房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成與控制

方玲

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，隨之出現(xiàn)的就是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制。成本控制貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目之中，其中主要包括投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段、發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段，這些階段都必須要由成本控制進(jìn)行管理，要確保人力、物力、財(cái)力的合理分配，只有將所有資源都利用好，才能獲得最好的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本構(gòu)成；成本控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F230 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）021-000-02

今年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，并已經(jīng)成為我國(guó)三大國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。著就表示房地產(chǎn)行業(yè)不但給投資者帶來(lái)了巨大收益，也意味著為GDP的增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，“效益=施工總收益-項(xiàng)目成本”，如何將效益最大化，就必須要通過(guò)成本控制來(lái)實(shí)現(xiàn)，那么接下來(lái)就詳細(xì)介紹下房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及特點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及特點(diǎn)

每個(gè)行業(yè)都有不同的規(guī)則和特點(diǎn)，而房地產(chǎn)行業(yè)就與其他行業(yè)有著許多區(qū)別之處，接下來(lái)就介紹一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成。

1.項(xiàng)目前期策劃和確立階段的成本

在項(xiàng)目前期策劃這一階段中主要是依靠對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，然后依據(jù)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行分析、研究，最終得出理論性結(jié)果和決策。主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)想、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告等，這期間所花費(fèi)的所有費(fèi)用都被劃為項(xiàng)目成本之中。而在這一階段中還有兩個(gè)重要成本是必須要考慮的，首先土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這些費(fèi)用都是必不可少的，任何工程項(xiàng)目都必須進(jìn)行詳細(xì)考慮，要對(duì)土地費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)核算，看是否符合建設(shè)指標(biāo)，能否有盈利價(jià)值。然后在融入土建費(fèi)用以及設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用等，將這些費(fèi)用一起考慮進(jìn)去，就可以大致評(píng)估出該房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)點(diǎn)，從而制作可行性實(shí)施報(bào)告。其次房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施及一些其他費(fèi)用，這在房地產(chǎn)項(xiàng)目中雖然占據(jù)比例不多，但是也必須考慮進(jìn)去，房地產(chǎn)項(xiàng)目想要吸引消費(fèi)者，就必須要具備公共配套設(shè)施，比如學(xué)校、超市、醫(yī)院等，這些都是與人們生活息息相關(guān)的，如果房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金投入后，無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)收回成本費(fèi)用，所以房地產(chǎn)企業(yè)就必須要有一個(gè)完善的收費(fèi)制度，要將公共配套設(shè)施建設(shè)好、利用好，從而最大限度地實(shí)現(xiàn)效益最大化。

2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的成本

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的成本內(nèi)容主要包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本、招標(biāo)投標(biāo)成本、施工前準(zhǔn)備成本這幾個(gè)方面，例如在工程施工前的勘探費(fèi)用、設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程檔案保管費(fèi)用、臨時(shí)用地費(fèi)用、項(xiàng)目評(píng)估費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督費(fèi)用，這些都是必不可少的，同時(shí)還包括與人們生活密切相關(guān)的一些水費(fèi)、電費(fèi)、供熱費(fèi)、污水處理費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、消防費(fèi)用等，這些也都屬于公共設(shè)施費(fèi)用。

3.項(xiàng)目施工階段成本

在項(xiàng)目施工階段的成本內(nèi)容主要包括建設(shè)單位在各個(gè)施工環(huán)節(jié)中的所有費(fèi)用，同時(shí)在開(kāi)工時(shí)還需要繳納監(jiān)理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)用等，這些都必須要在施工結(jié)束前進(jìn)行結(jié)算，也是一筆很大的成本開(kāi)銷(xiāo)，在竣工時(shí)也包括了很多費(fèi)用，比如竣工驗(yàn)收時(shí)的手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、性能認(rèn)定、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。例如：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部又于2008年4月15日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》發(fā)改價(jià)格[2008]924號(hào)，規(guī)定住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)首次明確統(tǒng)一為每件550元。這些費(fèi)用必須在成本控制考慮范圍之內(nèi)。

4.項(xiàng)目使用階段成本

從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止， 即通常的物業(yè)管理成本。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制

1.項(xiàng)目策劃階段

項(xiàng)目策劃階段的成本控制在整個(gè)工程項(xiàng)目中是至關(guān)重要的，首先要對(duì)工程項(xiàng)目的可行性進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，然后根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行投資評(píng)估，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目周邊的環(huán)境因素進(jìn)行考慮，要對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行分析，還要對(duì)政府的相關(guān)政策進(jìn)行思量，要將項(xiàng)目周邊的交通和醫(yī)療設(shè)施、教育設(shè)施都考慮全面，同時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目的原材料采購(gòu)和設(shè)備購(gòu)買(mǎi)都要有詳細(xì)的規(guī)劃，要對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所能出現(xiàn)的突發(fā)因素考慮全面。例如：北京玫瑰園在北京是賣(mài)了十幾年的別墅區(qū)。為什么會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售十幾年的現(xiàn)象，除了幾經(jīng)易手以外還有一個(gè)重要原因是地理位置不佳，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有充分考慮周邊的環(huán)境的利弊，項(xiàng)目所在地位置偏僻，且配套設(shè)施大不到高檔社區(qū)的要求。

