基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警模型研究
——以成都市為例

劉 佼，袁紅平

（西南交通大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，四川 成都611756，E-mail：2993999897@qq.com）

基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警模型研究
——以成都市為例

劉 佼，袁紅平

（西南交通大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，四川 成都611756，E-mail：2993999897@qq.com）

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)迅速繁榮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控顯得尤為重要。結(jié)合成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，以及人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)容錯(cuò)性、易操作等特性，利用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警模型。選取成都市房地產(chǎn)業(yè)2000～2014年的數(shù)據(jù)，建立BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型，將2000～2013年的數(shù)據(jù)作為訓(xùn)練樣本，2014年的數(shù)據(jù)作為檢測(cè)樣本。通過(guò)5000次訓(xùn)練，在第263次時(shí)得到最佳結(jié)果，實(shí)現(xiàn)了誤差小于1e-6的訓(xùn)練目標(biāo)，其仿真效果具有較高的可信度。該BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型在有效進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展等方面有較高的實(shí)際意義。

房地產(chǎn)市場(chǎng)；預(yù)警；BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸完善。1998年頒布了住房體制改革的綱領(lǐng)性文件后，房地產(chǎn)投資額迅速增加，商品房?jī)r(jià)格不斷上升，房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一支柱產(chǎn)業(yè)。然而從 2002年開(kāi)始，我國(guó)房?jī)r(jià)虛高現(xiàn)象明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)劇烈波動(dòng)[1]。房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系可持續(xù)發(fā)展意義重大，因此，有效地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控顯得尤為重要。雖然已經(jīng)有學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行了大量研究，但是大多數(shù)是從理論的角度，缺乏模型的實(shí)證，即定量分析不足，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況做出的判斷是不具有科學(xué)性的。同時(shí)預(yù)警系統(tǒng)存在著預(yù)警功能不強(qiáng)、可操作性較差和預(yù)警結(jié)果分析不充分等問(wèn)題。

早在20世紀(jì)80年代，國(guó)外學(xué)者就開(kāi)始對(duì)預(yù)警模型進(jìn)行研究。Kenneth[2]首次將設(shè)定性檢驗(yàn)法引入到房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)中；Clayton[3]通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)利用理性預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)進(jìn)行預(yù)測(cè)具有一定的局限性；Malpezzi[4]利用流量平衡模型分析了投機(jī)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響；Juliana[5]通過(guò)對(duì)各種預(yù)警模型的比較發(fā)現(xiàn)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警的效果最好；從20世紀(jì)90年代開(kāi)始，國(guó)內(nèi)很多學(xué)者也對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行了研究，各種房地產(chǎn)預(yù)警方法層出不窮。如趙黎明等[6]將統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法運(yùn)用到房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析開(kāi)始走向定量化；丁烈云等[7]將計(jì)算機(jī)建模引入到房地產(chǎn)預(yù)警領(lǐng)域；郭磊等[8]利用單指標(biāo)和綜合指標(biāo)相結(jié)合的方式對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)警，預(yù)警系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了較好的檢測(cè)功能；陳峰[9]運(yùn)用綜合模擬預(yù)警法對(duì)武漢房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行研究；王文萱等[10]基于擴(kuò)散指數(shù)模型，建立長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)景氣循環(huán)評(píng)價(jià)體系，對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)警情進(jìn)行了監(jiān)測(cè)。通過(guò)對(duì)以往預(yù)警系統(tǒng)的分析可以看出，雖然房地產(chǎn)預(yù)警的新方法不斷涌現(xiàn)，但是仍然存在很多問(wèn)題：一是預(yù)警功能不強(qiáng)。以往的研究大多采用線性分析方法來(lái)建立預(yù)警系統(tǒng)，指標(biāo)選取不夠嚴(yán)謹(jǐn)，無(wú)法準(zhǔn)確、全面地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)；二是可操作性較弱?？v觀以往的研究方法，很多預(yù)警系統(tǒng)需要大量的數(shù)據(jù)，而目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，數(shù)據(jù)嚴(yán)重缺乏，很難獲得良好的預(yù)測(cè)效果。另外，一部分預(yù)警系統(tǒng)的技術(shù)性過(guò)高，非專(zhuān)業(yè)人員很難理解，不適宜推廣；三是預(yù)警結(jié)果分析不足。大部分學(xué)者只是對(duì)預(yù)警模型進(jìn)行研究，并沒(méi)有對(duì)預(yù)測(cè)的結(jié)果進(jìn)行分析，對(duì)實(shí)踐缺乏一定的指導(dǎo)。

