旅游過境地旅游地產現(xiàn)狀、問題及對策研究——以都江堰市青城山鎮(zhèn)為例

賀廣江

(四川師范大學 地理與資源科學學院，四川 成都 610000)

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旅游過境地旅游地產現(xiàn)狀、問題及對策研究
——以都江堰市青城山鎮(zhèn)為例

賀廣江

(四川師范大學 地理與資源科學學院，四川 成都 610000)

指出了目前國內主要集中于旅游目的地旅游地產的問題研究，而對旅游過境地的旅游地產的研究較少。以青城山鎮(zhèn)為例，通過對青城山鎮(zhèn)的旅游地產的實地調研、資料搜集和數(shù)據(jù)分析，對作為旅游過境地的青城山鎮(zhèn)旅游地產的發(fā)展現(xiàn)狀、問題等進行了研究，并提出了合理的對策，希望以此對當?shù)氐穆糜蔚禺a的轉型升級工作有所借鑒。

旅游過境地；旅游地產；青城山鎮(zhèn)

1　旅游過境地的涵義及特征

1.1旅游過境地的涵義

目前國內外對于旅游過境地還沒有統(tǒng)一的界定，楊振之認為旅游過境地的概念是相對于旅游目的地提出來的。一般說來,旅游目的地含有直接吸引旅游者前往游覽的吸引物;而旅游過境地是在長線旅游產品中,旅游者在達到或離開主要旅游目的地的過程中所經歷的地方。在旅游過境地,旅游者或單純過境,或作短暫停留并參與消費,或順訪某些景點并參與消費[1]。筆者認為，旅游過境地意為著旅游者在到達最終目的地之前，乘坐交通工具所經過的具有一定旅游資源和一定旅游產業(yè)基礎的非完整性旅游供給地。

1.2旅游過境地的特征

1.2.1非完整性旅游供給

1991年孫尚清主持出版的《中國旅游經濟發(fā)展戰(zhàn)略研究報告》第一次提出了“行、住、食、游、購、娛”旅游業(yè)六要素概念[2]?！傲亍钡奶岢鰹闃嫾苈糜萎a業(yè)鏈提供了基本范式，對旅游產業(yè)的實踐發(fā)揮了巨大作用，如今旅游六要素已經成為代表旅游產業(yè)基本構架的固有術語，具有不可動搖的基礎地位[3]。旅游過境地的非完整性旅游供給是指過境地只是能夠提供“六要素”中的一個或者幾個要素，并不能提供完整的“六要素”，旅游產業(yè)中只有餐飲業(yè)、住宿業(yè)或娛樂業(yè)等，旅游產業(yè)不完整，旅游供給服務不完整。

1.2.2旅游消費的不確定性

由于旅游過境地屬于非完整性旅游供給中心，所以其只能提供旅游者旅游過程中所需要的部分旅游產品。旅游過境地的非完整性旅游供給的特性加之旅游者空間行為規(guī)律的約束，使得旅游者在旅游過境地進行的旅游活動都是匆忙的，表現(xiàn)出極大的流動性，從而導致旅游者在旅游過境地消費的不確定性，影響旅游過境地的不確定性因素有很多種，如高速路堵車、旅游大巴車出現(xiàn)故障、極其惡劣的天氣等，都可能導致旅游者原本計劃在旅游過境地的部分旅游消費被迫取消。此外，由于旅游者在旅游過境地的停留時間一般較為短暫，旅游者受限于自身的時間、精力等因素影響，也決定了旅游過境地的娛樂及購物業(yè)的消費同樣具有很大的不確定性。

1.2.3對終極旅游目的地的過度依賴

從旅游空間結構上看，旅游過境地是旅游客源地和旅游終極目的地之間的連接[4]，終極旅游目的地的旅游吸引力的大小、強弱，旅游消費的性質等都會對旅游過境地產生深刻的影響，如果終極旅游目的的旅游吸引物與旅游過境地的旅游吸引物具有互補性，則會產生“旅游形象疊加”效應，反之則會產生“旅游形象遮蔽”效應[5]。旅游者在旅游過境地的停留動機、停留時間及消費水平等也深受終極旅游目的地的影響。旅游過境地的橋梁和紐帶作用，旅游過境地的旅游產業(yè)的發(fā)展壯大都會對終極旅游目的地產生過度的依賴。