2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

眾所周知，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對(duì)于整個(gè)工程項(xiàng)目都有著直接影響，尤其是設(shè)計(jì)階段的成本控制，必須要達(dá)到國(guó)家級(jí)或者省級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，要建立健全的項(xiàng)目設(shè)計(jì)體系，盡量降低資金投入、保證工程質(zhì)量、縮短施工周期，要將項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益最大化。開(kāi)發(fā)商獲得項(xiàng)目主要是通過(guò)招投標(biāo)方式，每個(gè)施工企業(yè)都可以公平參與，對(duì)該工程項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃，只有設(shè)計(jì)方案最優(yōu)化合理的企業(yè)才會(huì)中標(biāo)。例如：按照國(guó)際上工程建設(shè)招投標(biāo)活動(dòng)的通行做法進(jìn)行工程清單報(bào)價(jià)，它反映的是工程的個(gè)別成本，而不是按定額的平均成本計(jì)價(jià)。工程量清單將實(shí)體消耗量費(fèi)用和措施費(fèi)分離，此種方式不但充分展現(xiàn)施工在投標(biāo)中的技術(shù)水平，還可以充分發(fā)揮施工企業(yè)自主定價(jià)的能力，從而改變現(xiàn)有定額中有關(guān)束縛企業(yè)自主報(bào)價(jià)的限制。與此同時(shí)還必須要考慮兩點(diǎn)，首先項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的投資估算，這一階段會(huì)將整個(gè)工程項(xiàng)目中所涉及的成本投入都考慮到，尤其是人工費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、施工費(fèi)用、稅收費(fèi)用，這些都必須要有書(shū)面資料，要為評(píng)估階段提供理論依據(jù)。其次初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇， 按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本費(fèi)用，將施工圖預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)， 同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。

3.發(fā)包、施工階段

目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)是通過(guò)發(fā)包進(jìn)行施工的，大多的企業(yè)根本無(wú)法完成所有的施工工序，所以企業(yè)往往會(huì)選擇承包給其他施工企業(yè)，在這種情況下就必須要采用合同制，要有明確的施工方案，要有明確的設(shè)備采購(gòu)、原材料采購(gòu)的管理制度，要根據(jù)國(guó)家相關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選購(gòu)，而且承包方還要根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙，進(jìn)行工程成本報(bào)價(jià)，然后與評(píng)估成本進(jìn)行比較，將企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

4.項(xiàng)目銷(xiāo)售階段

在項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的成本控制主要是銷(xiāo)售費(fèi)用，房地產(chǎn)商必須要對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)宣傳、媒體宣傳、廣告宣傳，這些都是需要巨大成本的，一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用是房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的4%左右，例如：廣告宣傳費(fèi)用，約為銷(xiāo)售額的1.5%-2%；銷(xiāo)售代理費(fèi)用，約為銷(xiāo)售收入的2%一3%；其它銷(xiāo)售費(fèi)用，約為銷(xiāo)售收入的0.5%-1%，以上各項(xiàng)合計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)用約占銷(xiāo)售收入的4%一6%。這是一筆數(shù)目龐大的資金，而且每個(gè)城市的消費(fèi)水平和房產(chǎn)價(jià)格也是不一樣的，這就使房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售成本也具備不定性，要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行制定。

三、成本控制總體上應(yīng)注意的問(wèn)題

1.成本控制的綜合性

工程項(xiàng)目的成本控制并不是單一的，必須要與施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工效率相結(jié)合起來(lái)，只有這樣考慮才有價(jià)值，不能一味地去強(qiáng)調(diào)成本控制，必須要在保證工程質(zhì)量的前提下，不能因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題而出現(xiàn)工程項(xiàng)目的延期或者返工，這樣不但達(dá)不到降低成本的目的，還會(huì)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的信譽(yù)和利益造成影響，所以在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，必須要加強(qiáng)對(duì)成本控制的綜合管理，要對(duì)合同控制、技術(shù)控制、管理措施控制，要不斷對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行關(guān)注，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)要及時(shí)解決或調(diào)整，要將工程項(xiàng)目實(shí)施中所能出現(xiàn)的影響因素考慮全面，要保證工程項(xiàng)目的功能和質(zhì)量達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

2.成本控制的全面性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程， 包括整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售過(guò)程中的所有費(fèi)用。 所以說(shuō)在成本控制中，要考慮工程項(xiàng)目的全面性，防止只控制工程項(xiàng)目的安裝成本， 而忽視了對(duì)工程項(xiàng)目施工設(shè)備和器具費(fèi)用的控制；要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制， 防止只重視主體工程項(xiàng)目成本， 而忽視其他項(xiàng)目的成本控制；要對(duì)所有合同的付款進(jìn)行控制；要對(duì)成本數(shù)量進(jìn)行控制，對(duì)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制， 以滿(mǎn)足資金使用計(jì)劃的要求。例如：在社區(qū)建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商只注重了控制全面的成本，全面抓住樓盤(pán)主體建設(shè)反而忽略了配套環(huán)境的營(yíng)造，在后期配套設(shè)施建設(shè)中資金緊俏不得不降低配套設(shè)施品質(zhì)，導(dǎo)致配套環(huán)境不能真正與社區(qū)整體品質(zhì)相匹配，使這整體品質(zhì)下降。

總之，嚴(yán)格把房地產(chǎn)項(xiàng)目控成本就是從宏觀和微觀兩方面來(lái)控制，使項(xiàng)目工程在完全符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上更有效更合理的利用資源，從而降低成本，為投資方及消費(fèi)者帶來(lái)雙方面的利益。

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