淺議住房公積金在房地產(chǎn)去庫(kù)存的作用

李靜

【摘要】2016年，房地產(chǎn)"去庫(kù)存"成為年度結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。中央相繼出臺(tái)了房貸首付比例下調(diào)、公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅營(yíng)業(yè)稅減免等一系列“政策紅包”，多地也展開去庫(kù)存“殲滅戰(zhàn)”，本文分析目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均的現(xiàn)狀，針對(duì)進(jìn)一步發(fā)揮好住房公積金作用促三四線城市樓市去庫(kù)存提出了建議。

【關(guān)鍵詞】住房公積金；去庫(kù)存；房地產(chǎn)

2015年11月10日上午，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)習(xí)近平同志主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議中指出，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！彪m然只有18個(gè)字，但意義很大，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”正式在2016年上升為“國(guó)家任務(wù)”.成為2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2005年末至2009年末，全國(guó)商品房待售面積均未突破2億平方米，其中2007年末，商品房待售面積僅為1.34億平方米。2008年以來(lái)，中國(guó)商品房待售面積呈不斷增加態(tài)勢(shì)。而2015年末全國(guó)商品房待售面積高達(dá)7.18億平方米，創(chuàng)下歷史新高，接近2007年一年全國(guó)商品房銷售面積。從2007年到2015年的9年時(shí)間，中國(guó)商品房待售面積增加了4倍多。在此背景下，中央出臺(tái)了房貸首付比例下調(diào)、公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅營(yíng)業(yè)稅減免等一系列“政策紅包”，多地也展開去庫(kù)存、穩(wěn)投資“保衛(wèi)戰(zhàn)”。

重慶市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見》，其中為促進(jìn)房企投資和健康發(fā)展，《意見》表示對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

河北省政府工作報(bào)告指出，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，推進(jìn)以滿足新市民需求為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。福建省政府工作報(bào)告也把房地產(chǎn)去庫(kù)存擺在突出位置。指出將著力穩(wěn)定住房消費(fèi)，把房地產(chǎn)去庫(kù)存擺在突出位置，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提高棚改貨幣化安置比例，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。

作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、外來(lái)務(wù)工人員眾多的江蘇省也發(fā)布《關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存的實(shí)施意見》，提出精準(zhǔn)去庫(kù)存十大舉措，要求到今年底，各省轄市商品房去化周期原則上不超過(guò)20個(gè)月；到2018年底，各市去化周期原則上控制在18個(gè)月左右；2020年底，全省實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本合理。

在利好政策刺激下，春節(jié)后樓市出現(xiàn)一波“加速回暖”行情，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋銷售面積保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，房屋待售面積增速回落房產(chǎn)去庫(kù)存成效明顯。5月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布4月份70個(gè)城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況全國(guó)超過(guò)9成的城市房?jī)r(jià)不出意外地出現(xiàn)上漲行情，以筆者所在的城市——揚(yáng)州為例，今年揚(yáng)城樓市可謂是表現(xiàn)亮眼，市房管局發(fā)面的數(shù)據(jù)顯示，1-3月，市區(qū)商品房合同成交61.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)51.59%。從商品房成交量看，2月份成交量為15.63萬(wàn)平方米，3月份激增到36.32萬(wàn)平方米，4月份主城區(qū)商品房累計(jì)合同成交超2300套，累計(jì)合同成交面積逼近28萬(wàn)平方米，同比上漲75%，創(chuàng)下近五年新高，也僅次于3月，成為了年內(nèi)第二高的成交月份。人們?cè)谫J款方式的選擇方式上，特別是對(duì)于首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，住房公積金貸款已成為首要選擇，目前公積金貸款的利率五年期及以上為3.25%，五年期以下為2.75%，比起商業(yè)住房貸款利率五年期及以上4.75%，五年期以下4.90%來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢(shì)明顯；以揚(yáng)城為例：一季度全市共向4857戶家庭發(fā)放貸款14.44億元，較上年同期增加4.95億元，增長(zhǎng)52.1%，增均戶貸31.5萬(wàn)元，比上年同期上升1.9萬(wàn)元。1-3月份，單月放貸數(shù)穩(wěn)定在1100戶以上，放貸額在4億元以上高位持續(xù)。從單月來(lái)看：1月份全市共向1720戶家庭發(fā)放住房公積金貸款5.34億元，由于貼息資金充裕貸款發(fā)放量大幅增加；2月份全市共向1155戶家庭發(fā)放住房公積金貸款3.63億元；個(gè)貸比大幅攀升至歷史高位，且上升勢(shì)頭依然強(qiáng)勁；從上述數(shù)據(jù)中可以看出，隨著樓市新政不斷出臺(tái)，打破了消費(fèi)者觀望心態(tài)，入市信心得到了提振，商品住房宅市場(chǎng)供應(yīng)量、成交量均大幅上升；這也凸顯政策“紅包”對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)明顯，去庫(kù)存效果顯現(xiàn)。

