房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分析
——以萬科集團(tuán)為例

鄧翠君

（肇慶學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，廣東 肇慶 526061）

房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分析
——以萬科集團(tuán)為例

鄧翠君

（肇慶學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，廣東 肇慶 526061）

在把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)企業(yè)萬科集團(tuán)的發(fā)展歷史及經(jīng)營狀況，對(duì)該集團(tuán)2010—2013年的合并財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行系統(tǒng)分析，重點(diǎn)分析了該集團(tuán)財(cái)務(wù)方面的“四大能力”，即償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力和發(fā)展能力，全方位剖析了該集團(tuán)經(jīng)營過程中的資金運(yùn)作情況、財(cái)務(wù)狀況和運(yùn)營效益，分析了該集團(tuán)運(yùn)營過程中財(cái)務(wù)方面存在的四大方面的問題，提出改進(jìn)該集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況的5項(xiàng)建議。

房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)報(bào)表分析；財(cái)務(wù)指標(biāo)；四大能力

財(cái)務(wù)報(bào)表向社會(huì)傳遞了企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量的信息，反映了企業(yè)的整體運(yùn)行情況。通過分析企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，比較“四大能力”的變化趨勢，可以全方位剖析和了解企業(yè)經(jīng)營過程中的資金運(yùn)作，并客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、營運(yùn)效益、發(fā)展前景的優(yōu)劣。財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以促進(jìn)企業(yè)更好地改善經(jīng)營管理，彌補(bǔ)經(jīng)營中的缺陷，為進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營決策提供可靠的依據(jù)。合并報(bào)表反映了公司整體的運(yùn)行情況，排除了母公司與子公司之間關(guān)聯(lián)交易的數(shù)據(jù)，更具參考性。為了解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，探尋促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策，選擇該行業(yè)龍頭企業(yè)萬科集團(tuán)企業(yè)股份有限公司（簡稱“萬科集團(tuán)”）的合并報(bào)表為研究對(duì)象，通過其四大能力的分析，比較該集團(tuán)2010—2013年有關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析其整體運(yùn)營效益和財(cái)務(wù)狀況，發(fā)現(xiàn)存在的問題，提出改進(jìn)的建議。

一、萬科集團(tuán)的背景分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1988年中國住房制度改革以來，中國房地產(chǎn)投資額占GDP的比重越來越大，2003年房地產(chǎn)被國務(wù)院確立為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，到2007年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)到達(dá)了頂峰，2008年受國際金融危機(jī)和國內(nèi)“抑制過熱”政策的影響，全國房地產(chǎn)投資額雖有所增長但增長率開始下降，2009年國家為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，放寬了貨幣政策，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)投資加速、銷售增加、價(jià)格快速上漲的情況，2010年，為了打擊投資投機(jī)性購房行為，政府頒布了“國十一條”等嚴(yán)厲調(diào)控政策，隨后又密集出臺(tái)了信貸、土地、稅收等政策，房地產(chǎn)市場開始降溫，隨后幾年，政府相繼頒布了“國八條”“京十五條”“限購令”等措施，堅(jiān)決制止部分城市房價(jià)繼續(xù)暴漲。目前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀是：一二線城市房價(jià)、地產(chǎn)價(jià)格居高不下，三四線城市去庫存壓力較大。在十八屆三中全會(huì)“市場化在資源配置中起決定性作用”的指導(dǎo)思想下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)將保持平穩(wěn)增長。

（二）萬科集團(tuán)簡介

萬科集團(tuán)成立于1984年5月，總部設(shè)在深圳，1988年開始開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，1991年上市。該集團(tuán)專注于住宅開發(fā)，1993年把發(fā)展大眾住房確定為工作重心，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，成為中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2010年，業(yè)務(wù)覆蓋了東部沿海的46個(gè)重點(diǎn)城市，到2012年銷售額超過一千億，成為行業(yè)之首。

萬科集團(tuán)經(jīng)過自身的努力，獲得了良好聲譽(yù)，其打造的“四季花城””金色花園”等多個(gè)樓盤深受歡迎，先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”“亞洲最優(yōu)50大上市公司排行榜”，多次獲得《投資關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳治理公司、最佳投資者關(guān)系等榮譽(yù)。

