力促縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的財(cái)政金融對(duì)策研究
——以對(duì)遼南某縣級(jí)市的專項(xiàng)調(diào)查為基礎(chǔ)

張淑芳

（遼寧金融職業(yè)學(xué)院，遼寧沈陽(yáng)110122）

力促縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的財(cái)政金融對(duì)策研究
——以對(duì)遼南某縣級(jí)市的專項(xiàng)調(diào)查為基礎(chǔ)

張淑芳

（遼寧金融職業(yè)學(xué)院，遼寧沈陽(yáng)110122）

在簡(jiǎn)單介紹遼南某縣級(jí)市專項(xiàng)調(diào)查的基本情況的基礎(chǔ)上，論述縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)庫(kù)收入和銀行信貸的影響，據(jù)此提出力促縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的財(cái)政金融對(duì)策，旨在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)投資，促進(jìn)國(guó)庫(kù)收入增長(zhǎng)。

縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)；財(cái)政金融；國(guó)庫(kù)收入；銀行信貸

1　專項(xiàng)調(diào)查的基本情況

遼南某縣級(jí)市是擁有83萬人口的生態(tài)型縣級(jí)城市，城市居民30萬人，2013年上半年經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)中有升。如生產(chǎn)總值（GDP）371.5億元，同比增長(zhǎng)7%。實(shí)現(xiàn)國(guó)庫(kù)收入22.9億元，占GDP的6.1%；規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值900億元，同比增長(zhǎng)17.5%；固定資產(chǎn)投資286.7億元，同比增長(zhǎng)23%。房地產(chǎn)投資穩(wěn)步回升，增速明顯，扭轉(zhuǎn)了上一年同期大幅度下降的局面。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)完成投資13.3億元，同比增長(zhǎng)100%，增幅比上一年同期提高133.5%。銷售面積（包括預(yù)售合同房、公建廠房）21萬m2，同比增長(zhǎng)30%，增幅比上一年同期提高120.1%。帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入9 870萬元，占國(guó)庫(kù)收入的4.3%。

2　縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)庫(kù)收入和銀行信貸的影響

2.1房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向作用，不同程度影響國(guó)庫(kù)收入

2.1.1縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)?！皣?guó)五條”調(diào)控政策作用，導(dǎo)致新開發(fā)的商品房銷售不旺，由開發(fā)商掌控的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱為購(gòu)房者市場(chǎng)，買與賣主動(dòng)權(quán)掌握在居民手中，使國(guó)庫(kù)收入減收［1］。

2.1.2房地產(chǎn)建設(shè)開工的積極性不高。據(jù)調(diào)查，新開工面積比2012年同期下降，同時(shí)商品房建設(shè)完工期在年底，才能形成國(guó)庫(kù)收入。在政策出臺(tái)后期，部分房地產(chǎn)商不急于開工建設(shè)，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)格無市場(chǎng)。據(jù)對(duì)16戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收調(diào)查看，減收100萬元以上的房地產(chǎn)企業(yè)13戶，共減收國(guó)庫(kù)收入6 800萬元，其余3戶增收國(guó)庫(kù)收入4 090萬元，總體國(guó)庫(kù)收入減收2 700余萬元。根本原因是房地產(chǎn)開工建設(shè)趨于理性，在缺少市場(chǎng)的條件下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)處于小規(guī)模型開發(fā)，待市場(chǎng)成熟時(shí)再開盤［2］。

2.1.320%的個(gè)人所得稅政策帶動(dòng)中介市場(chǎng)交易異?；钴S，促進(jìn)國(guó)庫(kù)收入增加［3］。在出售二手房繳納20%的個(gè)人所得稅和銀行貸款門檻抬高的調(diào)控政策出臺(tái)前期，為了躲避繳納20%的個(gè)人所得稅，購(gòu)房者趕在2013年3月份前完成了二手房交易，房屋中介市場(chǎng)交易火爆。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年成交2 700余套，同比增長(zhǎng)158%。房地產(chǎn)企業(yè)的個(gè)人所得稅入庫(kù)2 502萬元，影響國(guó)庫(kù)收入增收1 770萬元。

