談國有體制下物業(yè)公司的經(jīng)營與管理

廖榮麗

【摘 要】當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)競爭非常劇烈，無論是民營企業(yè)，還是國營企業(yè)，都面臨這巨大的挑戰(zhàn)。本文主要就國有經(jīng)濟(jì)體制下的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)展開了討論，從簡單分析了國有體制下的公司，到目前物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)遇到的問題，再到國有體制經(jīng)營模式的重構(gòu)策略，到最后需要完善的經(jīng)營管理策略與建議。因此，明確了國有資產(chǎn)的管理方式，將政府定位出資代表人，設(shè)定特定的經(jīng)營公司，重新界定國有企業(yè)的法律地位。

【關(guān)鍵詞】國有體制；物業(yè)管理服務(wù)；企業(yè)經(jīng)營；市場化

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活逐漸富裕，對買房的欲望也日益增強(qiáng)。從而近10年來的房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，進(jìn)一步影響著物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)。從依托著房地產(chǎn)行業(yè)到成為一個(gè)獨(dú)立的新型行業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)在人們心中越來越不可脫離。經(jīng)過了長時(shí)間的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)過了多次改革與創(chuàng)新。其中，國有制物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也隨著國有企業(yè)的經(jīng)濟(jì)體制改革逐漸發(fā)生變化，其后勤服務(wù)的主要功用也正在向市場化的方向改變。由于是正在進(jìn)行，所以，也為國有經(jīng)濟(jì)體制下的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)帶來了機(jī)遇，同時(shí)也有巨大的挑戰(zhàn)。

一、關(guān)于國有體制下公司的簡單分析

國有體制下的物業(yè)管理經(jīng)營企業(yè)，作為國有授權(quán)資產(chǎn)的運(yùn)行機(jī)構(gòu)，一般是指由國有資產(chǎn)批準(zhǔn)成立的，并且登記注冊的特殊經(jīng)濟(jì)法人。國有體制下的企業(yè)主要是國有資產(chǎn)控股，法人行使所有權(quán)，來從事相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并且對企業(yè)的發(fā)展、增值以及保值等負(fù)主要責(zé)任。

1.國有體制下的企業(yè)性質(zhì)

國有體制下的經(jīng)營企業(yè)的主要功能其實(shí)是對政府職能的擴(kuò)展。對政府來說，其主要目的是要加強(qiáng)對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)性調(diào)控，從而來達(dá)到政府正常狀況下難以達(dá)到的目的。從目前的形式來看，國有體制下的經(jīng)營企業(yè)實(shí)質(zhì)上是通過企業(yè)的功能來設(shè)施具體目的的手段。作為政府的經(jīng)濟(jì)工具，國有體制下的企業(yè)依舊需要為自己謀一條出路。國有企業(yè)正面臨著巨大挑戰(zhàn)，比如經(jīng)濟(jì)的重新布局規(guī)劃、功能的重要重構(gòu)等，當(dāng)政府的出面已經(jīng)無法到達(dá)預(yù)期的效果后，企業(yè)的調(diào)整也應(yīng)當(dāng)按照市場的規(guī)劃進(jìn)行。國有資產(chǎn)企業(yè)可以為國資委的順利轉(zhuǎn)變提供一個(gè)專業(yè)化的平臺(tái)，可以為政府的意愿提供資源，從而實(shí)現(xiàn)政府的預(yù)期功能。

國有體制下的企業(yè)同時(shí)也作為一個(gè)經(jīng)營性的盈利企業(yè)，同樣需要企業(yè)的正常發(fā)展模式。國資產(chǎn)權(quán)的公司主要是從事產(chǎn)權(quán)運(yùn)營，尤其是國有股份公司為主的股份制企業(yè)。盡管國有體制下的企業(yè)擁有著政府所支撐的特殊權(quán)利，但作為一個(gè)正常的企業(yè)，其功能依舊不能超出其所能發(fā)揮地最大限度，比如市場的公平競爭、法人的獨(dú)立性等。國有資產(chǎn)的企業(yè)一般情況下不能直接參與公司產(chǎn)品的生產(chǎn)運(yùn)營或其他經(jīng)營性活動(dòng)，而是以國有資產(chǎn)持股人的身份對企業(yè)的發(fā)展進(jìn)行干預(yù)。另一方面，國有體制下的企業(yè)常常是以投資為手段、以干預(yù)企業(yè)運(yùn)營為紐帶進(jìn)行對管理機(jī)構(gòu)適當(dāng)?shù)陌l(fā)展布局和調(diào)整。與一般的國有企業(yè)不同，其主要不是進(jìn)行公司的增值保值，而是配合政府的實(shí)際情況來運(yùn)營。