二、償債能力分析

（一）短期償債能力分析

1.流動(dòng)比率。流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，反映企業(yè)用流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債能力的強(qiáng)弱。較認(rèn)可的流動(dòng)比率為2：1，表示即使有一半的流動(dòng)資產(chǎn)不能在短期內(nèi)變現(xiàn)，也可以償付流動(dòng)負(fù)債，保證企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)定。萬科集團(tuán)2010—2013年流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債及流動(dòng)比率情況見表1。文中萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)全部來源于萬科集團(tuán)2010—2013年年度報(bào)表。

表1 流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債及流動(dòng)比率

由表1可知：（1）萬科集團(tuán)的營運(yùn)資產(chǎn)增長迅速，2012年已超過一千億元，原因是流動(dòng)資產(chǎn)增加數(shù)量多于流動(dòng)負(fù)債，表明萬科集團(tuán)支撐企業(yè)的營運(yùn)與發(fā)展能力強(qiáng)。（2）流動(dòng)負(fù)債的增幅比流動(dòng)資產(chǎn)的大，流動(dòng)比率呈現(xiàn)下降的趨勢，且遠(yuǎn)低于認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)，表明萬科集團(tuán)的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)較高，短期內(nèi)流動(dòng)資產(chǎn)不足以償還短期債務(wù)，償債能力較差。

2.速動(dòng)比率。速動(dòng)比率是企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，即流動(dòng)資產(chǎn)中扣除變現(xiàn)慢的存貨資產(chǎn)后與流動(dòng)負(fù)債的比率。速動(dòng)資產(chǎn)包括現(xiàn)金、交易性金融資產(chǎn)、應(yīng)收賬款等，其中應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力是最重要的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)的速動(dòng)比率一般保持在1倍左右，萬科集團(tuán)2010—2013年速動(dòng)比率變化情況見表2。

表2 速動(dòng)比率

由表2可知，萬科集團(tuán)的速動(dòng)比率呈現(xiàn)波動(dòng)下降趨勢，且遠(yuǎn)不足1倍，原因是由于萬科集團(tuán)預(yù)售尚未竣工的住宅收入只能計(jì)入預(yù)收賬款，也不能結(jié)轉(zhuǎn)成本，導(dǎo)致速動(dòng)比率較低。2010—2013年的預(yù)收賬款同比增長率為134.46%、49.32%、17.93%、18.69%，下降幅度較大，雖然預(yù)售樓房在一定程度上提高了實(shí)際償債能力，但不足以還債。2012年速動(dòng)資產(chǎn)的增幅大于流動(dòng)負(fù)債，速動(dòng)比率稍有回升，但仍呈下降趨勢，說明萬科集團(tuán)的短期償債能力存在一定的問題。流動(dòng)資產(chǎn)中速動(dòng)資產(chǎn)的比重較低，由原來的35%降到25%左右，變現(xiàn)能力較差，償債壓力較大。

3.現(xiàn)金類比率。衡量短期償債能力的現(xiàn)金類比率有2個(gè)：現(xiàn)金流量與流動(dòng)負(fù)債比率和現(xiàn)金比率。前者是衡量公司經(jīng)營過程中產(chǎn)生的現(xiàn)金流償還流動(dòng)負(fù)債程度的指標(biāo)；后者是衡量公司用現(xiàn)金類資產(chǎn)償付流動(dòng)負(fù)債的指標(biāo)，控制在20%左右，既能保證有合理的現(xiàn)金償付債務(wù)，又能確保不會(huì)過多保留盈利能力較差的現(xiàn)金資產(chǎn)，提高現(xiàn)金的使用效率。萬科集團(tuán)2010—2013年現(xiàn)金類比率情況見表3。

