關(guān)于房產(chǎn)新策實(shí)施后對(duì)九江房市影響的調(diào)查

黃孟強(qiáng)

[摘要]：專業(yè)人士預(yù)測(cè)，住房?jī)r(jià)格下降空間有限，更大可能出現(xiàn)小幅度上漲，住房銷售總體有所回暖，房地產(chǎn)用地不會(huì)出現(xiàn)大幅增加，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地產(chǎn)投資更趨于理性。

[關(guān)鍵詞]：房產(chǎn)新策 九江房市

3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知發(fā)布到現(xiàn)在已有兩個(gè)多月的時(shí)間，為了了解政策實(shí)施對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，近期九江市中支調(diào)統(tǒng)科組織人員到部分房地產(chǎn)企業(yè)和土地、房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行了調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)情況整理編報(bào)如下：

一、我市對(duì)房市采取的配套措施

3.30新政實(shí)施后，我市也先后采取了一系列配套措施，促使房產(chǎn)新政得到有效落實(shí)。

（一）調(diào)整公積金貸款限額

我市公積金管理中心出臺(tái)九房公管字〔2014〕2號(hào)文件，對(duì)公積金政策進(jìn)行了調(diào)整，放寬公積金貸款條件，如提高公積金貸款最高限額，連續(xù)繳費(fèi)達(dá)到6個(gè)月就可辦理公積金貸款，公積金提取由1年改為按月，購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清再購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%等。

（二）執(zhí)行稅收優(yōu)惠政策

執(zhí)行首套普通住房契稅優(yōu)惠政策，2015年1-5月，共有3850套住房享受家庭唯一普通住房契稅優(yōu)惠政策，減免契稅3857萬(wàn)元。執(zhí)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，2015年3月31至5月底，共有102套住房享受了5年改2年的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，減免營(yíng)業(yè)稅及附加等稅費(fèi)228萬(wàn)元。執(zhí)行《關(guān)于居民家庭唯一住房和普通住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》，執(zhí)行普通住房認(rèn)定的新標(biāo)準(zhǔn)，只按容積率和面積確定普通住房。至5月底共有32套住房單價(jià)超過(guò)6100元/平方米，其中二手房15套，減免營(yíng)業(yè)稅及附加等稅費(fèi)57萬(wàn)元，減免契稅24萬(wàn)元，一手住房17套，減免契稅22萬(wàn)元。執(zhí)行棚改貨幣化安置居民購(gòu)置商品住房的契稅優(yōu)惠政策，前5個(gè)月，共有47戶棚戶區(qū)拆遷戶使用拆遷補(bǔ)償款購(gòu)置商品住房，減免契稅77萬(wàn)元。

（三）清理房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目

據(jù)調(diào)查，我市已清理兩項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收費(fèi)，一是取消建設(shè)工程社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（22.5元/平方米），二是取消中小學(xué)校舍修建附加費(fèi)（45元/平方米）。

（四）降低房貸首付比例及利率

據(jù)調(diào)査，商業(yè)貸款一套住房（包括還清貸款再貸款購(gòu)房）首付比為30%，部分銀行房貸利率按照基準(zhǔn)利率或原上浮幅度下降。5月末，全市房地產(chǎn)貸款余額421.2億元，比年初增加39.5億元，增長(zhǎng)10.3%，高于全市各項(xiàng)貸款平均增速3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中個(gè)人購(gòu)房貸款余額317億元，比年初增加29.4億元，增長(zhǎng)10.2%，高于全市各項(xiàng)貸款平均增速3.1個(gè)百分點(diǎn)。

（五）充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用

取消商品住房套型結(jié)構(gòu)比例限制，由開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)土地出讓條件和市場(chǎng)情況來(lái)設(shè)計(jì)商品住房套型。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組、轉(zhuǎn)型升級(jí)，我市極地盛世名都項(xiàng)目成為重組項(xiàng)目，正進(jìn)行后續(xù)工作，其他一些項(xiàng)目重組正探索中。

二、政策實(shí)施后房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況

（一）房屋新開(kāi)工面積成倍增長(zhǎng)

4、5兩個(gè)月，房屋新開(kāi)工面積62.23萬(wàn)平方米，是1-3月份的2.17倍；4、5月份房屋新開(kāi)工面積與去年同期相比下降幅度在逐月收窄。

（二）商品住宅入市面積明顯增多

4月份，市區(qū)商品房入市面積15.54萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)142.30%，其中住宅入市面積11.39萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)80.51%，入市1216套，環(huán)比增長(zhǎng)39.93%，5月份，商品房入市面積32.92萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)111.84%，其中住宅入市面積15.87萬(wàn)平方米，比4月份多4.48萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)39.33%，入市1584套，比4月份多368套，環(huán)比增長(zhǎng)30.26%。

（三）商品非住宅入市面積大幅增加

4月份，市區(qū)非住宅入市面積4.15萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3845.11%；5月份，非住宅入市面積17.05萬(wàn)平方米，比4月份多12.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)310.49%。

（四）住宅商品房預(yù)售面積止降回升，但價(jià)格有所回調(diào)

4月份，市區(qū)住宅商品房預(yù)售19.10萬(wàn)平方米，環(huán)比下降13.71%，價(jià)格是每平方米4903元，同比下降3.26%，環(huán)比增長(zhǎng)6.52%；5月份，住宅商品房預(yù)售19.39萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.52%，價(jià)格是每平方米4659元，同比下降1.67%，環(huán)比下降4.98%。

（五）存量房交易增加

4月份，市區(qū)存量房交易4.55萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.11%，環(huán)比增長(zhǎng)3.03%，總共成交476套，同比增長(zhǎng)18.7%，環(huán)比增長(zhǎng)8.18%；5月份，存量房交易4.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.23%，環(huán)比下降了2.88%，共成交514套，同比增長(zhǎng)32.47%，環(huán)比增長(zhǎng)7.98%。

（六）二手房買(mǎi)賣交易明顯增多

4月份，市區(qū)住宅交易面積和套數(shù)環(huán)比分別增長(zhǎng)26.21%、19.37%，5月住宅交易套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)2.63%。

三、存在的問(wèn)題及市場(chǎng)走勢(shì)

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題：一是商品房庫(kù)存偏大，市場(chǎng)銷售壓力仍較大；到5月底城區(qū)商品住房可售房源224.6萬(wàn)㎡，前5個(gè)月僅銷售出38.47萬(wàn)㎡，占存量房源面積的14.6%，如果按此進(jìn)度，消化存量房還得近30個(gè)月的時(shí)間。二是因開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈問(wèn)題，一些項(xiàng)目出現(xiàn)了延期及違規(guī)交房、辦證拖延等現(xiàn)象，影響了市場(chǎng)秩序穩(wěn)定。因此，今后一時(shí)期市場(chǎng)繼續(xù)以去庫(kù)存、企業(yè)回收資金為發(fā)展態(tài)勢(shì)。為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，地方政府將每年編制住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，調(diào)整土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、布局和時(shí)序等，合理安排土地供應(yīng)，對(duì)已出讓未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用地探索性采取轉(zhuǎn)型利用、用途轉(zhuǎn)換等措施。為此，專業(yè)人士預(yù)測(cè)，住房?jī)r(jià)格下降空間有限，更大可能出現(xiàn)小幅度上漲，住房銷售總體有所回暖，房地產(chǎn)用地不會(huì)出現(xiàn)大幅增加，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地產(chǎn)投資更趨于理性。