FIRPTA：投資美國易被忽視的房地產(chǎn)交易稅收問題

Rob Rothenberg Jim Watson Mitch Weiss（德勤美國）

George Graham 鄭天成（德勤中國　上?！?00002）

FIRPTA：投資美國易被忽視的房地產(chǎn)交易稅收問題

Rob Rothenberg Jim Watson Mitch Weiss（德勤美國）

George Graham 鄭天成（德勤中國上海200002）

中國公司在赴美投資過程中，有必要對所涉及的各項(xiàng)稅收問題給予足夠的重視。雖然許多赴美投資的中國公司目前仍處于市場進(jìn)入和業(yè)務(wù)逐步擴(kuò)展的階段，但對他們而言，在初始階段就開始考慮可能的投資退出策略，并了解在退出時可能產(chǎn)生的稅務(wù)影響仍然非常關(guān)鍵。在眾多投資退出時所涉及的美國稅收法規(guī)中，有一項(xiàng)法規(guī)常常被忽視，即1980年美國政府頒布的《境外投資者房地產(chǎn)稅收法令》（“Foreign Investment in Real Property Tax Act①《美國國內(nèi)收入法典》第897節(jié)。”，以下簡稱“FIRPTA”）。

FIRPTA頒布至今已有36年之久，而且該項(xiàng)法令對投資美國的境外投資者有著重大而廣泛的影響（不僅限于純粹的房地產(chǎn)投資），但仍有許多包括中國公司在內(nèi)的赴美投資者對其不夠重視。從我們的經(jīng)驗(yàn)來看，如果對FIRPTA可能產(chǎn)生的稅務(wù)問題預(yù)計不足，則有可能給投資者的美國項(xiàng)目帶來相當(dāng)大的負(fù)面影響。本文旨在介紹與FIRPTA有關(guān)的納稅義務(wù)、稅款扣繳義務(wù)以及申報要求，并從中國投資者的角度提醒相關(guān)中國公司在赴美投資的初始階段審慎考慮該法令影響，并及時恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行風(fēng)險管理。

一、與FIRPTA有關(guān)房地產(chǎn)交易及稅務(wù)影響

根據(jù)FIRPTA有關(guān)規(guī)定，處置在美房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益可能產(chǎn)生美國稅負(fù)及多項(xiàng)申報義務(wù)。此外，境外投資者處置非上市美國公司時，無論被處置美國公司是否持有在美房地產(chǎn)，都有可能適用FIRPTA。由于FIRPTA可能帶來的潛在稅負(fù)以及復(fù)雜的申報要求，中國投資者在進(jìn)行任何一項(xiàng)涉及處置美國房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓美國公司的交易前都需要對相關(guān)影響進(jìn)行詳細(xì)分析。在許多情況下，即使最終沒有產(chǎn)生美國稅納稅義務(wù)，投資者也需要在交易初期著手進(jìn)行復(fù)雜而耗時的FIRPTA法規(guī)分析，并進(jìn)行必要的信息申報工作，以確保最終在交易時無需進(jìn)行稅款扣繳。

（一） FIRPTA的適用范圍

一般而言，境外投資者處置其在美資產(chǎn)時，除非相關(guān)處置收益屬于與美國“營業(yè)機(jī)構(gòu)”（Trade or Business）具有“實(shí)際聯(lián)系”（Effectively Connected）的所得，否則該項(xiàng)處置收益在美國無需繳稅。然而，F(xiàn)IRPTA針對“美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益”（U.S. Real Property Interests）提出了一項(xiàng)特別規(guī)定，即因處置美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益而產(chǎn)生的收益或損失應(yīng)視同與美國營業(yè)機(jī)構(gòu)存在實(shí)際聯(lián)系，因此相關(guān)交易必須根據(jù)美國稅法計算應(yīng)納稅款并遵從相關(guān)申報要求。此外，需要注意的是，即使一項(xiàng)交易在美國稅法的其他規(guī)定下已經(jīng)屬于免稅交易，F(xiàn)IRPTA的規(guī)定仍有可能適用。