表3 現(xiàn)金類比率

由于2013年支付其他代墊費(fèi)、聯(lián)合經(jīng)營公司及集團(tuán)外部單位外來款項(xiàng)增加較多，2013年的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出增幅遠(yuǎn)大于現(xiàn)金流入，導(dǎo)致2013年的現(xiàn)金流量凈額同比下降了48.37%，隨著流動(dòng)負(fù)債的劇增，現(xiàn)金流量與流動(dòng)負(fù)債比率下降到0.58%。現(xiàn)金流量與流動(dòng)負(fù)債比率呈現(xiàn)出下降的趨勢，表明萬科集團(tuán)在經(jīng)營中產(chǎn)生的現(xiàn)金流不足以償還短期債務(wù)，短期償債能力較弱。

由表3可知，2010年的現(xiàn)金比率較高，現(xiàn)金類資產(chǎn)較多，2011、2012年有所改善，現(xiàn)金流量趨向于比較正常的水平，說明萬科集團(tuán)在2012年能合理利用資產(chǎn)，提高資產(chǎn)效益。然而，在2013年現(xiàn)金流量下降迅速，直接降低了6.64%，與此同時(shí)，流動(dòng)比率、速動(dòng)比率也在下降，說明萬科集團(tuán)的短期償債能力呈下降趨勢，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在加大。

（二）長期償債能力分析

資產(chǎn)負(fù)債率是指負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，與股東權(quán)益比率相加為1，用于衡量公司利用債權(quán)人資金進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的能力，反映公司財(cái)務(wù)的安全和穩(wěn)定程度。一般該比率控制在50%，但房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)60%～70%，即負(fù)債總額在資產(chǎn)總額中的比重為65%左右，才有利于保障長期債務(wù)的償還。萬科集團(tuán)2010—2013年長期償債指標(biāo)情況見表4。

表4 長期償債指標(biāo)

由表4可知，萬科集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率呈遞增趨勢且大于70%，而股東權(quán)益比率較小，同時(shí)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的需要，2011—2013年的長期借款分別為210億、360億、367億，借款急劇增長，負(fù)債總額持續(xù)增加，股東權(quán)益在資產(chǎn)總額中所占的比重越來越小，表明萬科集團(tuán)這幾年的資本結(jié)構(gòu)、資金成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)杠桿的利用有一定程度的變化，萬科集團(tuán)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在加大，投資風(fēng)險(xiǎn)增大，長期償債能力在減弱。

三、營運(yùn)能力分析

（一）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率用于分析公司應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度和管理效率，該比率越高，公司資金回收越快，資產(chǎn)流動(dòng)性越強(qiáng)，短期償債能力越有保障，能在一定程度上彌補(bǔ)流動(dòng)比率低的不利影響。萬科集團(tuán)2010—2013年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率情況見表5。

從表5可知，萬科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率2012年比2011年增長了14.45%，原因是萬科集團(tuán)的結(jié)算規(guī)模增加了，營業(yè)收入相應(yīng)增長了43.65%。應(yīng)收賬款的收賬期約為一個(gè)星期，2010—2011年萬科集團(tuán)應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度較慢，平均收賬期較長，營運(yùn)能力較差，2012—2013年有所提高，應(yīng)收賬款回收較快，提高了資金利用效率。

表5 營運(yùn)能力指標(biāo)

（二）存貨周轉(zhuǎn)率

存貨周轉(zhuǎn)率反映公司存貨的周轉(zhuǎn)次數(shù)，表示公司存貨的變現(xiàn)速度，衡量企業(yè)的銷售能力及存貨是否過量。萬科集團(tuán)的存貨逐年增加，這幾年存貨的構(gòu)成情況大致為：在建開發(fā)產(chǎn)品占60%，擬開發(fā)土地占35%，完工開發(fā)產(chǎn)品占5%，比例較為合理。雖然完工開發(fā)產(chǎn)品占比例較低，但萬科集團(tuán)每年都投入大量的資金開發(fā)土地、建筑樓房，其中存貨占用了70%的流動(dòng)資金，在資產(chǎn)總額中占67%，隨之營業(yè)成本也逐年遞增，增幅越來越大。由于2011年“國八條”“京十五條”等政策，房產(chǎn)出售困難，同時(shí)降低了對(duì)擬開發(fā)土地的資金投入，導(dǎo)致存貨滯銷，盈利下降。萬科集團(tuán)2010—2013年存貨周轉(zhuǎn)率情況見表5。

