“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的破解路徑與產(chǎn)權(quán)確定

陳淑云，周靜

（華中師范大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院，湖北 武漢 430079）

·經(jīng)濟論壇

“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的破解路徑與產(chǎn)權(quán)確定

陳淑云，周靜

（華中師范大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院，湖北 武漢 430079）

“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的問題是當(dāng)今政府必須面對的一個重要經(jīng)濟、法律、社會問題。小產(chǎn)權(quán)房”合法化的路徑，學(xué)界一般從法律和經(jīng)濟兩個視角進行探討，由此也得出不同的解決之道。由于我國現(xiàn)行法律制度框架的限制，“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決直接關(guān)系到“小產(chǎn)權(quán)房”所有者及政府的利益，在沒有合適的路徑妥善解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題之前，“小產(chǎn)權(quán)房”問題必定陷入處置困境。通過什么方式在一定條件下解決“小產(chǎn)權(quán)房”既成事實的現(xiàn)實問題，又不至于造成政府對違法行為變相鼓勵的負(fù)面政策導(dǎo)向，這是政府在處理小產(chǎn)權(quán)房問題時面臨的困境。政府作為社會利益的協(xié)調(diào)者、社會矛盾的化解者，在堅持公平公正前提下，通過構(gòu)建共有產(chǎn)權(quán)住房解決“小產(chǎn)權(quán)房”合法化問題，不失為一條合情合理且具有現(xiàn)實可操作性的對策。

小產(chǎn)權(quán)房；合法化；共有產(chǎn)權(quán)

一、問題的緣起

2014年年底，國土資源部對“農(nóng)村宅基地制度改革試點方案”（下稱“試點方案”）工作基本完成，“試點方案”提出了出租、轉(zhuǎn)讓、入股、典賣等農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)方式，但仍將流轉(zhuǎn)范圍嚴(yán)格界定在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部。這不僅意味著城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購房仍是“法律政策禁區(qū)”，而且此前傳言存量“小產(chǎn)權(quán)房”有望轉(zhuǎn)正的問題，在“試點方案”也并未提及。無論“試點方案”是否有意回避“小產(chǎn)權(quán)房”的處置，事實是全國多達7000萬套“小產(chǎn)權(quán)房”（此前多家媒體估計的）何去何從再次被擱置?？梢哉f，自十幾年前“小產(chǎn)權(quán)房”開始在一些大城市周邊出現(xiàn)至今，“小產(chǎn)權(quán)房”一直都是社會關(guān)注的熱點問題之一，社會各界對如何處理“小產(chǎn)權(quán)房”的紛爭也從未間斷，其中一部分學(xué)者及社會人士認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”是在我國高房價與城市住房保障制度缺失背景下，中低收入群體解決住房問題的自救行為，“小產(chǎn)權(quán)房”特別是存量“小產(chǎn)權(quán)房”如果采用簡單的拆除，不僅會造成大量的社會財富的損毀，而且直接影響社會的穩(wěn)定與和諧，因此應(yīng)該給“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正，允許其上市流通。而另一部分學(xué)者和社會人士認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)有悖于我國現(xiàn)行土地管理辦法，擾亂了我國房地產(chǎn)市場秩序，對這種違法行為應(yīng)該等同于城市違章建筑，堅決給予拆除，如果“允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣”[1]。也正因為如此，政府在面對“小產(chǎn)權(quán)房”問題的處理時陷入政策制定與實施的困境。因此，通過什么方式能在一定條件下解決“小產(chǎn)權(quán)房”既成事實的現(xiàn)實問題，又不至于造成政府對違法行為變相鼓勵的負(fù)面政策導(dǎo)向，如何破解政府在處理小產(chǎn)權(quán)房問題面臨的困境，將

是本文的研究目的所在。

二、基于文獻視角的“小產(chǎn)權(quán)房”問題的梳理

自小產(chǎn)權(quán)房面世以來，社會各界對小產(chǎn)權(quán)房問題的關(guān)注與爭論就從未停止，從最初探討小產(chǎn)權(quán)房問題的產(chǎn)生原因到現(xiàn)階段小產(chǎn)權(quán)房如何處置，可謂眾說紛紜。從現(xiàn)有文獻看，對小產(chǎn)權(quán)房問題的探討主要集中在以下三方面。