“美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益”的含義非常廣泛。一項(xiàng)權(quán)益只要涉及位于美國或美屬維爾京群島的房地產(chǎn)，除非權(quán)益持有人為純粹的債權(quán)人，無論形式如何，該權(quán)益都屬于美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的范疇。此外，F(xiàn)IRPTA還規(guī)定，涉及房地產(chǎn)的美國公司的股權(quán)將被直接推定為美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益（以下簡稱“推定規(guī)則”），除非納稅人可以提供充分的材料進(jìn)行反證。這一推定規(guī)則也有例外，比如上述推定不適用于處置上市公司5%或以下比例股權(quán)的情形。如果投資者未能及時有效地履行申報義務(wù)，無論相關(guān)交易是否實(shí)際產(chǎn)生在美國的稅負(fù)，都可能產(chǎn)生不必要的罰款。此外，未履行申報義務(wù)還可能導(dǎo)致交易無法適用某些稅收遞延的條款。

· 如果一家美國公司在其股權(quán)被持有期間，或在被轉(zhuǎn)讓日前5年期間內(nèi)（兩者孰短）的任一時點(diǎn)都不構(gòu)成“美國房地產(chǎn)公司”（U.S. Real Property Holding Corporation），則該公司的股權(quán)不屬于上文所稱的“美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益”。這一判定應(yīng)根據(jù)納稅人在相關(guān)期間內(nèi)的情況逐月進(jìn)行。如果一家美國公司所擁有的美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的市場價值不少于其擁有的房地產(chǎn)及其他經(jīng)營資產(chǎn)的市場價值總和的50%，則該美國公司構(gòu)成“美國房地產(chǎn)公司”。此處“房地產(chǎn)”一詞包括以下三大類資產(chǎn)：

· 土地以及與土地未分離的自然產(chǎn)物；改良性設(shè)施；與使用房地產(chǎn)相關(guān)的個人財產(chǎn)。①《美國國內(nèi)收入法典》第897節(jié)相關(guān)規(guī)定就上述三大類資產(chǎn)進(jìn)一步提供了注釋、舉例說明以及更明確的解讀。

“處置美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益”的定義相當(dāng)廣泛。除了銷售美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益以外，還包括涉及美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的資本注入、贈予、回購、分配以及“視同處置”行為②例如，根據(jù)《美國國內(nèi)收入法典》第338節(jié)進(jìn)行某些稅務(wù)處理選擇時，納稅人的股權(quán)轉(zhuǎn)讓可能被視同處置有關(guān)資產(chǎn)。。此外，無論是關(guān)聯(lián)方還是第三方之間的交易，F(xiàn)IRPTA都同樣適用。某些公司重組時進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓交易會構(gòu)成FIRPTA所認(rèn)定的“處置”行為，但可能會適用所得確認(rèn)的例外條款。

對于境外合伙人投資的合伙企業(yè)處置美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益，F(xiàn)IRPTA則有特殊的規(guī)定。根據(jù)美國稅法，美國當(dāng)?shù)丶熬惩獾暮匣锲髽I(yè)本身均不是美國聯(lián)邦所得稅的納稅主體；而由合伙企業(yè)的每個合伙人各自獨(dú)立計算合伙企業(yè)的收益或損失中歸屬于該合伙人的部分，并視同其直接取得這部分收益或損失據(jù)此計算其各自的納稅義務(wù)。因此，合伙企業(yè)本身無需就處置美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益所取得的所得繳納所得稅。但合伙企業(yè)取得的涉及美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的所得會被視為由合伙人直接取得，有關(guān)的境外合伙人根據(jù)其相應(yīng)份額會被適用FIRPTA，并在美國計算繳納稅款。