從表5可知，萬科集團(tuán)2010—2013年的存貨周轉(zhuǎn)率雖然2011年略有下降，但仍呈遞增趨勢，周轉(zhuǎn)天數(shù)也逐漸減少。萬科集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率過低，周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到3年多，存貨占用大量的資金，存貨主要是土地和樓房，資金回收速度慢說明萬科集團(tuán)的存貨管理水平不高，整體的資產(chǎn)營運(yùn)能力較差。

（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率用于分析公司資產(chǎn)的管理質(zhì)量和經(jīng)營效益。如果周轉(zhuǎn)速度過慢，那么獲得同樣的銷售收入就必須占用較多的資金，增加了資金占用的機(jī)會(huì)成本。萬科集團(tuán)2010—2013年資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率情況見表5。

從表5可知，萬科集團(tuán)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率基本穩(wěn)定在0.3，有遞增的趨勢，但比率仍然較低，周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到1 200天左右，表明萬科集團(tuán)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)的改善有成效，但資產(chǎn)效益仍然較差，最終會(huì)削弱盈利水平。

四、盈利能力分析

（一）銷售盈利指標(biāo)

銷售盈利指標(biāo)反映公司每單位銷售收入所賺取的利潤，體現(xiàn)經(jīng)營耗費(fèi)所帶來的經(jīng)營成果。由表6可知，萬科集團(tuán)2010—2013年的銷售凈利潤與銷售利潤率、成本費(fèi)用利潤率呈遞減趨勢。這是由于受政府調(diào)控、行業(yè)市場等的影響，萬科集團(tuán)采取打折促銷等優(yōu)惠，提高住宅的銷售量，減少存貨。這3個(gè)指標(biāo)越小，表明萬科集團(tuán)收入的盈利水平越弱，凈利潤率水平下降，為提高銷售、獲取利潤付出的成本代價(jià)越大，成本控制能力進(jìn)一步減弱，萬科集團(tuán)的盈利水平逐漸降低。

表6 銷售盈利指標(biāo)

（二）總資產(chǎn)凈利率

總資產(chǎn)凈利率是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與銷售凈利率的乘積，反映了公司投入與產(chǎn)出關(guān)系，以及投放資產(chǎn)的整體效益。萬科集團(tuán)總資產(chǎn)凈利率從2010—2013年各年依次為5.00%，4.53%，4.64%，4.27%,近4年的總資產(chǎn)凈利率在4%至5%浮動(dòng)，呈下降趨勢，雖然平均資產(chǎn)總額和凈利潤都在逐年增長，但兩者增幅的大小決定了比率的高低。資產(chǎn)的收益率是由產(chǎn)品的盈利性和資產(chǎn)營運(yùn)能力構(gòu)成，薄利多銷使毛利率下降，但并沒有使資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率迅速提升，反映出萬科集團(tuán)的投入產(chǎn)出比率在逐漸下降，資產(chǎn)的利用效率相對(duì)較低，盈利能力在減弱。

（三）凈資產(chǎn)收益率

凈資產(chǎn)收益率是總資產(chǎn)凈利率與平均權(quán)益乘數(shù)的乘積，也是由總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、銷售凈利率和平均權(quán)益乘數(shù)這三者構(gòu)成，反映企業(yè)自有資金的投資收益水平，是反映企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)。萬科集團(tuán)2010—2013年凈資產(chǎn)收益率情況見表7。

表7 凈資產(chǎn)收益率

由表7可知，萬科集團(tuán)近幾年的平均權(quán)益乘數(shù)逐年增加，表明企業(yè)的負(fù)債程度越來越高，萬科集團(tuán)利用舉債經(jīng)營和財(cái)務(wù)杠桿的作用獲利，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。凈資產(chǎn)收益率隨著權(quán)益乘數(shù)的增大在2010—2012年遞增，說明萬科集團(tuán)依靠增大負(fù)債總額，增加權(quán)益乘數(shù)來提高凈資產(chǎn)收益率，帶來了較多的杠桿利益，盈利性較高。然而在2013年凈資產(chǎn)收益率下降了1.38%，這與銷售凈利率下降有很大的關(guān)系，總費(fèi)用大幅提升，同比增長了38.5%，從而導(dǎo)致獲利水平有所下降，資金的管理效益也減弱了。

