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    這次的樓市調(diào)控思路不一般

    2016-12-05 18:00:06齊俊杰
    大眾理財顧問 2016年11期
    關(guān)鍵詞:商品住宅成交量樓市

    齊俊杰

    今年的“金九”肯定是成色十足,而“銀十”卻是“寒風(fēng)瑟瑟”。

    10月21日,國家統(tǒng)計局發(fā)布了9月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù),一線和部分熱點(diǎn)二線城市與其他城市的房價走勢有明顯差異。其中,9月北京新建商品住宅價格環(huán)比上漲4.9%。當(dāng)天,國家統(tǒng)計局還公布了其中15個一線和部分熱點(diǎn)二線城市10月上半月的房地產(chǎn)市場情況(見下表),顯示房價過快上漲勢頭得到明顯遏制,房價走勢趨穩(wěn)。

    從房價環(huán)比漲跌幅度看,10月上半月,15個一線和部分熱點(diǎn)二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制,房價走勢趨穩(wěn)。其中,北京10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅回落到1.2%,回落幅度為3.7個百分點(diǎn)。

    與9月相比,一線和部分熱點(diǎn)二線城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)均有所降低。其中,深圳和成都10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)下降,降幅分別為0.3%和0.1%;其他城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅均明顯回落,回落幅度在1.0%~3.8%。從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看,一線和部分熱點(diǎn)二線城市中,多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中,成交量環(huán)比下降60%~80%的城市有4個,下降40%~60%的城市有3個,下降20%~40%的城市有3個。

    很多人只關(guān)注了國慶假期的多個城市連續(xù)限購,但實(shí)際上,這次的樓市調(diào)控遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此。就在10月21日,又一個“大招”緊隨其后。10月21日,銀監(jiān)會召開三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會,分析銀行業(yè)運(yùn)行情況,提出下一階段工作要求,其中洋洋灑灑一大篇,但重點(diǎn)就幾條??偟膩砜?,銀監(jiān)會的目的是嚴(yán)格控制房地產(chǎn)泡沫可能帶來的金融風(fēng)險,讓各大銀行審慎處理與房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)關(guān)系,最好是給地產(chǎn)商“斷糧”,而斷糧的方式主要有以下幾種。

    首先是銀行理財渠道。眾所周知,投資者在銀行購買期限為幾十天的理財產(chǎn)品,利率會比定期存款高一些。為什么?因?yàn)殂y行拿著投資者的理財資金去買高息債券或直接貸款給企業(yè)了。給投資者的收益為3%,但貸款給企業(yè)的利息約10%,中間的利差就是銀行的收益。而現(xiàn)在,除了幾家大的地產(chǎn)商如恒大、萬科等,其他中型地產(chǎn)商(上市公司)的發(fā)債成本基本在10%以上,甚至達(dá)到12%。所以,銀行的利潤空間很大。而這次銀監(jiān)會要求加強(qiáng)理財資金投資管理,嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,基本堵死了房地產(chǎn)行業(yè)的最大資金來源。接下來,很多開發(fā)商可能會因此而“餓死”,被大地產(chǎn)商兼并重組。

    其次是信托領(lǐng)域。信托資金投資的大部分是房地產(chǎn)類項(xiàng)目。信托的融資成本與發(fā)債差別不大,但相比發(fā)債,信托渠道流程簡化,且少了很多監(jiān)管,所以,很多房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)充資金也更偏愛信托。此次,這個融資的通道一樣被銀監(jiān)會點(diǎn)名。

    再者,嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這就等于告訴銀行,信貸資金要盡量支持制造業(yè)、高科技企業(yè)的發(fā)展,不能再出現(xiàn)信貸被房貸包干的情況。當(dāng)然,限貸限購之后,也很難再出現(xiàn)類似局面。

    對于以上幾條政策,筆者分析,這與2015年股市查違規(guī)資金非常相似。當(dāng)時,銀監(jiān)會要從資金的角度切斷資金與資本市場的聯(lián)系,最后導(dǎo)致大量杠桿資金蜂擁而出,最終導(dǎo)致6月的股市“慘案”。但如今,面對樓市,先有調(diào)控、限購,然后再進(jìn)行銀行的違規(guī)資金清查與打擊,這個套路確實(shí)比較新穎。筆者擔(dān)心的是,這些違規(guī)資金如何套現(xiàn)出局?正常途徑賣房套現(xiàn),現(xiàn)在基本已經(jīng)很難,現(xiàn)金流再被掐斷,樓市“斷糧”——內(nèi)無“糧草”,外無“救兵”,這就是現(xiàn)如今的樓市所處的局面。

    這次調(diào)控顯然與以往的任何一次都不一樣。不知道這是否會改變開發(fā)商的預(yù)期。這些政策,特別是銀行理財這一項(xiàng),只要嚴(yán)格執(zhí)行,然后管住民間金融的非法融資,開發(fā)商的資金鏈必然斷裂。屆時,開發(fā)商想低價甩盤都已經(jīng)不可能,因?yàn)橛邢拶徴撸缇蜎]人買房,只能公司加地皮及樓盤被別人“連鍋端”,徹底兼并,給個白菜價轟出局。

    一直以來,關(guān)于樓市向來有“金九銀十”的提法,今年的“金九”肯定是成色十足,而“銀十”卻是“寒風(fēng)瑟瑟”。從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看,一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市中,多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中,成交量環(huán)比下降60%~80%的城市有4個,下降40%~60%的城市有3個,下降20%~40%的城市有3個。相信這些數(shù)據(jù)中大部分還是因熱度慣性而來,按照以往的規(guī)律,大概到年底,弄不好成交量會下降9成。

    由此,在今年買了房子的,要好好籌劃一下后面該怎么辦,能不能承受持續(xù)幾十年的房貸,能不能接受房價大幅下跌的痛苦,將來房子賣不掉了,也租不上價,還要收稅,又該怎么辦?如果承受不起,那么趁著行情還沒有冷透,趕緊找個“接盤俠”賣出去,也不失為一個策略。

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