考慮到目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，數(shù)據(jù)不完整的特點(diǎn)，本文建立具有非線性、容錯(cuò)性、自學(xué)性等優(yōu)點(diǎn)的人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型，結(jié)合2000～2014年成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)，對(duì)模型進(jìn)行訓(xùn)練和檢測(cè)，較為成功地對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了監(jiān)控和預(yù)警。

1　房地產(chǎn)預(yù)警及預(yù)警方法

預(yù)警是對(duì)警情進(jìn)行預(yù)測(cè)，并采取措施防止警情發(fā)生。房地產(chǎn)預(yù)警是一種通過(guò)分析經(jīng)濟(jì)過(guò)程發(fā)現(xiàn)運(yùn)行規(guī)律的經(jīng)濟(jì)預(yù)警。通過(guò)預(yù)警可以幫助監(jiān)測(cè)部門(mén)較為準(zhǔn)確地判斷房地產(chǎn)總體運(yùn)行狀態(tài)，采取措施避免不良態(tài)勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)組成要素主要有：警情、警源、警素、警兆、警限、警度[10]。其中，警情是預(yù)警的對(duì)象，是指房地產(chǎn)業(yè)中存在的與宏觀經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題；警源是警情發(fā)生的根源，找到合理的警源是房地產(chǎn)預(yù)警的基礎(chǔ)；警素是警源的具體因素，通常采用多指標(biāo)體系；警兆是能反應(yīng)警情指標(biāo)變化的警素，是通過(guò)特定的方法選擇出來(lái)的；警限是警兆指標(biāo)的變化范圍；警度即警情的程度。預(yù)警的大致步驟為：①明確警情；②分析警源；③確定警兆；④確定警限；⑤核算預(yù)警指標(biāo)；⑥劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)警界；⑦預(yù)報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)警度。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警的研究不斷深入?？偨Y(jié)以往的研究成果，其中較為成熟的預(yù)警方法主要有三類(lèi)：

（1）指數(shù)預(yù)警法（景氣指數(shù)法）。首先利用數(shù)學(xué)方法劃分一組包含先行指數(shù)、同步指數(shù)和滯后指數(shù)的景氣指數(shù)。然后利用這組指數(shù)測(cè)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。理論上這種方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)具有較高的應(yīng)用價(jià)值，但是我國(guó)房地產(chǎn)起步晚，不能為各個(gè)指標(biāo)提供足夠的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。因此，利用這種預(yù)警法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)有較大的局限性[11]。

（2）統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)法。該方法對(duì)警兆與警素進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理，確定兩者之間的關(guān)系，然后通過(guò)警級(jí)預(yù)測(cè)警度。統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)法將多指標(biāo)合成一個(gè)綜合指標(biāo)，克服了指數(shù)預(yù)警需要大量時(shí)間序列數(shù)據(jù)的不足，而且兼顧了單指標(biāo)和綜合指標(biāo)的分析。但是該預(yù)測(cè)方法難以確定預(yù)警界限[12]。

（3）模型預(yù)警方法。該方法通過(guò)建立模型進(jìn)行回歸分析，從而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行預(yù)警。關(guān)鍵是選擇合適的回歸方法和掌握一定的歷史數(shù)據(jù)，克服了統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)法的不足，有較強(qiáng)的準(zhǔn)確性[13]。

以往學(xué)者大多采用多元線性回歸的方法對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行定量分析，雖然有一定成果，但是不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)復(fù)雜的非線性系統(tǒng)進(jìn)行很好的模擬，因此構(gòu)建一個(gè)非線性的自學(xué)習(xí)性預(yù)警模型是準(zhǔn)確地進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警的基礎(chǔ)。本文采用較為成熟的BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行研究，充分發(fā)揮人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的容錯(cuò)性、非線性、操作簡(jiǎn)單等優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合成都市房地產(chǎn)發(fā)展的原始數(shù)據(jù)，建立預(yù)警模型。

2　基于BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)預(yù)警模型

人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（ANN）是一種由大量節(jié)點(diǎn)聯(lián)接構(gòu)成的模仿生物神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的數(shù)學(xué)模型。每個(gè)節(jié)點(diǎn)代表一種特定的激勵(lì)函數(shù)；每?jī)蓚€(gè)節(jié)點(diǎn)間的聯(lián)接都代表一個(gè)權(quán)重；網(wǎng)絡(luò)具有自學(xué)習(xí)性，可以對(duì)算法或者函數(shù)無(wú)限逼近。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是一種可以實(shí)現(xiàn)任意的函數(shù)關(guān)系的自適應(yīng)系統(tǒng)。