2.1.4國(guó)有土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移和二手商品房交易量導(dǎo)致契稅收入增長(zhǎng)。據(jù)調(diào)查，主要是已辦土地權(quán)屬證轉(zhuǎn)移形成繳納契稅的國(guó)庫(kù)收入3 000萬元，涉及2012年成交的新商品房辦理產(chǎn)權(quán)1 693套，契稅入庫(kù)1 347萬元；二手房在年初的交易量迅猛，影響國(guó)庫(kù)契稅收入2 850萬元。共形成國(guó)庫(kù)收入11 038萬元，同比增長(zhǎng)89%，占國(guó)庫(kù)收入總數(shù)的5%。

2.1.5房地產(chǎn)政策作用決定或影響著國(guó)庫(kù)收入［4］。縣級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景喜憂參半。憂的表現(xiàn)在國(guó)五條實(shí)施后，商品房有價(jià)格無市場(chǎng)，房?jī)r(jià)不但沒有得到遏制，反而呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)［5］。但整個(gè)市場(chǎng)處于供大于求的飽和狀態(tài)，住房需求減少，購(gòu)買欲望下降。據(jù)調(diào)查，遼南某縣級(jí)市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)9%，剛性商品房需求趨緩，投資性購(gòu)房鮮見，改善性住房滯而不前。因而，已建或新建的商品房銷售前景不夠樂觀，形成賣方急于出手、買方觀望等待的局面。喜的是寬松的銀行信貸資金政策，促進(jìn)房屋在有求必貸的環(huán)境下，銀行資金積極給予貸款，甚至二手房實(shí)行零首付貸款，備受購(gòu)房者青睞。同時(shí)，地方政府出售國(guó)有土地及轉(zhuǎn)讓增加，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的前景。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2013年上半年國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收入33 015萬元，同比增長(zhǎng)88.6%，占國(guó)庫(kù)收入的14.4%。

2.2縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行信貸的影響

2.2.1縣域房地產(chǎn)銷售壓力逐步增大，影響銀行信貸資金投放。據(jù)遼南某縣級(jí)市房地產(chǎn)庫(kù)存情況調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前存量房源139萬m2，已招拍掛出讓開發(fā)用地按規(guī)劃確定方案可建約300萬m2，扣除含有的商業(yè)地產(chǎn)面積，庫(kù)存量保守在200萬m2，面臨2萬余套住房的銷售壓力。去庫(kù)存化壓力大，是目前縣域面臨的困境。盡管相關(guān)部門出臺(tái)了一些激活房地產(chǎn)市場(chǎng)、開辟開發(fā)企業(yè)綠色通道等政策，但是剛性需求還沒有完全得到釋放，待售房源積壓很重，沒有擺脫供大于求的矛盾［6］。這種銷售不暢，存量房源積壓較重，導(dǎo)致銀行信貸資金無處投放。

2.2.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資需求與銀行信貸資金回收存在矛盾。一是銀行前期房地產(chǎn)商貸款本金利息償還沒有保障，信貸資金投放受阻，致使房地產(chǎn)企業(yè)資金融資困難。二是已經(jīng)取得貸款的房地產(chǎn)企業(yè)，受大環(huán)境影響，商品房銷售不暢，銷售額急劇下降，2014年同比下降60.1%。導(dǎo)致清盤期大大延長(zhǎng)，還款到期壓力增加，銀行信貸和企業(yè)資金趨向于惡性循環(huán)。

2.2.3購(gòu)房需求減少，影響銀行按揭貸款發(fā)放。據(jù)對(duì)有購(gòu)房意愿部分群體調(diào)查，受房產(chǎn)稅逐漸出臺(tái)、投資認(rèn)識(shí)的提高、剛性需求購(gòu)房有限的影響，縣域購(gòu)房需求量減少，銀行按揭貸款急劇下降。

2.2.4房地產(chǎn)動(dòng)遷壓力大，后期開發(fā)難，銀行貸款謹(jǐn)慎性顯現(xiàn)。從部分房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查透視，如擬將開工、停建項(xiàng)目均有不同程度的動(dòng)遷工作未落實(shí)。主要是在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮的趨勢(shì)下，動(dòng)遷資金緊張，同一地塊跨越不同時(shí)期的動(dòng)遷政策，導(dǎo)致動(dòng)遷居民有較高的動(dòng)遷高補(bǔ)償期望，增加動(dòng)遷的壓力。

