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    淺述如何做好閑置土地處置工作

    2016-11-27 20:40:09曉廣西合浦縣土地儲備管理中心廣西合浦536100
    決策與信息 2016年14期
    關(guān)鍵詞:處置房地產(chǎn)開發(fā)

    陸 曉廣西合浦縣土地儲備管理中心 廣西合浦 536100

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    淺述如何做好閑置土地處置工作

    陸曉
    廣西合浦縣土地儲備管理中心廣西合浦536100

    【摘要】目前,我國的土地利用率與其他發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比仍然處于相對低下的狀態(tài),其中特別重要的一個原因就是針對我國的閑置土地,并沒有提出有效的解決方案,因此本文將在此基礎(chǔ)上簡要分析和探討如何做好我國閑置土地處置工作。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);閑置土地;處置

    在我國現(xiàn)階段的土地規(guī)劃和利用過程當(dāng)中仍然存在一些因種種因素而閑置的土地,隨著我國人口數(shù)量的日益增加,對土地的需求量越來越大,將這些閑置土地再利用能有效提高我國土地利用率,緩解我國土地資源緊缺的現(xiàn)狀,在現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段,閑置土地的有效處置和再利用無疑對經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起到相當(dāng)大的推動作用。

    一、閑置土地的概述

    所謂閑置土地,是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。根據(jù)《閑置土地處置辦法》(中華人民共和國國土資源部令 第53號)的規(guī)定,閑置土地還包括已經(jīng)動工開發(fā)建設(shè),但已動工開發(fā)建設(shè)的土地面積未達(dá)到應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積的三分之一,或已投資額未達(dá)到總投資額的百分之二十五,或者未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn),單方面中止開發(fā)建設(shè)超過一年的國有建設(shè)用地。

    二、造成土地閑置的原因

    (一)房地產(chǎn)市場因素。在很長一段時間內(nèi),由于供給不足、渠道單一、需求旺盛,中國形成了一個巨大而不挑剔的住房市場,供給的數(shù)量和節(jié)奏幾乎掌握在開發(fā)商手里。由于土地的不可再生、不可復(fù)制的特性,其升值的空間往往是不可估量的。因此,開發(fā)商憑借囤地就能獲取高額利潤,土地隨著時間的推移而升值,使很多開發(fā)商看到了其中的商機(jī),開發(fā)商紛紛通過囤地獲取土地增值收益。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場也有不景氣的時候,當(dāng)有些開發(fā)商獲取地塊后房地產(chǎn)市場整體趨勢下滑,如果此時繼續(xù)投資就意味著虧損,因此開發(fā)商選擇暫停投資,以減少投資損失,這種情況同樣也可造成土地閑置。

    (二)開發(fā)商資金鏈斷裂。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項資金要求巨大,技術(shù)要求復(fù)雜,涉及面很廣的產(chǎn)業(yè)。有部分開發(fā)商主觀上并沒有閑置土地的意向,但由于經(jīng)營狀況或資金上出現(xiàn)了問題,導(dǎo)致正常開發(fā)中斷,土地最終閑置。上世紀(jì)90年代土地大開發(fā)熱潮時,不少房地產(chǎn)商在沒有仔細(xì)考察市場的情況下,蜂擁涌進(jìn)廣西北海,北海一夜之間樹起了很多高樓大廈,但由于供求懸殊過大,使得很多樓盤沒法賣出去,造成開發(fā)商資金鏈斷裂。因此已取得空地已沒有辦法繼續(xù)開發(fā)建設(shè),只能眼睜睜看著土地閑置。

    (三)政府部門工作不到位。一是在土地規(guī)劃過程中,政府規(guī)劃部門并沒有對土地的周邊環(huán)境進(jìn)行深入透徹分析,因此導(dǎo)致在規(guī)劃過程中經(jīng)常出現(xiàn)土地不能完全開發(fā)和利用的情況,規(guī)劃時常變更或調(diào)整,使投資者非常被動。二是由于政府的原因,造成土地開發(fā)利用的條件不成熟,比如政府生地出讓,造成基礎(chǔ)設(shè)施不配套、產(chǎn)權(quán)關(guān)系沒清理干凈,甚至還有訴訟和信訪發(fā)生,也有可能是因為文物、歷史文化遺址等原因?qū)е峦恋夭荒荛_發(fā)建設(shè)。