2　旅游地產定義及特征

2.1旅游地產的定義

目前國內對于旅游地產的概念或者定義還沒有統(tǒng)一的認識，不過國內對于旅游地產的定義主要分為寬泛的定義和嚴格的定義兩種主流定義模式[6]。寬泛的定義模式中，被引用最多的是宋丁對旅游地產的定義，他認為“旅游地產是在特定的土地上開發(fā)的、與某一類旅游區(qū)域在內外空間方面和主題內涵方面具有明確關聯(lián)性的地產項目[7]”。嚴格定義模式中，最有代表性的是沈飛對旅游地產的定義。他認為“旅游地產是依托周邊豐富旅游資源(包括自然和人文旅游資源)，借助旅游度假為目的的開發(fā)營銷模式，以求全部或者部分實現(xiàn)度假休閑旅游功能而開發(fā)建設及經營運作的房地產項目[8]”。林峰認為旅游地產主要是作為第二居所或第三居所的住宅、產權酒店和分時度假酒店[9]。基于旅游研究的現(xiàn)實需要，分析對比兩種模式，筆者傾向于嚴格意義上或者狹義上的旅游地產的定義。所以將旅游地產概括為：依托現(xiàn)有旅游資源或者再造人文旅游資源，并對旅游地進行一定程度的有利于旅游地旅游業(yè)發(fā)展的旅游開發(fā)建設，能夠實現(xiàn)部分或者全部的旅游功能的房地產項目。

2.2旅游地產的類型

國內對于旅游地產的類型研究還沒有形成統(tǒng)一的觀點，由于研究者的背景、研究的區(qū)域、研究方法的不同，分別提出了自己的類型分類觀點。

吳悅芳等人根據(jù)國內已有的旅游房地產的研究理論以及國外相關的時權酒店(Timeshare)、第二居所(Second Home)的研究，將旅游地產分為4類，包括旅游景點地產、旅游商業(yè)地產、旅游度假地產和旅游住宅地產(主要指度假型第二居所)[10]。胡浩認為旅游地產分類系統(tǒng)由類、亞類和基本類型3個層次組成。把旅游地產分為景區(qū)(點)類旅游房地產和城市休閑游憩類旅游房地產兩大類和八個亞類[11]。 仲小謹?shù)热藢⒙糜畏康禺a分為4類：景區(qū)住宅和風景名勝度假村、時權酒店、產權酒店、養(yǎng)老型酒店[12]。

綜合分析以上學者的分類觀點，主要是從旅游地產的概念和功能的角度進行的分類，此外還有部分學者從旅游地產的產權和使用權的角度進行了分類研究[13]。孫正茂從產權角度對旅游地產進行了分類，主要劃分為統(tǒng)一產權型和分散產權型[14]。 縐益民和孔慶慶等人根據(jù)旅游房地產所有權和使用權的不同，將其分為4種類型：產權酒店、分時度假、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、房地產大盤或新城項目[15]。

綜合分析以上學者的觀點，國內旅游地產的分類主要有兩種，一種是根據(jù)旅游地產的概念和功能進行分類，一種是根據(jù)產權和所有權進行分類。由于國內學者對于旅游地產的概念還沒有統(tǒng)一的認識，概念的模糊性和不確定性，對旅游地產的分類也產生了一定的影響，目前國內對旅游地產的分類還存在很大的分歧。

3　實證研究：旅游過境地青城山鎮(zhèn)

(1)交通區(qū)位：青城山鎮(zhèn)是成灌高速和成灌快鐵兩條交通線上的重要節(jié)點城鎮(zhèn)，同時省道106貫穿整個城鎮(zhèn)。在交通區(qū)位上，都江堰青城山只是起到了交通通道的作用，而不是交通的最終?？康?。

