淺談經(jīng)濟(jì)新常態(tài)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

陳永俊，董寧寧，滕　燕

（1.哈爾濱商業(yè)大學(xué)　能源與建筑工程學(xué)院，黑龍江　哈爾濱　150028；2.海南省煙草專(zhuān)賣(mài)局，海南　?？凇?70100）

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淺談經(jīng)濟(jì)新常態(tài)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

陳永俊1，董寧寧2，滕燕1

（1.哈爾濱商業(yè)大學(xué)能源與建筑工程學(xué)院，黑龍江哈爾濱150028；2.海南省煙草專(zhuān)賣(mài)局，海南?？?70100）

[摘要]全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入大調(diào)整時(shí)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)。由于中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)并不具備完全市場(chǎng)化，當(dāng)國(guó)家進(jìn)行一系列宏觀調(diào)控的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)將面臨國(guó)家政策的影響。所以，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到宏觀和微觀的影響，以及政府和市場(chǎng)的影響。面對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要認(rèn)識(shí)新常態(tài)，順應(yīng)新常態(tài)，牢固樹(shù)立并貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念；同時(shí)還必須要認(rèn)識(shí)到，政府推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，還會(huì)加快產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和兼并重組；信譽(yù)好、效益好的企業(yè)要把握住這樣的發(fā)展有利時(shí)機(jī)；企業(yè)還要認(rèn)真分析市場(chǎng)的供需狀況，調(diào)整地區(qū)布局，加快去庫(kù)存，做優(yōu)增量。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；房地產(chǎn)業(yè)；影響；措施

前言

自從“經(jīng)濟(jì)”這一概念詞匯被人們應(yīng)用以來(lái)，它就開(kāi)始牽動(dòng)著國(guó)家的命脈，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在一定程度上關(guān)乎著國(guó)家的強(qiáng)弱興衰。常言道，能做到“經(jīng)濟(jì)”二字的人必須文能安邦興業(yè)，武能御侮卻敵。經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直以來(lái)是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又對(duì)國(guó)家的各行各業(yè)產(chǎn)生了怎樣的影響，尤其是在經(jīng)濟(jì)全球化的當(dāng)今時(shí)代，經(jīng)濟(jì)的任何變動(dòng)都會(huì)把影響擴(kuò)散至世界各個(gè)角落。

如今，世界經(jīng)濟(jì)在發(fā)生著變化，各個(gè)經(jīng)濟(jì)體也在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中做出了各自的應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略，而我國(guó)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出與以往不同的形態(tài)，這被形象的稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在調(diào)整，原先的發(fā)展格局在變化，各行各業(yè)面臨著發(fā)展的新挑戰(zhàn)和新機(jī)遇。

當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，對(duì)于在之前一直處于“黃金時(shí)代”的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，同樣是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。

一、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的概述

全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大爆發(fā)宣告了世界經(jīng)濟(jì)步入“大調(diào)整”與“大過(guò)渡”的時(shí)期。這種大時(shí)代背景與中國(guó)階段性因素的疊加決定了中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速階段性回落的“新常態(tài)”時(shí)期，并呈現(xiàn)出與周期性調(diào)整不一樣的新現(xiàn)象和新規(guī)律。

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)是2014年5月9日至10日，國(guó)家主席習(xí)近平在河南考察工作時(shí)提出的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的四個(gè)主要特征:一是中高速發(fā)展，即經(jīng)濟(jì)增速換擋回落、從過(guò)去10%左右的高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為7%～8%的中高速增長(zhǎng)是新常態(tài)的最基本特征。二是結(jié)構(gòu)優(yōu)化，即產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，第三產(chǎn)業(yè)逐步成為產(chǎn)業(yè)主體；需求結(jié)構(gòu)方面，消費(fèi)需求逐步成為需求主體；城鄉(xiāng)區(qū)域結(jié)構(gòu)方面，城鄉(xiāng)區(qū)域差距將逐步縮小；收入分配結(jié)構(gòu)方面，居民收入占比上升。三是經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)力，即中國(guó)經(jīng)濟(jì)將從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。四是挑戰(zhàn)增多，即一些不確定性風(fēng)險(xiǎn)顯性化。樓市風(fēng)險(xiǎn)、地方債風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等潛在風(fēng)險(xiǎn)漸漸浮出水面。

