淺談“營改增”對房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響

文/丁琴

淺談“營改增”對房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響

文/丁琴

2016年5月1日全面實施“營改增”，對房地產(chǎn)租賃企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生了一定的影響，房產(chǎn)租賃企業(yè)只有充分掌握“營改增”相關(guān)的稅收政策，才能采取合理的措施減輕企業(yè)的稅負?；谝陨险J識，本文對房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)受“營改增”的影響展開分析。

“營改增”；“房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)”；“影響”

一、房產(chǎn)租賃企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍

租賃、倉儲、物業(yè)管理等都屬于房產(chǎn)租賃企業(yè)所涉及的業(yè)務(wù)，2016年5月1日，國務(wù)院決定將“營改增”試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，因此房產(chǎn)租賃企業(yè)需要及時掌握相關(guān)稅收政策，在此基礎(chǔ)上及時做出相應(yīng)的業(yè)務(wù)調(diào)整和創(chuàng)新稅務(wù)籌劃方法。

二、租賃業(yè)務(wù)

（一）一般納稅人對于2015年4月30日前取得的不動產(chǎn)可以選擇簡易計稅或者一般計稅方法，出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，只適用一般計稅方法。①如果選擇簡易計稅方法，那么稅負總體較營改增前是下降的，繳納營業(yè)稅的稅負是5%，而繳納增值稅的稅負是4.76%。②如果選用一般計稅方法，應(yīng)納增值稅是當期銷項稅減去當期可抵扣進項稅。例：甲企業(yè)2016年5月8日購入一幢寫字樓用于出租，含稅價117萬元，其中進項稅17萬元并取得增值稅專用發(fā)票。2016年收到租金收入8萬元，2017年收到租金收入12萬元，假設(shè)只考慮該筆業(yè)務(wù)，應(yīng)納增值稅情況：2016應(yīng)納增值稅=8/（1+11%）*11%-17*60%= -9.41（萬元），2016年留底稅為9.41萬元，2017年應(yīng)納增值稅=12/（1+11%）*11%-17*40%-9.41= -15.02（萬元），2017年留底稅為15.02萬元。營改增之前應(yīng)納營業(yè)稅情況：2016年應(yīng)納營業(yè)稅=8*5%=0.4（萬元），2017年應(yīng)納營業(yè)稅=12*5%=0.6（萬元），通過以上數(shù)據(jù)對比，2016年5月1日之后購入不動產(chǎn)用于出租的一般納稅人，適用一般計稅方法繳納增值稅與營改增前繳納營業(yè)稅相比，增值稅屬于價外稅，是對法定增值額納稅，租售比不高的情況下，投資的前幾年都是不用繳納增值稅的，而營業(yè)稅是價內(nèi)稅，以收到的全部價款計稅，不管你的租售比如何，只要有租金收入就要繳納營業(yè)稅。所以增值稅解決了營業(yè)稅重復(fù)征稅的問題，更有利于調(diào)動投資者的積極性，更有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

（二）租賃掛靠業(yè)務(wù)

房屋租賃企業(yè)以掛靠方式經(jīng)營、如何確定掛靠人還是被掛靠人為納稅義務(wù)人的問題：例：甲公司以掛靠方式出租寫字樓給乙公司，乙公司以甲公司名義對外經(jīng)營，并由甲公司承擔相關(guān)法律責任，這種情況下，甲公司為納稅義務(wù)人，除以上情況以外的掛靠經(jīng)營租賃都應(yīng)是乙公司為納稅義務(wù)人。

（三）租賃轉(zhuǎn)租行為

如何確定租賃轉(zhuǎn)租的計稅方法，關(guān)鍵點看轉(zhuǎn)租人租入不動產(chǎn)的時間點，是在4月30日之前租入，還是5月1日之后租入。

例：甲公司為增值稅一般納稅人，2016年4月29日租入的辦公樓一幢，于2016年5月3日轉(zhuǎn)租給乙公司，對于甲公司的轉(zhuǎn)租可以選擇簡易征稅辦法。

丙公司為增值稅一般納稅人，2016 年5月2日租入辦公用房500平米，于2016年5月28日轉(zhuǎn)租給乙公司，對于丙公司的轉(zhuǎn)租只能按照一般計稅辦法征稅。

三、倉儲業(yè)務(wù)

倉儲業(yè)務(wù)屬于物流輔助業(yè)務(wù)，納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，2013年8月1日已實行營改增，小規(guī)模納稅人按照簡易計稅方法計稅即可，既增值稅率為應(yīng)稅服務(wù)銷售額的3%，一般納稅人按照一般計稅方法計稅，按應(yīng)稅服務(wù)銷售額的6%進行納稅。

四、物業(yè)管理業(yè)務(wù)