（一）對“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生原因的探究。

學(xué)術(shù)界和理論界一致認(rèn)為在我國之所以出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”主要是我國現(xiàn)存的土地二元制度導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)被虛置[2](p37-p40)[3](p25-p28)。在當(dāng)前城鄉(xiāng)二元土地制度背景下，集體建設(shè)用地只有通過土地征收才能成為國有土地，進入土地市場，土地價值才能通過土地價格得以顯現(xiàn)。特別是隨著城市房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，土地成為房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的生產(chǎn)要素，在這種土地財富顯著增值過程中最初的土地所有者只能獲得少量的貨幣補償。這種巨大的利益反差和直接的利益驅(qū)動，成為我國小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原始動力。盡管有法律制約，農(nóng)村集體以外人員購買集體建設(shè)用地上的房屋——“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護[4](p213-p214)，但由于小產(chǎn)權(quán)與城市房地產(chǎn)市場中的商品房相比價格低廉，單純從住房消費的角度看，購買小產(chǎn)權(quán)房便成為部分城市中低收入家庭的首選。

此外，有學(xué)者從法律視角探討小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因，認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”的法律規(guī)定和政策界定模糊[5](p80-p81)，在現(xiàn)有法律上存在相悖與空白。我國2007年頒布的《物權(quán)法》第39條規(guī)定，“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！钡冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第9條卻規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓”?！蛾P(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！焙髢烧吲c《物權(quán)法》的相悖實際上剝奪了集體土地所有者對自己財產(chǎn)的處分權(quán)，造成事實上國有和集體兩種土地所有權(quán)不平等的局面，這種不平等恰恰是“小產(chǎn)權(quán)房”的癥結(jié)所在[6](p12-p13)。而且到目前為止，還沒有相關(guān)法律對于“小產(chǎn)權(quán)房”所有人的權(quán)利進行界定，導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”所有人的權(quán)益沒有法律保障，處在法律規(guī)定的灰色地帶。

（二）對“小產(chǎn)權(quán)房”處置的爭議。

據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1995年至2010年間全國“小產(chǎn)權(quán)房”竣工建筑面積累計達到7.6億平方米。還有非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前全國“小產(chǎn)權(quán)房”總量或已超過70億平方米?，F(xiàn)實中存量如此巨大的“小產(chǎn)權(quán)房”的形成，既有上述城鄉(xiāng)土地制度不完善、法律上存在相悖與空白等客觀原因，也有不同利益主體急欲利用“小產(chǎn)權(quán)房”進行套利、逐利、分利等主觀原因[7]](p62-p67)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”在開發(fā)與使用過程中不僅涉及的利益主體多，如政府、現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”所有人、原村民、村集體、開發(fā)商等，而且各地的具體情況也不相同。政府在處置“小產(chǎn)權(quán)房”過程中如何平衡各方利益主體成為不得不面對的難題，特別是如何處置那些買不起商品房、甘冒風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”解決實際居住困難的中低收入者,是一個非常棘手的難題[8](p73-p77)。同時，“小產(chǎn)權(quán)房”有利于平抑房價和挽留人才、有利于增加政府財政收入、有利于打破土地供應(yīng)壟斷以抑制腐敗、有利于盤活農(nóng)村存量資產(chǎn)并促進農(nóng)村發(fā)展[9](p96-p102)。同時，針對“小產(chǎn)權(quán)房”如何處置的另一種觀點認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)有悖于我國現(xiàn)行土地管理辦法，擾亂了我國房地產(chǎn)市場秩序，對這種違法行為應(yīng)該等同于城市違章建筑，堅決給予拆除。這些爭議給政府出臺“小產(chǎn)權(quán)房”分類處置方案提供了建議，但對已出售的存量住宅類“小產(chǎn)權(quán)房”未給出明確的處置方法。而這類“小產(chǎn)權(quán)房”恰恰是在我國高房價與城市住房保障制度缺失背景下，中低收入群體解決住房問題的自救行為，如果采用簡單的拆除，不僅會造成大量社會財富的損毀，而且直接影響社會的穩(wěn)定與和諧[10](p36-p38)。因此，應(yīng)該給這類“小產(chǎn)權(quán)房”提供合法化的通道。

（三）“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的路徑探討。

“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的路徑，一般從法律和經(jīng)濟兩個視角進行探討?；诜梢暯堑难芯?，有人提出加快《住宅法》以及農(nóng)村社會保障方面的立法[11](p29-p32)。通過設(shè)立法定租賃制度，將“小產(chǎn)權(quán)房”問題回歸到一個單純的法律問題[12](p243-p245)。也有學(xué)者認(rèn)為可以在現(xiàn)有法律框架下完善“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律法規(guī)，區(qū)別不同情況不同對待，在一定條件下讓其合法化[13](p144-p146)。從經(jīng)濟學(xué)視角的研究者提出通過合理的制度設(shè)計允許集體建設(shè)用地用于商品房開發(fā)和允許宅基地使用權(quán)有條件對外流轉(zhuǎn)，從根本上治理“小產(chǎn)