2.國有體制下的企業(yè)分類

根據(jù)我國的當(dāng)前狀況和國際法則，一般把國有體制下的企業(yè)分為三大類：

第一，專業(yè)性的國有資產(chǎn)經(jīng)營公司和綜合性的國有資產(chǎn)經(jīng)營公司。簡單來說，專業(yè)性的國有體制下的公司主要是集中在某些特定的行業(yè)，比如機(jī)械電控股份有限公司、商貿(mào)控股有限公司等。這些公司一般是由管理部門經(jīng)過革新形成的，但是綜合性的國有體制下的公司有著明顯不同的特點(diǎn)。后者的運(yùn)營范圍較廣，涉及的層面也較多，既有生產(chǎn)性企業(yè)，也有銷售性的企業(yè)；既有制造業(yè)的企業(yè)，也有基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)企業(yè)，通常是由政府授權(quán)而形成的。

第二，純粹控股公司和混合控股公司。純粹控股公司一般是政府不能直接干預(yù)企業(yè)的運(yùn)營和發(fā)展，只是專注于投資和戰(zhàn)略性管理。相反，混合型控股公司是政府既要參與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，直接參與公司發(fā)展，又要進(jìn)行資本投資參與。

第三，再對純粹控股公司的細(xì)分：財(cái)務(wù)型純粹控股公司和戰(zhàn)略型純粹控股公司。財(cái)務(wù)性控股公司主要是針對公司的財(cái)務(wù)管理，一般情況下是對上市公司的股票進(jìn)行操作和投進(jìn)運(yùn)作，而不是對其進(jìn)行經(jīng)營性管理和戰(zhàn)略調(diào)控。戰(zhàn)略型控股公司則是根據(jù)公司的實(shí)際發(fā)展需要，隨時(shí)進(jìn)行股份結(jié)構(gòu)和股權(quán)的配置進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)配。

二、國有體制下物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀及存在的問題

1.國有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的人才問題

物業(yè)管理服務(wù)一般對工作人員的要求是對建筑業(yè)、管理業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)的法律知識的高級服務(wù)性人才?；蛟S是這樣的人才不愿屈就這類行業(yè)，我國物業(yè)勞動(dòng)的工作人員多半是老年退休的人員。作為管理服務(wù)行業(yè)，并且是一項(xiàng)勞動(dòng)密集度高的工作，工作人員的整體行業(yè)素質(zhì)普遍不高，尤其是國有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。進(jìn)一步造成了國有資產(chǎn)的物業(yè)管理服務(wù)效率遠(yuǎn)低于市場上的大型物業(yè)管理服務(wù)公司。

2.國有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)問題

由于國有體制下的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的工作人員的素質(zhì)不高，導(dǎo)致了該行業(yè)的服務(wù)差、收費(fèi)高等不良現(xiàn)象。有些企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展甚至出現(xiàn)曲解物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，認(rèn)為該行業(yè)只是簡單的社區(qū)服務(wù)性保障工作。與此同時(shí)，憑借著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，對物業(yè)管理服務(wù)的需求日益增大，從而導(dǎo)致其服務(wù)的惡化。因此，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)出現(xiàn)了服務(wù)意識差和管理者自恃清高的態(tài)度。此外，國家還沒有對物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，致使不同的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)另立標(biāo)準(zhǔn)，隨意收費(fèi)。