(2)旅游區(qū)位：青城山鎮(zhèn)處于“九環(huán)線”的西半環(huán)上，是西半環(huán)的重要旅游節(jié)點。擁有世界級的遺產地青城山風景區(qū)。在旅游區(qū)位上，都江堰青城山受九寨溝—黃龍景區(qū)的旅游“形象遮蔽效應”[5]或“屏蔽理論”[16]的影響,都江堰青城山只能像汶川、茂縣、江油、平武等旅游地一樣，成為旅游過境地。

青城山的旅游者具有旅游花費少、停留時間短、旅游參與性不強等旅游過境地的非常典型的特點。青城山旅游者的旅游逗留時間僅為2h，旅游花費多為100～200元/人，直上直下的觀光游，難以留住游客?？傊?，無論是從交通區(qū)位、旅游區(qū)位還是旅游者的消費特點來說，青城山還處于旅游過境地的階段。

4　青城山鎮(zhèn)旅游地產研究

4.1青城山鎮(zhèn)旅游地產的現(xiàn)狀

青城山鎮(zhèn)旅游地產發(fā)展迅速，規(guī)模不斷發(fā)展壯大，產業(yè)附加值逐年增加。據(jù)實地調研發(fā)現(xiàn)：目前青城山鎮(zhèn)在建及待建旅游地產項目約14個，旅游地產主要產業(yè)業(yè)態(tài)是以度假酒店、度假山莊、休閑度假社區(qū)等為主的居住性型旅游地產和休閑型旅游地產。

根據(jù)對青城山鎮(zhèn)已建地產的調查，青城山鎮(zhèn)以住宅型地產和投資型地產占比較大，養(yǎng)生度假型地產所占比例較小，同時地產空置率較高，限制青城山鎮(zhèn)產業(yè)的發(fā)展。從《青城山鎮(zhèn)社區(qū)房產入住率統(tǒng)計表》可知：目前入住率最高的清芳苑也只達到50.00%，清溪映墅的入住率僅1.41%。青城山鎮(zhèn)旅游地產建成后入住率偏低，對旅游地產提檔升級發(fā)展不利。

4.2青城山鎮(zhèn)旅游地產的問題

4.2.1旅游地產出現(xiàn)空置、閑置及運營難等問題

首先，青城山鎮(zhèn)旅游地產入住率低，空置率和閑置率高，購買者購買旅游地產的主要目的是用于度假及投資，作為“第一居住場所”進行長期居住的人數(shù)所占比例較小，主要用作周末或者短期旅游休閑度假和投資升值，其次旅游地產多為異地購買和交付，因此經常會出現(xiàn)房屋長期空置的情況。空置和閑置的旅游地產主要集中分布在青景、桃花、和樂、青田和沙坪五個社區(qū)，其中青田社區(qū)的龍湖小院入住率最低，僅為1.38%，其次是和樂社區(qū)的清溪映墅入住率僅為1.41%。

4.2.2旅游地產與其他產業(yè)融合不深，未形成高端產業(yè)鏈

目前青城山鎮(zhèn)旅游地產的經營業(yè)態(tài)與旅游業(yè)、文化產業(yè)、康體養(yǎng)生產業(yè)、娛樂業(yè)和購物業(yè)等產業(yè)的相互結合不夠緊密。單純的蓋房子建別墅，未能充分發(fā)揮其旅游帶動功能；經營業(yè)態(tài)缺少文化項目，使其文化內涵不夠深入；缺乏必要的社區(qū)醫(yī)院、醫(yī)療體檢中心等康體養(yǎng)生產業(yè)業(yè)態(tài)；娛樂和體驗性項目較少，難以帶動旅游者娛樂購物消費。簡單的房屋出售出租方式，還未形成高端產業(yè)鏈條。

