基于小區(qū)車庫車位問題研究

柳怡　柴存波

摘要：由于人們的生活質(zhì)量顯著提升，私家車得到了普及，由此帶來了停車位的一系列問題。我國的土地資源十分有限，這直接導致了停車難的現(xiàn)象以及其他衍生問題，成為人們爭論的焦點。對于居住區(qū)的每一位居民來說，都希望有相關(guān)完善的法律來規(guī)范小區(qū)內(nèi)停車問題。文章從《物權(quán)法》中的相關(guān)車位問題規(guī)定入手，對車庫、車位不同類型以及權(quán)屬問題進行了闡述，著重分析了開發(fā)商同業(yè)主之間由于地位的強弱而帶來的一些問題，并提出了一些改善建議。

關(guān)鍵詞： 小區(qū)；車庫車位；《物權(quán)法》；權(quán)屬

一、車庫以及車位的不同類型以及各自權(quán)屬認定分析

1、位于地面的停車位。私家車在其興起之初，最直接、最簡便、最實用的停車方式即是地面停車。至今，還是司空見慣。[1]該停車方式是能最直觀協(xié)調(diào)處理人、車間關(guān)系的一種便捷方法。盡管當下越來越多不同類型的停車位快速發(fā)展起來，但仍然不會阻斷該停車位的使用。該類型停車方式權(quán)屬認定應遵循“房地合一”原則，其設(shè)置于業(yè)主共同擁有的道路等位置，屬于所有業(yè)主共有部分，則其使用權(quán)應為小區(qū)內(nèi)所有的居民。

2、位于地下或類地下的車庫及車位。該類停車位主要是為了節(jié)省地面空間，通常選用的區(qū)域為居住區(qū)內(nèi)面積較大的廣場、大面積綠地以及高層住宅的地下空間，這提高了小區(qū)內(nèi)土地使用的有效性，也極大的節(jié)約了空間。相較于位于地面的停車位，地下停車位由于其具有獨立的結(jié)構(gòu)，因而認定其權(quán)屬時應視情況而定。如果不將該類車庫容積率計算進入建筑總面積內(nèi)，就單純進行區(qū)分所有權(quán)是不公平的。如果小區(qū)內(nèi)的所有土地均已將其使用權(quán)分攤給各個業(yè)主，則車庫使用權(quán)是小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主共有的。

3、位于房頂?shù)耐＼囄?。在我國，通常對樓房的屋頂利用的較少，極大部分的屋頂都沒有被利用，這造成了資源浪費。但如果能對其進行合理規(guī)劃，可將閑置房頂設(shè)計為停車場，拓展了停車庫的位置設(shè)計，在其未來發(fā)展中不可小覷。房頂空間的歸屬不只是頂層區(qū)分所有人的，而是該建筑物內(nèi)全體居民所有。

二、開發(fā)商同業(yè)主間由于地位問題而導致的問題分析

1、捆綁銷售?，F(xiàn)在許多開發(fā)商存在不規(guī)范的行為，部分甚至強買強賣?？v觀當下，人們最為重要的出行工具便是私家車，因而其數(shù)量與日俱增。買房必須隨帶著買車位現(xiàn)象層出不窮，但并不是所有買房的人都有私家車，更何況是否決定買車位，是消費者的權(quán)力與自由，這種橫加干涉的行為存在極大的弊端。但由于開發(fā)商的強勢地位影響，人們在買房子時，想要簡單購買一套房子以改善自己的居住條件，這種簡單愿望的實現(xiàn)卻也困難重重。

2、只租不賣。由于私家車的數(shù)量大幅增加，為了獲得經(jīng)濟效益，開發(fā)商針對車位普遍采取的做法是只租不賣。若停車位能夠從法律上確認為業(yè)主所共同擁有，那么這種現(xiàn)象就不復存在，但由于“約定”制度，絕大部分的開發(fā)商對車位的歸屬一概不論，仍舊實行只租不賣策略。再加上現(xiàn)行法律法規(guī)未明確規(guī)定停車位價格，導致開發(fā)商占據(jù)絕對的價格優(yōu)勢。其這一行為單純考慮到自身最大利益的獲得，忽視了給業(yè)主帶來的巨大不利