    三、如何做好閑置土地處置工作

    (一)建立企業(yè)信用制度。在國外,當(dāng)一家企業(yè)有違反法律的行為時可能付出的代價就是失去信用而無法經(jīng)營下去,這對于經(jīng)濟(jì)上的處罰是不可同日而語的。所以,我們首先倡導(dǎo)的是應(yīng)當(dāng)建立企業(yè)信用制度,企業(yè)信用制度是一家企業(yè)賴以生存的法寶,當(dāng)企業(yè)有違反法律的行為哪怕是微不足道的違法行為,都將被列入黑名單。被列入黑名單的企業(yè),將無法享受國家的優(yōu)惠政策,在以后的國有建設(shè)用地供地中,被列入黑名單的企業(yè)將嚴(yán)格受到供地限制,這足以影響企業(yè)以后的生存和發(fā)展,增加違法成本。

    (二)加大對惡意囤地行為的處罰力度。我們必須要意識到,惡意囤地不等同于一般閑置土地行為。惡意囤地嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn),嚴(yán)重侵害正當(dāng)投資者的權(quán)益,所以必須予以堅決打擊,對惡意囤存土地的行為,必須嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)規(guī)定的處罰上限來進(jìn)行處罰。

    (三)建立預(yù)防和監(jiān)管機(jī)制。一是各地要建立預(yù)防機(jī)制,要掌握已供地的情況,不要等出現(xiàn)了閑置土地再去處罰。當(dāng)企業(yè)和個人獲取土地后一段時間內(nèi)沒有開發(fā)跡象的,要了解和過問,要分清業(yè)主閑置土地的原因,企業(yè)在經(jīng)營和管理上會存在方方面面的問題,哪個企業(yè)也不能完全避免出現(xiàn)類似情況,有些企業(yè)確實(shí)在經(jīng)營或資金上出了問題,當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)給于引導(dǎo)和幫助,盡可能幫助其脫離困境。二是上級政府和國土資源管理部門要建立完善的土地利用監(jiān)督管理機(jī)制,成立專門的部門或者小組對閑置土地進(jìn)行監(jiān)督管理,對于已經(jīng)產(chǎn)生閑置土地的地方,需要及時下達(dá)或給出督促整改的命令,監(jiān)管閑置土地的處置工作的完成,必要時刻可以利用媒體和社會公眾進(jìn)行監(jiān)督和管理。

    (四)政府管理部門要切實(shí)履行好職責(zé)。國家要求地方政府熟地出讓,但很多地方財政收入很大一部分來自土地出讓收入,土地賣不出去就意味著財政沒有收入,迫于壓力地方政府在未具備出讓條件下就將土地公開出讓,造成房地產(chǎn)建設(shè)周期加長,有些甚至幾年都無法解決問題,加劇閑置土地行為的產(chǎn)生。因此政府管理部門要切實(shí)履行好職責(zé),地方政府對擬出讓的土地要做到權(quán)屬清晰無爭議,拆遷工作要完成,同時進(jìn)行必要的前期平整土地工作,做好道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工作。這樣提供給市場的都是產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善、土地平整的熟地。開發(fā)商拿到土地后馬上就可以進(jìn)行開發(fā)建設(shè),不需要再進(jìn)行前期的土地平整等工作,從而縮短房地產(chǎn)建設(shè)周期,有效防止閑置、囤積土地等行為發(fā)生。

    結(jié)論

    總而言之,面對我國日益激增的人口和對土地資源需求的大量增加,做好閑置土地處置工作的重要性顯而易見。依法合理處置好閑置土地,才能最大限度地緩解我國土地資源緊缺,土地資源利用率不高的問題,才能為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化建設(shè)提供重要的保障和土地資源支持。

    參考文獻(xiàn)

    [1]記者 趙丹.我市加快推進(jìn)閑置土地處置工作[N].南昌日報,2015-10-14001.

    作者簡介

    陸曉,出生年月:1977.1;性別:男,籍貫:廣西浦北縣人,學(xué)歷:本科,畢業(yè)于廣西師范大學(xué);現(xiàn)有職稱:中級工程師;研究方向:土地規(guī)劃利用、儲備土地收儲、儲備土地融資、土地征收拆遷、閑置土地管理。

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