規(guī)范實施PPP 上蓋物業(yè)綜合開發(fā)

杭州市地鐵集團有限責任公司總經(jīng)理朱少杰

規(guī)范實施PPP 上蓋物業(yè)綜合開發(fā)

杭州市地鐵集團有限責任公司總經(jīng)理朱少杰

杭州地鐵成立于2002年6月，是杭州市政府直屬的國有全資企業(yè)，負責城市軌道交通的建設、運營、開發(fā)。公司發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)建成并運營三條地鐵線，里程82公里，分別是1號線、2號線東南段和4號線首通段。日均客流量77萬人次。在建項目6條線，里程168公里。計劃到2017年，通車里程數(shù)達到117公里，到2019年建成5條線，通車里程達到250公里。到2022年亞運會之前建成10條地鐵線，2條城際線，里程達446公里。從數(shù)據(jù)來看，杭州地鐵在發(fā)展速度上存在一定差距，需要在“十三五”期間加大投資力度，加快建設步伐。

杭州地鐵在投融資創(chuàng)新方面的探索和嘗試

在“十三五”城市軌道交通大規(guī)模鋪開建設形勢下，杭州地鐵面臨的情況和形勢和其他兄弟單位基本相同。主要有兩大挑戰(zhàn)：一是業(yè)主單位的可持續(xù)發(fā)展問題。城市軌道交通投資比較大，收入相對較低，光靠線路運營后的票務收入是不可能收回投資的，還是要靠政府在財政資金上給予支持，或是土地大量投入才能實現(xiàn)平衡。不過，現(xiàn)在財政資金到位40%就不錯了，缺口部分還是通過地鐵來掛賬，缺口不斷擴大的話，光付利息基本上就可以把地鐵業(yè)主拖垮。二是融資難、融資貴的問題。由于規(guī)模擴大，資本金下降?，F(xiàn)在情況還可以，再擴大的話，今后再想實現(xiàn)低成本融資，難度還是比較大的。

面對這些挑戰(zhàn)，杭州地鐵力做三件事情：一是在節(jié)約投資和運營成本上下工夫，在投資方面通過設計優(yōu)化，實施過程管控，降低成本。在運營方面，通過PPP方式引進競爭機制，降低成本，目前效果不錯。二是充分挖掘地鐵沿線土地價值，以彌補財政資金的缺口。杭州地鐵通過提前謀劃、綜合開發(fā)、價值挖掘、政策爭取等措施，前幾年取得了比較好的收益。目前已經(jīng)完成五個上蓋地塊的出讓，面積540畝，取得出讓金118億元。以1號線為例，其土地收入彌補財政缺口就可以達到自我平衡。三是通過公司整體資產(chǎn)包裝，提高公司信用等級，現(xiàn)在是AAA級，通過各種各樣的方式發(fā)行公司債、中期票據(jù)、融資租賃等方式多渠道籌措資金。

杭州地鐵投融資案例介紹

和港鐵的PPP項目。以杭州地鐵1號線為標的物，通過談判形成具體框架：杭州地鐵跟港鐵成立合資公司，注冊資本金45.4億元，股權比例51：49，由港方負責經(jīng)營。市政府授權交通局跟合資公司簽訂投資協(xié)議，授予25年經(jīng)營權。1號線把資產(chǎn)分兩部分，一部分由地鐵投資，且以比較低的租金租給合資公司，一部分由合資公司投資，合資公司就擁有完整的兩部分使用權和經(jīng)營權。合資公司的票務補貼是有約定的，按照約定票價跟政府結算，如果向乘客收取的票價低于約定價格，差價以政府購買服務的方式進行補貼。

1號線從2012年運營到現(xiàn)在已快四年，從實施情況看，感覺比較成功。一是運營服務指標比較好，準點率達到99.98%，服務水平在全國居于前列；二是政府支出比較少，現(xiàn)在政府每年在票價補貼方面的支出，在目前票價水平下不是很高。在1號線形成新的運營主體后，形成了競爭，帶動另外幾條線路運營成本的節(jié)約，效益很大；三是合資公司股東預期的收益還不錯，得益于港鐵在管理方面確實有獨到優(yōu)勢，尤其是在客流培育和成本節(jié)約方面。

七堡綜合體項目。這個項目在杭州城東，一條是快速路，一條是滬杭高速公路，從環(huán)境來說不是特別好，是1號線、4號線共用的車輛段，占地50公頃。杭州地鐵學習了港鐵經(jīng)驗，從提高城市綜合環(huán)境，及對這個項目進行綜合開發(fā)的角度，對原來方案進行重新審視。

通過深化初步設計，進行上蓋開發(fā)設計，與車輛段方案有機互動。當時提出城市綜合體的概念，是請國際有實力的大公司操刀，同時委托專業(yè)公司充分進行市場調研，研究業(yè)態(tài)、戶型，使項目地上結構和地下結構的預留和市場需求保持一致。

與品牌企業(yè)合作，打造品質項目，我們?nèi)〉猛恋赝ㄟ^公開掛牌方式，土地出讓金當時收了44.4億元，項目在杭州知名度高，銷售火爆，預計在開發(fā)上產(chǎn)生收益可達20億元左右。另外，確實對創(chuàng)造客流非常有益，對環(huán)境提升也很好，據(jù)估計可以有2萬人成為今后地鐵客流的來源。

2號線潮鳴地塊。杭州地形復雜，地鐵2號線從這個地塊穿過，原來是一家改制企業(yè)，環(huán)境差，卻在市中心稀缺地塊。如果簡單穿過去，57畝地就廢掉了。杭州地鐵做了大量工作，爭取到這塊地的權利，跟這家企業(yè)進行談判，用3.3億元的價格把這塊地收下來，然后跟品牌房產(chǎn)企業(yè)合作，先確定上蓋方案，提前考慮上蓋方案跟下穿架構的設施，使得土地價值沒有受到太大影響，結果很理想。今年3月，57畝地以37.35億元的價格成功出讓。政府相當于獲得34億元的收益，用于彌補地鐵2號線的資金缺口。

上述兩個地塊成功運作有一個重要前提，上蓋必須與下部的地鐵建設內(nèi)容同步設計，否則就不能形成真正意義上的綜合開發(fā)。這就要求必須事先確定上蓋物業(yè)開發(fā)的單位，開發(fā)單位按照市場需求進行科學的業(yè)態(tài)研究、功能定位、方案設計。

杭州地鐵三期建設壓力大，主要體現(xiàn)在幾方面：一是對三期規(guī)劃中的地鐵7、9號線還是采用PPP模式進行招商，來進一步加快地鐵建設步伐，通過引入社會資金解決投融資問題。二是采用大標段和總承包的方式來快期規(guī)劃建設。三是要進一步采用各種模式，跟專業(yè)機構合作開發(fā)地鐵周邊的上蓋物業(yè)，為地鐵建設彌補虧損。

面對壓力和挑戰(zhàn)，希望在地鐵站點周邊上蓋物業(yè)開發(fā)政策上，國家有關部門能進一步給予政策支持。同時，對于城市軌道交通PPP項目，國家還應研究在稅收政策上給予進一步支持。

（根據(jù)朱少杰在城市軌道交通投融資機制創(chuàng)新研討會的發(fā)言錄音整理，標題由本刊記者所擬，本文為節(jié)選）