2.2.5出讓地塊配套設(shè)施不完善，制約銀行信貸支持房地產(chǎn)開盤。從縣域土地儲(chǔ)備出讓調(diào)查表明，有的開發(fā)房屋的相應(yīng)配套的水電、路燈未配套，區(qū)域商品房在建和銷售。如某地產(chǎn)周邊的路網(wǎng)、場(chǎng)地平整、電力線沒有配套，對(duì)已出讓和擬出讓地塊招商增加難度。尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的大環(huán)境下，銀行貸款注重的是效益性而不是公益性［7］。由于配套設(shè)施欠缺，土地市場(chǎng)沉寂，影響金融支持房地產(chǎn)發(fā)展的積極性。

2.2.6金融發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在盲目性?？h域房地產(chǎn)市場(chǎng)期望值過高，對(duì)于縣級(jí)小城市規(guī)劃高端商務(wù)區(qū)、金融CBD集中區(qū)、高檔住宅區(qū)、中型生態(tài)區(qū)，是不符合縣級(jí)小城市住建水平。無論經(jīng)濟(jì)、地域、人口、財(cái)力和招商引資等，都不同時(shí)具備開發(fā)條件。同時(shí)，銀行缺乏對(duì)購(gòu)房群體承受力的詳細(xì)調(diào)查，凡是有開發(fā)就發(fā)放貸款支持房地產(chǎn)開發(fā)，形成房地產(chǎn)處于由賣方變?yōu)橘I方市場(chǎng)，銀行前期對(duì)房地產(chǎn)盲目投放資金，收效與預(yù)期效果形成反差，影響信貸資金按時(shí)收回。

3　力促縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的財(cái)政金融對(duì)策

3.1財(cái)政對(duì)策

3.1.1增強(qiáng)房產(chǎn)稅收政策的調(diào)控作用。通過加大房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本和投資壓力的途徑，來達(dá)成房地產(chǎn)市場(chǎng)按照經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律發(fā)展的目的［8］。同時(shí)，又保持房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)有關(guān)聯(lián)的生產(chǎn)加工和制造行業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造國(guó)庫(kù)收入。

3.1.2加強(qiáng)土地資源控制?？刂屏送恋兀蜁?huì)有效遏制房地產(chǎn)開發(fā)，并做好縣級(jí)城市發(fā)展規(guī)劃，不能盲目跟風(fēng)。但也不能長(zhǎng)期依賴土地作為財(cái)政收入而放棄房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以土地財(cái)政為目標(biāo)而增加國(guó)庫(kù)非稅收入不是長(zhǎng)久之計(jì)，縣級(jí)城市土地畢竟有限。壓縮了土地出售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就減少投資的隨意性和盲目性。

3.1.3厘清房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)與國(guó)庫(kù)收入的關(guān)系。要促使房地產(chǎn)開發(fā)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，為國(guó)庫(kù)收入增加新資源。二者是相互作用、相互影響的，既要以房地產(chǎn)發(fā)展促國(guó)庫(kù)增長(zhǎng)，還必須保持房地產(chǎn)行業(yè)不影響縣級(jí)城市的正常發(fā)展，從而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)投資，促進(jìn)國(guó)庫(kù)收入增長(zhǎng)。

3.2金融對(duì)策

3.2.1金融部門調(diào)整房地產(chǎn)信貸策略。積極支持符合貸款條件的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)項(xiàng)目和棚戶區(qū)改建，對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度要進(jìn)一步加大［9］。

3.2.2金融機(jī)構(gòu)要支持小城鎮(zhèn)建設(shè)。通過創(chuàng)建百萬人口的地區(qū)生態(tài)型中心城市舉措，對(duì)招商引進(jìn)的企業(yè)予以信貸支持，吸納外地或農(nóng)村勞動(dòng)力以加快小城鎮(zhèn)化建設(shè)。通過政府大型項(xiàng)目的引進(jìn)和高等學(xué)府投資建設(shè)，充分利用財(cái)政稅收和銀行信貸等優(yōu)惠政策，加之縣域經(jīng)濟(jì)、地理環(huán)境等優(yōu)勢(shì)資源，吸引外來人員到莊河投資落戶，在短期內(nèi)聚集城市人口［10］。消化大量商品房存量，回落房地產(chǎn)價(jià)格，振興房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3.2.3金融部門要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資。金融部門要在抓住銀行存款利率市場(chǎng)化、存款保險(xiǎn)制度的實(shí)施、大額存單的發(fā)放機(jī)遇，扭轉(zhuǎn)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展持謹(jǐn)慎看法。在資金流動(dòng)性十分充裕的情況下，將資金投放到房地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)，把信貸資金投放到房地產(chǎn)穩(wěn)妥并切合實(shí)際規(guī)劃的開發(fā)項(xiàng)目，降低購(gòu)房者的信貸成本，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)逐步回歸理性。

