房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素及其戰(zhàn)略分析

李艷（華通置業(yè)有限公司，北京 100048）

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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素及其戰(zhàn)略分析

李艷
（華通置業(yè)有限公司，北京 100048）

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是驅(qū)動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿?，?duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著極為重要的引導(dǎo)作用。正是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不可替代性，使得與其相關(guān)的各界研究人員都關(guān)注于能夠驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展因素，以及致力于如何進(jìn)行戰(zhàn)略的規(guī)劃或調(diào)整來驅(qū)動(dòng)與完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展。本文在綜合分析當(dāng)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，從內(nèi)在與外在兩個(gè)角度深入分析它的驅(qū)動(dòng)因素，并進(jìn)行了深度的戰(zhàn)略分析，以求能夠?yàn)榇龠M(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響因素；戰(zhàn)略分析

一、引言

近幾年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定，主要是由于影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)因素的變化。本文從不同的角度深入研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，并在此基礎(chǔ)上對(duì)能夠正向驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略進(jìn)行剖析。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素

1、外在的影響因素

（1）相關(guān)政策。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是以市場經(jīng)濟(jì)為關(guān)鍵，宏觀調(diào)控為輔助，但整個(gè)經(jīng)濟(jì)的正常、平衡的運(yùn)轉(zhuǎn)是絕對(duì)脫離不了政府相關(guān)的宏觀政策的調(diào)節(jié)與控制。從另一個(gè)角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)觸及到的領(lǐng)域較為廣泛，自身的穩(wěn)定性不夠強(qiáng)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)直接或間接地受到國家政府出臺(tái)的各種相關(guān)調(diào)控政策的影響，如貨幣調(diào)節(jié)政策、行業(yè)政策，甚至是政府所期望實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)等。因此，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)或者相關(guān)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，都會(huì)使得業(yè)界相關(guān)企業(yè)或部門進(jìn)行管理內(nèi)容或目標(biāo)的調(diào)整，在一定程度上決定了該行業(yè)的整體發(fā)展趨向。

（2）市場現(xiàn)狀。通過對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的市場狀況進(jìn)行深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)面臨較為蕭條的市場環(huán)境時(shí)，由于地產(chǎn)的需求較少，甚至?xí)霈F(xiàn)供大于求的的供需嚴(yán)重不平衡的情況，就會(huì)使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)不再具有市場的主動(dòng)優(yōu)勢，進(jìn)而導(dǎo)致地產(chǎn)的價(jià)格水平在一定程度上取決于供需失衡的程度，并在一定范圍內(nèi)會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。面對(duì)如此緊張的市場現(xiàn)狀，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)隨著地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蕭條而逐漸縮小規(guī)模與范圍。當(dāng)然，地產(chǎn)的需求大小在很大程度上取決于當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展現(xiàn)狀，如城市化的水平。

（3）土地資源。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最基本的前提是能夠獲得所需的土地資源。房地產(chǎn)開發(fā)商需要通過招標(biāo)或者拍賣的方式與相關(guān)的土地管理部門或其它企業(yè)爭取到一定的土地資源，并獲得該土地資源的使用權(quán)，進(jìn)而擁有建設(shè)用地的使用權(quán)。以上是房地產(chǎn)交易市場的第一個(gè)環(huán)節(jié)，供需雙方分別為土地管理部門與房地產(chǎn)開發(fā)商。在此之后，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑房屋使用者形成需求供給關(guān)系，在這個(gè)環(huán)節(jié)中涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)的交接等。由此可以看出，土地資源是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場不容忽視的關(guān)鍵因素，制約與影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（4）金融資本。房地產(chǎn)行業(yè)能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，在很大程度上取決于是否能夠保持持續(xù)的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)，不論是地產(chǎn)開發(fā)的過程還是房屋交易的過程，都需要有足夠的資金得以運(yùn)用，才能保證地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營與運(yùn)轉(zhuǎn)。其中，在房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標(biāo)等方式獲得土地資源的使用權(quán)的過程中，需要向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，或者爭取投資者的資金。同樣，地產(chǎn)開發(fā)商與建筑公司進(jìn)行合作的過程也需要大量的資金。盡管在地產(chǎn)交易的過程中有部分來自房地產(chǎn)需求者的資金流，但該資金流不具有連續(xù)與穩(wěn)定性。由此，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)企業(yè)應(yīng)該足夠重視金融資本對(duì)地產(chǎn)經(jīng)營的影響作用。

