例越高，毛利率也會(huì)大幅度提高。

(三)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的變化

首先，房地產(chǎn)老項(xiàng)目。這主要指的是《建筑工程施工許可證》(以下為《許可證》)表明的合同開(kāi)工時(shí)間在2016年4月30日以前的項(xiàng)目，或者沒(méi)有標(biāo)注具體開(kāi)工時(shí)間的以及沒(méi)有取得《許可證》，但是建筑承包合同卻已經(jīng)標(biāo)注了早于2016年4月30日時(shí)間的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中一般納稅人，出售自主開(kāi)發(fā)老項(xiàng)目，則可以按照5％的稅率進(jìn)行納稅，采取簡(jiǎn)易及稅法，不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。具體的計(jì)算公式為：

應(yīng)繳稅款=預(yù)收房款÷(1+5％)×5％

其次，房地產(chǎn)新項(xiàng)目。它指的是許可證標(biāo)注的開(kāi)工時(shí)間在2016年4月30日以后的項(xiàng)目。實(shí)行“營(yíng)改增”，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了聯(lián)動(dòng)、系統(tǒng)性的影響。稅率由5％ 營(yíng)業(yè)稅稅率轉(zhuǎn)變?yōu)?1％增值稅稅率，但是在是實(shí)際工作中很多業(yè)務(wù)無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。此外，成本稅金的改變也會(huì)對(duì)所得稅的繳納形成影響。按照現(xiàn)在企業(yè)總體情況看，“營(yíng)改增”的實(shí)行其實(shí)加重了企業(yè)稅負(fù)以及經(jīng)營(yíng)成本。

(四)發(fā)票管理的變化

在“營(yíng)改增”實(shí)行之前，營(yíng)業(yè)稅發(fā)票只是采購(gòu)過(guò)程中一項(xiàng)資產(chǎn)以及費(fèi)用憑證，并不能進(jìn)行抵扣。實(shí)行“營(yíng)改增”實(shí)行之后，必須加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票管理，因?yàn)樵鲋刀惏l(fā)票同下游企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣具有密切的聯(lián)系，增值稅包括了一個(gè)完整的抵扣鏈，所以我們必須切實(shí)關(guān)注銷(xiāo)項(xiàng)發(fā)票的領(lǐng)取、出具、保管、作廢，重視進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的獲取、確認(rèn)、抵扣等活動(dòng)。實(shí)行“營(yíng)改增”之后，企業(yè)必須對(duì)發(fā)票加強(qiáng)管理。在對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行選擇，盡可能的選擇一般納稅人，方便抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，降低企業(yè)應(yīng)繳稅額。

三、應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理變化的措施

(一)優(yōu)化會(huì)計(jì)處理流程

“營(yíng)改增”實(shí)行之后，企業(yè)必須嚴(yán)格區(qū)分會(huì)計(jì)處理流程，轉(zhuǎn)變?cè)械亩悇?wù)計(jì)算和申報(bào)方法，結(jié)合稅收改革政策，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，爭(zhēng)取有力的稅務(wù)支持，防止稅收存在不公平情況。會(huì)計(jì)核算機(jī)制涉及了企業(yè)數(shù)據(jù)采集、整合分析、核算明細(xì)等活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)切實(shí)完成企業(yè)布置的任務(wù)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資源的優(yōu)化和改善，制定科學(xué)的會(huì)計(jì)處理流程制度，完善會(huì)計(jì)管理制度。在此過(guò)程中確定會(huì)計(jì)人員的責(zé)任，明確檔案管理細(xì)節(jié)，科學(xué)的組織人員配置，完善企業(yè)整體的會(huì)計(jì)制度。

(二)提升企業(yè)會(huì)計(jì)管理水平

國(guó)家實(shí)行“營(yíng)改增”之后，企業(yè)會(huì)計(jì)核算、發(fā)票管理等多方面會(huì)計(jì)處理工作都出現(xiàn)了變化，所以企業(yè)需要積極的組織培訓(xùn)工作，從而促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)和掌握會(huì)計(jì)管理知識(shí)和方法，促使財(cái)務(wù)人員及時(shí)適應(yīng)新的稅收制度。同時(shí)強(qiáng)化增值稅稅務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)培訓(xùn)。在稅制改革之后，企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理中常常需要利用應(yīng)用稅分離法核算自身的成本和收入，所以需要增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員核算能力。另外，企業(yè)需要努力強(qiáng)化增值稅使用培訓(xùn)。增值稅管理非常復(fù)雜，財(cái)務(wù)人員在實(shí)際管理過(guò)程中必須切實(shí)保持嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度。稅制改革之后，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理模式有了較為顯著的變化，必須提高其增值稅使用能力，才可以不斷完善增值稅管理機(jī)制。企業(yè)可以利用培訓(xùn)方法促進(jìn)財(cái)務(wù)人員稅務(wù)管理能力的顯著提升，由此加強(qiáng)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理。

(三)強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部控制

“營(yíng)改增”政策實(shí)施之后，企業(yè)需要對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控進(jìn)行合理的規(guī)劃，對(duì)其進(jìn)行有力的監(jiān)管，尤其是加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的管理，需要根據(jù)國(guó)家稅收統(tǒng)籌計(jì)劃進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。采取有效的“營(yíng)改增”措施，應(yīng)對(duì)企業(yè)稅務(wù)當(dāng)中存在的漏洞。做好稅收管理基礎(chǔ)工作，有效控制企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算能力，同時(shí)對(duì)企業(yè)增值稅發(fā)票進(jìn)行規(guī)范。企業(yè)需要了解和掌握“營(yíng)改增”對(duì)自身發(fā)展造成的利弊，同時(shí)針對(duì)各項(xiàng)利弊，對(duì)自身的會(huì)計(jì)核算制度進(jìn)行完善，優(yōu)化票務(wù)管理形式，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。結(jié)合“營(yíng)改增”所產(chǎn)生的稅負(fù)影響對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行有效的調(diào)整，制定并采取積極的稅收籌劃策略。比如，房屋建筑材料購(gòu)置成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)盡量選擇一般納稅人進(jìn)行建筑材料購(gòu)置，由此可以獲取17％的進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取集中采購(gòu)的方法，由此可以確保建筑材料質(zhì)量，同時(shí)也可以獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上，“營(yíng)改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)受到了較大的影響，其中變化最為明顯的是會(huì)計(jì)處理工作。“營(yíng)改增”的實(shí)行消除了重復(fù)收稅的情況，降低了稅收負(fù)擔(dān)。如果企業(yè)會(huì)計(jì)處理工作存在問(wèn)題，必然會(huì)使企業(yè)遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)此我們需要深入的分析“營(yíng)改增”實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理具體的變化，進(jìn)而提出了一系列應(yīng)對(duì)這一變化的有效措施。

[1]李妹柔，陳金婷. “營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的變化及對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響[J]. 商業(yè)會(huì)計(jì)，2015，24：37-39.

[2]艾靜萍. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理問(wèn)題[J]. 企業(yè)改革與管理，2016，16：148.

[3]韓笑. 實(shí)施“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨的問(wèn)題及對(duì)策[J]. 市場(chǎng)研究，2014，07：20-23.

(作者單位：邯鄲市銀泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司)