淺談房改房權(quán)屬問題

潘友明

摘 要 房改房又可以叫做已購公房，是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅，即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。隨著房價(jià)飆升，當(dāng)前，涉及房改房歸屬問題案件數(shù)量日趨增多。該類案件是當(dāng)前民事案件中的一熱點(diǎn)。

關(guān)鍵詞 民事案件 房改房 權(quán)屬問題

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1房改房是我國住房制度改革的特殊產(chǎn)物

房改房是我國住房制度改革的第一步，即把過去公有制條件下分到家庭的公有住房按照大大低于房屋實(shí)際價(jià)值的低價(jià)出售給家庭，國家（公有單位）出大頭，家庭只負(fù)擔(dān)一點(diǎn)現(xiàn)金，通過買賣轉(zhuǎn)化為家庭私有財(cái)產(chǎn)，而不是轉(zhuǎn)化為其中一方。不能割斷過去公有制這樣一段歷史。仔細(xì)分析房改房（現(xiàn)住房）的出售方案，可以看出整個(gè)房改房政策都是政策性補(bǔ)貼。歸納起來是一明兩暗。明補(bǔ)的就是夫婦雙方的工齡優(yōu)惠（含已去世的一方），1997年是每人每年11.3元，雖然不多，工齡長的也有二、三百元。這種工齡優(yōu)惠雖然沒有發(fā)給個(gè)人現(xiàn)金，但是在交房款時(shí)是直接按現(xiàn)金抵扣的，是國家和公有住房單位替去世配偶的出資，應(yīng)該屬于去世一方的財(cái)產(chǎn)。 暗補(bǔ)有兩個(gè)。第一個(gè)暗補(bǔ)并且是最主要的暗補(bǔ)是極低的房價(jià)，即低房價(jià)補(bǔ)貼。以1997年為例，當(dāng)年北京房改房成本價(jià)折扣后最低價(jià)是190元，而市場價(jià)是2000元，相差近十倍。這樣超低房價(jià)的暗補(bǔ)也是補(bǔ)給夫妻雙方的，不是光補(bǔ)給健在一方的。而實(shí)際購房時(shí)所交的現(xiàn)金，則是很少的零頭；第二個(gè)暗補(bǔ)是一種高職務(wù)補(bǔ)貼。如果去世一方的職務(wù)職級(jí)高，房價(jià)計(jì)算表中可以去世一方為購房人，按照職務(wù)職級(jí)高的待遇確定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)面積，健在的人只是以配偶身份出現(xiàn)。這樣的高職務(wù)暗補(bǔ)有時(shí)能少交一半的房款。

經(jīng)測算，夫妻雙方的低房價(jià)暗補(bǔ)可達(dá)真實(shí)房價(jià)約80%（即各占40%），現(xiàn)金和高職務(wù)暗補(bǔ)各占10%左右，軍（工）齡明補(bǔ)大概占0.5%。很明顯，整個(gè)房改房都是一明兩暗的政策性補(bǔ)貼，夫婦雙方的工齡優(yōu)惠（含已去世的一方）只是其中一部分。夫妻雙方共同購房，共同享受了一明兩暗的政策性補(bǔ)貼，所購房產(chǎn)必須屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。表面上看，政府不是吃大虧了嗎？制訂政策時(shí)不是完全可以不計(jì)算去世一方的工齡優(yōu)惠和高職務(wù)暗補(bǔ)嗎？為什么政府要主動(dòng)增加額外負(fù)擔(dān)呢？就是因?yàn)檎紤]住房制度改革前后政策的連續(xù)性。房改前的福利分房，不管是機(jī)關(guān)院校，還是企、事業(yè)單位，都是以已婚的家庭（夫妻雙方）為對(duì)象，單身或兩地分居者只能住集體宿舍。現(xiàn)在房改售房，必須“以城鎮(zhèn)職工家庭（夫婦雙方）為購房主體，且每個(gè)家庭只能享受一次?！辟徺I的房改房必須是從已經(jīng)入住的原公有住房轉(zhuǎn)化而來，不是憑空而來。政府在售房時(shí)還必須照顧已去世配偶的權(quán)益，承認(rèn)他們對(duì)社會(huì)、對(duì)家庭所做出的貢獻(xiàn)，保證全社會(huì)的公平正義。