物業(yè)管理業(yè)務(wù)“營改增”后，小規(guī)模納稅人按應(yīng)稅服務(wù)銷售額的3%納稅，一般納稅人按應(yīng)稅服務(wù)銷售額的6%進行納稅。

（一）對物業(yè)管理公司（一般納稅人）來說，銷項稅稅率為6%，這與原來按照5%的稅率征收營業(yè)稅相比，“營改增”后企業(yè)適用的稅率提高了，從表面上看可能會增加企業(yè)的稅收負擔。但計稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會增加一般納稅人的稅收負擔?！盃I改增”對稅收負擔的影響，還需結(jié)合企業(yè)實際情況加以分析。例：A公司一年收取物業(yè)服務(wù)費1000萬元：若進項稅額為6.6萬元時，應(yīng)繳納的增值稅額為50萬元，與“營改增”前交5%的營業(yè)稅50萬元相比相等，若進項稅額＞6.6萬元，為10萬元時，繳納的增值稅額為46.6萬元，小于應(yīng)繳納的營業(yè)稅額50萬元，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將下降。同理，若進項稅額＜6.6萬元時，“營改增”后企業(yè)的稅負額將上升。

（二）物業(yè)管理公司（小規(guī)模納稅人），增值稅征收率為3%，這與原按5%的稅率征收營業(yè)稅相比，稅負大大下降，企業(yè)的收入和利潤將會得到進一步的提升。

五、房屋租賃、轉(zhuǎn)讓、銷售土地上的機器設(shè)備時計稅方法

房屋租賃企業(yè)在轉(zhuǎn)讓廠房土地同時，一并銷售附著在廠房或者土地上的機器設(shè)備時，應(yīng)如何計稅，“營改增”前，根據(jù)財稅［2009］9號文件規(guī)定應(yīng)分別計算繳納增值稅和營業(yè)稅，“營改增”之后，根據(jù)財稅［2016］36號文件規(guī)定納稅人應(yīng)分別核算增值稅，未分別核算或核算不清的從高適用稅率計算增值稅。雖然“營改增”后，都是繳納增值稅，但由于它們的稅率不同，還是要求按項目內(nèi)容分別核算。房屋租賃企業(yè)轉(zhuǎn)讓機器設(shè)備法定稅率為17%、銷售廠房和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有法定稅率11%和可以選用簡易征收率5%兩種計稅方法。例：房屋租賃企業(yè)（甲公司），2016年5月5日將2015年12月20日購入的廠房連同機器設(shè)備出售給乙公司，在這項業(yè)務(wù)中，甲公司計算增值稅時，必須將設(shè)備和廠房分別核算，這樣可以達到降低稅負的目的，如果未分別核算，就得按照最高17%的稅率對該項業(yè)務(wù)征稅，多繳納稅費不利于甲公司的經(jīng)營發(fā)展。

六、房產(chǎn)租賃企業(yè)經(jīng)營過程中需注意的幾點建議

（一）合同簽訂過程中需要明確的幾個事項

①明確合同相對人的主體身份，合同相對人是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人必須寫入合同，如果合同相對人是一般納稅人，要求提供營業(yè)執(zhí)照、一般納稅人資格認定的復(fù)印件，作為合同附件。②明確計稅方法，在與不動產(chǎn)和動產(chǎn)租賃方簽訂合同時必須約定計稅方法。比如可以選者一般計稅方法和簡易計稅方法的納稅人，必須在合同中明確用哪種計稅方法。③明確取得的發(fā)票類型，是專用發(fā)票還是普通發(fā)票，適用稅率多少，因為小規(guī)模納稅人也可以到國稅去代開增值稅專用發(fā)票。④明確合同報價是含稅價，還是不含稅價。⑤明確如何開票，由于銷售貨物稅率高，服務(wù)稅率低，供應(yīng)商往往會將混合銷售行為分開，轉(zhuǎn)變?yōu)槎棙I(yè)務(wù)。站在甲方的角度，需要判斷是否對甲方有利。⑥明確稅率變動如何執(zhí)行，營改增現(xiàn)為試點過渡期間，后續(xù)仍會有相關(guān)的政策調(diào)整。如相關(guān)稅率簡并、變動，遇到這種情況，需要明確合同價款如何執(zhí)行？主要針對執(zhí)行期長的，有必要對此條款進行明確。⑦明確問題發(fā)票的責任，因乙方開具的發(fā)票不規(guī)范、不合法或涉嫌虛開發(fā)票引起稅務(wù)問題的，乙方需依法向甲方重新開具發(fā)票，并向甲方承擔賠償責任，包括但不限于稅款、滯納金、罰款及相關(guān)損失等。