（四）每股盈利指標(biāo)分析

上市公司每股盈利指標(biāo)有每股收益、每股凈資產(chǎn)和市盈率等，是比較重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)，是測定企業(yè)股票投資價(jià)值的重要指標(biāo)，也是投資者進(jìn)行投資決策的重要參考。萬科集團(tuán)2010—2013年每股盈利指標(biāo)情況見表8。

表8 每股盈利指標(biāo)

從表8可知，萬科集團(tuán)每年的凈利潤都在不斷地增長，它的每股盈利指標(biāo)都呈遞增趨勢，說明萬科集團(tuán)每股股票的價(jià)值越來越高，盈利性較強(qiáng)。但市盈率持續(xù)走低，由16.95下降到6.63，表明民眾對(duì)萬科集團(tuán)的股票支持率較低，萬科集團(tuán)的市場前景不容樂觀。

五、發(fā)展能力分析

（一）銷售增長率

銷售增長率是本年銷售增長額與上年銷售額的比率，是衡量市場份額大小、開拓業(yè)務(wù)以及擴(kuò)大資金規(guī)模的重要指標(biāo)。萬科集團(tuán)2010—2013年的銷售增長率分別為3.75%，41.54%，43.65%及31.33%。萬科集團(tuán)2010年受政策的影響較大，增長率較低，但2011年出現(xiàn)較大的增幅，同比銷售增長率達(dá)到41.54%，隨后兩年增長率都在30%以上，表明萬科集團(tuán)采用打折促銷等優(yōu)惠措施，極大地促進(jìn)了銷售，增加了銷售收入，市場占有能力較強(qiáng)。萬科集團(tuán)有良好的品牌形象和口碑，有較強(qiáng)綜合實(shí)力，發(fā)展前景較好。

（二）資產(chǎn)增長率

總資產(chǎn)增長率是衡量企業(yè)的資產(chǎn)擴(kuò)張情況，分析企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ闹笜?biāo)。2010-2013年萬科集團(tuán)的總資產(chǎn)增長率分別為56.7%，37.36%，27.88%及28.37%，資產(chǎn)增長率逐步下降，2010年萬科集團(tuán)的資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)張較快，但由于受政府調(diào)控和市場環(huán)境的影響，萬科集團(tuán)開始謹(jǐn)慎投資，減小資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張。而凈資產(chǎn)增長率呈上升趨勢，由2010年的20.21%上升到2013年的28.37%，說明萬科集團(tuán)的負(fù)債總額雖有增加，但負(fù)債增長率大幅下降，凈資產(chǎn)規(guī)模在慢慢增加，持續(xù)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

（三）收益增長率

收益增長率主要包括營業(yè)利潤增長率、凈利潤增長率和總利潤增長率，用來衡量企業(yè)營運(yùn)過程中的盈利能力和發(fā)展?fàn)顩r。由表9可知，萬科集團(tuán)2010—2013年的收益增長率呈下降趨勢，由于受政策和業(yè)務(wù)結(jié)算影響，2013年的收益增長率減少到16%左右，同時(shí)行業(yè)收益增長率也在整體下降，說明房地產(chǎn)企業(yè)受市場環(huán)境和國家政策的影響較大，萬科集團(tuán)發(fā)展受到影響。

表9 收益增長率

六、公司財(cái)務(wù)狀況總體評(píng)價(jià)

（一）萬科集團(tuán)存在的問題

通過各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，可以看到萬科集團(tuán)整體的發(fā)展情況呈現(xiàn)出良好的一面，但營運(yùn)過程中還存在著一些問題，主要有以下幾點(diǎn)：

（1）存貨在資產(chǎn)總額中占的比重較大，占60%～70%，流動(dòng)比率、速動(dòng)比率較小且呈下降趨勢，流動(dòng)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，短期債務(wù)面臨的壓力較大。同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率越來越大，負(fù)債總額也在不斷地增加，在資產(chǎn)總額中占的比重越來越大，萬科集團(tuán)舉債投資風(fēng)險(xiǎn)大，償債能力較差。