權(quán)房[14](p70-p75)。也有人指出應(yīng)該以前瞻性眼光協(xié)調(diào)各方利益；將大城市郊區(qū)納入城市管理體制；深入推行征地制度改革；逐步建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)商業(yè)用地市場等辦法解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題[15](p159-p160)。針對“小產(chǎn)權(quán)房”制度定位的缺失及住房保障制度的不足，有人提出建立土地發(fā)展權(quán)制度，將發(fā)展權(quán)導(dǎo)入農(nóng)村建設(shè)用地制度改革，合理分配各方利益，實現(xiàn)社會總體的帕累托改進，解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題[16](p29-p33)[17](p100-p104)。當(dāng)然，還有學(xué)者提出在不改變當(dāng)前法律制度的背景下，區(qū)別對待不同類型“小產(chǎn)權(quán)房”，合理利用，使之向保障性住房轉(zhuǎn)化，比如將其改造為公租房，建立集體公租房制度，以此將其納入保障性住房體系中[18](p100-p110)[19](p30-p56)。

以上幾方面的研究，可以說在理論層面對小產(chǎn)權(quán)房問題的解決進行了有效的探索，也為政府部門提出關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的分類處置提供了一些值得借鑒的思路，但這些研究所提建議并不具備可行性與可操作性。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”所有者及政府面臨的“小產(chǎn)權(quán)房”問題困境

由于我國現(xiàn)行法律制度框架的限制，“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決直接關(guān)系到“小產(chǎn)權(quán)房”所有者及政府的利益，在沒有合適的路徑妥善解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題之前，“小產(chǎn)權(quán)房”問題必定陷入處置困境。

（一）“小產(chǎn)權(quán)房”所有人面臨的困境。

隨著城鄉(xiāng)一體化的不斷推進，大量外來務(wù)工人員和大學(xué)畢業(yè)生涌向城市，構(gòu)成城市中低收入人群的主要力量。不斷攀升的房價少則幾千，動輒上萬，不只是北上廣深等特大城市，高房價在南京、武漢、杭州、大連、青島、福州、廈門、長沙等二線城市也已超出了城市中低收入人群的承受范圍。而“小產(chǎn)權(quán)房”不用繳納土地出讓金和相關(guān)稅費，價格比完整產(chǎn)權(quán)房便宜許多，對中低收入人群購買者來說是一個很有吸引力的選擇，促成他們購買“小產(chǎn)權(quán)房”，成為“小產(chǎn)權(quán)房”所有人。他們作為初期真正需要住房的人，不是投資，并不十分介意產(chǎn)權(quán)是否完整。通常情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”所有人的各項權(quán)利并不會受到影響：可以居住、出租，甚至還可以贈予或出售[20](p223-p225)。但當(dāng)遇到征地拆遷或者賣房者不講信用等情況時，“小產(chǎn)權(quán)房”所有人由于沒有本地戶籍，不是土地所屬集體的成員，無法得到合理補償和健全的社會保障,所購房屋的轉(zhuǎn)手出讓更是無章可循，困難重重，其利益受到嚴(yán)重?fù)p害,土地糾紛和群體性抗?fàn)幨录眲∩仙?，?yán)重威脅社會的和諧。所以，“小產(chǎn)權(quán)房”所有人面臨的現(xiàn)實困境就是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)權(quán)不明晰，不完整，權(quán)利不能出讓、流轉(zhuǎn)、收益和處分，補償無法得到保障。