樓市的新常態(tài)也同樣有三大特點(diǎn)：首先，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)由前幾年全線上漲轉(zhuǎn)為維持在高位運(yùn)行、穩(wěn)中有降的調(diào)整態(tài)勢(shì)，樓市告別高速增長(zhǎng)期進(jìn)入中速增長(zhǎng)階段。其次，樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫(kù)存階段。第三，樓市調(diào)控限購(gòu)、限貸轉(zhuǎn)為“去行政化”，樓市逐漸進(jìn)入“調(diào)整靠市場(chǎng)”的階段。

二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

(一)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇

第一，新常態(tài)的一個(gè)特征是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由中低端向中高端轉(zhuǎn)換，2013年中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)歷史性的變化——2013年我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))增加值占GDP比重達(dá)46.1%，首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，標(biāo)志著中國(guó)經(jīng)濟(jì)正式邁入“服務(wù)化”時(shí)代；2015年，這一比例攀升至51.6%，而美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家服務(wù)業(yè)已占GDP的80%以上。新常態(tài)下，我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由中低端向中高端提升將是長(zhǎng)期趨勢(shì)。作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，面臨著新的發(fā)展機(jī)遇。

第二，中國(guó)的城鎮(zhèn)化會(huì)在未來(lái)幾十年繼續(xù)高速增長(zhǎng)，國(guó)際化經(jīng)驗(yàn)是城鎮(zhèn)化70%左右才轉(zhuǎn)入低水平發(fā)展階段，我們要達(dá)到這個(gè)水平，還需要一段時(shí)間努力和奮斗，所以在這個(gè)過(guò)程中，我國(guó)城區(qū)會(huì)不斷擴(kuò)大，差不多4億人從農(nóng)村區(qū)域到城鎮(zhèn)定居，而且伴隨著向中等收入、高等收入提升的過(guò)程。人們對(duì)住房還是有需求的，所以從這個(gè)過(guò)程看，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上還是會(huì)起到支柱產(chǎn)業(yè)的作用。

第三，所謂“新常態(tài)”，主要指經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式從靠勞動(dòng)力、資本投入的粗放增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向靠改革創(chuàng)新、技術(shù)進(jìn)步的集約式發(fā)展，即轉(zhuǎn)型升級(jí)。毋庸置疑，新常態(tài)下，房地產(chǎn)更需要平穩(wěn)、健康的發(fā)展，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、兼并重組和互聯(lián)網(wǎng)的普及，將進(jìn)一步推進(jìn)房企轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。

(二)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)也面臨挑戰(zhàn)

第一，在于房地產(chǎn)業(yè)不是一般的商品，不是一般的消費(fèi)品，它具有雙重屬性，它有使用屬性，買(mǎi)了房子可以住、辦公也可以經(jīng)商。而房地產(chǎn)區(qū)別于其他商品的屬性是它有很強(qiáng)的資產(chǎn)性。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)在市場(chǎng)的不斷變化中，會(huì)受到貨幣政策的影響比較大，對(duì)通貨膨脹又特別敏感，通貨膨脹預(yù)期對(duì)其發(fā)展起到了一定的主導(dǎo)作用。隨著經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，人們對(duì)樓市失去了原有的狂熱追捧，而是更加理性的選擇購(gòu)房。房地產(chǎn)也由“黃金時(shí)代”步入“白銀時(shí)代”。