3.國有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理問題

管理混亂、規(guī)模太小、經(jīng)營無方向等問題在一些物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)尤為凸顯。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的成本相對高，收益低且效益回收時(shí)間長等問題，到時(shí)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也受到影響，少數(shù)企業(yè)甚至還出現(xiàn)了支不抵收的狀況。另外，物業(yè)管理服務(wù)的工作范圍有限，導(dǎo)致收益來源少，再加上工作人員的素質(zhì)跟不上，導(dǎo)致服務(wù)的參差不齊、專業(yè)性差以及公司的運(yùn)營集中化，都會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的發(fā)展受阻。

4.國有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營問題

房地產(chǎn)的發(fā)展縱然迅速，但有相當(dāng)?shù)睦戏康禺a(chǎn)仍在投入使用，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)更加沉重。面對房屋的老態(tài)化、公共基礎(chǔ)設(shè)施的老化，企業(yè)的維護(hù)成本也隨之大大增加。目前有部分企業(yè)的職工用房依舊是20世紀(jì)80年代的房屋，因?yàn)槟昃檬?，并且安全隱患的潛在埋伏，造成物業(yè)的管理成本增加。盡管有越來越多的資金投入使用，但效果甚微，致使物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營問題也出現(xiàn)問題。

5.國有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的人員問題

國有企業(yè)的人員負(fù)擔(dān)一般比較重，經(jīng)常將一些老、弱、病、殘等弱勢群體安排在后勤部門，造成了用人的癱瘓。一方面，在國企工作的升職困難，導(dǎo)致很多人才的不愿到此求職；另一方面，一般外企的工資高等優(yōu)勢，造成人才的外流。比如，一個(gè)自行車管理的車棚也經(jīng)常安排3—4人，一些打掃清潔衛(wèi)生的苦活則靠外聘一些低價(jià)的臨時(shí)工，從而造成運(yùn)營成本的進(jìn)一步增加，隨之而來的壓力也增大。因此，既影響了正常員工的積極性，也阻礙了企業(yè)正常發(fā)展。

三、國有體制經(jīng)營模式的重構(gòu)授權(quán)策略

在實(shí)施具體的重構(gòu)授權(quán)策略時(shí)，注意以下幾點(diǎn)要求：

第一，作為授權(quán)的主體——政府，并非國有體制下的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，被授權(quán)的則是國有資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)。由于國有體制下的監(jiān)管機(jī)構(gòu)僅僅只是具有監(jiān)管職責(zé)，沒有出資人的代表權(quán)，因此，無法授權(quán)。同時(shí)，國有體制下的監(jiān)管機(jī)構(gòu)與國有資產(chǎn)的運(yùn)營公司之間沒有了授權(quán)與被授權(quán)的關(guān)系，而是變成了監(jiān)管與被監(jiān)管的關(guān)系。另外，資產(chǎn)是授權(quán)的內(nèi)容。國有資產(chǎn)運(yùn)行企業(yè)可以根據(jù)自己的運(yùn)營模式來管理企業(yè)的發(fā)展，也能夠?qū)ζ髽I(yè)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行使用、處分等權(quán)利。

第二，授權(quán)的方式主要是以合同的方式確定的，一旦確定成功，應(yīng)當(dāng)有國有資產(chǎn)的運(yùn)營公司與政府簽訂相關(guān)的經(jīng)營合同。國有資產(chǎn)的運(yùn)營公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照簽訂的經(jīng)營合同進(jìn)行對物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理。與此同時(shí)，政府依舊享有特定的對國有資產(chǎn)運(yùn)營公司的監(jiān)管權(quán)力。若運(yùn)營公司有違背合同的行為，政府有權(quán)終止合同。

第三，行政授權(quán)的實(shí)質(zhì)是指行政職權(quán)的分配。政府可以單方面的使用權(quán)力，從而來滿足社會(huì)公共產(chǎn)品的供求與對國有資產(chǎn)運(yùn)營公司的監(jiān)管與運(yùn)作，進(jìn)一步提高企業(yè)的收益與成效。但是，由于國有資產(chǎn)運(yùn)營公司本身作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，對其進(jìn)行有效地監(jiān)督是為了避免發(fā)生為謀取自身利益而違背授權(quán)的行為，在投資方面尤為突出。只有權(quán)力分配的合理行使，才能讓企業(yè)的發(fā)展與運(yùn)行得到良好的保障。

