廣州，本次政策偏溫和

龔小鋒

全國刮起了限購大潮，位于廣東省的城市新政一個又一個的浪頭撲面而來。但相比深圳等地，由于有穗六條等調(diào)控政策束縛，從2008年開始，廣州樓市一直呈現(xiàn)量價穩(wěn)中有升的趨勢，無論是去化周期、供需量等都十分平衡。

業(yè)界普遍認為，廣州樓市相對健康，并不需要特別強調(diào)樓市調(diào)控。而廣州出政策，更多是向中央表態(tài)，表明穩(wěn)定樓市的決心。但需要警惕的是，最近不少廣東其他區(qū)域的投資人紛紛涌向廣州，后續(xù)不排除廣州樓市政策加碼的可能性。

新政平平無奇

此前，朋友圈內(nèi)都流行一個段子。相較北、上、深在2016年這一輪房價狂飆中，廣州因“表現(xiàn)不佳”？正在被“一線城市集團”淘汰，一些機構(gòu)的樓市報告中，已經(jīng)開始堂而皇之地把廣州歸為“二線城市”，和杭州放在一起。

在“一線城市”中，廣州對樓市的調(diào)控一直最“給力”。在本次多地組團限購下，廣州為積極響應號召在10月4日出臺了樓市調(diào)控政策，嚴格執(zhí)行限購限貸，發(fā)布公積金新政。

據(jù)悉，廣州限購限貸政策并沒有新的調(diào)整，廣州本地戶口限購2套，非本地戶口限購1套，且必須連續(xù)繳納3年社保，首套房首付3成，二套房首付7成。

僅僅是出臺了公積金貸款新政，此對部分采用公積金貸款購房的人士，還是產(chǎn)生了一定的影響。

根據(jù)廣州市住房公積金貸款政策，個人住房公積金貸款最高額度為60萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請個人住房公積金貸款最高額度為每個申請人的貸款額度之和，最高額度為100萬元。

也就是說，一個家庭的夫妻二人，可申請的公積金貸款最高額度是100萬元。根據(jù)廣州一家地產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，9月廣州一手住宅均價為18742元/平方米，一套90平方米的房子總價就超過168萬元，購房者自己所需拿出的資金不少。而且這僅僅是廣州均價，目前在廣州稍微熱門點的片區(qū)，其房價基本都是200萬元的起步價。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，廣州僅重申限購政策，并未收緊，房貸政策也僅是公積金調(diào)整與商貸看齊。相對其他城市重啟或收緊限購限貸，廣州樓市調(diào)控力度一般，且是在國慶假期中段、全國各地調(diào)控政策密集出臺后才發(fā)文重申。

一名廣東開發(fā)商人士表示，廣州樓市今年成交量很大，創(chuàng)歷史新高，價格也漲了不少，熱點區(qū)域漲幅也達到了30%-50%，卻給了中央的“控制得力”的好印象，調(diào)控沒有加碼，堪稱老謀深算，有政治智慧。

根據(jù)中國城市住房（一手房）價格指數(shù)，廣州9月份一手房交易價格上漲的比較厲害，但也僅同比上漲20.23%，上海卻同比漲幅為37.99%。此外，9月份中國樓市“四小龍”的南京、蘇州、合肥、廈門漲幅都超過40%。

業(yè)內(nèi)部分人士甚至認為廣州此次無需加碼，合富房地產(chǎn)研究院顧問黎文江認為，廣州調(diào)控政策一直比其他城市嚴格，由于有穗六條等調(diào)控政策在束縛，外地人以及投資客在廣州置業(yè)難度較大，所以廣州房價走勢一直趨穩(wěn)，沒必要再對調(diào)控政策價碼。

周邊需求溢回

廣州樓價相對北京、上海、深圳較為平穩(wěn)，庫存量也比這三城多，調(diào)控政策變化在四城中最小。據(jù)CRIC克而瑞研究中心報告顯示，國慶期間京、滬成交同比跌4成，廣州成交同比卻增454%。

據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計，廣州樓市國慶假期七天間的網(wǎng)簽套數(shù)達4236套，自2010年限購后的6年以來，廣州樓市首次在國慶長假期間網(wǎng)簽套數(shù)達四位數(shù)。截至10月7日，廣州樓市網(wǎng)簽套數(shù)94308套，相比過去五年任意一年的全年網(wǎng)簽數(shù)都高。

有廣州某大型樓盤銷售總監(jiān)表示，近期買家入市積極性相對較高，不少黃金周期間簽約成交的買家，大多在“十一”黃金周之前就已確定買房，大多是首次置業(yè)、改善型買家，他們表現(xiàn)相對理性，價格仍是決定是否出手的關(guān)鍵因素。

