房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制探析

邊霞　魏萍

摘要：近年來(lái)，我國(guó)大中城市，特別是一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨驮S多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，伴隨著節(jié)節(jié)攀高的房?jī)r(jià)的不是越來(lái)越高多的利潤(rùn)，而是越來(lái)越高的開(kāi)發(fā)成本，因此對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行深入分析，并在次基礎(chǔ)上予以合理的控制成為當(dāng)務(wù)之急。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本；控制

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）024-000-02

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的必要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種經(jīng)濟(jì)行為，其開(kāi)發(fā)過(guò)程的運(yùn)行、發(fā)展及變化情況，直接影響到其他產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展運(yùn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是一種社會(huì)行為，它滲透到每一個(gè)老百姓的生活之中，關(guān)乎著老百姓“衣、食、住、行”中“住”的問(wèn)題，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)兩個(gè)方面影響著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定和諧，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能否健康發(fā)展，與整個(gè)社會(huì)有著極為密切的聯(lián)系。

每一個(gè)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目的都是為了獲得利潤(rùn)，為了追求利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商盡可能的追求較高的房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)往往又會(huì)抑制需求，從而減少房產(chǎn)銷售，因此如何在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求合理的平衡，達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)最大化成為重中之重。近年來(lái)，我國(guó)大中城市，特別是一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，但就許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，伴隨著節(jié)節(jié)攀高的房?jī)r(jià)的不是越來(lái)越高多的利潤(rùn)，而是越來(lái)越高的開(kāi)發(fā)成本，這是因?yàn)檫@些企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制不力，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)降低，甚至出現(xiàn)虧損。因此對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行深入分析，并在次基礎(chǔ)上予以合理的控制成為當(dāng)務(wù)之急。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

依據(jù)百度百科給出的定義，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，它不僅包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，還包括開(kāi)發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。具體而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)、公共配套費(fèi)用以及管理費(fèi)用和資金利息等構(gòu)成。

土地費(fèi)用包括土地出讓金、土地征收和拆遷安置費(fèi)用等。就當(dāng)前而言，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地基本上都是通過(guò)土地出讓方式獲得土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只需要支付土地出讓金即可，但土地征收費(fèi)用和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用都是由政府先期支付的，這部分費(fèi)用肯定會(huì)計(jì)入土地出讓金，而且待開(kāi)發(fā)土地在土地出讓前是否已做好拆遷安置補(bǔ)償事宜也會(huì)極大影響拿地以后的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須對(duì)待開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行先期考察，對(duì)待出讓土地的位置、拆遷安置情況進(jìn)行詳細(xì)的了解，并將預(yù)計(jì)的土地出讓費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的土地成本，以此對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估。前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用，其中最主要的費(fèi)用為設(shè)計(jì)費(fèi)。雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本中的比重很低，但這部分費(fèi)用支出的成果卻極大影響著項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)的效果，甚至在一定程度上，設(shè)計(jì)效果的好壞直接影響著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。建安工程費(fèi)是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。這塊費(fèi)用是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的大頭。公共配套費(fèi)用主要包括包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用以及其他不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。這一部分費(fèi)用受外界因素影響較大。管理費(fèi)用和資金利息主要是指房地產(chǎn)營(yíng)銷的費(fèi)用以及貸款利息支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他行業(yè)相比，有資金占用量大的特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)過(guò)程中占用的資金動(dòng)輒上千萬(wàn)甚至上億元，因此，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都需要通過(guò)貸款來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金，從而產(chǎn)生相當(dāng)數(shù)額的貸款利息支出，在部分房產(chǎn)銷售不暢，資金回籠困難的企業(yè)，貸款利息支出甚至成為導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的關(guān)鍵因素。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的要素

對(duì)土地費(fèi)用的控制。如前所述，土地費(fèi)用包括土地出讓金、土地征收和拆遷安置費(fèi)用等幾部分，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，該部分費(fèi)用占整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的30%左右。該部分費(fèi)用發(fā)生在土地開(kāi)發(fā)伊始，土地一旦拿到手，這部分費(fèi)用即產(chǎn)生，也基本確定，除非出現(xiàn)大的政策性變得，否則直至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，該費(fèi)用也不會(huì)出現(xiàn)大的變化。因此，對(duì)土地費(fèi)用的控制，必須在拿地之前即開(kāi)始進(jìn)行。許多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目的選址做好調(diào)研，也就是在拿地之前對(duì)地塊的位置、地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值缺乏事前充分的評(píng)估，僅僅看到土地掛牌價(jià)便宜便參加競(jìng)拍，在拿地以后才發(fā)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)價(jià)值遠(yuǎn)低于預(yù)期，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能盈利，甚至出現(xiàn)虧損的情況。因此，在拿地之前，必須事先對(duì)擬競(jìng)拍土地區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的可行性研究，在可能的情況下，做好對(duì)擬開(kāi)發(fā)土地區(qū)域的中長(zhǎng)期規(guī)劃，有計(jì)劃有步驟的對(duì)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)規(guī)劃，做好土地儲(chǔ)備，以應(yīng)對(duì)土地價(jià)格上漲帶來(lái)的土地費(fèi)用上升。