第二，近幾年來(lái)，住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化與住房保障之間的矛盾日漸突出。一方面實(shí)現(xiàn)住宅的商品化、市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化是我國(guó)乃至世界房地產(chǎn)業(yè)的大勢(shì)所趨。另一方面，短時(shí)期內(nèi)快速的商品化和市場(chǎng)化，不可避免地產(chǎn)生了高房?jī)r(jià)問(wèn)題，大部分的普通民眾的人均可支配收入增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲速。無(wú)疑，我國(guó)原本就已滯后的住房保障制度面臨著前所未有的巨大壓力。住宅產(chǎn)業(yè)的特殊性和我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的初級(jí)性，共同導(dǎo)致了市場(chǎng)化與住房保障之間日益突顯的矛盾。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨向白熾化,企業(yè)、客戶(hù)、區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分化加劇,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主體、競(jìng)爭(zhēng)格局及供應(yīng)模式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)都會(huì)發(fā)生變化,盈利模式也因此改變。房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將不再是單純的規(guī)模、速度之爭(zhēng),而更多的是企業(yè)專(zhuān)業(yè)和服務(wù)能力的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)的買(mǎi)地、規(guī)劃、建房、賣(mài)房、物管已成為過(guò)去最關(guān)注點(diǎn)。

三、應(yīng)對(duì)措施

面臨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行改革創(chuàng)新，采取積極措施，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)。

第一，以新四化為依托，將新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的理念融入房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)住房設(shè)計(jì)、空間布局、功能配套理念的改造，運(yùn)用大數(shù)據(jù)、電子商務(wù)幫助促進(jìn)交易、提高質(zhì)量、設(shè)計(jì)住房。

第二，以新的市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)。建立以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的服務(wù)理念，從單一產(chǎn)品局部功能向綜合配套服務(wù)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目不僅要滿(mǎn)足人們的居住需求，還要滿(mǎn)足人們生活和精神需求，特別是文化、旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的融入，讓房地產(chǎn)業(yè)變得柔中有剛，更有色彩。

第三，由資源浪費(fèi)型向集約型轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)與其關(guān)聯(lián)的行業(yè)，是資源能源消耗大戶(hù)。未來(lái)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中要降低資源能源消耗，還要在園區(qū)、社區(qū)建設(shè)中，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)。

第四，建立企業(yè)的質(zhì)量保證體系。未來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在在保證住房品質(zhì)的基礎(chǔ)上，還要建立企業(yè)的質(zhì)量保證體系，改變過(guò)去粗放式、傳統(tǒng)的發(fā)展方式，改進(jìn)住房建設(shè)中的材料。綠色建材是健康住宅建設(shè)的基礎(chǔ)要素，沒(méi)有好材料難做好家園，需要逐步淘汰那些能耗高、有污染的建筑材料。

第五，依靠信息技術(shù)提高效率。我們處在一個(gè)互聯(lián)互通的時(shí)代，信息可以反映市場(chǎng)的變化，反映市場(chǎng)的供求關(guān)系，也可以為消費(fèi)者、上下游的產(chǎn)業(yè)提供更好的服務(wù)。房企要重視信息化建設(shè)，依靠信息技術(shù)提高效率，實(shí)現(xiàn)與外部、行業(yè)內(nèi)部的數(shù)據(jù)共享，消息暢通，使得企業(yè)的決策更加準(zhǔn)確。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，面對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)，首先要認(rèn)識(shí)新常態(tài)，順應(yīng)新常態(tài)，牢固樹(shù)立并貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念。同時(shí)還必須要認(rèn)識(shí)到，政府推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，還會(huì)加快產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和兼并重組。信譽(yù)好、效益好的企業(yè)要把握住這樣的發(fā)展有利時(shí)機(jī)。企業(yè)還要認(rèn)真分析市場(chǎng)的供需狀況，調(diào)整地區(qū)布局，加快去庫(kù)存，做優(yōu)增量。

當(dāng)然，面對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，許多企業(yè)在做出了新的嘗試，有的企業(yè)在做好住宅產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，開(kāi)始關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)等新興業(yè)態(tài)的發(fā)展。也有企業(yè)開(kāi)始關(guān)注并參與城市更新和老舊小區(qū)的更新改造。還有許多有能力的企業(yè)到境外去開(kāi)拓市場(chǎng)，使得中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入國(guó)際化。

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[責(zé)任編輯：潘洪志]

[作者簡(jiǎn)介]陳永俊(1992-)，女，哈爾濱商業(yè)大學(xué)能源與建筑工程學(xué)院研究生。研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目管理。

[收稿日期]2016-02-14

[中圖分類(lèi)號(hào)]F420

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]B