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    我國城市土地資源管理中存在的問題及對策

    2016-10-21 22:08:23戴瀟蕾
    科技創(chuàng)新與應用 2016年8期
    關鍵詞:土地資源城市問題

    摘 要:伴隨著我國現(xiàn)代社會的發(fā)展,在對現(xiàn)有的城市資源調(diào)整中,更需要結(jié)合城市規(guī)劃發(fā)展形式進行全面分析,并結(jié)合城市土地的資源配比進行終端問題上的合理排布,并分析其中導致問題產(chǎn)生的問題,擬定相應的管理策略。文章針對這一問題進行體質(zhì)內(nèi)弊端分析,以此探求發(fā)展的策略。

    關鍵詞:城市;土地資源;管理;問題;對策

    伴隨著近年來社會的發(fā)展進步,從人們生活的需求形式來看,城市結(jié)構變化,已經(jīng)發(fā)生了極大的變動,而這其中的高效配置率改動,在很大程度上也影響到了社會的發(fā)展[1-2]。那么針對我國的城市土地資源配置分配形式,如何進行管理才能夠更好地保證城鎮(zhèn)化建設的有效性。下面我們針對我國現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)土地資源管理中存在的問題,以及應對策略進行簡要討論。

    1 我國土地資源管理配置的現(xiàn)狀

    我國現(xiàn)代土地資源的管理形式存在較大的缺口,這其中最明顯的當屬在城鎮(zhèn)化建設中,需要對已有的資源占比進行重新調(diào)整。與此同時,在全國范圍的資源調(diào)整中,還需要對比其不同地域內(nèi)的土地資源使用缺陷。從我國上世紀末的大中城市個數(shù)發(fā)展形式來看,其分布形式也得到了較大的調(diào)整,這對我國城市的綜合建設來說,都有較大的調(diào)整。在進行現(xiàn)代土地制度的改建過程中,就需要結(jié)合我國現(xiàn)有的土地資源結(jié)構現(xiàn)狀來進行分析調(diào)整。而我國的資源分配現(xiàn)狀則主要集中在以下幾點。

    1.1 公共土地資源的配置狀態(tài)

    從我國現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)化資源配置情況來看,其主要特點分為以下兩點[3-5]:第一,城鎮(zhèn)化網(wǎng)絡密度不足,交通道路比率低,大多數(shù)的交通城市組織,還不夠完整是現(xiàn)在城鎮(zhèn)化建設中的重要組成部分。城市經(jīng)濟的作用,主要發(fā)揮還在于交通要道的處理上,通過我國城市交通的現(xiàn)狀來看,雖然取得了一定的進步,但是與發(fā)達國家相比較,還存在很大的差異。而這一情況,也在很大程度上限制了我國的城鎮(zhèn)發(fā)展。第二,綠化地用地面積小,從我國現(xiàn)代的娛樂文化用地與綠化用地的面積比例上來看,國家的城市規(guī)劃設計,在很大程度上還存在差異,截止我國上世紀結(jié)束時的城鎮(zhèn)區(qū)域情況來看,現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設面積,也僅僅滿足了社會的生活需求。其中國家規(guī)定的環(huán)保綠化覆蓋率在整體城鎮(zhèn)建設的35%以上,但實際的綠化面積遠遠不達標,且相關的娛樂場地用地卻占據(jù)了較大面積。就我國高等院校的分布情況來看,大多數(shù)名校均聚集在京津地區(qū),其他地區(qū)則相對少得多,其中這兩地的院校分布,就占到了全國的三分之一之多。從長遠來看,這一情況就極大地限制了全面發(fā)展的總戰(zhàn)略方針,因此需要進行綜合調(diào)整。

    1.2 行政事業(yè)單位土地資源的管理配置現(xiàn)狀

    從我國現(xiàn)代城市資源土地配置情況來看,部分行政單位在進行建設規(guī)劃中,也存在一定不足,與此同時,在進行規(guī)劃建設中,其自身的行政事業(yè)單位的擁擠程度也在商鋪與街道上存在一定的資源浪費[5]。其中最主要的問題就集中在以下兩點:第一,分布不合理,由于城市規(guī)劃不合理,從而導致在建設匯總的生產(chǎn)、生活、商業(yè)等多方面出現(xiàn)空間排布不合理現(xiàn)象,這些問題,都嚴重地影響到了人民的生活質(zhì)量,同時也限制了城市的商務能力的正常發(fā)展。第二,城市建設的利用率較低,導致行政事業(yè)單位在歷史原因的管理上,占據(jù)了大量黃金地段,且分布較廣較大。在進行商業(yè)用途轉(zhuǎn)讓后,其收益低于土地的正常收益,因此導致土地使用權無法正常變更,導致了土地規(guī)劃遲遲不得推進。這一情況的出現(xiàn)是導致土地利用率地下的重要成因之一。