（二）政府面臨的困境。

首先，《土地管理法》沒有建立起完整的土地法律體系，《物權(quán)法》回避了集體土地管理這一較為敏感的問題。政府治理“小產(chǎn)權(quán)房”尚處于法律真空狀態(tài)，無法可依。其次，“小產(chǎn)權(quán)房”存量巨大，完全拆除不僅會造成土地和建筑資源的嚴(yán)重浪費，拆遷安置和征地補償?shù)裙ぷ髁恐敝睾拓斦跃o都是政府難以承受的。再者，“小產(chǎn)權(quán)房”所有人作為城市的中低收入者，處在國家的保障房體系邊緣之外，居無定所，冒著風(fēng)險購買了“小產(chǎn)權(quán)房”，無非是想自行解決住房問題。政府強制拆遷是對社會公正法治的挑釁，是對基本人權(quán)的無視，必然影響社會秩序和人民安定。另外，如果政府置之不理，“小產(chǎn)權(quán)房”勢必擾亂房地產(chǎn)市場秩序，“小產(chǎn)權(quán)房”的恣意交易流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛難以調(diào)解，對購買類似地段商品房的民眾來說，社會財富分配不均。最后，政府如果直接主張“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，那就等于政治專斷、鼓勵犯罪、無底線配置社會資產(chǎn)、踐踏法治、破壞社會公平。因此，政府在“小產(chǎn)權(quán)房”問題上的困境就是既不能放任自流和坐視不理，也不能獨斷專行或莽撞行事，如何能夠在不與現(xiàn)有法律沖突的情況下尋找科學(xué)有效的途徑，有計劃有步驟地實現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化。

四、小產(chǎn)權(quán)房邊界：基于合法化可行路徑的界定

由于現(xiàn)有的土地制度和法律體系不完善，“小產(chǎn)權(quán)房”問題又牽扯利益主體眾多，本文試圖在現(xiàn)有法律框架體系內(nèi)，尋求從經(jīng)濟學(xué)視角出發(fā)，探索用共有產(chǎn)權(quán)路徑破解存量住宅型“小產(chǎn)權(quán)房”問題中所有人和政府面臨的困境。因此，本文界定能夠合法化的“小產(chǎn)權(quán)房”需要具備以下條件：一是，已經(jīng)出售的存量住宅型“小產(chǎn)權(quán)房”；二是，“小產(chǎn)權(quán)房”所有人是沒有土地所屬集體戶籍的外來人口；三是，“小產(chǎn)權(quán)房”所有人和原建房者簽訂了雙方無異議的購房協(xié)議，雙方?jīng)]有債務(wù)糾紛，原建房者協(xié)議認(rèn)可“小產(chǎn)權(quán)房”所有人對現(xiàn)有房屋的全權(quán)處置權(quán)；四是，不追溯原建房者的權(quán)利和義務(wù)；五是能夠

合法化的“小產(chǎn)權(quán)房”必須符合城市發(fā)展規(guī)劃，且建筑質(zhì)量合格。

五、打破困境的可行路徑：共有產(chǎn)權(quán)

由于“小產(chǎn)權(quán)房”在購買時的支付成本遠低于普通商品房的價格，實現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化，其所有人必須承擔(dān)一定的合法化成本，尤其是未支付的土地成本和稅費應(yīng)該在合法化成本當(dāng)中得到體現(xiàn)，這樣才能與普通商品房購買者的權(quán)益趨平。從調(diào)研中可知，多數(shù)“小產(chǎn)權(quán)房”的所有者愿意為小產(chǎn)權(quán)房的合法化承擔(dān)適當(dāng)?shù)某杀?。同時，政府作為社會利益的協(xié)調(diào)者、社會矛盾的化解者，應(yīng)該在堅持公平公正前提下，構(gòu)建共有產(chǎn)權(quán)住房，解決“小產(chǎn)權(quán)房”合法化問題，是一條合情合理且具有現(xiàn)實可操作性的對策。

構(gòu)建共有產(chǎn)權(quán)住房的基本思路是合法化后“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)權(quán)份額由原“小產(chǎn)權(quán)房”所有人和政府按比例共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。共有人擁有的產(chǎn)權(quán)份額及其比例可以通過“成本價”和“市場價”兩個路徑確定。“成本價”路徑，即在確權(quán)當(dāng)年，以“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)化為普通商品房開發(fā)的重置成本為計量依據(jù)，考慮房屋折舊和土地使用年限折舊，所有人按照其建筑重置成本占有份額；將其中的土地出讓金和稅費作為合法化成本劃歸給政府作為其占有份額，政府和所有人的份額之和即得成本價，雙方據(jù)其份額占成本價比例劃分共有產(chǎn)權(quán)?！笆袌鰞r”路徑，即以確權(quán)當(dāng)年同地段普通商品房市場均價為市場價，所有人按照確權(quán)當(dāng)年同地段同類型“小產(chǎn)權(quán)房”市場均價占有產(chǎn)權(quán)分額，政府按照市場價與“小產(chǎn)權(quán)房”市場均價的差價占有產(chǎn)權(quán)份額，政府和所有人據(jù)其份額劃分共有產(chǎn)權(quán)比例。具體如下：