4.2.3旅游地產配套設施不完善，缺乏產業(yè)支撐

首先，旅游地產開發(fā)與配套軟硬件脫節(jié)，更注重地產本身發(fā)展，忽略相應配套設施。人口和社區(qū)密集區(qū)域，社區(qū)購物超市、農貿市場、醫(yī)療、教育等配套普遍較為缺乏，導致旅游休閑度假者日常生活不便利，為居家生活帶來諸多不便，難以聚集社區(qū)人氣。其次，旅游地城山鎮(zhèn)的產與康體養(yǎng)生產業(yè)結合不緊密，缺乏文化支撐、產業(yè)支撐，社區(qū)內部缺少基本的醫(yī)療檢測和治病就醫(yī)的?？漆t(yī)院。

4.3提升青城山鎮(zhèn)旅游地產的措施

4.3.1轉型升級定位

轉變以住宅地產和投資地產為主的地產業(yè)態(tài)，促進地產業(yè)與康體養(yǎng)生產業(yè)的融合，打造以原生道文化為核心，道文化與生活的融合、道文化與商業(yè)的融合、道文化展示體驗以及道文化養(yǎng)生為主題的康體養(yǎng)生旅游地產產業(yè)。

4.3.2總體提升思路

(1) 旅游過境地轉化為旅游目的地是根本。都江堰青城山作為常年以觀光旅游產品為主招牌，對成都、重慶等周邊的一級市場和基礎市場失去了原有的旅游吸引力和核心競爭力，只有通過重新的形象定位和產品結構的優(yōu)化升級，才能成為成都等周邊客源市場的旅游目的地，為此筆者在做《青城山鎮(zhèn)產業(yè)轉型升級實施方案》時提出了“中國青城山世界康體養(yǎng)生旅游目的地名鎮(zhèn)”的目標定位和形象定位。旅游過境地轉化為旅游目的地，將在很大程度上促進旅游產業(yè)的完善，旅游產品結構的優(yōu)化，旅游消費的提高及旅游逗留時間的增加，從而使得青城山的旅游地產空置率降低，利用率得到提高。

(2)將道教文化與康體養(yǎng)生文化相融和。將道教文化與康體養(yǎng)生文化融入青城山鎮(zhèn)旅游地產產業(yè)是青城山鎮(zhèn)旅游地產轉型升級的關鍵。挖掘道教文化價值，以康體養(yǎng)生文化塑造品牌。

(3)青城山鎮(zhèn)旅游地產建筑風景化。青城山鎮(zhèn)旅游地產產品打造的關鍵是建筑布局依山而建，親水排布；產品類型豐富，既有迷你別墅，又有大面積豪宅；戶型設計酒店化，精裝交付為主。

(4)完善旅游地產的配套設施。結合項目本身資源，完善旅游地產的配套設施如會所、商業(yè)街、高爾夫、游泳池、攀巖、SPA、咖啡廳、多功能會議室、商務中心、大型購物超市，綜合農貿市場等。

5　結語

從資源看，青城山鎮(zhèn)擁有世界級的遺產資源—青城山，具有將旅游過境地轉化為旅游目的地的資源上的優(yōu)勢；從交通區(qū)位上看，青城山鎮(zhèn)處于成灌高速路和高鐵的主線上，由成都到達青城山最快只需要30m in，具有交通上的區(qū)位優(yōu)勢，從市場區(qū)位上看，位于成都半小時經濟圈內，背依成都3000多萬人口的大城市，具有市場上的空間優(yōu)勢。通過確立新的目標定位、形象定位，優(yōu)化產業(yè)和產品結構，實現(xiàn)青城山鎮(zhèn)從旅游過境地向旅游目的地的轉化，從而帶動旅游地產的建設和發(fā)展，旅游目的地的轉化將聚集更多的人氣、資源、資金和管理經驗，必將對青城山鎮(zhèn)的旅游地產的發(fā)展產生深遠的積極影響。而旅游過境地與旅游地產之間的內在關系，相互影響因子及影響因子的大小還有待于進一步的研究。

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2016-06-24

賀廣江(1988—)男，四川師范大學地理與資源科學學院碩士研究生。

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1674-9944(2016)13-0242-03