展望今后一段時(shí)期，從全國(guó)整體情況看，去庫(kù)存依然任重道遠(yuǎn)，仍需打硬仗。仔細(xì)觀察市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)樓市整體升溫的同時(shí)，分化情況也愈加明顯：盡管熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲，個(gè)別區(qū)域甚至供不應(yīng)求，3月25日上海發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控的 “滬九條”，強(qiáng)調(diào)從緊實(shí)行差別化住房信貸政策。同日，深圳出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，指出將收緊非戶籍人口購(gòu)房門檻，并實(shí)行差別化住房信貸政策；但同時(shí)大量三、四線城市依舊面臨去庫(kù)存壓力山大，特別是那些人口凈流出多的城市普遍呈現(xiàn)出后勁不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大的現(xiàn)象，如何進(jìn)一步加大去庫(kù)存的力度，這也將是這些城市需要面對(duì)的問(wèn)題。筆者結(jié)合自己的工作，提出幾點(diǎn)建議：

一、用足用好公積金制度去庫(kù)存

江蘇省提出精準(zhǔn)去庫(kù)存十大舉措之一就是“充分挖掘潛力，用好用足住房公積金”。在成本總體可控前提下，可通過(guò)發(fā)行公積金貸款支持證券、實(shí)施公積金貼息貸款等方式，積極籌措資金，加大公積金支持居民購(gòu)房力度，減少公積金貸款發(fā)放輪候時(shí)間，有效促進(jìn)住房消費(fèi)。對(duì)于使用公積金貸款購(gòu)房的金融政策，可根據(jù)城市實(shí)際可作了進(jìn)一步寬松性調(diào)整。如個(gè)人使用公積金首次貸款或已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款進(jìn)行二次貸款的，最低首付比例為20%。同時(shí)，延長(zhǎng)了公積金貸款年限、實(shí)施異地貸款業(yè)務(wù)、優(yōu)化貸款流程、放寬了住房公積金提取條件，還款年限可延長(zhǎng)至貸款人法定退休年齡后1-5年，在就業(yè)地繳存住房公積金可向當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心申請(qǐng)貸款購(gòu)買自住住房，新就業(yè)人員可提取父母住房公積金賬戶余額購(gòu)買自住住房，在本市范圍內(nèi)的自由職業(yè)者可自愿繳存公積金并可連續(xù)6個(gè)月繳存后享受公積金貸款優(yōu)惠政策。

二、要繼續(xù)優(yōu)化住房公積金政策去庫(kù)存

一是庫(kù)存大的城市公積金貸款額度可上調(diào)。根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整公積金貸款額度。如江蘇省政府要求，全省公積金每年歸集總額不低于1000億元，支持20萬(wàn)戶以上家庭購(gòu)買住房。庫(kù)存量大的地區(qū)，可以根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整公積金貸款額度。二是進(jìn)一步放寬住房公積金貸款政策。繼續(xù)深入研究在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)和異地貸款政策的可行性。據(jù)了解，目前已有多個(gè)城市提出推進(jìn)異地互貸政策。武漢、長(zhǎng)沙、南昌、合肥四省會(huì)城市市長(zhǎng)共同簽署了《合肥綱要》約定，四市實(shí)施住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)。實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，前次貸款已還清的，再次申請(qǐng)貸款的視為首次申請(qǐng)。主借款人可以與其父母或子女互用住房公積金進(jìn)行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款。三是積極支持農(nóng)民工建立住房公積金制度。各級(jí)政府要將去庫(kù)存與推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化促進(jìn)常住人口市民化結(jié)合起來(lái)，將職工繳納住房公積金條款納入《勞動(dòng)合同》，加大城鎮(zhèn)民營(yíng)企業(yè)及從業(yè)人員建立公積金制度的力度，做到應(yīng)建盡建、應(yīng)繳盡繳，積極支持符合條件的農(nóng)民工建立住房公積金制度，鼓勵(lì)他們利用公積金進(jìn)城購(gòu)房，同時(shí)鼓勵(lì)與公積金簽訂貸款協(xié)議開發(fā)企業(yè)給予適當(dāng)優(yōu)惠折扣出售存量商品房。農(nóng)工利用公積金購(gòu)買首套住房的，從優(yōu)化準(zhǔn)入門檻、簡(jiǎn)化收入認(rèn)定、降低貸款成本、提供靈活還款方式四個(gè)方面，為具有改善住房條件意愿的農(nóng)民工購(gòu)買商品住房提供便利和優(yōu)惠。