（一）路徑一：以成本價確定共有產(chǎn)權(quán)份額。

此路徑所謂“成本價”是指，在確權(quán)當(dāng)年，扣除房屋折舊和土地使用年限折舊，“小產(chǎn)權(quán)房”按照普通商品房開發(fā)的重置成本，即包括建筑重置成本、稅費、土地出讓金。其中，建筑重置成本包括該建筑物的建成費用、售房利潤、其他費用，“小產(chǎn)權(quán)房”所有人購房時支付的購房款中已經(jīng)包含了建成費用、售房利潤及其他費用，這三部分費用扣除房屋折舊后應(yīng)劃歸給“小產(chǎn)權(quán)房”所有人，構(gòu)成所有人份額，其占成本價比例即得“小產(chǎn)權(quán)房”所有人的產(chǎn)權(quán)比例。“小產(chǎn)權(quán)房”合法化時應(yīng)該向政府補繳土地出讓金和稅費，這部分費用分別扣除土地使用年限折舊和房屋折舊后即得政府份額，其占成本價比例為政府共有的產(chǎn)權(quán)比例（具體見圖1）。

圖1 “小產(chǎn)權(quán)房”成本價構(gòu)成設(shè)想圖

按照建設(shè)開發(fā)單位和建筑施工企業(yè)的經(jīng)驗估計值：重置成本構(gòu)成中建成費用約占30%，土地出讓金約占40%，售房利潤約占12%，稅費約占10%，其他費用約占8%。其中，建成費用主要由建安成本、成本稅費、前期工程費和基礎(chǔ)配套費構(gòu)成。建成費用中建安成本約占70%，成本稅費約占10%，前期工程費約占10%，基礎(chǔ)配套費約占10%。具體見圖2。

圖2 重置成本構(gòu)成比例圖

從前文可知，成本價由重置成本扣除房屋折舊和土地使用年限折舊構(gòu)成。其中，考慮剔除土地出讓過程中的市場競價引發(fā)的溢價因素，土地出讓金的取值可以按照確權(quán)當(dāng)年該房屋所在區(qū)域的最新城市基準(zhǔn)地價；房屋按照建筑使用壽命50年計的年理論折舊率為2%；土地按照使用權(quán)年限70年計的年理論折舊率約為1.43%,考慮建設(shè)期按2年計；參照城市住宅綜合造價指標(biāo)及經(jīng)驗數(shù)據(jù)可得出確權(quán)當(dāng)年的同類型住宅的建安成本均價。因此，根據(jù)成本價構(gòu)成（見圖1）及重置成本構(gòu)成的比例關(guān)系（見圖2），能夠進行以下確權(quán)計算：

（1）建成費用=建安成本÷70%

（2）重置成本=建安成本÷70%÷30%

（3）售房利潤=重置成本×12%

（4）其他費用=重置成本×8%

（5）稅費=重置成本×10%

（6）土地出讓金=城市基準(zhǔn)地價

（7）所有人份額=（建成費用+售房利潤+其他費用）×（1-2%）n

（8）政府份額=稅費×（1-2%）n+基準(zhǔn)地價×（1-1.43%）n+2

（9）成本價=所有人份額+政府份額

（10）所有人產(chǎn)權(quán)比例=所有人份額÷成本價

（11）政府產(chǎn)權(quán)比例=政府份額÷成本價=1－所有人份額

舉例來說，假設(shè)甲某于2008年在武漢市東湖高新開發(fā)區(qū)湖口村購買了一套80平米的“小產(chǎn)權(quán)”房，2013年通過共有產(chǎn)權(quán)途徑來確權(quán)。截至2013年，該“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)使用5年?？紤]2年的建設(shè)期，該“小產(chǎn)權(quán)房”的土地已經(jīng)使用7年。根據(jù)湖北省城市住宅綜合造價指標(biāo)以及行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，2013年同類型住宅建安成本約為1500元/平方米。根據(jù)武漢市2011年市區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價，武漢東湖高新湖口地區(qū)屬Ⅶ級，該地段土地出讓金約為1634元/平方米。在此情況下，具體確權(quán)計算過程如下：