此外，若某境外公司或個人出售其在合伙企業(yè)中的權(quán)益，且該合伙企業(yè)持有美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益，則出售方僅需就出售合伙企業(yè)權(quán)益所得中歸屬于美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的部分根據(jù)FIRPTA繳納美國稅。需要注意的是，如果該合伙企業(yè)資產(chǎn)的50%或以上的價值源于美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益，并且該合伙企業(yè)資產(chǎn)的90%或以上的價值由美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益及現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物構(gòu)成，則根據(jù)FIRPTA產(chǎn)生的扣繳義務(wù)（詳見下文）將適用于出售合伙企業(yè)權(quán)益的整體對價，即無法刨除對價中對應(yīng)于非美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的部分。

（二） FIRPTA的扣繳率

除個別例外規(guī)定外，F(xiàn)IRPTA要求受讓方就境外轉(zhuǎn)讓方處置美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益取得的對價按10%①該比率已被修改為15%，參見下文提及的PATH法案。扣繳稅款。②該扣繳稅款的性質(zhì)類似于預(yù)繳稅款，而并非最終稅款；若最終認(rèn)定轉(zhuǎn)讓方負(fù)有納稅義務(wù)，則轉(zhuǎn)讓方仍需履行有關(guān)的申報程序，根據(jù)交易所得計算實(shí)際納稅金額，并清算稅款。值得注意的是，扣繳稅款的計算基數(shù)并不是交易產(chǎn)生的所得（即收入減除成本后的余額），而是被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或股權(quán)的整體市場價值（即對價總額）?？擅獬劾U要求的例外情形包括：購買規(guī)定價值范圍內(nèi)的主要用于居住或運(yùn)營的場所，轉(zhuǎn)讓方可提供非境外身份的證明，或被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)是在符合條件的證券市場上交易的美國公司的股權(quán)。某些情況還可能適用特殊的扣繳規(guī)定，例如某些境外公司向其母公司分配資產(chǎn)時可能適用35%的扣繳稅率。

（三）FIRPTA的復(fù)雜申報要求

根據(jù)FIRPTA的要求履行申報義務(wù)常常是一項(xiàng)繁復(fù)且耗時的工作。比如，為了證明某項(xiàng)處置美國公司股權(quán)的交易并非處置美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益，交易各方必須滿足以下程序要求： 1.在處置發(fā)生前，境外轉(zhuǎn)讓方必須要求被轉(zhuǎn)讓的美國公司提供一份關(guān)于該美國公司不屬于美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的申明；2.在處置發(fā)生前，被轉(zhuǎn)讓的美國公司必須首先確認(rèn)在相關(guān)持股期間該美國公司并非美國房地產(chǎn)公司，隨后根據(jù)境外轉(zhuǎn)讓方的要求向其提供上述不屬于美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的申明；3.在處置交易日或之前，受讓方必須取得被轉(zhuǎn)讓的美國公司出具的上述不屬于美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的申明，以免除其根據(jù)《美國國內(nèi)收入法典》第1445節(jié)進(jìn)行稅款扣繳的義務(wù)；4.在被轉(zhuǎn)讓的美國公司向受讓方提供上述不屬于美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的申明后的30日內(nèi)，該美國公司必須向美國國內(nèi)收入局遞交一份其確認(rèn)不屬于美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的通知，同時附上上述申明的副本；5.如果轉(zhuǎn)讓方未在處置交易日前取得上述不屬于美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的申明，則該轉(zhuǎn)讓方應(yīng)在處置交易發(fā)生日所在納稅年度的稅務(wù)申報截止日之前取得該申明，以避免產(chǎn)生不必要的美國稅負(fù)及美國聯(lián)邦稅申報義務(wù)。