（2）資產(chǎn)類周轉(zhuǎn)率雖然有所上升，但比率還是比較低，營業(yè)周期較長，資產(chǎn)的利用效率和管理水平有待進(jìn)一步提高，同時(shí)，要增強(qiáng)自身的銷售能力，創(chuàng)新銷售方式，否則會(huì)影響公司的盈利水平。

（3）土地資源的減少和土地競拍價(jià)格的上升，對(duì)于房地產(chǎn)來說土地購置會(huì)成為一個(gè)難題，在土地購置方面可能會(huì)面臨較多的問題。而且萬科集團(tuán)的成本費(fèi)用率較高，為取得利潤付出的費(fèi)用較高，毛利率下降。

（4）萬科集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的維持或提高主要是通過擴(kuò)大舉債規(guī)模，提高負(fù)債在收益中的比重，增大權(quán)益乘數(shù)，而不是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和銷售收益。

（二）改進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的對(duì)策建議

針對(duì)上述問題的解決，提出以下對(duì)策建議：

（1）應(yīng)優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，把存貨的數(shù)量控制在一個(gè)適當(dāng)?shù)乃?，改善營銷策略，擴(kuò)大銷售，減少存貨在總資產(chǎn)中的比重，以免造成存貨過多，積壓資金。同時(shí)，也要密切關(guān)注政府的政策和市場的動(dòng)態(tài)走向，預(yù)防存貨數(shù)量過大造成的風(fēng)險(xiǎn)，做好規(guī)避工作。

（2）近年來，房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，土地價(jià)格高，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市房價(jià)、地價(jià)高，成交量低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中城市發(fā)展空間較大且住房需求大，因此萬科集團(tuán)應(yīng)深度分析市場的動(dòng)態(tài)，做好定位，在土地購置方面要更加謹(jǐn)慎。

（3）積極加強(qiáng)與政府合作，尋求政策方面的支持，爭取土地購置方面的優(yōu)勢。

（4）不僅要依靠財(cái)務(wù)杠桿和權(quán)益乘數(shù)提高凈資產(chǎn)收益率，而且應(yīng)提高產(chǎn)品的盈利能力和資金周轉(zhuǎn)率，要加強(qiáng)內(nèi)部管理，充分利用流動(dòng)資金，提高資產(chǎn)的綜合使用效率。

（5）做好年度財(cái)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算，嚴(yán)格控制建筑成本，適當(dāng)減少各類費(fèi)用的支出，提高營業(yè)額和利潤。

（6）做好市場調(diào)研，分析各城市的需求，做出有針對(duì)性的調(diào)整，并提供售后服務(wù)，努力提高信譽(yù)水平。

[1]齊靜.財(cái)務(wù)報(bào)表分析―以萬科企業(yè)股份有限公司為例[D].北京：財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所,2013：23-32.

[2]張惠忠,裘益政,胡素華.財(cái)務(wù)報(bào)告分析[M].北京:科學(xué)出版社,2013：157-193.

[3]蔣佐斌,魏娟,柯鑫.我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分析―以萬科集團(tuán)地產(chǎn)和保利地產(chǎn)為例[J].物流工程與管理,2013(2):120-125.

[4]高景麗.上市公司綜合財(cái)務(wù)報(bào)表分析案例研究―四川長虹近3年年報(bào)分析[J].時(shí)代金融,2013(1)：1-2.

[5]李紅娥.房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析[D].成都：西南交通大學(xué),2012：15-26.

[6]劉建林.財(cái)務(wù)報(bào)表分析中存在的問題及改進(jìn)方法探索[J].時(shí)代金融,2012(3):87.

[7]宋冠東.我國房地產(chǎn)上市公司盈利能力評(píng)價(jià)[D].長春：吉林財(cái)經(jīng)大學(xué),2011：34-35.

（責(zé)任編輯：張寶杰）

鄧翠君，女，肇慶學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)2011級(jí)學(xué)生。

指導(dǎo)教師：詹健梅，女，肇慶學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院講師，碩士。