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    房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制相關(guān)問題研究

    2016-11-07 19:53:15石御
    企業(yè)導(dǎo)報 2016年17期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)控制工程項目

    石御

    摘 要:隨著我國經(jīng)濟(jì)技術(shù)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也越來越迅速。尤其在房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題頻發(fā)的背景下,如何有效控制房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。所以本文先分析了目前房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制中存在的問題,然后詳細(xì)闡述了如何加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);工程項目;質(zhì)量;控制

    DOI:10.19354/j.cnki.42-1616/f.2016.17.43

    房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量不僅關(guān)系到人們的切身生活,還關(guān)系到我國國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。所以相關(guān)工作人員應(yīng)該深入研究當(dāng)前房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制存在的問題,并根據(jù)實(shí)際的施工環(huán)境和企業(yè)運(yùn)營情況提出可行性的整改措施,以提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

    一、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制中存在的問題

    (一)缺乏前期規(guī)劃。前期規(guī)劃是保證房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的基礎(chǔ)。在當(dāng)前復(fù)雜的房地產(chǎn)工作中,進(jìn)行前期的規(guī)劃管理是開展房地產(chǎn)項目工程施工的前提。但是在實(shí)際的工作中由于諸多因素的干擾,很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有進(jìn)行完整的規(guī)劃。

    (二)缺乏完善的質(zhì)量管理制度。在實(shí)際的房地產(chǎn)工程項目施工中,很多工作人員的質(zhì)量控制意識都不強(qiáng),基本都是在發(fā)現(xiàn)問題才進(jìn)行補(bǔ)救工作,這會使房地產(chǎn)企業(yè)處于被動的地位。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善質(zhì)量管理制度,做到質(zhì)量問題的有效預(yù)防。

    (三)施工人員質(zhì)量管理意識薄弱。在實(shí)際的房地產(chǎn)工程項目建設(shè)中,經(jīng)常會出現(xiàn)一些偷工減料、違規(guī)操作的問題,這不僅會影響房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量,還會增加企業(yè)投資成本,甚至?xí)斐晒て诘难诱`,阻礙我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

    二、應(yīng)對房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制問題的措施

    (一)強(qiáng)化前期規(guī)劃。前期規(guī)劃管理的缺失會影響房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理。所以,在施工開始前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行全方位的規(guī)劃,并采取科學(xué)、合理的措施保證房地產(chǎn)工程的整體規(guī)劃,以保證房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量。如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在拿到開發(fā)權(quán)之后,就可進(jìn)行詳細(xì)的用地規(guī)劃,并結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展開展科學(xué)的項目定位。一般房地產(chǎn)企業(yè)可從七個方面進(jìn)行房地產(chǎn)工程項目定位:一是從企業(yè)的先進(jìn)流預(yù)測;二是根據(jù)政府的整體規(guī)劃;三是根據(jù)實(shí)際的土地條件;四是估算項目建成后的銷售速度;五是調(diào)查客戶群,確定主要客戶群;六是依據(jù)房屋的投資總價;七是房地產(chǎn)企業(yè)希望達(dá)到利潤。這樣在經(jīng)過詳細(xì)的計劃和篩選之后,便能確定房地產(chǎn)項目的定位:建設(shè)居民用房,或是商業(yè)用房。在實(shí)際的房地產(chǎn)項目規(guī)劃中也經(jīng)常會出現(xiàn)因沒有進(jìn)行前期規(guī)劃而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)虧損的,如沒有詳細(xì)分析周邊的用戶群體和消費(fèi)情況,就開發(fā)成商業(yè)用房的。另外,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在施工前進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查,設(shè)計出符合實(shí)際施工環(huán)境的設(shè)計圖紙,以保證后續(xù)施工環(huán)節(jié)的順利開展。如在房屋內(nèi)預(yù)留足夠的空調(diào)、暖氣等基礎(chǔ)設(shè)施的安裝控件;或是設(shè)置合理的井道,避免出現(xiàn)井道出現(xiàn)在人行道中間的問題。也只有這樣才能切實(shí)提高房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制效果。

    (二)加強(qiáng)整體施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理。對于房地產(chǎn)工程項目而言,施工質(zhì)量是保證整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素。所以相關(guān)工作人員應(yīng)該做好整體施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理。并且房地產(chǎn)工程項目的施工是一項復(fù)雜的施工工程,涉及較多的施工工藝和施工人員,其管理難度也較大。因此,房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要完善質(zhì)量管理制度,還要培養(yǎng)一支高水平的質(zhì)量管理人員。

    如管理人員應(yīng)該在確保某一施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量合格之后,在允許施工人員進(jìn)行下一環(huán)節(jié)的施工。如果該環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量并不達(dá)標(biāo),那么就應(yīng)該進(jìn)行及時整改,至到質(zhì)量合格。另外,施工企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)施工材料、施工工藝、施工設(shè)備、相關(guān)輔助措施的管理,對于違規(guī)操作的現(xiàn)象應(yīng)該嚴(yán)加制止,并勒令整改,只有這樣才能提高房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量。如某施工企業(yè)制定的質(zhì)量管制制度中提到工程使用的重要材料(鋼材、水泥、配件、構(gòu)件)應(yīng)于進(jìn)場時即時進(jìn)行檢驗(yàn)核查,必要時取樣送有關(guān)單位進(jìn)行試驗(yàn);混凝土配合比及配合試驗(yàn),應(yīng)于澆注前及澆注中檢驗(yàn)、核查;工程使用的機(jī)具、模板、吊具在第一次使用前進(jìn)行檢查;隱蔽工程在施工過程中應(yīng)旁站,經(jīng)驗(yàn)收后方可繼續(xù)下一工序施工;分部、分項工程在施工過程中進(jìn)行旁部或檢查,施工結(jié)束后進(jìn)行確認(rèn)或驗(yàn)收;施工單位建立、保存、提交的自檢、試驗(yàn)記錄報告,應(yīng)即時核查,并對照報告內(nèi)容是否完整、齊全、準(zhǔn)確、有效。由此可見,保證房地產(chǎn)工程項目整體環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量是非常重要的,不僅能夠保證房地產(chǎn)工程項目施工的順利開展,還能減少施工事故,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