值得一提的是，此次廣州限購政策之后樓市成交量繼續(xù)上升，樓價持續(xù)上漲是因為鄰近的佛山限購，深圳最嚴限購政策，都導致外溢客回流廣州。

CRIC研究院分析師楊科偉表示，資金外溢至熱點城市促使周邊大幅上漲。例如廣東、佛山、東莞集體政策收緊，也導致部分需求外溢至江門、韶關(guān)等城市，其中韶關(guān)國慶7天共成交8.63萬平方米，較2015年同期上漲157%。

“廣東樓市原來有幾個大湖，廣州的堤壩比其他都高，現(xiàn)在深圳、東莞、珠海的堤壩一夜之間比廣州加高了很多，廣州不變，洶涌的洪水會往哪里流？有圖有真相，深圳客已經(jīng)殺進廣州樓市了?！睆V州一名開發(fā)商形象地比喻說。

世茂房地產(chǎn)華南區(qū)域助理總裁、廣州片區(qū)總經(jīng)理劉煜近日表示，因近期佛山限購、高地價及規(guī)劃利好等多種因素集中爆發(fā)，短期內(nèi)廣州樓市會迎來一波利好。如廣州產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型，購買力會大幅增加，未來廣州樓市前景會很光明。

不過本輪調(diào)控一線城市更注重平抑樓價過快上漲，若廣州后續(xù)土地出讓繼續(xù)高溢價成交，樓價呈過快上漲趨勢，將出現(xiàn)更多微調(diào)政策，同時不排除限購和限貸有加碼的可能。

廣州“經(jīng)驗”

即使廣州房價“不給力”，但在《福布斯》中國大陸最佳商業(yè)城市的排名中，廣州卻已經(jīng)六年五奪第一名，所以稱其為一線城市一點也不為過。但廣州房價上漲為何遙遙落后于一線城市？有幾個原因值得其他城市借鑒。

相比京滬深，廣州是對炒房團最缺乏吸引力的城市。在廣東，廣州雖然是華南中心城市，在多個全國或者區(qū)域規(guī)劃里地位高于深圳，但其實在國家戰(zhàn)略里，深圳從來都是高于廣州的。至于北京和上海，更高居中國城市的第一層次，政策利好都是廣州所無法企及的。

廣州最可圈可點的，即是對土地供應端的把控，強化土地供應的管理，在樓市的“供應環(huán)節(jié)”做好文章。比如，廣州連續(xù)多年對房地產(chǎn)用地進行清理，收回閑置土地，在土地“供應環(huán)節(jié)”集中化管理，并成為全國最早建立和完善土地招拍掛制度的城市之一。土地的集中化和市場化供應，壓縮了尋租空間以及地產(chǎn)商“炒地皮”的機會。

更值得一提的是，廣州的舊城改造曾一度不讓房地產(chǎn)商參與，而是政府主導舊城改造，這在全國范圍內(nèi)非常少見。這種舊改模式，有效地壓縮了舊改土地的供應成本，更限制了房企通過舊改套利的空間。

此外，廣州通過土地供應數(shù)量、位置、容積等指標的調(diào)節(jié)，均衡供求，正是廣州房價長期趨于穩(wěn)定，不曾暴漲暴跌的重要因素之一。如廣州住宅地塊容積率超過4早已不是什么新鮮事。

以廣鋼新城為例，區(qū)域規(guī)劃建筑樓高超過百米的多達15棟，其中超180米的就有4棟，中海廣鋼項目59層高達240米刷新了廣州住宅的高度紀錄。將住宅的容積率調(diào)高一倍，至少就能增加一倍的供應量。

相比之下，房價暴漲的深圳、上海，以及房價相對較高的北京，容積率都低于廣州。有媒體此前報道，北京住宅用地容積率限制在2.8以下，上海限制在2.5以下，深圳將高層小區(qū)的容積率由3.2調(diào)低為2.8，高層組團的容積率由3.5調(diào)低為3.2。

財政部原財政科學研究所所長、華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康認為，“一線城市”中，廣州房地產(chǎn)市場供需比其他城市更平衡，平穩(wěn)的房價讓老百姓和政府都受惠。廣州六年五奪《福布斯》最佳商業(yè)城市第一名，展現(xiàn)了？“有為而有限”政府的特點，非常值得肯定。

此外，與廣州相似的是，重慶房價也得到了很好的控制，有頗多經(jīng)驗值得借鑒。黃奇帆制定了幾個原則，如重慶每年房地產(chǎn)投資不能超過全市固定資產(chǎn)投資的25%；政府出讓的土地價格不能高于房價的三分之一。此外，住宅建設(shè)每平方公里要容納一萬人，工業(yè)園區(qū)用地，每平方公里不得少于100億元產(chǎn)值。