房價(jià)飆升亟需標(biāo)本兼治

盧鋒

價(jià)格過度飆升刺激各類市場主體踴躍購買甚至形成反常搶購，相關(guān)市場機(jī)構(gòu)

通過“金融創(chuàng)新”違規(guī)融資推波助瀾，房價(jià)飆升預(yù)期與市場主體行為相互激蕩可能使樓市

再次面臨資產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，并對宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向下一輪景氣成長前景投下陰影

消化過量房地產(chǎn)庫存是2015年底中央提出的五項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)之一，然而出乎預(yù)料的是近期少數(shù)大城市出現(xiàn)樓價(jià)反彈飆升形勢。樓市回暖本應(yīng)有助于減緩經(jīng)濟(jì)下行壓力并助推宏觀經(jīng)濟(jì)周期轉(zhuǎn)換，然而房價(jià)過度飆升如得不到有效調(diào)節(jié)平抑，將對經(jīng)濟(jì)探底企穩(wěn)趨勢產(chǎn)生不利影響。

中國新一輪樓價(jià)異動(dòng)，再次凸顯傳統(tǒng)行政壟斷供地體制不利于樓市穩(wěn)定發(fā)展，政策應(yīng)對在實(shí)施適當(dāng)需求管理與增加供地遏制樓價(jià)過度上漲同時(shí)，應(yīng)重視改革行政壟斷供地體制，以實(shí)質(zhì)性提升房地產(chǎn)供應(yīng)對需求變動(dòng)的反應(yīng)彈性與效率。

樓價(jià)異動(dòng)與調(diào)控政策

中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段調(diào)整，近期出現(xiàn)快速分化走勢。尤為引人關(guān)注的是深圳2015年上半年開始的房價(jià)反彈行情，去年底向其他一線城市以及個(gè)別二線城市快速蔓延，近來出現(xiàn)少數(shù)大城市樓價(jià)大幅飆升局面。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市商品房價(jià)格呈現(xiàn)總體回升趨勢：環(huán)比價(jià)格指數(shù)2015年5月由此前下降轉(zhuǎn)變?yōu)檎鲩L，同比價(jià)格指數(shù)變動(dòng)也于去年12月由負(fù)轉(zhuǎn)正。不同城市房價(jià)走勢分化明顯，尤其是少數(shù)大城市樓價(jià)猛漲出乎預(yù)料。如3月一、二線城市同比增速分別上升到31.5%和5.3%，三線城市同比降幅收窄到-0.5%。從房價(jià)月度環(huán)比增速看，3月一、二、三線城市房價(jià)增速分別上升到3.5%、1.5%和0.4%。市場機(jī)構(gòu)提供的百城房價(jià)也顯示類似房價(jià)走勢特點(diǎn)。

一線城市之間房價(jià)升勢差別很大。北京、廣州樓價(jià)從2015年底開始回升，今年元月同比增速達(dá)到10%-11%，大體屬于增速較低組別。深圳在新一輪樓價(jià)上漲中一馬當(dāng)先，漲價(jià)最早并漲幅最高，元月樓價(jià)平均增速達(dá)到52.7%。上海處于中間狀態(tài)，元月房價(jià)同比增速達(dá)到21.2%。到3月，京、滬、廣、深同比房價(jià)進(jìn)一步分別飆升到17.6%、30.5%、15.3%和62.5%。

從月度環(huán)比樓價(jià)看，北京、上海、廣州、深圳今年3月分別增速為3%、3.6%、2.9%和3.7%。除了深圳環(huán)比價(jià)格略有回落外，其余三個(gè)一線城市環(huán)比價(jià)格都大幅上升，環(huán)比房價(jià)折年率都顯著高于3月同比價(jià)格?？梢娨痪€城市房價(jià)猛漲勢頭如不加調(diào)控，還可能繼續(xù)發(fā)展并面臨失控風(fēng)險(xiǎn)。

房價(jià)猛漲伴隨一些城市再現(xiàn)銷售火爆與反常搶購現(xiàn)象。據(jù)報(bào)道，春節(jié)前后深冬時(shí)節(jié)有的城市出現(xiàn)“披著棉被連夜排隊(duì)買房”的情況，還有兩千多人擁擠認(rèn)購導(dǎo)致售樓酒店出現(xiàn)“出入口幾乎癱瘓”和附近交通堵塞場景。在房價(jià)猛漲背景下，為購房者調(diào)動(dòng)頭寸提供各類短期融資的違規(guī)市場操作滋生蔓延。房價(jià)異常波動(dòng)引發(fā)社會廣泛關(guān)注，并對理解與實(shí)施政府房地產(chǎn)去庫存政策帶來疑慮與干擾。

針對上述形勢，3月下旬以來上海、深圳、北京、南京、武漢等城市側(cè)重從需求管理方面出臺樓市新政，內(nèi)容包括提高二套房首付比例，提升非戶籍人口購房繳納個(gè)稅與社保年限，下調(diào)公積金最高額度，排查監(jiān)管首付貸、首付眾籌、過橋貸、裝修貸等樓市曲線融資交易等等。這些措施有其務(wù)實(shí)合理性，然而仍需在深入分析新一輪樓價(jià)異動(dòng)原因基礎(chǔ)上，采取供求兩側(cè)共同調(diào)節(jié)、短長期措施相互配合方法標(biāo)本兼治，為中國房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展行穩(wěn)致遠(yuǎn)創(chuàng)造必要條件。

“虹吸效應(yīng)”

新一輪少數(shù)大城市房價(jià)飆升由供需兩方面力量推動(dòng)形成。在充裕寬松貨幣政策與多輪行業(yè)刺激利好政策推動(dòng)下，全國整體房地產(chǎn)市場逐步消化早先失衡因素，少數(shù)大城市房地產(chǎn)購買力受“虹吸效應(yīng)”作用增長較快，為一線城市樓價(jià)飆升提供了需求支持條件。近年各地政府大尺度減少商品房供地?cái)?shù)量，即便在樓價(jià)回升背景下仍實(shí)施供地緊縮支持，成為近期一線城市房價(jià)飆升的關(guān)鍵供給側(cè)推手。

一線城市樓市變動(dòng)需求面因素，可主要從貨幣銀根狀態(tài)、行業(yè)刺激政策、大城市購買力較快增長等方面觀察。

一是近年經(jīng)濟(jì)下行調(diào)整階段政府實(shí)施穩(wěn)健偏寬松的貨幣政策，為房地產(chǎn)行業(yè)回暖提供比較有利的銀根環(huán)境與資金面條件。央行從2015年2月到2016年3月五次降準(zhǔn)從19.5%降到16.5%，2014年11月到2015年10月六次降息使一年期貸款利率從6%降到4.35%，2014年11月到2015年8月五次下調(diào)公積金利率從4%降到2.75%。銀行間貨幣市場利率較低，一周短期利率大體在2.5%上下，一年期國債收益率從2014年4.25%左右下降到2015年底2.3%上下。信貸和廣義貨幣增速2012年底和2013年初有所下降，2014年下半年和2015年初探底后開始回升，2015年底分別上升到14%-15%相對高位。2013年初開始收緊影子銀行業(yè)務(wù)過程持續(xù)兩年后告一段落，三項(xiàng)主要表外業(yè)務(wù)新增量近期觸底回升，社會融資估計(jì)存量增速改變下行走勢企穩(wěn)回升。

從資金面角度看，去年股市波動(dòng)后大量資金尋求新投資機(jī)會，樓市成為投資者增持資產(chǎn)的重要選擇對象。在房價(jià)快速回升情況下，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)聯(lián)手互聯(lián)網(wǎng)金融平臺推出首付貸之類新金融工具，釋放短期加大杠桿與放大需求增長效應(yīng)。

二是政府相關(guān)部門近年接二連三推出提振樓市的松綁刺激措施，在購房信貸、公積金、營業(yè)稅、證券化等方面系統(tǒng)出臺優(yōu)惠利好政策。如2014年“930新政”規(guī)定在首套房貸款結(jié)清后購買第二套房視同首套房政策，放開多套房貸款限制等。2015年“330新政”降低二套房貸首付款比例，把出售房地產(chǎn)免交營業(yè)稅的持有年限從5年下調(diào)到2年。去年8-9月利好政策再次出臺，下調(diào)改善性住房銀行貸款和公積金貸款的首付款比例。

今年2月進(jìn)一步出臺政策，允許首次房貸的首付款比例在原先基準(zhǔn)上下浮5個(gè)百分點(diǎn)，并調(diào)低房地產(chǎn)交易契稅。在大約一年半內(nèi)頻密推出四輪行業(yè)利好刺激政策，顯著降低居民購房交易成本，提升了投資房地產(chǎn)的融資杠桿水平，對房地產(chǎn)需求回升產(chǎn)生重要推動(dòng)作用。

三是由于大城市對房地產(chǎn)購買投資力的“虹吸效應(yīng)”，一線城市房地產(chǎn)需求增長水平大幅高于全國平均水平，構(gòu)成這些城市樓市快速回升的需求支持條件。數(shù)據(jù)顯示，全國城市商品房銷售額從2011年58588.9億元增長到2015年87280.8元，四年年均增幅為10.5%。同期一線城市商品房銷售額從7546.7億元增長到13848.9億元，年均增幅約為16.4%，比全國城市平均增幅高出一半以上。其中北京、上海、深圳、廣州從2011年2425.3億元、2615.2億元、1060.9億元、1445.3億元，分別增長到2015年3517.6億元、5093.5億元、2822.2億元、2415.5億元，年均增幅分別為9.7%、18.2、27.7%、13.6%。除北京由于維持限購等強(qiáng)管制措施增速略低于全國平均水平，廣州、上海、深圳增幅分別是全國平均水平的130%、173%、263.8%。

供地收縮的背后

然而需求增長還需結(jié)合特定供給面條件，才好解釋樓市短期供不應(yīng)求與價(jià)格飆升。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的基本功能，在于聚合各種投入品要素，并將其轉(zhuǎn)換成可供出售的商品房以滿足人們居住與投資需求。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈包含策劃設(shè)計(jì)融資、獲取開發(fā)許可、獲取土地、采購建材、施工建造與市場銷售等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理協(xié)調(diào)供應(yīng)鏈并承擔(dān)財(cái)務(wù)盈虧的投資主體責(zé)任。供應(yīng)鏈競爭性越高越是可能通過自發(fā)競爭機(jī)制對市場需求與預(yù)期價(jià)格變動(dòng)做出反應(yīng)，越是有助于通過供求互動(dòng)調(diào)節(jié)促成市場大體平穩(wěn)有序運(yùn)行。

反之供應(yīng)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)壟斷則會降低對市場需求變動(dòng)的反應(yīng)彈性，不利于樓市平順運(yùn)行與健康發(fā)展?？疾焐唐贩抗?yīng)鏈基本環(huán)節(jié)的體制機(jī)制特點(diǎn)，可見供地環(huán)節(jié)壟斷體制與行政調(diào)節(jié)相對僵硬滯后，應(yīng)是本輪少數(shù)大城市房價(jià)飆升的關(guān)鍵供給側(cè)推手。

從相關(guān)行業(yè)集中度可見房地產(chǎn)供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)大都具有較高競爭性。以建筑鋼材相關(guān)的鋼鐵行業(yè)為例，近年中國鋼鐵產(chǎn)量8億多噸，前十家最大鋼鐵企業(yè)鋼鐵產(chǎn)量約3億噸，占全國總產(chǎn)量不到四成。在另一重要建材水泥行業(yè)，中國仍有3000多家規(guī)模以上企業(yè)，規(guī)模最大十家企業(yè)市場集中度約為36%。由于這些建材行業(yè)普遍有相當(dāng)競爭度，如果樓市活躍帶動(dòng)鋼鐵水泥需求上升，市場競爭機(jī)制會通過供給較快增長給以滿足，通常難以出現(xiàn)鋼材水泥等供給不足導(dǎo)致樓價(jià)持續(xù)大幅上漲情形。從現(xiàn)實(shí)情況看，近年我國鋼鐵、水泥、塑鋼、玻璃等建材行業(yè)普遍面臨產(chǎn)能過剩壓力，價(jià)格回落背景下供給彈性較大，不會助推樓價(jià)持續(xù)飆升。

房地產(chǎn)開發(fā)市場也有較高競爭度。目前中國仍有數(shù)以萬計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該行業(yè)評選百強(qiáng)甚至五百強(qiáng)企業(yè)說明其集中度不高。數(shù)據(jù)顯示，2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)前十個(gè)最大企業(yè)和二十個(gè)最大企業(yè)銷售面積，占全國銷售總面積比例分別為11.4%和14.7%;前十和二十最大企業(yè)銷售金額，占全國總量比例分別為17%和23.1%。在特定區(qū)域市場房地產(chǎn)開發(fā)集中度可能要顯著高一些，不過由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)特征決定，除非受到強(qiáng)有力非經(jīng)濟(jì)因素影響，通常難以形成高度壟斷性市場結(jié)構(gòu)，開發(fā)商行為一般不足以構(gòu)成房價(jià)飆升的根本原因。雖然現(xiàn)實(shí)生活中房價(jià)上漲總是通過開發(fā)商加價(jià)實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商有時(shí)采用捂盤甚至托市造假方式抬價(jià)牟利，然而這類行為通常發(fā)生于房價(jià)漲勢已成背景下，開發(fā)商行為更多會順應(yīng)并放大市場波動(dòng)而不足以決定供求關(guān)系基本態(tài)勢。

房地產(chǎn)用地供給是唯一例外。由土地制度與管理體制決定，中國商品房建設(shè)用地一級市場供給被行政壟斷，供地?cái)?shù)量由相關(guān)部門年度計(jì)劃決定。土地作為房屋建筑基本投入品與其他投入品替代關(guān)系很弱，給定建筑容積率參數(shù)供地面積與樓房面積兩個(gè)供給量指標(biāo)具有嚴(yán)格定量關(guān)系。面對市場需求快速上升，如果建房供地?cái)?shù)量調(diào)節(jié)滯后甚或逆市調(diào)節(jié)，有可能在一定時(shí)期引入或放大供求失衡并助推房價(jià)飆升。觀察近年實(shí)際情況可見，這個(gè)簡單分析邏輯在相當(dāng)程度上正是少數(shù)大城市新一輪房價(jià)飆升成因的真實(shí)寫照。

一個(gè)基本事實(shí)是，幾個(gè)一線城市近年都不約而同地大幅度降低了住宅供地?cái)?shù)量。數(shù)據(jù)顯示，廣州住宅供地面積從2010年1505萬平方米一路下降到2014年297萬平方米低谷，2015年回升到408萬平方米仍比2010年區(qū)間峰值降低約73%。北京住宅供地面積從2010年2310萬平方米下降到2015年422萬平方米，降幅高達(dá)81.7%。上海住宅供地從2010年3148萬平方米下降到2015年663.6萬平方米，降幅約為80%。深圳住宅供地則是從2010年398.9萬平方米一路下降，到2015年降到140萬平方米，相對2010年降低約65%。

似乎是要彰顯土地供給對地價(jià)的影響力，近年一線城市供地?cái)?shù)量急劇減少同時(shí)供地價(jià)格普遍大幅飆升。例如各城市國土資源部門公布的住宅供地掛牌價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，四個(gè)一線城市2015年價(jià)格比較2010-2011年都有成倍上漲。漲幅最低的廣州和上海約在1.6-1.7倍，深圳與北京漲幅在5-6倍驚人水平。又如國土資源部公布的各城市分季度“居住用途平均地價(jià)”顯示：北京住宅土地均價(jià)從2011年每平方米13533元上升到2015年每平方米47581元，2015年是四年前3.516倍。廣州住宅地價(jià)從2011年每平方米6255元上升到2015年每平方米26983元，2015年是四年前4.31倍。上海住宅地價(jià)從2011年每平方米20517元上升到2015年每平方米33435元，2015年是四年前1.63倍。深圳住宅地價(jià)從2011年每平方米20225元上升到2015年每平方米39337元，2015年是四年前1.945倍。供地價(jià)格在最近四年漲幅最低為63%，最高漲幅3.31倍。

土地價(jià)格高漲推動(dòng)樓面均價(jià)飆升。從各城市國土資源部門提供的數(shù)據(jù)看，北京市樓面均價(jià)從2011年每平方米4984元上升到2015年每平方米16625元，2015年是四年前3.336倍。廣州市樓面均價(jià)從2011年每平方米2950元上升到2015年每平方米7353元，2015年是四年前2.49倍。上海市樓面均價(jià)，從2011年每平方米3579元上升到2015年每平方米10145元，2015年是四年前2.84倍。深圳市樓面均價(jià)從2011年每平方米3788元上升到2015年每平方米23120元，2015年是四年前的6.11倍。最近四年樓面價(jià)格漲幅最低為1.5倍，最高漲五倍多。

需要說明，不同地價(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)之間關(guān)系以及特定城市某個(gè)時(shí)點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度，都存在有待專門研究的問題。然而綜合觀察近十種城市地價(jià)時(shí)間序列數(shù)據(jù)，近年都呈現(xiàn)大幅上漲走勢?？梢姶嬖诒容^確定的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)，顯示行政部門大幅度收縮供地推高地價(jià)，是中國少數(shù)城市新一輪房價(jià)飆升的關(guān)鍵供給側(cè)推手。

樓市波動(dòng)需標(biāo)本兼治

目前中國宏觀經(jīng)濟(jì)雙重調(diào)整處于最后探底和轉(zhuǎn)換階段，不過樓市回暖本應(yīng)發(fā)揮助推經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好積極作用，實(shí)際上近來某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回升一定程度應(yīng)與樓市變動(dòng)有關(guān)。然而近期樓價(jià)過度飆升異動(dòng)在相當(dāng)程度上源自機(jī)制與政策扭曲因而難以持續(xù)，并非中國房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的福音。

我們看到，價(jià)格過度飆升刺激各類市場主體踴躍購買甚至形成反常搶購，相關(guān)市場機(jī)構(gòu)通過“金融創(chuàng)新”違規(guī)融資推波助瀾，房價(jià)飆升預(yù)期與市場主體行為相互激蕩可能使樓市再次面臨資產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，并對宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向下一輪景氣成長前景投下陰影。

應(yīng)對新一輪樓市需標(biāo)本兼治。短期政策需從供需兩方面入手遏制房價(jià)猛漲勢頭。在需求方面要改變近年頻密出臺房地產(chǎn)刺激政策狀態(tài)，近期不再推出新的全國性行業(yè)刺激政策。要科學(xué)區(qū)分金融創(chuàng)新、投機(jī)炒作、龐氏騙局的關(guān)系與內(nèi)涵，客觀認(rèn)識互聯(lián)網(wǎng)金融的潛在利益與風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)加強(qiáng)樓市融資審慎監(jiān)管以防范新金融風(fēng)險(xiǎn)。在資產(chǎn)價(jià)格反映通脹客觀增加的大背景下，貨幣政策需更加重視宏觀審慎原則，避免過于寬松助推資產(chǎn)泡沫。

在供給方面需盡快增加樓市供地?cái)?shù)量，盡快改變一段時(shí)期以來一些城市住宅供地過度收緊狀況。對地方“十三五”規(guī)劃涉及未來長期供地方針偏緊表述需根據(jù)形勢變化適當(dāng)調(diào)整。在房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地已受到市場價(jià)格競爭約束背景下，有關(guān)部門總體應(yīng)實(shí)施較為寬松供地方針，減少房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展額外面臨來自行政部門的供地?cái)?shù)量限制，使價(jià)格信號更為靈活有效地反映土地資源的真實(shí)機(jī)會成本。

特定地區(qū)樓市波動(dòng)在相當(dāng)程度上取決于特征性因素因而具有相對獨(dú)立性，因而在樓市調(diào)控方針上需重視因城施策，賦予地方城市制訂與調(diào)節(jié)房地產(chǎn)政策的更大權(quán)限，同時(shí)加大對局部性地區(qū)性樓市異常波動(dòng)的問責(zé)力度。在廣大三、四線城市目前可繼續(xù)穩(wěn)健實(shí)施消化房地產(chǎn)過量庫存政策，同時(shí)也許注意防范樓市飆升虛火向更多城市蔓延發(fā)展。全國性房地產(chǎn)政策整體取向目前仍應(yīng)以穩(wěn)為主穩(wěn)中應(yīng)變，避免再次落入頻繁變動(dòng)“翻燒餅”的被動(dòng)局面。

中國新一輪樓價(jià)異動(dòng)重要認(rèn)識意義，在于它以近乎自然試驗(yàn)方式，再次呈現(xiàn)中國傳統(tǒng)行政壟斷供地體制內(nèi)在局限及其改革的必要性與緊迫性。政策不應(yīng)僅止步于采用短期調(diào)控措施解決突出矛盾，而應(yīng)立足中共十八屆三中全會深改決定基本原則，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為指針著力改革現(xiàn)行壟斷供地體制，推動(dòng)現(xiàn)行“一軌”行政壟斷供地向政府與市場“一主多輔”的體制轉(zhuǎn)變，讓市場機(jī)制在土地資源配置中發(fā)揮決定性作用，并實(shí)質(zhì)性提升房地產(chǎn)供給對需求變動(dòng)的調(diào)節(jié)反應(yīng)彈性。

第一，改革調(diào)整相關(guān)政策降低工業(yè)用地向住宅及其他建設(shè)用地轉(zhuǎn)換的交易成本。受發(fā)展階段特點(diǎn)與工業(yè)供地價(jià)格偏低等因素影響，中國城市工業(yè)用地占建設(shè)用地比重目前約在25%上下，個(gè)別城市甚至高到36%，大大高于國際上通常的10%-15%水平，住宅用地相對工業(yè)用地比例則明顯偏低。隨著中國工業(yè)化與城市化進(jìn)入新階段，許多城市特別是東部沿海經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)城市部分低端二產(chǎn)企業(yè)退出形成富余土地，有必要向包括住宅在內(nèi)的其他建設(shè)用途轉(zhuǎn)換。目前由于相關(guān)管制政策內(nèi)容與程序門檻過高，這類轉(zhuǎn)換很難成功，一些城市工業(yè)用地大量閑置而樓市供地不足價(jià)格飆升。要總結(jié)各地相關(guān)政策實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，務(wù)實(shí)調(diào)整相關(guān)利益關(guān)系，使工業(yè)用地轉(zhuǎn)換管道暢通并且透明，更好盤活工業(yè)用地存量并提升住宅供地靈活性。

第二，推進(jìn)對小產(chǎn)權(quán)房有序確權(quán)與合法化進(jìn)程，適度放寬住宅建造容積率管制，邊際提升城市房地產(chǎn)供地彈性。小產(chǎn)權(quán)房是中國體制轉(zhuǎn)型特殊背景與城市化工業(yè)化特殊方式所派生產(chǎn)物，作為一個(gè)特殊法外經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在中國城市相當(dāng)普遍不同程度存在，個(gè)別大城市甚至占到城市居住面積和居住人口近一半規(guī)模。需從歷史角度全面理性看待小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象產(chǎn)生背景，直面現(xiàn)實(shí)矛盾并積極探索通過體制政策改革調(diào)整推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房逐步合法化，實(shí)現(xiàn)“最大限度使人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)合法化”的目標(biāo)。同時(shí)可研究適度放松過于嚴(yán)格的商品房建筑容積率管制政策，與小產(chǎn)權(quán)房有序合法化共同作用，提升城市商品房供給反應(yīng)彈性并釋放推進(jìn)投資與增加地方財(cái)政收入的積極影響。

第三，分層次深化城鄉(xiāng)二元土地制度改革進(jìn)程，逐步打通農(nóng)村建設(shè)用地直接向城市住宅及其他建設(shè)用地市場供地渠道。要總結(jié)過去十多年各地在耕地占補(bǔ)平衡與建設(shè)用地指標(biāo)異地置換、“地票”市場交易、城鄉(xiāng)主體聯(lián)建等方面實(shí)踐探索的合理有益因素，提升規(guī)范其合理內(nèi)涵形成推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的合力，在邊際上增加農(nóng)村建設(shè)用地向城市邊際供地的可能性與彈性。加快推進(jìn)去年開始的33個(gè)縣級行政區(qū)農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市試點(diǎn)工作，拓寬這類農(nóng)地入市后用途對象領(lǐng)域，可允許其轉(zhuǎn)換為住宅開發(fā)用地。

最后要依據(jù)中共十八屆三中全會深改決定“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”原則，直面大量農(nóng)民進(jìn)城居住后農(nóng)村住宅及宅基地資產(chǎn)需重新配置的現(xiàn)實(shí)需要，積極推進(jìn)農(nóng)民住宅和宅基地在農(nóng)民自愿前提下合理有序入市途徑。

（作者系北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授、宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任）