二、近期FIRPTA的法規(guī)更新

美國國會于2015年12月18日通過了《保護(hù)美國人免受高額稅負(fù)法案》（Protecting Americans from Tax Hikes Act，簡稱PATH法案）。該法案對FIRPTA進(jìn)行了部分重大修訂。其中最值得關(guān)注的修訂內(nèi)容是將扣繳稅率從10%提升到了15%。這一修訂自2016年2月16日起生效。對FIRPTA的其他修訂還包括新增了《美國國內(nèi)收入法》第897（I）節(jié)，即允許直接持有或通過一個或多個合伙企業(yè)間接持有美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的“合格美國境外養(yǎng)老基金”免于適用FIRPTA的規(guī)定。此外，修訂內(nèi)容還包括“合格投資性實(shí)體”（如房地產(chǎn)投資信托、部分受監(jiān)管投資公司等）分配源于處置美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的收益時FIRPTA的適用細(xì)則。出于相關(guān)性及篇幅考慮，本文對涉及“合格美國境外養(yǎng)老基金”及“合格投資性實(shí)體”的FIRPTA法規(guī)更新不做進(jìn)一步闡述。

三、中國投資者的關(guān)鍵考量點(diǎn)

近年來，越來越多的中國個人及公司投資者赴美投資。其中，許多中國投資者通過中國國內(nèi)的公司直接投資美國的資產(chǎn)（包括美國公司的股權(quán)）。在這些架構(gòu)下，當(dāng)中國公司處置其美國投資時，其取得的所得通常應(yīng)納入中國公司當(dāng)年企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額并相應(yīng)適用25%的企業(yè)所得稅稅率（除非該中國公司適用其他優(yōu)惠稅率）。

對于中國投資者而言，如果相關(guān)交易根據(jù)FIRPTA的規(guī)定應(yīng)在美國征稅，那么投資者就其取得的所得在美國已繳納的稅款是否允許部分或完全在中國進(jìn)行境外所得稅收抵免是影響最終投資回報的重要因素。

根據(jù)中國企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例，中國居民企業(yè)來源于中國境外的應(yīng)稅所得已根據(jù)境外稅收法規(guī)在境外繳納的所得稅稅額，可以從其當(dāng)期應(yīng)納稅額中抵免。其中，允許進(jìn)行中國境外所得稅收抵免的境外稅收必須是企業(yè)所得稅性質(zhì)的稅款。

如前文所述，根據(jù)FIRPTA的規(guī)定，處置美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的收益直接視同與美國營業(yè)機(jī)構(gòu)存在實(shí)際聯(lián)系，進(jìn)而導(dǎo)致該收益應(yīng)根據(jù)美國稅法繳納美國聯(lián)邦所得稅。由此來看，因適用FIRPTA而產(chǎn)生的美國稅應(yīng)該可視為具有企業(yè)所得稅性質(zhì)，屬于可以在中國獲得抵免的境外所得稅范疇。

雖然根據(jù)FIRPTA的規(guī)定，交易的受讓方可能需要就轉(zhuǎn)讓方取得的交易對價總額的15%扣繳稅款（而且該扣繳稅款的基數(shù)并非“所得”），但這并不影響相關(guān)美國稅收的所得稅屬性。需要注意的是，允許在中國抵免的美國稅并非取決于扣繳稅款的金額。根據(jù)中國稅法的相關(guān)規(guī)定，允許在中國抵免的美國稅應(yīng)為納稅人在美國就實(shí)現(xiàn)的所得實(shí)際計算繳納的美國稅，且以納稅人就來源于中國境外的所得依照中國企業(yè)所得稅法規(guī)的規(guī)定計算的應(yīng)納稅額為限。如果相關(guān)所得在美國納稅的實(shí)際稅負(fù)率高于中國轉(zhuǎn)讓方適用的中國企業(yè)所得稅稅率，那么中國轉(zhuǎn)讓方可能無需就該項(xiàng)所得在中國額外繳納企業(yè)所得稅。