（1）建成費用=建安成本÷70%=1500×80÷70%≈171428.57元

（2）重置成本=120000÷70%÷30%≈571428.57元

（3）售房利潤=571428.57×12%≈68571.43元

（4）其他費用=571428.57×8%≈45714.29元

（5）稅費=571428.57×10%≈57142.86元

（6）土地出讓金=1634×80=130720元

（7）所有人份額=（171428.57+68571.43+45714.29）×（1-2%）5≈258263.09元

（8）政府份額=57142.86×（1-2%）5+130720×（1-1.43%）7≈169835.71元

（9）成本價=258263.09+169835.71=428098.8元

（10）所有人產(chǎn)權(quán)比例=258263.09÷428098.8≈60.33%

（11）政府產(chǎn)權(quán)比例=169835.71÷428098.8≈39.67%

（二）路徑二：以市場價確定共有產(chǎn)權(quán)份額。

此路徑的“市場價”就是確權(quán)當(dāng)年的同一地段普通商品房的市場均價，所有人按照同地段“小產(chǎn)權(quán)房”的市場均價占有產(chǎn)權(quán)份額，其占市場價的比例為所有人的產(chǎn)權(quán)比例；政府按照市場價與“小產(chǎn)權(quán)房”市場均價的差價占有產(chǎn)權(quán)份額，其占市場價的比例為政府共有的產(chǎn)權(quán)比例。（注：市場價和同地段“小產(chǎn)權(quán)房”的市場均價是經(jīng)過區(qū)域調(diào)研獲得），具體計算如下：

（1）所有人份額=“小產(chǎn)權(quán)房”市場均價

（2）政府份額=市場價－所有人份額

（3）所有人產(chǎn)權(quán)比例=所有人份額÷市場價

（4）政府產(chǎn)權(quán)比例=政府份額÷市場價

舉例來說，假設(shè)甲某曾經(jīng)在武漢市東湖高新開發(fā)區(qū)湖口村購買了一套80平米的“小產(chǎn)權(quán)”房，2013年通過共有產(chǎn)權(quán)途徑來確權(quán)。經(jīng)過區(qū)域調(diào)研，這一地段2013年“小產(chǎn)權(quán)房”市場均價是5000元/平方米，商品房市場均價是8000元/平方米，因此，確權(quán)計算如下：

（1）所有人份額=5000×80=400000元

（2）政府份額=8000×80=640000元

（3）所有人產(chǎn)權(quán)比例=400000÷640000=62.5%

（4）政府產(chǎn)權(quán)比例=（640000-400000）÷640000= 37.5%

（三）兩種路徑的綜合。

無論是成本價路徑還是市場價路徑都有其使用的范圍。成本價路徑更多適用于市場交易不太活躍的地區(qū)，且在一定時期內(nèi)成本價變動幅度不大，相對市場價路徑此路徑計算的政府份額相對較大。市場價路徑更多適用于市場交易相對活躍的地區(qū)，市場價路徑考慮了土地及其建筑物的增值收益，平衡了同地段購買商品房住戶的公正公平，但是市場價路徑應(yīng)充分考慮該“小產(chǎn)權(quán)房”的地理位置、周邊配套設(shè)施、交通便利情況、物業(yè)配套情況等因素進行價格調(diào)整，該路徑的價格調(diào)整過程相對難以被原“小產(chǎn)權(quán)房”所有者接受。因此，權(quán)衡兩種路徑的利弊，還可以嘗試按照不同路徑計算結(jié)果構(gòu)建綜合產(chǎn)權(quán)份額比例，比如以成本價占60%和市場價占40%共同確定“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)權(quán)份額比例，在最大程度上減少不同路徑引發(fā)的偏差。

六、結(jié)語

綜上所述，初始產(chǎn)權(quán)份額及比例確定以后，“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)權(quán)得以明晰和完整，“小產(chǎn)權(quán)房”合法化得以實現(xiàn)。合法化后的共有產(chǎn)權(quán)住房還面臨產(chǎn)權(quán)的購買與流轉(zhuǎn)等交易問題，還需要進一步的制度和法

律環(huán)境等外部條件，但其中三個方面需要明晰：一是共有產(chǎn)權(quán)份額只能是從政府向個人流轉(zhuǎn)，即個人可以向政府購買其余份額，但政府不回購個人份額；同時個人購買其余份額時的購買價格采用市場價；二是個人在轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)住房時，必須先購買該住房完整產(chǎn)權(quán)，再進行轉(zhuǎn)讓；或者共有產(chǎn)權(quán)受讓者需購買該住房完整產(chǎn)權(quán)，減少政府對共有產(chǎn)權(quán)住房的持有量。三是個人無能力購買其余份額時，其所擁有的份額可以繼承。

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責(zé)任編輯 郁之行

F301.3

A

1003-8477（2016）01-0074-06

陳淑云（1971—），女，華中師范大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師。周靜（1990—），女，華中師范大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院碩士研究生。