（二）房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃

①房產(chǎn)租賃企業(yè)在出租時要將設(shè)備和廠房分開租，在合同中分別明確，那樣可以少納房產(chǎn)稅。從而達到降低稅負的目的。②倉儲與出租業(yè)務(wù)的確定，在當前全面“營改增”的情況下，一般納稅人租賃業(yè)務(wù)有11%的法定稅率和簡易征收率5%，倉儲業(yè)務(wù)屬于物流輔助業(yè)務(wù)是6%的法定稅率；小規(guī)模納稅人租賃業(yè)務(wù)的征收率為5%，而倉儲業(yè)務(wù)的征收率為3%。這給房產(chǎn)租賃企業(yè)提供了稅務(wù)籌劃空間。很多企業(yè)租賃房屋其實是作為倉庫使用。因此房屋租賃企業(yè)可以根據(jù)情況與其簽訂賃合同或者倉儲服務(wù)合同。

總之，在“營改增”得到全面實施的情況下，房地產(chǎn)租賃根據(jù)自身實際情況進行房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的合理劃分。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)還要加強業(yè)務(wù)的稅收籌劃，從而通過合法減輕企業(yè)稅負增強企業(yè)的市場競爭力。因此，相信本文對“營改增”對房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響展開的研究，可以為相關(guān)工作的開展提供指導！

［1］李克平.“淺談營改增對房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響”［J］.財會學習，2016，06：178-179.

［2］王輝.試論“營改增”對房產(chǎn)租賃企業(yè)納稅籌劃的影響［J］.中國集體經(jīng)濟，2016，03：85-86.

（作者單位：杭州余杭供銷控股集團有限公司）

上接（第155頁）進項稅額抵扣帶來了很大的不便，建筑企業(yè)的工程項目不僅分散而且地域偏僻，很多材料都是由個體戶以及小商家提供的，因為無法出示有效的抵扣憑證，因而很多部分都是無法進行進項稅額的抵扣的。

2.增加了建筑企業(yè)財務(wù)報表的管理難度，在實施營改增之后，建筑企業(yè)的財務(wù)報表對于營業(yè)稅的支出就不需要進行列報，但是需要對增值稅的項目進行相應(yīng)的調(diào)整。就企業(yè)的資產(chǎn)負債而言，因為機械設(shè)備等固定資產(chǎn)項目可以對增值稅進行稅額的抵扣，所以入賬金額會減少，進而導致固定資產(chǎn)累計折舊等項目就會相應(yīng)的減少［7］。

3.對建筑企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生一定的負面影響，增值稅屬于價外稅，而營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，營改增之后，建筑企業(yè)沒有及時的對原有的定價系統(tǒng)進行調(diào)整，企業(yè)的一部分營業(yè)額會轉(zhuǎn)化成為增值稅銷項稅額，就會在一定程度上導致企業(yè)收入的降低，進而使得企業(yè)的利潤降低。

四、基于營改增背景下，建筑企業(yè)的應(yīng)對措施

（一）加強“一般納稅人”意識

建筑企業(yè)的管理人員要時刻樹立“一般納稅人”的意識，在處理業(yè)務(wù)時，要轉(zhuǎn)變自己的角色，通過變換角度對業(yè)務(wù)的優(yōu)劣進行分析，通過把握營改增的機遇來降低企業(yè)的稅負，進而促進企業(yè)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，提升企業(yè)的市場競爭力。

（二）加強對增值稅專用發(fā)票的管理

在實際的建筑過程中，要對增值稅專用發(fā)票的收集、保管以及使用等多方面進行專門的管理，這樣做的目的是保證建筑企業(yè)的各項作業(yè)流程的發(fā)票使用安全性。除此之外，還要建立健全監(jiān)督機制，在對發(fā)票進行管理時，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)事項或者錯誤事項，通過監(jiān)督機制可以進行及時的發(fā)現(xiàn)，并且能夠快速找到解決的措施。進而促進企業(yè)的發(fā)票管理工作的改進，為營改增在企業(yè)中的有效落實奠定堅實的基礎(chǔ)。

五、結(jié)語

綜上所述，營業(yè)稅改征增值稅對于建筑企業(yè)而言既是機遇同時也是挑戰(zhàn)。該項稅制改革政策的實施，有效避免了企業(yè)的重復(fù)征稅的問題，為建筑企業(yè)創(chuàng)造了更加科學合理的納稅環(huán)境，但是同時對于那些不善于管理的建筑企業(yè)也帶來了一定的負稅風險。因而建筑企業(yè)的管理人員必須要強化“一般納稅人”的意識，同時還要增加對增值稅專用發(fā)票的管理，通過各方協(xié)作來促進營改增在建筑企業(yè)的有效實施。

參考文獻：

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［6］陳曉虹.淺談營改增對建筑安裝企業(yè)的影響［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2015，07：314+316.

［7］朱建國.淺談“營改增”對建筑施工企業(yè)財務(wù)管理的影響［J］.經(jīng)營管理者，2015，15：41.

（作者單位：中國鐵路通信信號貴州建設(shè)有限公司）