    (三)加強(qiáng)竣工后的驗(yàn)收質(zhì)量管理。驗(yàn)收是檢查房地產(chǎn)工程項目施工質(zhì)量的最后一道工作環(huán)節(jié)。所以質(zhì)量驗(yàn)收人員應(yīng)該重視最后的質(zhì)量檢查,以防有問題的房地產(chǎn)工程項目流向市場,影響國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。另外,房地產(chǎn)企業(yè)還可以建立完善的質(zhì)量評估體系,對于各個部分的施工進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量審核以及工程項目施工信息的整合,以方便后續(xù)維護(hù)工作的開展。

    一般在房地產(chǎn)工程項目竣工后,需要房地產(chǎn)開發(fā)商想當(dāng)?shù)氐闹饔^部門遞交驗(yàn)收申請,之后主管部門才會進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收是對房地產(chǎn)工程項目的整體審查,包括規(guī)劃要求是否合格、配套設(shè)施是否完善、質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否齊全、物業(yè)管理是否完備等等。房地產(chǎn)工程項目的驗(yàn)收是一項精細(xì)的工作,需要多個政府部門的共同配合。一般涉及到的驗(yàn)收部門包括國土資源局、市建委、房管局、環(huán)保局、消防部門等。只有完全合格后,房地產(chǎn)工程項目才能進(jìn)入市場。當(dāng)然,除國家項目政府部門的驗(yàn)收外房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該先進(jìn)行內(nèi)部驗(yàn)收,如某房地產(chǎn)項目中規(guī)劃驗(yàn)收包括竣工測量資料、電子報批文件技術(shù)初步審查檢測資料?、規(guī)劃局送案資料;環(huán)保驗(yàn)收包括排污口規(guī)范化登記資料?、驗(yàn)收監(jiān)測提交資料、環(huán)保局送案資料等,其中工程施工質(zhì)量的驗(yàn)收是由施工單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組進(jìn)行工程驗(yàn)收,監(jiān)督站對工程質(zhì)量驗(yàn)收的組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等情況實(shí)施現(xiàn)場監(jiān)督。只有這樣嚴(yán)格做好房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量把關(guān),才能提高房地產(chǎn)工程項目的整體質(zhì)量,促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

    (四)提高施工人員的安全意識和專業(yè)素質(zhì)。我國每年都會發(fā)生房地產(chǎn)工程項目的施工安全事故,給人們造成生命和財產(chǎn)的損失。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視提高工作人員的安全意識和專業(yè)素質(zhì),以減少安全事故的發(fā)生,減低房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本,保證房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量。

    如企業(yè)可以開展以安全意識為主題的培訓(xùn)活動,從思想上提高施工人員的自我保護(hù)意識。例如某房地產(chǎn)企業(yè)開展的安全意識培訓(xùn)活動,主要要求是:一是工程管理方要認(rèn)清安全生產(chǎn)的嚴(yán)峻形勢,牢固樹立“安全第一、預(yù)防為主”的思想,進(jìn)一步增強(qiáng)安全生產(chǎn)意識;二是工程安全監(jiān)管負(fù)責(zé)人要對所在工地施工人員加強(qiáng)安全生產(chǎn)培訓(xùn)教育,提高施工人員的安全意識。;三是工程一線施工人員要強(qiáng)化安全知識自我學(xué)習(xí),熟悉所負(fù)責(zé)工種的安全隱患知識,具備危險發(fā)生時應(yīng)急逃生技能。另外,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高施工人員的專業(yè)水平,減少因違規(guī)操作引發(fā)的安全事故。如某房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)余時間開展了以“標(biāo)準(zhǔn)施工,減少安全事故”的專題培訓(xùn),詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)工程項目的施工技術(shù)??傊康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從多個方面開展安全培訓(xùn),以提高施工人員的專業(yè)素質(zhì),減少安全事故發(fā)生,保證工程項目的順利施工。

    總結(jié):綜上所述,深入研究房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制問題,并采取相應(yīng)的解決措施是提高房地產(chǎn)工程項目建設(shè)質(zhì)量的重要途徑。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視前期規(guī)劃、加強(qiáng)施工管理,并加強(qiáng)施工人員專業(yè)技能的培訓(xùn)和工程竣工的驗(yàn)收,從而提高房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制工作的效率。

    參考文獻(xiàn):

    [1] 黨黎杰. 房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的相關(guān)問題與對策[J]. 山西建筑,2015,08:228-229.

    [2] 胡延利. 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理研究與應(yīng)用[D].大連海事大學(xué),2014.

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