淺析房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制及影響因素

趙靜

摘 要：近年來，我國房市價(jià)格不斷上漲，現(xiàn)如今人們的熱點(diǎn)問題之一就是討論影響房價(jià)變動(dòng)的因素。本文通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制及影響因素的分析，引導(dǎo)房地產(chǎn)主體做出正確決策，以促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房價(jià)；形成機(jī)制；供給；需求；影響因素

作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展關(guān)乎著國計(jì)民生。房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)業(yè)的“晴雨表”，反映著一定區(qū)域或地方乃至國家的經(jīng)濟(jì)狀況。從2010年以來，政府出臺(tái)了很多調(diào)控政策，目的就是為了抑制房價(jià)的不斷上漲，雖然略有成效，市場(chǎng)得到了些許緩解，但房價(jià)依然居高不下。房價(jià)的持續(xù)上漲，給人民和社會(huì)帶來了很多的困擾，過快增長的住房價(jià)格使居民買不起房，住不起房，尤其是中低收入的人民，住房價(jià)格的持續(xù)上漲會(huì)引發(fā)社會(huì)的動(dòng)蕩問題。因此，房價(jià)不僅僅成為了社會(huì)關(guān)注的重要民生話題，也已然成為政府宏觀調(diào)控的重中之重。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研究和分析，了解房地產(chǎn)價(jià)格的形成及影響因素，對(duì)于政府制定相關(guān)房地產(chǎn)制度以調(diào)節(jié)房價(jià)，進(jìn)一步加強(qiáng)的宏觀調(diào)控有著重要意義。因此，本文的研究具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是在市場(chǎng)中由供給和需求兩者不斷作用后形成的均衡價(jià)格。由于房地產(chǎn)供給分為長期和短期兩種情況，故我們分類來看。

（一）短期：無彈性的房地產(chǎn)供給

從短期來說，房地產(chǎn)供給是相對(duì)穩(wěn)定的，因?yàn)槎唐谥畠?nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商無法增加供給。當(dāng)市場(chǎng)處于已經(jīng)均衡的狀態(tài)時(shí)，如果消費(fèi)者增加需求，而供給卻不能隨之增加，故價(jià)格上升，反之，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

（二）長期：富有彈性的房地產(chǎn)供給

從長期來說，房地產(chǎn)的供給是富有彈性的，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡價(jià)格是根據(jù)供求雙方不斷作用而不斷變化的。如下圖。

當(dāng)某一區(qū)域的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格低于P0時(shí)，需求大于供給，市場(chǎng)處于短缺狀態(tài)，開發(fā)商會(huì)提高市場(chǎng)價(jià)格。當(dāng)此市場(chǎng)價(jià)格高于P0時(shí)，供給大于需求，市場(chǎng)處于剩余狀態(tài)，開發(fā)商將被迫下調(diào)市場(chǎng)價(jià)格。只有當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格恰好等于P0時(shí)，恰好供給與需求相等，此時(shí)處于均衡狀態(tài)。由以上可歸納房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制為：首先，按照價(jià)值規(guī)律，房地產(chǎn)的價(jià)格主要由其價(jià)值決定，但由于供給和需求等因素的變化，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)圍繞價(jià)值上下波動(dòng)；其次，房地產(chǎn)價(jià)格是在市場(chǎng)中進(jìn)行的，所以取決于于市場(chǎng)中的開發(fā)商和消費(fèi)者。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

（一）成本因素

1、地價(jià)。在房價(jià)構(gòu)成和利益分配中，地價(jià)是房價(jià)的構(gòu)成因素之一。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地的取得是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目的開端和基礎(chǔ)，開發(fā)商總是先取得土地使用權(quán)，才能成功進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行房屋的開發(fā)與經(jīng)營。地價(jià)是房價(jià)的基礎(chǔ)，地價(jià)的上漲必然會(huì)引起房價(jià)的上漲。即為水漲船高的道理。

2、開發(fā)支出成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括前期調(diào)研、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及竣工驗(yàn)收階段各項(xiàng)成本支出，而且在開發(fā)過程中，必然會(huì)使用各類建筑材料，如若建筑材料（鋼材、水泥、沙子、磚等）價(jià)格上漲，必然影響施工成本，進(jìn)而影響房價(jià)的上漲。