    1.3 工商產(chǎn)業(yè)的土地使用現(xiàn)狀

    從現(xiàn)代工商業(yè)發(fā)展情況來看,信息資源的分布不夠合理,從而嚴重導致了其產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度受限,其主要特點有以下兩點[6]。第一,不合理的分布導致了容積率較低。我們要了解商業(yè)是滿足人們物質(zhì)生活需求的根本,因此工業(yè)將產(chǎn)品生產(chǎn)出以后,就需要消費者來購買。在生產(chǎn)需求上,消費者對生活的便利性需求,往往集中在市中心,交通路口以及繁華步行街上,以及公共場所的周邊。但是工業(yè)區(qū)則主要建在城市邊緣,如果交通不便,那么就會直接影響市場的供應。從大多數(shù)的城市分布情況來看,許多城市集中了大量的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)廠家,而消費主要通過物流到其他城市,這樣就極大地影響了生產(chǎn)成本與運輸成本。第二,從土地的閑置情況來看,部分房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占用了大量的土地卻不進行建設,原因有很多,但其工程一推再推,嚴重影響了城市的合理建設,并對工商土地的使用產(chǎn)生了極大影響。

    1.4 我國現(xiàn)居民的生活現(xiàn)狀

    從我國居民的生活現(xiàn)狀出發(fā),即可看出現(xiàn)有的社會土地環(huán)境。第一,大量的商品房閑置、擠壓,城市表面形成一幅繁華的商品住宅的建造氛圍,但是實際居民購買力度遠遠不足,且在實際的使用上,也存在較大的差異。這一情況的出現(xiàn),在很大程度上也影響到了社會經(jīng)濟的正常發(fā)展。第二,普通住宅供不應求,市場動向發(fā)展畸形,居民居住環(huán)境受到嚴重影響,與此同時全國成套房產(chǎn)比例受到嚴重影響,在此類的房產(chǎn)比率上,也形成了較大影響。

    1.5 土地資源流失情況嚴重

    從我國現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)建設情況來看,最主要的問題就在于對城鎮(zhèn)化的盲目擴張,從全國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的部署情況來看,城鎮(zhèn)化建設進程的加速,在一定程度上加快了城鎮(zhèn)化建設的推進,但是在實際的社會經(jīng)濟增長中,卻導致了更多的資源匱乏與環(huán)境污染問題出現(xiàn)。居住面積與建設面積的不成比例發(fā)展,通貨膨脹問題的出現(xiàn),都在一定程度上影響了城市化的正常進行。再者說,從社會的發(fā)展清醒來看,房地產(chǎn)開發(fā)的利益壓力,對市場的沖擊都產(chǎn)生了極大影響,從我國的開發(fā)區(qū)數(shù)量的增長情況來看,對土地資源的不合理規(guī)劃開發(fā),都極大地影響到了社會農(nóng)耕產(chǎn)業(yè)上的合理發(fā)展,其嚴重影響到了社會的穩(wěn)定發(fā)展建設。如部分高產(chǎn)農(nóng)田在進行規(guī)劃后,空而不耕,占而不用,導致了土地資源上的嚴重浪費。

    2 現(xiàn)階段土地配置方式中存在的問題

    根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關管理法案來看,其中以《土地管理法》對相關規(guī)定的制度框架影響最為深遠,但是在實際的操作應用上,還存在較大區(qū)別,其中對國有土地的使用支配方式等,也還存在較大的漏洞。其中的最主要問題,就集中在以下幾點。

    2.1 土地配置的方式

    從現(xiàn)有的土地配置方式上來看,其結(jié)構存在的最大問題就在于沒有統(tǒng)一的規(guī)定落實策略。雖然建立了相應的法律法規(guī),但是在實際的使用過程中,對于稅務等方面的管理上,還存在很大的混亂漏洞,這些都會嚴重影響商品房的銷售。

    2.2 征稅問題中的具體操作問題

    在進行現(xiàn)代土地管理的策略調(diào)整上,需要從多個角度來看待問題,其中最主要的問題就在于,稅務的容納管理上,土地增值稅務的管理策略,在很大程度上影響到了社會產(chǎn)業(yè)上的有效管理。從實際的社會操作形式來看,大多數(shù)的地區(qū)所執(zhí)行的房地差稅務收費比率上,都存在很大差異,這些問題都給土地管理帶來了嚴重的潛在問題。

    2.3 土地的有償使用形式缺乏動態(tài)管理

    從現(xiàn)有的土地管理模式來看,土地的使用形式,多為靜態(tài)使用,在使用上,缺乏了有效的動態(tài)管理。這些問題,都給經(jīng)濟體系的發(fā)展帶來了問題,從長遠的規(guī)劃策略上來看,這些問題,都嚴重的影響到了社會的正常經(jīng)濟效益建設,其實際的操作應用方案,在很大程度上都影響到了無權性質(zhì)上的規(guī)劃管理。開發(fā)商更注重產(chǎn)業(yè)的土地收益,而相關部門則更在乎在基本生產(chǎn)中的實際占有份額,這些問題,都嚴重影響到了土地資源的合理發(fā)展。