3.2.4金融部門要配合政府建立土地供應(yīng)機(jī)制。對(duì)于各類用途不同的土地的供給量與儲(chǔ)備量，要相繼進(jìn)行調(diào)整，以使土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供求失衡的矛盾得以化解［11］。少部分用于高檔房地產(chǎn)用地；大部分用于廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與開發(fā)政策的落實(shí)，要適當(dāng)放寬面向百姓的商品房所需用地的貸款政策，支持個(gè)人購(gòu)房資金需求。

3.2.5金融要支撐房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的階段性復(fù)蘇。特別是在政府放寬“限購(gòu)”“限貸”“限價(jià)”等調(diào)控政策的條件下，投放信貸資金于房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房群體，并以此盡快使商品房銷售量和價(jià)格回到合理范圍內(nèi)。

3.2.6金融部門要盡快建立起房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)警機(jī)制，以進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)住房?jī)r(jià)格以及房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)控和監(jiān)測(cè)工作。監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資金使用，及時(shí)預(yù)警信貸風(fēng)險(xiǎn)。采用正確的方法，引導(dǎo)各類群體在購(gòu)房時(shí)要秉持正確的住房觀念和房地產(chǎn)投資理念，還要有一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，重視“限價(jià)商品房”供應(yīng)工作的有效推進(jìn)，完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度［12］。在確保銀行不惜貸的同時(shí)，防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，重振低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

［1］李蘭英，李偉.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)向土地財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的博弈機(jī)制分析［J］.現(xiàn)代財(cái)經(jīng)（天津財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)），2012（7）：59-68.

［2］鞠方，林輝葉，周建軍.土地出讓收入、地方財(cái)政支出對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證研究［J］.湘潭大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2013（2）：56-60.

［3］潘玉民.住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展及房地產(chǎn)金融對(duì)策［J］.中國(guó)房地產(chǎn)金融，2004（6）：25-30.

［4］楊繼瑞.金融危機(jī)背景下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的對(duì)策思考［J］.江海學(xué)刊，2009（4）：82-86.

［5］馬莉，尹洪舉，陳欣.解析房地產(chǎn)市場(chǎng)金融調(diào)控困境及對(duì)策建議［J］.中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010（12）：33-38.

［6］郭克莎.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)、影響及對(duì)策分析［J］.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2014（12）：17-26.

［7］孫濤，鄭曉亞.我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定與執(zhí)行——基于博弈論與激勵(lì)理論的建模分析［J］.云南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2015（4）：100-110.

［8］昌忠澤.房地產(chǎn)泡沫、金融危機(jī)與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整［J］.經(jīng)濟(jì)學(xué)家，2010（7）：37-49.

［9］廣東省政府發(fā)展研究中心，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合調(diào)研組.國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)廣東經(jīng)濟(jì)的影響研究［J］.廣東經(jīng)濟(jì)，2011（11）：4-11.

［10］卓娜，昌忠澤.淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控［J］.技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2015（6）：70-73.

［11］饒國(guó)霞，葛揚(yáng).我國(guó)房地產(chǎn)如何破解“土地財(cái)政”之殤［J］.商業(yè)經(jīng)濟(jì)與管理，2014（1）：71-78.

［12］郭連強(qiáng)，劉力臻.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問題研究［J］.求是學(xué)刊，2015（3）：63-70.

Study on the Fiscal and Financial Countermeasures to Urge the Development of the County Real Estate Market——Based on the Special Investigation on a County-level City in Southern Liaoning

Zhang Shufang
（Liaoning Finance Vocational College，Shenyang Liaoning 110122）

On the basis of a brief introduction to the basic situation of the special investigation on a countylevel city in the south of Liaoning province，this paper discussed the influence of the real estate market at the county level on the treasury receipts and bank credit，fiscal and financial countermeasures to promote the development of the real estate market at the county level were put forward，in order to stimulate the real estate market consumption investment，and promote the growth of treasury revenue.

county real estate market；fiscal and financial；treasury revenue；bank credit

F299.333

A

1671-0037（2016）08-71-3

2016-7-16

張淑芳（1966-），女，碩士，講師，研究方向：商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)與管理。