3、“人防車位”出售。由《人民防空法》可知，“人防工程”是由國家強制進行配套的公用設(shè)施，目的是組織人們有效防空，對人民生命及財產(chǎn)起到很好的保護作用。因而為了保證公用設(shè)施性質(zhì)不被改變，不得進行任何變動其產(chǎn)權(quán)的行為。因此，諸如“人防工程”類的停車庫，其產(chǎn)權(quán)并不屬于開發(fā)商，而是屬于區(qū)分所有人。但許多開發(fā)商并沒有意識到其行為的不合法，擅自進行“人防工程”的銷售。

三、相關(guān)改善建議

1、強化業(yè)主對車位歸屬進行約定的權(quán)力。法律無法朝令夕改，車位的所有權(quán)由法律規(guī)定為業(yè)主共有的道路十分漫長，需要經(jīng)過長期的實踐摸索，循序漸進的完善，因而筆者以為，車位的出租、買賣以及附贈這三種約定權(quán)屬的方式，不應以開發(fā)商的硬性規(guī)定作為主導，應依據(jù)業(yè)主的自由選擇來進行車位歸屬的確定，合理保障業(yè)主的權(quán)力。

2、對車庫及車位進行嚴格的登記。雖然現(xiàn)行《物權(quán)法》未有該問題的相關(guān)規(guī)定，但筆者以為，《物權(quán)法》的保護原則較大的體現(xiàn)在登記制度上。因此，如果將登記制度應用于車庫及車位的管理中，則使開發(fā)商同業(yè)主間的關(guān)系能夠真正的轉(zhuǎn)向民事主體間的關(guān)系，改善業(yè)主弱勢地位的現(xiàn)狀。而且將登記視為認定車位權(quán)屬的標志，是合適的做法。另外，不同地區(qū)應根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行法規(guī)的完善。

3、完善相關(guān)立法。待實踐與理論基礎(chǔ)逐漸成熟后，相關(guān)立法應嚴格規(guī)定車庫歸屬于全體業(yè)主。首先只有擁有清晰的產(chǎn)權(quán)，才能進行合理的交易行為，減少成本損耗，保障社會利益得以有效增長。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商同業(yè)主不會出現(xiàn)利益失衡的現(xiàn)象。因此，只有通過法律對車庫及車位的歸屬進行良好的規(guī)定，才會形成開發(fā)商同業(yè)主間的穩(wěn)定關(guān)系。

法律的發(fā)展幾乎都要交織于不斷的爭論與修改、修改與完善的狀態(tài)。[2]物權(quán)法也不例外，在其出臺不久便被大眾廣泛關(guān)注，一項新法律的頒布，是社會發(fā)展中很大的進步，但同時也伴隨著許多需要改進的地方，與其相關(guān)配套政策亟需出臺。因而只有真正在現(xiàn)實生活中應用《物權(quán)法》，才能發(fā)揮其預期作用。首先，物權(quán)法中許多的規(guī)定比較抽象，需要配套法律法規(guī)加以解釋完善。其次，法無解釋不適用。[3]因此，必須加強《物權(quán)法》的相關(guān)學理解釋，為配套法律法規(guī)提供強大的理論支持。同時，《物權(quán)法》還需良好的協(xié)調(diào)其同其他法律間的關(guān)系，保障我國法律體系的一貫性。

結(jié)語：

盡管《物權(quán)法》的出臺在一定程度上解釋了車庫及車位的一些權(quán)屬糾紛，第74條明確了公共區(qū)域的車位同車庫間的區(qū)別，規(guī)定車庫所有權(quán)在開發(fā)商手里，明確了業(yè)主的優(yōu)先購買、租賃的權(quán)力。但在其實施過程中還存在許多現(xiàn)實隱患，亟待解決。需要法律的不斷完善以及政府、開發(fā)商、業(yè)主的共同努力，采取合理措施解決各種問題。

參考文獻：

[1]陳金枝，林鑫娜. 關(guān)于小區(qū)車庫車位問題研究[J]. 法制與社會，2016，02：191-192.

[2]韓娟，劉璐. 論小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬的法律問題[J]. 法制博覽（中旬刊），2014，11：119+118.

[3]甘建明. 基于法律體制下論小區(qū)車位車庫權(quán)屬和相關(guān)問題[J]. 法制與社會，2014，31：237-238.