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    關于目前房價飛速上漲的思考

    2016-11-17 11:49:52陳鏡伊
    中國經(jīng)貿(mào) 2016年17期
    關鍵詞:信貸資金住房問題銀行貸款

    陳鏡伊

    【摘 要】房價的漲跌自然有它的客觀規(guī)律,比如供需關系、人口的自然流動、通貨膨脹等,但住房又是一種特殊的社會商品,不能完全靠市場調(diào)節(jié),尤其是在一個非常重視家庭的國度里,住房問題既是經(jīng)濟問題,更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題,面對今年以來房價的飛速上漲,需要政府充分發(fā)揮自身的調(diào)控和導向職能,穩(wěn)定房價,真正地實現(xiàn)“住有所居”的目標。

    【關鍵詞】住房;房價收入比;信貸資金;“地王”;實體經(jīng)濟

    傳統(tǒng)上,中國老百姓是非常看重家庭的,而房子作為支撐家庭的基本需求,不能像蘿卜白菜一樣完全靠市場調(diào)節(jié)價格,因為這里面投資、投機的成分很大,所以必須要有政府適當?shù)恼吒深A。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2016年6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況”:新建商品住宅與上年同期相比,最高漲幅為47.4%;二手住宅價格變動情況與上年同期相比,最高漲幅為39.7%。這是官方的統(tǒng)計數(shù)字,實際上,有很多城市的房價上漲速度要遠遠高于這個數(shù)字。據(jù)我所知,今年以來,我所在的這個二線省會城市的房價漲速驚人,二環(huán)至三環(huán)之間的房價全面進入萬元房價階段,有的已經(jīng)到了2萬元左右。二環(huán)邊上的房子從年初的7000元/m2上漲到今年的15000元/m2元,短短半年時間,房價上漲了114%。

    各種消費品的物價都在上漲,房價的上漲也毋庸置疑,但如此快的上漲速度是購房者難以承受之重。據(jù)統(tǒng)計,2015年我所在省的城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員年平均工資為50921元,與2014年的45114元相比,增加5807元,增長了12.9%。老百姓的工資增長速度遠遠低于房價的增長速度。照此計算,工薪階層的購房者每年不吃不喝積攢的工資只能購買二環(huán)以外3平米的房子,也就是說,一個中等收入者的工資全部用來購房,購買二環(huán)外一個80m2的住房需要23.5年的時間。難怪今年上半年聽到的最多的話題就是:唉,房價又漲了,更買不起房子了,然后就是住房需求者臉上的無望和無助。按照國際慣例,通常認為房價收入比在3-6倍之間比較合理,而我國的房價是個什么狀況呢?日前,國際貨幣基金組織(IMF)發(fā)布的全球房價觀察報告(GlobalHousingWatchReport)指出,2016年上半年全球各大城市的房價收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五個在中國,雖然這只是個統(tǒng)計數(shù)字,但我國的房價之高由此可窺見一斑。

    房價的漲跌自然有它的客觀規(guī)律,比如供需關系、人口的自然流動、通貨膨脹等,但住房又是一種特殊的社會商品,不能完全靠市場調(diào)節(jié),在這一波的房價上漲過程中,除了客觀因素外,主要的推手是銀行貸款大量進入房企和城市化進程的加快,要遏制房價的快速上漲、實現(xiàn)老百姓的“安居樂業(yè)”一是要限制銀行貸款大量流入房企。二是要大力發(fā)展三、四線城市的實體經(jīng)濟,疏散人口流入方向。

    為什么要限制銀行貸款大量流入房企?自從央行2014年11月份首次降息至今,經(jīng)過多次降準、降息,市場資金流動性充足。一方面,房企通過低利率的銀行貸款高價拿地,“地王”越來越多。據(jù)悉,僅今年上半年,全國就已經(jīng)出現(xiàn)了219宗“地王”,成為有史以來地王出現(xiàn)最密集的年份?!暗赝酢奔哟罅送恋爻杀?,直接導致房價越來越高;另一方面,銀行又以低利率放貸給個人做按揭貸款,于是產(chǎn)生了大量的房產(chǎn)投資者甚至是投機者。有銀行資金做保障,有錢人利用少量的自有資金和大量的信貸資金可以買多套房產(chǎn),成交量的增加必然導致房價的上漲,而投資者就可以坐等財富增值,而大部分工薪族尤其是剛參加工作的年輕人連第一套房產(chǎn)的首付款都付不起,只能眼看著房價越來越高,手中那點可憐的買房錢越來越縮水。所以,限制銀行貸款大量流入房企,嚴控開發(fā)商利用信貸資金高價拿地,給首套房購買者提供大力的信貸資金支持,縮減首套房以外的信貸資金供給,有效降低土地成本,遏制房產(chǎn)投資和投機,從而有效穩(wěn)定房產(chǎn)價格。

    大力發(fā)展三、四線城市的實體經(jīng)濟,減少本地人口向一、二線大中城市流動,減少大中城市的剛性購房需求,從而穩(wěn)定房價。近幾年,隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快,大量的農(nóng)村人口涌入大城市,購房的剛性需求增加是一、二線城市房價上漲的一個重要因素。人口之所以向大城市流動,是因為大城市的就業(yè)機會多,工資高,對常年在外的打工者或生意人來說,雖然家鄉(xiāng)城鎮(zhèn)的房價很低,但買了卻住不上,大城市的房價雖然高,但他們咬牙也要在大城市購房。這是因為家鄉(xiāng)的企業(yè)太少,就業(yè)機會太少,限制了個人的發(fā)展空間。解決這一問題的關鍵是,三、四線城市要基于本地的特點,充分利用國家政策傾斜、信貸支持、稅收優(yōu)惠發(fā)展具有本地特色的實體經(jīng)濟,為本地人口提供更多的就業(yè)機會和像大城市一樣的基礎設施和公共服務。如果在當?shù)赜泻芎玫陌l(fā)展機會,沒有人愿意背井離鄉(xiāng)擠到大城市去購高價房。一、二線城市的購房需求少了,房價自然會降下來。

    我們目前的住房問題,早期的工業(yè)化國家也都遇到過,19世紀,德國的住房問題非常突出,《論德國的住房問題》就是恩格斯在這種背景下寫的。經(jīng)過一個多世紀的探究,德國的住房問題已經(jīng)得到了有效解決,在1985—2015年的30年中,德國個人收入增長了3倍,房價僅上漲了60%。任何問題的解決都不是一蹴而就的,我國房價問題的解決也需要一個相當長的過程。通過政策調(diào)控、供需平衡、信貸資金導向、稅收調(diào)控、發(fā)展實體經(jīng)濟等措施,我們的國家最終會實現(xiàn)“住有所居”的目標,真正的讓老百姓安居樂業(yè)。

    參考文獻:

    [1]徐遠.超低利率決定了房價估值會很高.

    [2]譚浩俊.跳出“房價經(jīng)濟”束縛,讓開發(fā)商緊張起來.

    [3]陳虎.史上最大房地產(chǎn)泡沫如何分解.

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