2、內(nèi)在的影響因素

（1）供需不平衡。在房地產(chǎn)交易市場，往往很難達(dá)到供給與需求平衡的狀態(tài)。當(dāng)房地產(chǎn)的供給相對(duì)量超過需求的相對(duì)量時(shí)，在一般情況下會(huì)形成地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭，阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，甚至?xí)a(chǎn)生房屋的“庫存”，這時(shí)房屋的需求者便占據(jù)了主導(dǎo)地位，有一定的議價(jià)優(yōu)勢。造成這種現(xiàn)象的原因有很多，如該地區(qū)的整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人們的消費(fèi)理念等。在這種市場狀態(tài)之下，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)扭轉(zhuǎn)被動(dòng)的局面，主動(dòng)發(fā)掘需求者的潛在消費(fèi)點(diǎn)，有效地刺激需求。由此可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的市場供求與供給經(jīng)常處于不匹配的狀態(tài)，而且供給曲線往往是滯后于需求曲線的波動(dòng)，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。

（2）房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的價(jià)格一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，也會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。尤其是最近十年的房地產(chǎn)行業(yè)，價(jià)格大體處于波動(dòng)式上升的趨勢，這在一定程度上源于房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)心理與盲目的追求高利潤。最近幾年，房地產(chǎn)的價(jià)格處于不規(guī)律的上升態(tài)勢，無疑會(huì)刺激大量的房地產(chǎn)開發(fā)商加大地產(chǎn)開發(fā)的投資力度，刺激房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這樣的發(fā)展趨勢看似獲得了較高的效益，但地價(jià)的不合理上升說明行業(yè)正處于極端化的發(fā)展，產(chǎn)生了許多價(jià)格泡沫，整個(gè)市場的發(fā)展是不健康的，可能會(huì)為之后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)留下隱患。

（3）房地產(chǎn)投資的變化。房地產(chǎn)行業(yè)的投資是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性因素，當(dāng)行業(yè)內(nèi)的投資商看好現(xiàn)有的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，會(huì)主動(dòng)地將大量的資金投入其中，持續(xù)、大量的資金流在短期內(nèi)會(huì)有效地刺激當(dāng)下的房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。相反，當(dāng)投資商不看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)，便會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)的投資與交易，資金流的短缺與間斷會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的開發(fā)力度減小，交易量也會(huì)大幅度的下降。由此可以得知，投資力度的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生即時(shí)的影響，兩者的變化周期基本上是一致的，而且相對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化，地產(chǎn)投資的變化頻率更大。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略分析

面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)狀況，各界都極為關(guān)注影響其發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素及其相匹配的戰(zhàn)略分析。在深入調(diào)查與探究房地產(chǎn)行業(yè)及其內(nèi)部、外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，從不同的角度發(fā)掘影響其發(fā)展的內(nèi)在與外在相關(guān)因素，本文有針對(duì)性地從以下幾個(gè)不同的視角進(jìn)行相關(guān)的戰(zhàn)略分析，進(jìn)而為有效地解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題提供借鑒，以求能夠保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。

1、有效控制房地產(chǎn)市場

針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定性、供需不平衡以及市場現(xiàn)狀等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的現(xiàn)狀，必須采取必要的措施應(yīng)對(duì)市場變化。面對(duì)價(jià)格的不合理波動(dòng)，我國相關(guān)企業(yè)與部門應(yīng)保持足夠的重視，并需要有針對(duì)性地進(jìn)行市場價(jià)格的調(diào)節(jié)與控制。這并不意味著需要嚴(yán)格地控制房地產(chǎn)的市場價(jià)格，這會(huì)完全限制市場自身的調(diào)節(jié)作用；應(yīng)該通過適度的調(diào)節(jié)將房地產(chǎn)的市場價(jià)格保持在一定的正常的波動(dòng)范圍之內(nèi)，保證其不會(huì)出現(xiàn)極端化的非健康狀態(tài)。房地產(chǎn)價(jià)格在合理范圍內(nèi)較小幅度的波動(dòng)，是出于市場的健康狀態(tài)，而且有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性競爭，刺激地產(chǎn)企業(yè)的管理改善，進(jìn)而有效地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。但是，對(duì)于較高與較低的房地產(chǎn)價(jià)格，很有必要采取調(diào)節(jié)控制的措施，使其回歸到正常的范圍，否則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來極大的負(fù)面影響。