    2.4 現(xiàn)有的土地配置方法不適合存量土地盤活

    從現(xiàn)有的土地使用權限來看,土地資源不允許規(guī)劃如市場,那么在實際的生產(chǎn)中,就會產(chǎn)生流動性上的差異,這一問題,都會嚴重影響物權產(chǎn)業(yè)上的實際使用,這對線性法律的規(guī)劃使用規(guī)范進行調(diào)整,這些問題,都會嚴重影響實際的使用規(guī)劃。從現(xiàn)有市場的經(jīng)營模式來看,這一環(huán)境性的社會變動,都是影響現(xiàn)有土地配置管理的重要因素。總的來說,在這一影響的問題中,影響市場土地資源管理問題的因素還有很多,而以上四點則是最主要的影響因素,是我國現(xiàn)有社會發(fā)展中主體產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡的最主要根源。

    3 土地資源優(yōu)化的應對策略

    從我國的現(xiàn)有土地管理問題上擬定相應的應對策略,可以為城鎮(zhèn)化建設的發(fā)展提供有力的發(fā)展策略模式。下面從應對的策略上進行簡要分析。

    3.1 完善現(xiàn)有的土地產(chǎn)權管理制度

    從現(xiàn)有的相關法律產(chǎn)權模式來看,應用相應的法律法規(guī)進行土地產(chǎn)權上的明確管理,并根據(jù)實際的發(fā)展模式進行工商企業(yè)的應用服務進行應力性策略管理。其主要的目的就在于規(guī)劃相應的工商、應力、居住等因素的合理規(guī)劃調(diào)整,極力做到企業(yè)用地、公共用地以及住宅用地等類型上的合理調(diào)控,這對于整體產(chǎn)業(yè)的技術支持等,都有顯著的提升作用。在實際的使用中,應用城市居民的企業(yè)化更替管理措施,并建設合理的戰(zhàn)略部署環(huán)境,通過部門相仿的處理策略,并建立有效的價值建設,實現(xiàn)對各方面信息上的合理調(diào)控,并以此明確對土地管理上的合法性權益管理,通過有償?shù)淖鈶{購買權益,實現(xiàn)對城市土地的合理規(guī)劃管理。

    3.2 改善土地管理的實際操作工作

    從現(xiàn)有社會的發(fā)展模式來看,加強城鎮(zhèn)化建設的推進,在一定程度上滿足了規(guī)劃內(nèi)的法律地位建設,同時通過土地規(guī)劃的權威性建設,從而實現(xiàn)了在土地利益規(guī)劃上的合理調(diào)整,結(jié)合這一體系的處理局面,實現(xiàn)對土地管理上的科學化規(guī)劃,并通過高效益的規(guī)劃實現(xiàn)對建筑合理分布。

    3.3 抓緊實務管理途徑

    在實施舊城改造依據(jù)城鎮(zhèn)化建設的推進過程中,應加強管制途徑,其主要的管制途徑,就分為以下幾點:第一,從城市土地的利用上進行相應的分級管理,其中居住用地,以及管制區(qū)域的設施管理區(qū)域,通過工業(yè)用地的管制區(qū)域以及倉儲設施進行設施用地管理。這其中就包括了特殊用地的管理,以及水域區(qū)域內(nèi)的合理分布管理,為確定不同管制區(qū)域內(nèi)的內(nèi)容管理,就需要加強土地的利用效益方向,通過土地適宜性分析,從而加強社會經(jīng)濟發(fā)展效益上的土地利用率管理。第二,城市邊緣的擴展,這一策略主要針對于耕地的保護,并嚴格按照我國的土地管理規(guī)劃上進行用地保護,以保證在城鎮(zhèn)化建設推進過程中,仍能夠有效地保護當?shù)氐耐恋赜昧?,并滿足社會的動態(tài)需求。

    4 結(jié)束語

    伴隨著現(xiàn)代市場的不斷拓展,在建設合理的規(guī)劃策略進行土地市場的管理中,就需要建設一個有效的管理策略,并以此增強對市場的合理排布,實現(xiàn)對不同城市級別市場的合理排布,在這一理念上,應用政府的壟斷要求進行市場調(diào)研,通過土地資源的多層次分布,從而完成城市應用規(guī)劃。從壟斷的條件以及土地的供應方式出發(fā),完成對城鎮(zhèn)的合理不均,也就顯得更為重要。

    參考文獻

    [1]王群.城市化進程中土地資源持續(xù)利用問題[J].中國土地科學,2003,17(2):47-51.

    [2]周明國.對現(xiàn)代城市土地資源管理中的問題和對策分析[J].城市地理,2014(18):98.

    [3]李健.城市土地資源管理的現(xiàn)狀和對策[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2011(9):454.

    [4]劉文卿.淺談城市土地資源管理中的問題和對策[J].科學與財富,2011(5):164-165.

    [5]周鵬,李冰.論城市土地資源管理的現(xiàn)狀和對策[J].黑龍江科技信息,2011(6):87.

    [6]楊麗娜.對現(xiàn)代城市土地資源管理中的問題和對策分析[J].房地產(chǎn)導刊,2015(1):15-16.

    作者簡介:戴瀟蕾(1986,2-),女,籍貫:山東省煙臺市,現(xiàn)職稱:講師,學歷:碩士,研究方向:變形監(jiān)測。

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