2關(guān)于房改房的政策、法規(guī)

1999年4月，建設(shè)部住房司在給司法部律師公證司的建住房市函[1999]005號(hào)《關(guān)于唐民悅房改房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定問題的復(fù)函》中認(rèn)為：“按照目前我國城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房以城鎮(zhèn)職工家庭（夫婦雙方）為購房主體，且每個(gè)家庭只能享受一次。本案中，唐民悅按房改政策購買住房時(shí)享受了其配偶的工齡優(yōu)惠，該住房應(yīng)當(dāng)視為其夫婦雙方共同購買。因此，我司認(rèn)為，該住房應(yīng)視為唐民悅與其配偶共同財(cái)產(chǎn)” 。

最高人民法院2000年2月在給司法部律師公證司的[2000]法民字第4號(hào)《最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函》中認(rèn)為：“夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，購買該房時(shí)所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益。夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)沒有分割，應(yīng)予查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個(gè)人所得，以此確認(rèn)所購房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)；如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！?該4號(hào)司法解釋的基本觀點(diǎn)有兩個(gè)。第一個(gè)觀點(diǎn)是“購買該房時(shí)所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠，只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益?！钡诙€(gè)基本觀點(diǎn)是“健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)?！?對(duì)于一個(gè)人出錢全資購買商品房沒有爭議。爭議的焦點(diǎn)是健在一方享受夫妻雙方的大量政策性補(bǔ)貼后只拿出真實(shí)房價(jià)十分之一的一點(diǎn)現(xiàn)金購買房改房就認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。這種觀點(diǎn)既不符合房改房政策，又不符合等待價(jià)交換的原則。這個(gè)爭議的直接后果，就是購買房改房時(shí)已死亡的配偶及其子女的合法權(quán)益十幾年得不到應(yīng)有的保障，涉及幾十萬老干部、老職工的家人。因?yàn)椤芭c現(xiàn)行房改政策不一致”的原因，2013年2月最高人民法院法釋[2013]7號(hào)決定廢止了[2000]法民字第4號(hào)司法解釋。其廢止是有重要的法律意義的。

3房改房政策在法律意義上的突破

房改房政策在法律意義上實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)突破。一是在“婚姻存續(xù)期間”這個(gè)法律概念上有所突破。除了離婚，在特殊情況下，不再以一方的死亡為存續(xù)截止，在特殊事情上可以延伸到某個(gè)特殊階段。比如夫妻一方在售房以前幾年已去世，但是在售房階段又可以臨時(shí)延伸和暫時(shí)恢復(fù)“婚姻存續(xù)期間”，雖然人已逝，仍然具有配偶的臨時(shí)身份。第二個(gè)突破是身后可以追認(rèn)財(cái)產(chǎn)。比如99年以后開始計(jì)算住房補(bǔ)貼和住房公積金，如果夫妻一方在售房前去世，但是只要符合條件，售房時(shí)仍舊可以補(bǔ)計(jì)和補(bǔ)領(lǐng)去世一方的住房補(bǔ)貼、住房公積金。人死之后還可以冒出一筆錢款并且可以轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)，這樣的好事只有在我國社會(huì)主義初期階段這樣大的歷史背景下的住房制度改革中才會(huì)出現(xiàn)。

法律與政策都要服從我國改革開放的總方針。法律與政策不一致，在我國改革開放進(jìn)程中是存在的，往往是改革政策先行，法律滯后一段時(shí)間。但是這種不適應(yīng)、不一致是暫時(shí)的，通過法定程序可以修改法律，去適應(yīng)不斷發(fā)展的改革的新政策。司法解釋也要與政策相適應(yīng)，“與現(xiàn)行房改政策不一致”就要廢止，其中核心觀點(diǎn)“健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)”就“不再適用”，不能再繼續(xù)作為審判的依據(jù)。房改政策有一定的連續(xù)性，主管部門的基本思路是清晰的、前后一致的，不管是房改房還是經(jīng)濟(jì)適用房，購買后都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于房改房政策的解釋，最權(quán)威的當(dāng)然是主管部門建設(shè)部。我國的改革開放，就是要惠及全國絕大多數(shù)人民。