2、有效加強(qiáng)土地的管理

政府需要嚴(yán)格地把控用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源的價(jià)格，并保持在合理的水平。過高的土地資源價(jià)格會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格，進(jìn)而干擾房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格的管理土地資源的劃撥與拍賣，進(jìn)行嚴(yán)格的審核。在有效的控制土地資源總量的前提之下，對(duì)土地資源的使用方式進(jìn)行有效地監(jiān)管，最好對(duì)用于房地產(chǎn)開發(fā)與市場交易的土地資源供應(yīng)進(jìn)行規(guī)范化操作，設(shè)計(jì)相應(yīng)的機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地資源的有效、合理的配置。如減少或者取消非市場化的土地轉(zhuǎn)讓形式，取而代之的是招標(biāo)或者拍賣的方式進(jìn)行土地資源的合理分配。另外，政府還可以對(duì)房地產(chǎn)土地資源的供給，構(gòu)建完善的體制，進(jìn)而能夠及時(shí)的調(diào)整與控制土地資源的使用。

3、完善房地產(chǎn)投資政策

房地產(chǎn)投資的變化與投資回報(bào)率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，應(yīng)建設(shè)與當(dāng)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀相契合的房地產(chǎn)投資政策。首先，在清晰界定投資主體與投資對(duì)象，確保產(chǎn)權(quán)分明，有效降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，確保房地產(chǎn)有相對(duì)量的資產(chǎn)投資與整體規(guī)模的發(fā)展，避免投資的不合理化。其次，及時(shí)的通過市場調(diào)查來檢驗(yàn)原有制定的投資政策是否合理，進(jìn)而能夠進(jìn)行及時(shí)的糾正或者重新擬定相關(guān)的投資政策。

4、健全房地產(chǎn)開發(fā)的金融機(jī)制

針對(duì)金融資本對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約問題，有必要結(jié)合當(dāng)下的實(shí)際情況，完善與健全現(xiàn)有的金融體制。對(duì)于多樣化的投資方式，如住房公積金的使用、政府的扶持優(yōu)惠政策以及常用的銀行貸款等方式，通過完善相關(guān)的金融機(jī)制來予以相關(guān)的扶持。另外，應(yīng)該及時(shí)地洞察當(dāng)下運(yùn)行的金融機(jī)制與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不契合的情況，保證有效地監(jiān)督與管理，進(jìn)而不斷健全金融機(jī)制，以求為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到正向驅(qū)動(dòng)作用。當(dāng)然這是需要房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)及政府等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)與合作，結(jié)合當(dāng)下的實(shí)際情況，共同構(gòu)建完善的房地產(chǎn)的融資體制。

5、保證房地產(chǎn)投資的理性化

要有效地確保房地產(chǎn)投資的理性化。首先，應(yīng)該清晰構(gòu)建房地產(chǎn)投資主體的結(jié)構(gòu)，保證各主體權(quán)責(zé)分明。其次，應(yīng)該嚴(yán)格的把控房地產(chǎn)投資的力度與數(shù)量，以求能夠使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相契合，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展雖然是我國整體宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)，但是過度的不合理投資會(huì)打破整個(gè)經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈的平衡，甚至?xí)萍s或阻礙其它行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。再次，有效避免投資的盲目追風(fēng)，促使投資者在房屋需求分析的基礎(chǔ)之上進(jìn)行合理投資，可以通過全面的市場調(diào)研，也可以借助于高效或科研機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析，在此基礎(chǔ)上做出更為準(zhǔn)確的投資決策。最后，可以從宏觀的角度設(shè)計(jì)與規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，制定滾動(dòng)性的發(fā)展目標(biāo)，這樣就為房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)企業(yè)部門的開發(fā)與投資決策提供了指導(dǎo)與借鑒，有效地調(diào)整了房地產(chǎn)投資的規(guī)模與進(jìn)程。

參考文獻(xiàn)

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（責(zé)任編輯：郭亞娟）