（1）人工神經(jīng)元的數(shù)學(xué)模型。人工神經(jīng)元是一種對(duì)生物神經(jīng)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行模擬的節(jié)點(diǎn)，其構(gòu)造如圖1所示。

圖1　人工神經(jīng)元模型

從圖中可以得出人工神經(jīng)元的輸入輸出對(duì)應(yīng)關(guān)系為[10]：多個(gè)具有特定的加權(quán)系數(shù)Wi的輸入信號(hào)Xi同時(shí)輸入神經(jīng)元，神經(jīng)元首先根據(jù)權(quán)重分配調(diào)整輸入的信號(hào)，確定總體效果。然后，神經(jīng)元處理輸入的信號(hào)，比較總輸入和偏置值并進(jìn)行函數(shù)轉(zhuǎn)換，得到輸出y。

（2）基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的預(yù)警模型結(jié)構(gòu)。大量類(lèi)似于上述神經(jīng)元按一定規(guī)律相互組合形成人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的功能是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的訓(xùn)練來(lái)實(shí)現(xiàn)的，通過(guò)不斷改變權(quán)值和偏置值使網(wǎng)絡(luò)的最后輸出接近期望的輸出。權(quán)值和偏置值的調(diào)整遵循一定的規(guī)則，即學(xué)習(xí)算法，目前應(yīng)用較廣的算法是有導(dǎo)師學(xué)習(xí)。本文應(yīng)用其中的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)來(lái)建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。依據(jù)柯?tīng)柲缏宸蚨ɡ恚喝我庖粋€(gè)連續(xù)函數(shù)，均可通過(guò)一個(gè)由輸入層、隱層和輸出層組成的前向神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)。即只要設(shè)定的參數(shù)合適，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)能擬合任意的函數(shù)，無(wú)論多么復(fù)雜。以該定理為基礎(chǔ)，建立一個(gè)3層的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型，具體結(jié)構(gòu)如圖2所示。

圖2　基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)警模型結(jié)構(gòu)

在該模型中，輸入節(jié)點(diǎn)數(shù)量等于警兆指標(biāo)數(shù)量。輸出節(jié)點(diǎn)數(shù)量由警度的警級(jí)數(shù)目決定。

3　基于成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警的實(shí)證研究

鑒于成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，本文選取了15年（2000～2014年）的數(shù)據(jù)，借助BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)對(duì)其進(jìn)行訓(xùn)練集檢驗(yàn)，以期對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)進(jìn)行預(yù)警并提出可行的防范措施。

3.1成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)警情判斷

3.1.1警情指標(biāo)的選擇

商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況的基本指標(biāo)，會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)生重要影響，同時(shí)在總結(jié)相關(guān)文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，本文選擇其作為成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的警情指標(biāo)。

3.1.2警度的劃分

現(xiàn)有的房地產(chǎn)警度的劃分主要有兩種，一種劃分為：過(guò)熱、微熱、正常、微冷、過(guò)冷等5個(gè)等級(jí)；另一種劃分為：熱、正常、冷等3個(gè)等級(jí)。前一種劃分方法雖然能夠更詳細(xì)地反映警情情況，但是對(duì)樣本數(shù)據(jù)的要求高。而成都市產(chǎn)業(yè)起步較晚，數(shù)據(jù)不充足，連續(xù)性不高，如果選用前一種劃分方法，在用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型進(jìn)行分析時(shí)，會(huì)出現(xiàn)擬合較難、準(zhǔn)確度低等問(wèn)題。

為了確保模型的穩(wěn)定性與準(zhǔn)確性，本文將警情指標(biāo)劃分為：冷、正常、熱3個(gè)指標(biāo)。另外，利用正態(tài)歸一化的方法確定警界，對(duì)樣本進(jìn)行歸一化，將標(biāo)準(zhǔn)差作為警界。即將歸一化后位于區(qū)間（-1，1）內(nèi)的作為“正常”狀態(tài)，位于區(qū)間（-∞，-1]內(nèi)的處于“冷”狀態(tài)，位于區(qū)間[1，+∞）內(nèi)的處于“熱”狀態(tài)。根據(jù)警情指標(biāo)所在的區(qū)間確定警度，成都市2000～2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)警度的確定具體如表1所示。

