小議物業(yè)服務合同的風險與防范

陳青峰

摘要：物業(yè)服務合同是物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務時，與有關(guān)委托方簽署的合同。物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動的根本依據(jù)，對明確業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方的權(quán)利與義務以及規(guī)范物業(yè)管理活動起到了無可替代的作用。據(jù)有部門關(guān)統(tǒng)計，由物業(yè)服務合同引起的物業(yè)管理糾紛有大幅上升的趨勢。本文分析了物業(yè)服務合同存在的風險類型，并且就如何防范風險提出應對的建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務合同；風險；防范

中圖分類號：D923.6；D923 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）002-0000-01

一、物業(yè)服務合同的類型及主要內(nèi)容

（一）物業(yè)服務合同的類型

物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同兩種，前期物業(yè)服務合同在先，物業(yè)服務合同在后。

1.前期物業(yè)服務合同。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。從物業(yè)建設期或者開始交付給業(yè)主到成立業(yè)主大會之間，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的提供物業(yè)服務的合同稱為前期物業(yè)服務合同。

2.物業(yè)服務合同。依法召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主大會通過同意選聘物業(yè)服務企業(yè)，與其簽訂的提供物業(yè)服務的合同為物業(yè)服務合同。

（二）物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容

1.當事人和物業(yè)的基本情況，主要是對雙方當事人的資格認定以及對物業(yè)管理活動的標的物的基本情況做出確認和記載。雙方當事人的姓名或名稱、住所。所管理物業(yè)的類型、位置、面積及四至界限等情況。

2.雙方的權(quán)利和義務，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供相應服務的條款。

3.物業(yè)管理服務事項和服務質(zhì)量。

4.物業(yè)管理服務費的收費項目、收費標準和收取方式，物業(yè)服務費的收取方式，有包干制和酬金制兩種。

5.維修費用的收取和使用條款。維修費用一般獨立與物業(yè)管理服務費獨立開來，其收取方式主要由合同雙方當事人約定。

6.物業(yè)管理服務用房的使用、管理和費用分配辦法。

7.合同的有效期限，合同的終止事項及合同終止后相關(guān)事宜主要是物業(yè)資料的移轉(zhuǎn)。明確規(guī)定計算期限的方法。

8.違約責任、解決糾紛的途徑。

9.專項維修基金的管理和使用。

10.物業(yè)經(jīng)營管理。對于經(jīng)營性物業(yè)，以及居住物業(yè)中的經(jīng)營性房屋或設施，如商業(yè)鋪面、停車場等，合同雙方要明確委托服務的績效考核標準、收費標準。

二、物業(yè)服務合同風險的類型及防范措施

（一）物業(yè)服務合同風險的類型

1.物業(yè)承接查驗引起的風險。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)沒有在前期物業(yè)服務合同中約定對物業(yè)共用部位、共用設施設備的查驗內(nèi)容或者約定不明確，造成承接物業(yè)后的維修責任不清。移交的資料不完整不全面，造成日后物業(yè)企業(yè)處理設施設備突發(fā)故障維修時難度加大。

2.在銷售房屋時開發(fā)商不當?shù)某兄Z引起的風險。開發(fā)商為了促進銷售，通常給予購房者承諾贈送閣樓、占用公共部位等。這些不當承諾給物業(yè)服務企業(yè)日后的管理增加了難度。

3.物業(yè)服務合同期限方面所引起的風險。合同期限短于1年，則物業(yè)服務企業(yè)的利潤不能得到保障，物業(yè)服務企業(yè)不愿投入太多的資金和人力去維護物業(yè)。合同期限超過3年，對于物業(yè)服務企業(yè)，不利于隨市場和成本代價去調(diào)節(jié)費用；對于業(yè)主，不利于更換服務質(zhì)量達不到要求的物業(yè)服務企業(yè)。

4.在專項維修資金方面約定不清引起的風險。如專項維修資金遲到位，影響公共共用設施設備的中修、大修、翻新、改造、更新的時候無資金可使用，會造成業(yè)主的不滿。專項維修資金使用的具體操作辦法不明確，容易引起業(yè)主的爭議和反對，從而造成對物業(yè)服務企業(yè)的不信任危機。

5.物業(yè)管理用房在合同中約定不清引起的風險。物業(yè)管理用房能否作為經(jīng)營用途，能否進行裝飾裝修等，如合同約定不清，將引起法律上的違規(guī)經(jīng)營、產(chǎn)權(quán)侵權(quán)的風險。

6.物業(yè)管理質(zhì)量、費用引起的風險。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主往往會提出物業(yè)管理服務質(zhì)量與物業(yè)服務費用不相符的質(zhì)疑。如果在物業(yè)管理服務質(zhì)量的服務等級標準和收費標準上約定不夠詳盡，會帶來質(zhì)價不符的爭議，造成業(yè)主拖欠或拒交管理服務費用的后果。

7.違約責任約定不當引起的風險。物業(yè)服務合同中對于違約責任的放大或縮小都是不合適的。放大違約責任，容易造成隱瞞事實，而對于縮小責任，則容易造成重復違約。

（二）物業(yè)服務合同風險的防范措施

針對上述的物業(yè)服務合同的風險，本文提出相應的防范措施：

1.對于物業(yè)承接查驗引起的風險，物業(yè)服務企業(yè)在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立前期合同須對承接查驗的內(nèi)容及法律責任約定清楚，明確雙方的權(quán)利與義務，嚴格按照承接查驗的相關(guān)規(guī)定操作。

2.對于在銷售房屋時開發(fā)商不當?shù)某兄Z引起的風險，物業(yè)服務企業(yè)在訂立合同前應該充分調(diào)查了解并與開發(fā)商進行必要溝通，在訂立合同時將有關(guān)事項約定清楚。

3.對于物業(yè)服務合同期限方面所引起的風險，物業(yè)服務企業(yè)需與業(yè)主多進行溝通，了解對方的服務等級需求和愿意支付的服務費用的浮動幅度，雙方約定一個在市場環(huán)境下彼此都能接受的服務期限。

4.對于專項維修資金方面約定不清引起的風險。物業(yè)服務企業(yè)應當在合同中明確使用物業(yè)維修資金的具體操作辦法，并及時跟蹤資金的到位情況。

5.對于物業(yè)管理用房在合同中約定不清引起的風險，在簽訂合同時，應該約定明確管理用房的用途、產(chǎn)權(quán)歸屬、配置及管理，并跟蹤落實。

6.對于物業(yè)管理質(zhì)量、費用引起的風險，物業(yè)服務企業(yè)在簽訂合同時，應當遵照相關(guān)定價的法律法規(guī)及市場規(guī)律，根據(jù)管理的項目與企業(yè)自身條件確定合理的價格。

7.對于違約責任約定不當引起的風險，應在訂立合同時應當詳細清楚地約定好合同糾紛解決的條款。

三、結(jié)論

了解物業(yè)服務合同的風險類型，并針對這些類型的風險做好事前的防范，在物業(yè)合同中做好詳細明晰的約定和責任界定，有利于物業(yè)管理服務行業(yè)的規(guī)范健康發(fā)展。隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展，會不斷出現(xiàn)一些客觀環(huán)境的變化，由此帶來新的風險。作為專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)，應當在遵從物業(yè)法律法規(guī)的前提下，規(guī)避來自各方面的風險，同時在履行合同的過程中加強與業(yè)主的溝通。