在有些情況下，某些中國投資者可能通過境外中間控股公司收購美國資產(chǎn)（包括美國公司的股權(quán)）。在該類情形下，如果中間控股公司處置美國投資的相關(guān)所得因適用FIRPTA而在美國繳稅，相關(guān)美國稅負(fù)仍有機(jī)會在中間控股公司將相關(guān)所得以股息形式分配回中國時享受中國境外所得稅收抵免（即可能適用中國企業(yè)所得稅法中關(guān)于“間接稅收抵免”的規(guī)定）。然而，具體稅收抵免影響將很大程度取決于具體的投資架構(gòu)（如中間控股公司所在地、中間控股公司所持有的其他投資的所在地等都是重要的影響因素），也就是說，這種中間控股的模式有可能造成在中國無法進(jìn)行稅收抵免。

另外值得注意的是，中國投資者（或其他國家的赴美投資者）轉(zhuǎn)讓持有美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的美國境外公司股權(quán)時并不會產(chǎn)生美國稅負(fù)。這是因?yàn)镕IRPTA僅適用于直接轉(zhuǎn)讓美國房地產(chǎn)或美國房地產(chǎn)公司股權(quán)的交易。此外，美國境外公司因清算或股權(quán)回購而將美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益分配給其境內(nèi)或境外股東時，如果同時滿足以下兩個條件，則無需確認(rèn)應(yīng)稅所得：第一，在美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益被分配后，取得相關(guān)權(quán)益的股東進(jìn)一步處置該美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益時仍將在美國繳納所得稅；第二，股東所取得的該權(quán)益的計稅基礎(chǔ)不大于分配前該權(quán)益經(jīng)調(diào)整后的計稅基礎(chǔ)與分配方公司在分配時確認(rèn)的所得的總和。

中國投資者在設(shè)計其美國投資項(xiàng)目的收購架構(gòu)時應(yīng)將上述有關(guān)規(guī)定考慮在內(nèi)。

中國公司投資者在選擇直接投資還是通過境外控股公司間接投資美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益時還需重點(diǎn)考量美國“分支機(jī)構(gòu)利潤稅”（Branch Profits Tax）的影響。分支機(jī)構(gòu)利潤稅是境外公司在美國的分支機(jī)構(gòu)的權(quán)益凈額減少時需視同股息分配而繳納的預(yù)提稅。納稅人處置在美房地產(chǎn)取得所得時應(yīng)根據(jù)通常的美國聯(lián)邦稅稅率繳納美國所得稅。此外，當(dāng)相關(guān)利潤匯出美國時（即分支機(jī)構(gòu)權(quán)益凈額減少時），納稅人需要就匯出部分的利潤繳納最高不超過30%的分支機(jī)構(gòu)利潤稅（具體稅率取決于雙邊稅收協(xié)定的相關(guān)約定）。中美雙邊稅收協(xié)定可能是目前僅存的一份豁免境外公司繳納分支機(jī)構(gòu)利潤稅的協(xié)定，這有可能將對赴美投資的中國公司提供便利。

境外投資者在直接或間接轉(zhuǎn)讓或處置美國房地產(chǎn)或美國公司股權(quán)時，應(yīng)審慎分析FIRPTA的影響及申報義務(wù)，以便及時采取恰當(dāng)?shù)男袆?。在許多情況下，由于判斷及證明美國公司股權(quán)不屬于美國房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益及其相關(guān)計算較為復(fù)雜，整個證明過程可能需要較長時間。因此，納稅人需在交易日前預(yù)留足夠時間及早開展相關(guān)的分析工作。此外，由于部分流程必須在交易日前完成，境外投資者在規(guī)劃涉及美國房地產(chǎn)或美國公司股權(quán)的交易時應(yīng)充分考慮FIRPTA的影響。事實(shí)上，為了避免在投資中后期出現(xiàn)意外的美國稅務(wù)影響，美國境外投資者確有必要在投資準(zhǔn)備期即對FIRPTA相關(guān)法規(guī)進(jìn)行深入的了解。

責(zé)任編輯：高陽