表1　成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)警度的確定

3.2 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)警兆指標(biāo)的確定

房地產(chǎn)市場(chǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切，而且相對(duì)數(shù)指標(biāo)能夠更好地反映事物之間的聯(lián)系，因此本文引入了房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)系和房地產(chǎn)內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系兩大類(lèi)指標(biāo)。同時(shí)選取了4個(gè)能夠表現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)，共同組成成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)警兆指標(biāo)體系，具體如表2所示。

表2　成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)警兆指標(biāo)

3.3成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警模型的訓(xùn)練與檢測(cè)

3.3.1樣本數(shù)據(jù)

經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)收集，獲得 15個(gè)樣本。每個(gè)樣本都有兩部分：一是2000～2013年的警兆指標(biāo)，作為網(wǎng)絡(luò)的輸入；二是2000～2014年的警情指標(biāo)，作為網(wǎng)絡(luò)的目標(biāo)輸出。同時(shí)又將前13個(gè)樣本作為訓(xùn)練集，剩下的一個(gè)樣本作為檢測(cè)集，用于檢測(cè)模型的準(zhǔn)確性。警兆指標(biāo)的具體數(shù)據(jù)如表3所示。

為了保持神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的穩(wěn)定性，加快收斂速度，將警兆指標(biāo)歸一化到區(qū)間[-1，1]內(nèi)，具體結(jié)果如表4所示。

歸一化之后，得到訓(xùn)練集和檢測(cè)集樣本。輸出值用[Y1，Y2，Y3]表示，其中[0，1，0]表示“正?！?，[1，0，0]表示“冷”，[0，0，1]表示“熱”。具體數(shù)據(jù)如表5所示。

表3　成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)警兆指標(biāo)數(shù)據(jù)

表4　成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)警兆指標(biāo)歸一化后的數(shù)據(jù)

表5　成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警模型樣本

3.3.2敏感性分析

為了判斷各個(gè)警兆指標(biāo)的重要性，以便于在監(jiān)測(cè)時(shí)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)視，需要判斷各警兆指標(biāo)與警度之間相關(guān)關(guān)系的密切程度，具體結(jié)果如表6所示。

表6　相關(guān)系數(shù)表

從表6可以看出，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率、商品房施工面積增長(zhǎng)率、商品房竣工面積增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/GDP、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額這5個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)市場(chǎng)警度的關(guān)聯(lián)度較大，在檢測(cè)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)視。

3.3.3BP網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)

借助Matlab的人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)工具箱編寫(xiě)程序，隱層神經(jīng)元的傳遞函數(shù)選擇Tansig函數(shù)，輸出層選擇Purelin函數(shù)，選擇“動(dòng)量梯度下降發(fā)傳播算法”作為學(xué)習(xí)算法，訓(xùn)練 5000次，訓(xùn)練目標(biāo)是誤差小于1e-6，在第263次訓(xùn)練時(shí)得到最佳結(jié)果，具體訓(xùn)練效果見(jiàn)圖3。

3.3.4預(yù)警模型的檢驗(yàn)

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練完畢后，用檢測(cè)集檢測(cè)網(wǎng)絡(luò)的準(zhǔn)確性。將 2014年的警兆數(shù)據(jù)作為檢測(cè)集輸入神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，將經(jīng)模型運(yùn)行之后得到的實(shí)際輸出值與目標(biāo)值進(jìn)行比較。若滿足誤差要求則說(shuō)明模型較準(zhǔn)確，可進(jìn)行實(shí)際預(yù)測(cè)；否則，需要重新訓(xùn)練，直到誤差滿足要求為止。最后的運(yùn)行結(jié)果如表7所示。

圖3　Matlab BP訓(xùn)練效果

表7　測(cè)試樣本的輸出值和實(shí)際值比較

從表7的具體結(jié)果中可以看出，目標(biāo)輸出和測(cè)試結(jié)果反映的信息基本相同。因此，基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)的預(yù)測(cè)能力達(dá)到預(yù)期水平，其仿真效果具有較高的精確度，可以利用該模型對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行監(jiān)控。

