淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價控制

吳　濤/漢中市蓮湖房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價控制

吳濤/漢中市蓮湖房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

加強(qiáng)項(xiàng)目的成本控制與管理是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要手段，突出重點(diǎn)的控制好設(shè)計(jì)階段和施工階段的工程建造成本，是保證企業(yè)綜合效益最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基本保證。本文從設(shè)計(jì)階段、施工階段探討了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價控制的方法與注意要點(diǎn)。

房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；造價控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價控制存在的問題

（一）項(xiàng)目前期造價控制不當(dāng)

項(xiàng)目前期包括項(xiàng)目建議書階段、項(xiàng)目可行性研究階段、初步設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍忽視了工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價控制，而是把重點(diǎn)放在施工階段和工程結(jié)算價款階段。企業(yè)對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎(chǔ)的投資估算和設(shè)計(jì)概算的作用，往往會造成三超現(xiàn)象，即概算超估算、預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算。

（二）施工階段造價控制不到位

在施工階段對造價控制不到位，不能切實(shí)地將經(jīng)濟(jì)問題與技術(shù)問題有機(jī)地結(jié)合到一起，沒有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，待工程竣工時才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題，已無法彌補(bǔ)。往往在施工過程中只重視技術(shù)、生產(chǎn)，不重視成本的節(jié)約，不能將優(yōu)化技術(shù)方案、改進(jìn)施工工藝、降低工程造價列入到生產(chǎn)管理過程中來，造成技術(shù)人員與經(jīng)營管理人員互不溝通，工程造價控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，從而造成造價的人為不可控制狀態(tài)。

（三）缺乏科學(xué)合理的評價體系

在項(xiàng)目開發(fā)完成后，對已完工程在工程造價控制方面的評價體系沒有科學(xué)的評價體系，會導(dǎo)致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報(bào)價體系，這是對企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)，珍貴的經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)將隨著建筑物的完成而消失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價控制措施

（一）決策階段的造價控制措施

項(xiàng)目投資決策是投資主體對投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對不同投資方案進(jìn)行比較，并作出判斷、選擇和決定的過程。在項(xiàng)目建設(shè)各階段中，投資決策階段影響工程造價的程度最高，達(dá)到95％～100％。決策階段項(xiàng)目決策的內(nèi)容是決定工程造價的基礎(chǔ)，工程造價的投資控制關(guān)鍵在于決策階段。在決策階段主要是認(rèn)真做好項(xiàng)目可行性研究，一般企業(yè)的做法是請專業(yè)的咨詢公司做專業(yè)的、詳細(xì)的、科學(xué)的可行性研究報(bào)告。

（二）設(shè)計(jì)階段的造價控制措施

項(xiàng)目一旦做出了決策，影響項(xiàng)目投資最大的階段就是設(shè)計(jì)階段。在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75％～95％；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35％～75％；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5％～35％。可以從以下五方面對設(shè)計(jì)階段的造價進(jìn)行控制：一是優(yōu)選方案和工程設(shè)計(jì)單位，組織工程設(shè)計(jì)方案競賽招標(biāo)、優(yōu)選工程設(shè)計(jì)單位；二是優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，可以應(yīng)用價值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，價值工程是指通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對所研究對象的功能與成本進(jìn)行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，旨在提高所研究價值的思想方法和管理技術(shù)；三是推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，有利于降低工程造價；四是推行限額設(shè)計(jì)，要按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)；五是嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，可促進(jìn)概預(yù)算編制單位嚴(yán)格遵守國家有關(guān)部門概算、預(yù)算的編制規(guī)定和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，防止任意擴(kuò)大投資規(guī)模和出現(xiàn)漏項(xiàng)，從而避免故意壓低概預(yù)算，導(dǎo)致實(shí)際投資大幅度突破概預(yù)算的現(xiàn)象。