對(duì)前期工程費(fèi)用的控制。前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用，其中最主要的費(fèi)用為設(shè)計(jì)費(fèi)。眾所周知，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的2%左右，但設(shè)計(jì)結(jié)果卻決定了整個(gè)工程造價(jià)的85%以上，設(shè)計(jì)結(jié)果的好壞極大影響著項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)的效果，甚至在一定程度上，設(shè)計(jì)效果的好壞直接影響著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗，因此設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的重中之重。設(shè)計(jì)管理分為兩個(gè)方面，一是制定合理的設(shè)計(jì)方案，二是設(shè)計(jì)階段限制工程造價(jià)。合理的設(shè)計(jì)方案既要做到技術(shù)的可行性，又要做到經(jīng)濟(jì)上的合理性。這要求設(shè)計(jì)部門一方面要結(jié)合合約部和項(xiàng)目部提供的數(shù)據(jù)，深入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行精心分析，在盡可能的掌握第一手的數(shù)據(jù)信息的前提下，做出最優(yōu)的技術(shù)方案，另一方面要以項(xiàng)目定位為依據(jù)，在保證項(xiàng)目技術(shù)許可的前提下，盡量做到限額設(shè)計(jì)，追求項(xiàng)目性價(jià)比的最大化，實(shí)行限額設(shè)計(jì)是項(xiàng)目前期工程費(fèi)用控制的關(guān)鍵所在。依據(jù)百度百科給出的定義，所謂限額設(shè)計(jì)，就是要按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，它包括兩方面內(nèi)容，一方面是項(xiàng)目的下一階段按照上一階段的投資或造價(jià)限額達(dá)到設(shè)計(jì)技術(shù)要求，另一方面是項(xiàng)目局部按設(shè)定投資或造價(jià)限額達(dá)到設(shè)計(jì)技術(shù)要求。限額設(shè)計(jì)要求，在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員與管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)以投資或造價(jià)為出發(fā)點(diǎn)，做出方案比較，有利于強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的工程造價(jià)意識(shí)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；經(jīng)濟(jì)管理人員及時(shí)進(jìn)行造價(jià)計(jì)算，為設(shè)計(jì)人員提供有關(guān)信息和合理建議，達(dá)到動(dòng)態(tài)控制投資的目的。實(shí)踐證明，限額設(shè)計(jì)是促進(jìn)設(shè)計(jì)單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計(jì)水平，真正做到用最少的投入取得最大產(chǎn)出的有效途徑。

對(duì)建安工程費(fèi)用的控制。建安工程費(fèi)用主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。這塊費(fèi)用是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的大頭，占到整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的50%以上。要合理控制建安工程費(fèi)用要引入招投標(biāo)機(jī)制，實(shí)行建設(shè)工程招投標(biāo)制度。首先，擬邀請(qǐng)投標(biāo)的施工單位必須具有相應(yīng)的施工資質(zhì)，在業(yè)內(nèi)具有良好的口碑，并有一定的成功案例，從符合條件的施工企業(yè)中選取三到五家進(jìn)行報(bào)價(jià)；其次，企業(yè)要事先編制標(biāo)底，作為報(bào)價(jià)評(píng)標(biāo)的依據(jù)，最后，企業(yè)要本著公開(kāi)、公平、公正的原則，對(duì)參與投標(biāo)的承包商進(jìn)行評(píng)標(biāo)，以吸引承包商進(jìn)行充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到貨比三家，最優(yōu)錄取的目的。在項(xiàng)目建安工程建設(shè)中，不僅選擇工程承包單位要實(shí)行招投標(biāo)制度，選擇材料設(shè)備供應(yīng)商也應(yīng)該實(shí)行招投標(biāo)制度，因?yàn)檎型稑?biāo)制度是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)控制工程成本最有效的辦法。招投標(biāo)制度具有競(jìng)爭(zhēng)性、公開(kāi)性和公平性，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，可以獲得承包商或材料商最優(yōu)惠價(jià)格；通過(guò)公開(kāi)，可以在招投標(biāo)洽談過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)中沒(méi)有考慮到的問(wèn)題，對(duì)施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的增加工程量的環(huán)節(jié)提前預(yù)知，減少施工過(guò)程中設(shè)計(jì)變更或者承包商要求中途增加工程量的可能；通過(guò)公平可以建立企業(yè)良好的信譽(yù)，樹(shù)立企業(yè)良好的口碑，為以后開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目積累資源。要合理控制建安工程費(fèi)用，還要在項(xiàng)目施工過(guò)程中做好全方位的監(jiān)督和管理，在施工過(guò)程中，充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理公司的資源，做好全方位管理，減少不必要的施工環(huán)節(jié)和成本。最后，合理控制建安工程費(fèi)用，還要在工程驗(yàn)收和工程審計(jì)結(jié)算上下功夫。在工程竣工驗(yàn)收和審計(jì)上，要引入第三方，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，避免出現(xiàn)工程交付后因工程質(zhì)量出現(xiàn)互相扯皮的現(xiàn)象。

總之，成本控制貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，只有從項(xiàng)目選址、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程施工、項(xiàng)目管理等各個(gè)方面做好全方位的控制，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化。