4　建議

通過(guò)對(duì)成都市2000～2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的進(jìn)行歸一化處理，可以看出這 15年中成都市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的波動(dòng)。其中，2008年受到金融危機(jī)和“5·12汶川地震”的影響，成都市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不景氣現(xiàn)象，商品房銷(xiāo)售面積明顯降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“冷”的狀態(tài)。但是在 2009年，成都市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，上升到“熱”的狀態(tài)。成都市房地產(chǎn)業(yè)一直是西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的焦點(diǎn)，為了保持成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，提出以下幾點(diǎn)建議：

（1）改善土地出讓制度，減緩房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增長(zhǎng)速度。土地資源具有稀缺性，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)土地的需求量急劇增加，造成了土地資源與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間嚴(yán)重的不可調(diào)和性，為了獲得高額利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商千方百計(jì)地爭(zhēng)奪土地資源。為了避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搶占市場(chǎng)，導(dǎo)致短期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積過(guò)高，政府需要改善土地出讓制度，合理控制開(kāi)發(fā)成本。

（2）積極調(diào)動(dòng)宏觀調(diào)控，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。為了獲得高額利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)樓盤(pán)采取過(guò)度包裝、夸張宣傳等不正當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)策略，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲劇烈。同時(shí)存在部分開(kāi)發(fā)商采取“囤地“等手段儲(chǔ)備土地，等到時(shí)機(jī)成熟時(shí)轉(zhuǎn)賣(mài)，炒高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮。因此需要政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

（3）構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警信息數(shù)據(jù)庫(kù)。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息存在著分散、不全面等問(wèn)題，這為有效合理地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)警造成了很大的障礙，導(dǎo)致房地產(chǎn)預(yù)警存在實(shí)踐上的問(wèn)題。因此，全國(guó)各地區(qū)的統(tǒng)計(jì)部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，整合信息，建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警信息庫(kù)。

（4）構(gòu)建權(quán)威的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警指標(biāo)體系。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素很多，而且每個(gè)因素影響的程度千差萬(wàn)別，若不加區(qū)分地進(jìn)行預(yù)測(cè)，將導(dǎo)致預(yù)測(cè)的結(jié)果科學(xué)性不足。因此各地區(qū)需要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況，根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建權(quán)威的預(yù)警指標(biāo)體系。

5　結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)建立BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型，對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)系統(tǒng)進(jìn)行了研究。通過(guò)對(duì)模型的訓(xùn)練與檢測(cè)可以發(fā)現(xiàn)，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的模擬與實(shí)際基本吻合。這說(shuō)明BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型可以用來(lái)對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)警。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)的研究仍處在初級(jí)階段，各種預(yù)警方法的研究還不夠成熟。本文BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的預(yù)測(cè)較為理想，可為我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警研究提供參考，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。但是本文仍存在局限：一是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，現(xiàn)有的數(shù)據(jù)不完整，導(dǎo)致訓(xùn)練樣本偏少，模型的精確度不夠。因此建議我國(guó)健全房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，以便對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行檢測(cè)；二是指標(biāo)的選取主要依據(jù)的是以往的研究，因此指標(biāo)體系仍需完善，以提高其科學(xué)性；三是人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型無(wú)法確定單個(gè)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，導(dǎo)致在尋找警源是存在一定的困難。

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Research on Early Warning Model of Real Estate Market Based on Artificial Neural Network—Taking Chengdu as an Example

LIU Jiao，YUAN Hong-ping
（School of Economic Management，Southwest Jiaotong University，Chengdu 611756，China，E-mail：2993999897@qq.com）

With the continuous progress of the society，the real estate industry is booming，so effectively controlling the real estate market is particularly important. According to the characteristics of the real estate market in Chengdu，this study chooses the artificial network to establish the real estate market early warning model to utilize its fault tolerance. Selecting 15 data of real estate industry from the year 2000 to 2014 in Chengdu，the BP artificial neural network model is established，among which the data in the range from 2000 to 2013 were used as the training samples and the data of the 2014 as tested samples. By training 5000 times，got the best result when in the 263th time，and realized the training goal that error is less than 1e-6，and the simulation result has high credibility. The BP artificial neural network model has a high practical significance in foresting the market and promoting the sustainable development of the real estate market.

real estate market；early warning；BP artificial neural network model

F293.3

A

1674-8859（2016）02-147-06 DOI:10.13991/j.cnki.jem.2016.02.028

劉 佼（1994-），女，在讀本科生，研究方向：工程管理；

2016-03-15．

國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（71203184）．

袁紅平（1983-），男，副教授，博導(dǎo)，研究方向：建筑廢棄物管理，建筑項(xiàng)目可持續(xù)性，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。