四、完善國有體制物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理的建議

1.專業(yè)化人才管理

在得到授權(quán)的支持后，應(yīng)盡快做出以下策略的調(diào)整：

首先，在物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)內(nèi)部適當(dāng)選出一些高素質(zhì)、文化程度也高的工作人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)方面的專業(yè)知識培訓(xùn)。與此同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理，是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)逐漸走上市場化的道路；其次，在人才市場等社會(huì)招聘方式，招聘一些高素質(zhì)高文聘高經(jīng)驗(yàn)的人才，來是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的工作團(tuán)隊(duì)升華一個(gè)高度；最后，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要制定一些適用于企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略性措施?？傊褪潜M量了利用身邊的資源，把握好時(shí)機(jī)和方向，進(jìn)行專業(yè)的人才化管理，積極開展多種經(jīng)營模式。

2.完善自身的發(fā)展機(jī)制

國有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也要在自身的問題上下足功夫：

第一，加強(qiáng)對市場的調(diào)查研究，通過多方渠道了解物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展趨勢，再結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展模式，合理制定出企業(yè)的發(fā)展性經(jīng)營戰(zhàn)略，從而建立科學(xué)的管理體制，讓企業(yè)迅速穩(wěn)定地發(fā)展；第二，轉(zhuǎn)變企業(yè)理念，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量管理。工作人員的企業(yè)的元素，要想轉(zhuǎn)變企業(yè)的思想，必須先從員工開始。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的宗旨：給業(yè)主當(dāng)好家，要從根本上改變員工的服務(wù)意識，引導(dǎo)員工樹立良好的服務(wù)態(tài)度，降低其對企業(yè)的過分依賴，將強(qiáng)對企業(yè)的人才管理。使員工在自己的位置上產(chǎn)生責(zé)任感、緊迫感，從而提高服務(wù)質(zhì)量；第三，建立一支專業(yè)化、高素質(zhì)的人才隊(duì)伍。要開拓企業(yè)市場，必須培養(yǎng)出一批具備能力的人才，從而推動(dòng)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。對員工的要求是思想服務(wù)意識好、技術(shù)精湛、文化程度高、有較強(qiáng)的敬業(yè)精神、能吃苦耐勞、團(tuán)隊(duì)精神以及奉獻(xiàn)精神；第四，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型大的行業(yè)，工作人員的流動(dòng)性也大，對于服務(wù)質(zhì)量的加強(qiáng)，必須要成立一支培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)，集中進(jìn)行培訓(xùn)，從而解決一些問題。

3.走上經(jīng)營規(guī)?；缆?/p>

由于國有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)的規(guī)模小、管理亂、易分散等不良現(xiàn)象，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)必須要健全自身的發(fā)展機(jī)制。一方面，可以通過收購小型的物業(yè)公司，進(jìn)行整合，從而減少成本，達(dá)到運(yùn)營規(guī)模，提升企業(yè)的整體實(shí)力；另一方面，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以走向大物業(yè)的道路，集中周邊資源，向集團(tuán)化經(jīng)營發(fā)展，提升國民經(jīng)濟(jì)水平，加快城鎮(zhèn)化管理。

五、結(jié)束語

綜上所述，要建立新型的國有資產(chǎn)管理體制，其中，一定要構(gòu)建完善的工作體制。作為管理體制的中間層——國有資產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)的成功設(shè)置與否，將直接影響改革的是否順利進(jìn)行。具體的步驟要逐步進(jìn)行，不能急于求成，也要將這些步驟具體化，主要才能使得中間層的有效組建，把國有體制下的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)推向一個(gè)更高的水平。其次，國有資產(chǎn)運(yùn)營的公司作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，為了避免出現(xiàn)貪污受、為自己謀利賄等不良社會(huì)風(fēng)氣，必須加強(qiáng)管理運(yùn)營監(jiān)督，從而保障公共產(chǎn)品的提供與為社會(huì)服務(wù)的理念得到更好地實(shí)施。

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