三、適當(dāng)放寬住房公積金貸款范圍去庫(kù)存

構(gòu)建住房公積金管理部門與各房地產(chǎn)開發(fā)公司、業(yè)務(wù)合作銀行溝通交流的長(zhǎng)效機(jī)制，針對(duì)住房公積金在房地產(chǎn)去庫(kù)存方面的積極作用，適時(shí)提出具有針對(duì)性和建設(shè)性的意見建議；目前許多三、四線城市面臨房地產(chǎn)“庫(kù)存”較大的壓力，建議在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)政府批準(zhǔn)，按照相關(guān)程序，適度允許庫(kù)存房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整房屋用途、套型結(jié)構(gòu)，適當(dāng)放寬住房公積金貸款范圍用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)去庫(kù)存鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)、文化、教育、體育等跨界地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)由單一開發(fā)型向?qū)I(yè)服務(wù)型轉(zhuǎn)變。以揚(yáng)州為例，獨(dú)特的城市特質(zhì)、中等的城市規(guī)模和良好的生態(tài)環(huán)境，十分適宜發(fā)展健康養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

四、加大住房公積金資金支持租賃業(yè)務(wù)去庫(kù)存

房源閑置也構(gòu)成了社會(huì)資源的浪費(fèi)。積極去庫(kù)存，將利好房企對(duì)資金的回籠和城市投資環(huán)境的改善。繼今年3月，“建立購(gòu)租并舉的住房制度”首次進(jìn)入李克強(qiáng)總理的《政府工作報(bào)告》后，5月4日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出包括鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房、推行統(tǒng)一的租房合同示范文本等促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的措施。住房公積金管理部門應(yīng)積極響應(yīng)，根據(jù)城市實(shí)際，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置持有住房用于租賃經(jīng)營(yíng)，支持專業(yè)機(jī)構(gòu)通過(guò)租賃或購(gòu)買社會(huì)閑置住房開展租賃經(jīng)營(yíng)，適當(dāng)調(diào)高租房支取和物業(yè)費(fèi)支取額度，推動(dòng)住房租賃規(guī)模化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

五、探索住房公積金證券化業(yè)務(wù)去庫(kù)存

可在有條件的住房公積金管理中心試點(diǎn)開展住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，發(fā)揮好住房公積金在“惠民生、促消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、控風(fēng)險(xiǎn)”中的助推作用，把“沉睡”的公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)“喚醒”，以金融創(chuàng)新方式盤活存量公積金個(gè)人貸款資產(chǎn)，獲取社會(huì)資本，緩解流動(dòng)性不足以確保對(duì)武漢地區(qū)職工的剛性住房需求實(shí)現(xiàn)“應(yīng)貸盡貸”發(fā)行證券化產(chǎn)品，進(jìn)一步有效盤活存量資產(chǎn)，解決住房公積金資金流動(dòng)性不足問(wèn)題，滿足繳存職工購(gòu)房融資需求。

六、加強(qiáng)住房公積金服務(wù)去庫(kù)存

進(jìn)一步構(gòu)建完善網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)，繳存職工可通過(guò)住房公積金業(yè)務(wù)服務(wù)大廳、12329熱線、門戶網(wǎng)站或者關(guān)注微信公眾號(hào)等多種方式咨詢預(yù)約辦理公積金業(yè)務(wù)；進(jìn)一步優(yōu)化辦事流程，提高服務(wù)質(zhì)量，不斷縮短貸款辦理時(shí)限，提高貸款服務(wù)效率，按受理程序，在資料齊全的情況下力求在最短時(shí)間內(nèi)完成貸款審批，在受托銀行和房產(chǎn)管理部門辦結(jié)相關(guān)手續(xù)后，及時(shí)發(fā)放貸款；繳存職工辦理貸款業(yè)務(wù)以及不需轉(zhuǎn)入單位賬戶提取業(yè)務(wù)的，填寫的申請(qǐng)表可不需要單位蓋章；申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的征信報(bào)告不需借款人提供，可由借款人授權(quán)公積金中心通過(guò)個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)查詢打??；單身繳存職工的婚姻狀況證明可采取本人聲明的方式證明等。

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