（三）招投標(biāo)階段的造價控制措施

項(xiàng)目招投標(biāo)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。造價管理人員要編制好招標(biāo)控制價，在評標(biāo)時要做到報(bào)價與工作內(nèi)容、施工方案、技術(shù)工藝的綜合評審，提高評標(biāo)質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中會涉及到許多合同，工程施工合同和設(shè)備供應(yīng)合同是合同管理的重點(diǎn)，其中工程質(zhì)量、合同價格、施工工期、材料供應(yīng)、獎罰措施等條款更是重中之重，簽訂合同時應(yīng)把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，保證合同條款的嚴(yán)密性。這對造價控制起著極其重要的作用，工程管理人員要熟悉合同的有關(guān)條款，一方面要利用合同條款隨時解決工程造價方面的糾紛，另一方面要全面履行合同條款。

（四）施工階段的造價控制措施

施工階段在整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中時間跨度最長、變化最多、對整個項(xiàng)目開發(fā)工程造價管理來說也是最難最復(fù)雜的階段。一是在施工前應(yīng)做好設(shè)計(jì)交底和圖紙會審工作，盡量減少在施工中設(shè)計(jì)變更。圖紙會審要著重審查圖紙中的缺陷，盡早向設(shè)計(jì)單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)場施工管理人員在施工過程中應(yīng)有預(yù)見性，對照施工圖紙和施工實(shí)際，提前發(fā)現(xiàn)問題并在實(shí)際施工前解決；二是加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的管理。開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)對現(xiàn)場管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高他們的現(xiàn)場管理水平、業(yè)務(wù)水平，并加強(qiáng)職業(yè)道德教育，杜絕行賄受賄等不良風(fēng)氣，以避免建設(shè)單位的現(xiàn)場管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時、重復(fù)簽證等現(xiàn)象。同時，加強(qiáng)對簽證的監(jiān)督與審核，要求所有的簽證必須由監(jiān)理工程師核實(shí)后方可簽發(fā)，這樣可杜絕不合理的簽證，有效地降低工程造價；三是加強(qiáng)施工合同索賠的管理。由于施工現(xiàn)場條件、氣候條件、物價的變化，以及合同條款、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)文件和施工圖紙的變更等多種因素的影響，使得工程承包中不可避免地出現(xiàn)索賠。建設(shè)單位的負(fù)責(zé)人在處理索賠時，必須予以高度重視。一方面，必須做好日常例會及處理技術(shù)問題、進(jìn)度問題及其他重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據(jù)；另一方面，在處理索賠時應(yīng)仔細(xì)研究合同中每一條款的內(nèi)容，分清雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，屬于自己應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，則嚴(yán)格對照合同，謹(jǐn)慎處理索賠；凡不屬于自己責(zé)任范圍內(nèi)的，則一概不得批準(zhǔn)對方的索賠要求。

（五）竣工驗(yàn)收階段的造價控制措施

竣工驗(yàn)收階段造價控制的主要途徑是竣工結(jié)算、編制竣工結(jié)算報(bào)告和對工程保修金的管理。在這一階段可采取以下措施：一是提高造價管理人員的素質(zhì)，工程造價人員要不斷提高思想和業(yè)務(wù)素質(zhì)能力，有良好的職業(yè)道德，尊重事實(shí)，客觀公正，熟練掌握工程量清單計(jì)算規(guī)則，掌握工程造價計(jì)算程序及國家政策調(diào)價和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等才能勝任竣工結(jié)算的審核工作，準(zhǔn)確地確定竣工結(jié)算的工程造價；二是認(rèn)真核對工程量，工程量是編制工程竣工結(jié)算的基礎(chǔ)，審核人員要有認(rèn)真細(xì)致的工作態(tài)度，在審核中必須搜集、整理好完整的竣工資料，嚴(yán)格按照各專業(yè)規(guī)定的工程量計(jì)算規(guī)則逐項(xiàng)進(jìn)行核對；三是落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。

三．結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價控制應(yīng)該全過程地、動態(tài)地、主動地實(shí)現(xiàn)事前和事中控制，尤其要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)。只有這樣才能實(shí)現(xiàn)資源的節(jié)約和企業(yè)投資收益率最大化，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝。