房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)策略分析

劉建春

摘要：隨著營(yíng)改增的全面實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響是非常大的。本文從營(yíng)改增的概念分析入手，分析了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增的必要性，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)性的提出了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增后應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)策略

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）022-000-02

引言

營(yíng)改增是我國(guó)深化稅收制度改革的一項(xiàng)重要措施，實(shí)施的目的是為了更好的降低企業(yè)的賦稅，增加企業(yè)運(yùn)行的活力，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身特殊性的影響，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增的過(guò)程中面臨較多的風(fēng)險(xiǎn)。因此，為使?fàn)I改增更好的服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅，全面地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)策略的分析有著非常重要的理論與促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際意義。

一、營(yíng)改增的概念

營(yíng)改增就是營(yíng)業(yè)稅改成增值稅，轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅與增值稅共存的稅收情況。由于增值稅僅僅對(duì)服務(wù)或者產(chǎn)品增值的部分進(jìn)行納稅，有效的減少了企業(yè)納稅的環(huán)節(jié)。因此，營(yíng)改增為政府針對(duì)當(dāng)前我國(guó)國(guó)情采取的一個(gè)降低企業(yè)賦稅，刺激企業(yè)發(fā)展活力的一項(xiàng)重要對(duì)策，特別是能夠培育出全新的發(fā)展動(dòng)力，促進(jìn)消費(fèi)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，進(jìn)一步的推動(dòng)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新。

自2012年初開(kāi)始階段性實(shí)施營(yíng)改增之后，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)增值稅已經(jīng)全面的替代營(yíng)業(yè)稅，其給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)也帶來(lái)了較大的挑戰(zhàn)，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言必須盡快適應(yīng)營(yíng)改增政策，不斷提升自身經(jīng)營(yíng)的活力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增的必要性

根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的全部營(yíng)業(yè)額均應(yīng)當(dāng)全部的繳納營(yíng)業(yè)稅，但營(yíng)業(yè)稅并非鏈條稅，房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買或者租賃施工機(jī)械設(shè)備、建筑材料時(shí)由于其進(jìn)項(xiàng)的稅額不能進(jìn)行抵扣，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)必須吸納其他行業(yè)轉(zhuǎn)嫁的稅收，對(duì)機(jī)械設(shè)備、建筑材料等進(jìn)行了重復(fù)性的稅務(wù)征收，增加了房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了較大的負(fù)擔(dān)，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)施營(yíng)改增可有效的減輕房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅，減少房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過(guò)程中的重復(fù)征稅，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)前低迷的房市有著非常大的支撐作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1.進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票較難獲得的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增之后最大的風(fēng)險(xiǎn)之一就是較難獲得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的過(guò)程中其使用的石材、砂石料、模板等多數(shù)是由個(gè)體工商戶進(jìn)行供應(yīng)的，這個(gè)問(wèn)題在一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)中更加的凸顯，甚至有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者、臨時(shí)攤位提供，這些提供方多數(shù)情況下是不能開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的，導(dǎo)致增加了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣難度。另外，除了房地產(chǎn)企業(yè)大量使用的材料、砂石之外，勞務(wù)費(fèi)用也是房地產(chǎn)企業(yè)重要支出，根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，一般情況下勞務(wù)費(fèi)用占據(jù)到房地產(chǎn)企業(yè)指出的1/3左右，而在增值稅中房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納11%的銷項(xiàng)稅，但是這部分勞務(wù)費(fèi)是不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的，這就相比于營(yíng)業(yè)稅中的3%的繳稅比例增加了8%，大大的增加了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)的負(fù)擔(dān)。

2.現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增之后對(duì)其現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)提出了更高的要求，在傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅中，房地產(chǎn)企業(yè)征收的營(yíng)業(yè)稅為直接進(jìn)行代繳代扣，也就是在進(jìn)行工程款的支付時(shí)直接將其中包含的營(yíng)業(yè)稅扣除，但是在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不能將先前可以直接進(jìn)行扣除的部分扣除，而是需要房地產(chǎn)企業(yè)所在地的按照對(duì)應(yīng)的當(dāng)期驗(yàn)工計(jì)價(jià)從而確定出最后應(yīng)繳納的增值稅，但是因?yàn)榻ㄔO(shè)單位在實(shí)際的操作過(guò)程中常常拖欠款項(xiàng)，且不能按照規(guī)定的時(shí)間提供增值稅發(fā)票讓施工方用以進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天，增值稅必須當(dāng)期繳納，使得房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流面臨較大的支付壓力，造成資金周轉(zhuǎn)的極度緊張。

3.納稅申報(bào)過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，其實(shí)行的納稅申報(bào)相對(duì)于先前發(fā)生了較大的變化。在先前的營(yíng)業(yè)稅模式下，房地產(chǎn)企業(yè)所要繳納的營(yíng)業(yè)稅為房地產(chǎn)企業(yè)所在地的稅務(wù)局進(jìn)行征收的，但是在實(shí)施了營(yíng)改增后，增值稅為國(guó)家稅務(wù)局進(jìn)行征收，其征收的機(jī)關(guān)發(fā)生了變化，相對(duì)于先前的營(yíng)業(yè)稅，增值稅納稅申報(bào)的流程相對(duì)于先前也更加的復(fù)雜，尤其是在進(jìn)行增值稅的申報(bào)時(shí)需要提供出大量的材料，而在進(jìn)行傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅申報(bào)時(shí)僅僅提供出一張納稅申報(bào)表即可，增加的材料必然給會(huì)計(jì)人員帶來(lái)了較大的挑戰(zhàn)。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施了營(yíng)改增后，在納稅申報(bào)、進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證、發(fā)票領(lǐng)購(gòu)、資格認(rèn)定、稅務(wù)登記等相關(guān)的環(huán)節(jié)相對(duì)于先前實(shí)行的營(yíng)業(yè)稅均發(fā)生了較大的變化，這就給房地產(chǎn)企業(yè)如何確定出增值稅的核算，準(zhǔn)確無(wú)誤的填寫(xiě)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅申報(bào)表，最大程度上降低申報(bào)失誤、核算錯(cuò)誤的概率，這是房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

1.增強(qiáng)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的管理

為了更好的降低房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的管理工作。在具體的實(shí)施過(guò)程中，對(duì)于材料的進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)首先優(yōu)化供應(yīng)商管理，防止出現(xiàn)材料提供方無(wú)法及時(shí)提供購(gòu)買材料所對(duì)應(yīng)的增值稅發(fā)票，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)材料購(gòu)買進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣的情況，應(yīng)當(dāng)在和施工方進(jìn)行合同的簽訂時(shí)就將該問(wèn)題進(jìn)行明確，在相關(guān)的條款上進(jìn)行約束，例如，在與材料供應(yīng)方簽訂合同時(shí)，應(yīng)提出補(bǔ)充條件，材料供應(yīng)商須按時(shí)將增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票開(kāi)具給施工單位，如果因?yàn)榘l(fā)票開(kāi)具不及時(shí)導(dǎo)致乙方公司出現(xiàn)稅負(fù)上升的情況，由甲方彌補(bǔ)其損失；簽訂合同時(shí)對(duì)企業(yè)所用名稱必須嚴(yán)格規(guī)范，防止合同名稱和增值稅發(fā)票名稱不一致，給稅收抵扣帶來(lái)的麻煩等等。此外，在對(duì)分包商進(jìn)行選擇時(shí)，因?yàn)榉纸o分包單位的房地產(chǎn)工程，所支付的工程款項(xiàng)所對(duì)應(yīng)的增值稅發(fā)票是可以進(jìn)行抵扣的，因此，也應(yīng)當(dāng)對(duì)分包單位的資質(zhì)進(jìn)行全面的審核，防止出現(xiàn)在項(xiàng)目進(jìn)行分包的過(guò)程中存在不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票不能抵扣的情況。

2.實(shí)行平穩(wěn)改革，提高資金的使用效率

實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)改革，增強(qiáng)資金使用效率對(duì)于幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)有著較好的促進(jìn)作用。在具體的實(shí)施過(guò)程中應(yīng)從政府與房地產(chǎn)企業(yè)自身入手。首先，政府層面可以為采用一些過(guò)渡性的政策，讓企業(yè)逐步的適應(yīng)“營(yíng)改增”給自身帶來(lái)的影響，例如，對(duì)“營(yíng)改增”中稅負(fù)沒(méi)有減少反而增加的企業(yè)進(jìn)行一定的補(bǔ)助，從而更好的保證稅負(fù)的公平性，共同幫助企業(yè)渡過(guò)這個(gè)過(guò)渡時(shí)期。此外，政府還應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對(duì)稅收政策的輔導(dǎo)，政府稅收部門的工作人員應(yīng)當(dāng)深入到企業(yè)當(dāng)中對(duì)相關(guān)的工作人員進(jìn)行“營(yíng)改增”培訓(xùn)工作，讓企業(yè)內(nèi)具體的工作人員認(rèn)識(shí)到“營(yíng)改增”政策中的要點(diǎn)，使企業(yè)當(dāng)中的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)人員更快的了解自身應(yīng)當(dāng)在那些方面做出相應(yīng)的改變。其次，房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)轉(zhuǎn)變自身的經(jīng)營(yíng)方式，針對(duì)實(shí)施“營(yíng)改增”給自身帶來(lái)的資金短缺問(wèn)題，一是應(yīng)壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用與資金的占用；二是進(jìn)行高質(zhì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將高品質(zhì)作為自身房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的賣點(diǎn)，較好的迎合當(dāng)前人民對(duì)生活質(zhì)量的追求；三是構(gòu)建企業(yè)合作，采用項(xiàng)目股份、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、聯(lián)合購(gòu)地及資金拆借等方式深入的開(kāi)展房地產(chǎn)的項(xiàng)目合作，揚(yáng)長(zhǎng)避短、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化管理等。只有從政府與房地產(chǎn)企業(yè)自身兩個(gè)方面采取措施才能更好的幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)資金流風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)內(nèi)部管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)內(nèi)部的管理工作，從而更好的應(yīng)對(duì)營(yíng)改增給自身帶來(lái)的稅務(wù)申報(bào)、繳納等方面的影響。在具體的實(shí)施過(guò)程中應(yīng)當(dāng)首先增強(qiáng)對(duì)員工的營(yíng)改增培訓(xùn)，特別是對(duì)會(huì)計(jì)人員、辦稅人員、成本預(yù)算、成本控制等與營(yíng)改增有關(guān)的專業(yè)人員進(jìn)行營(yíng)改增相關(guān)政策的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提升專業(yè)水平。房地產(chǎn)企業(yè)要梳理合同中有關(guān)服務(wù)內(nèi)容、收款條款、計(jì)稅方式選擇、發(fā)票條款等涉稅條款修改，規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和業(yè)務(wù)流程，重視企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。以取得最佳稅收效益。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上分析，在我國(guó)全面的實(shí)施營(yíng)改增之后，雖然其初衷是為了最大限度的降低各個(gè)行業(yè)的負(fù)擔(dān)，但是房地產(chǎn)企業(yè)在具體的實(shí)施過(guò)程中面臨有較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)全面的深入剖析并領(lǐng)會(huì)營(yíng)改增的本質(zhì)及其給自身帶來(lái)的影響，采取針對(duì)性的措施降低營(yíng)改增給自身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)確的把握營(yíng)改增給自身發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇，不斷提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

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