（二）經(jīng)濟(jì)因素

1、國民經(jīng)濟(jì)（居民家庭收入）。理論和實(shí)證研究都表明，居民收入是影響住宅價(jià)格的基本因素，只有居民手中有錢，才具有基本的購買力，才能帶動(dòng)了城鎮(zhèn)居民包括住房消費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)消費(fèi)的增長。

2、利率。住宅相對(duì)于一般物品來說價(jià)值很大，表現(xiàn)之一是單位價(jià)值高；表現(xiàn)之二是總價(jià)值大。由于其價(jià)值量大，一般來說，購買者或消費(fèi)者是謹(jǐn)慎的，有時(shí)不僅需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師等提供相關(guān)的專業(yè)服務(wù)，還需要金融機(jī)構(gòu)的支持。而對(duì)于房地產(chǎn)的投資者和開發(fā)者來講，他們更是依賴著金融機(jī)構(gòu)的信貸支持。一旦金融政策或者利率發(fā)生些微的變動(dòng)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易的數(shù)量、價(jià)格產(chǎn)生影響。

3、稅收。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系有不同環(huán)節(jié)，在交易環(huán)節(jié)上，通過差別化住房稅收政策主要是增大投資性房的交易成本，降低剛需住房的交易成本。在住房交易所得稅上，需要加大稅收征管，嚴(yán)厲打擊陰陽合同，從而可以降低投機(jī)性購房的投資回報(bào)率。

（1）人口情況。所謂“衣食住行”，正是因?yàn)樽≌侨藗兩畹幕舅?，人口才成為決定房地產(chǎn)需求的因素之一，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等情況都會(huì)影響著房地產(chǎn)價(jià)格上下的波動(dòng)。人口數(shù)量直接影響住宅需求，素質(zhì)及結(jié)構(gòu)、構(gòu)成將間接引起住宅需求的不同，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

（2）城市化進(jìn)程。城市建設(shè)是城市化進(jìn)程加快的必然結(jié)果，城市建設(shè)，其中一項(xiàng)就是城市拆遷。正是由于城市的拆遷，才會(huì)在較短時(shí)間內(nèi)造成大量居民的購房需求，成為住房價(jià)格上漲的重要力量支撐。而且未來中國的城市仍有大量的拆遷，2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心主任陳淮表示由于歷史原因，在未來20年內(nèi)，中國現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房將有一般需要拆除。而由此造成的大量的購房需求會(huì)給城市住房價(jià)格造成長期的壓力。

（3）中國人傳統(tǒng)的觀念。在東方文化里，對(duì)家的概念始終包含著住房的所有權(quán)這一觀念，有房才叫有家。房子是家庭的依托，是穩(wěn)定的象征，是家庭不可或缺的部分。這種“房子情節(jié)”在很大程度上影響了年輕人的購房決策，對(duì)住房的購買需求形成所謂的“剛性需求”，即無論房價(jià)多高，只要傾其所有能買得起，就一定會(huì)買，因?yàn)檫@一原因，曾經(jīng)出現(xiàn)過“丈母娘推高房價(jià)”的觀點(diǎn)，以為大多數(shù)丈母娘堅(jiān)持“沒房不嫁女”。雖然這種觀點(diǎn)有些片面，但是在一定程度上說明，“婚房”的確構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的“剛性需求”。

（三）環(huán)境因素

住宅的開發(fā)、利用不像一般物品的使用那樣基本是孤立的，而會(huì)對(duì)其周圍產(chǎn)生影響。而周邊特定的環(huán)境和服務(wù)也會(huì)對(duì)住宅產(chǎn)生影響。因此，住宅是由區(qū)位地塊、環(huán)境社區(qū)以及住宅建筑等組成部分及其配套服務(wù)構(gòu)成的一個(gè)或多個(gè)家庭居住的生活場(chǎng)所。而與住宅相配套的設(shè)施如餐飲、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂設(shè)施、超市、公園、商店、車站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及其他服務(wù)設(shè)施。這些設(shè)施改善與否直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的高低。

三、結(jié)論

通過對(duì)了解房價(jià)形成機(jī)制的理論知識(shí)，再考慮不同影響因素的作用程度、方向及方式，幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)主體做出正確的投資經(jīng)營決策。政府通過房價(jià)變化掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從而引導(dǎo)正確的投資和消費(fèi)，促進(jìn)市場(chǎng)供求平衡，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。（作者單位：西安交通大學(xué)）

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