梟雄朱孟依：地產(chǎn)之外

熊劍輝

締造中國(guó)第一家百億級(jí)地產(chǎn)企業(yè)，公司被王石尊為“地產(chǎn)航母”；在地產(chǎn)業(yè)的“黃金時(shí)代”中“失去十年”，從帶頭大哥淪落為陪跑的小弟；鴨子劃水般地率先多元化，在地產(chǎn)之外建起一個(gè)隱匿的帝國(guó)，卻從未有人真正揭開(kāi)其事業(yè)與財(cái)富的神秘面紗，甚至因?yàn)殚L(zhǎng)期“潛伏”與“沉默”在喧囂之外，被人認(rèn)為他是不是不行了，垮臺(tái)了？

他創(chuàng)造了這一切，但對(duì)一切無(wú)聲。他就是朱孟依。

王石贊其為中國(guó)地產(chǎn)界的隱形航母

1959年出生的朱孟依在廣東省豐順縣留隍鎮(zhèn)一戶(hù)普通農(nóng)民家長(zhǎng)大，他是一位從建筑工地成長(zhǎng)起來(lái)的地產(chǎn)企業(yè)家。

朱孟依頭腦精明，喜歡琢磨事情，而且眼光獨(dú)到，是那種人人去淘金、我偏來(lái)賣(mài)水的人。他的第一單大生意也是來(lái)于此。

當(dāng)時(shí)，商品經(jīng)濟(jì)開(kāi)始蓬勃，很多商販四處擺攤設(shè)點(diǎn)。他琢磨著，把散亂的攤點(diǎn)放在一條商業(yè)街上，人流更集中，政府好管理，商家也更好經(jīng)營(yíng)。于是向鎮(zhèn)政府提出一個(gè)讓人耳目一新的大計(jì)劃：由政府給地，他出資建設(shè)商業(yè)街，租給攤販經(jīng)營(yíng)。鎮(zhèn)政府同意了，他也由此獲得了人生的“第一桶金”。

上世紀(jì)90年代，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始升溫。朱孟依在香港辦了永久居住證，然后與人在港創(chuàng)辦合生創(chuàng)展。此時(shí)，他搖身一變以港商的身份回到內(nèi)地，以廣州為大本營(yíng)，成立珠江投資，開(kāi)始了在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)攻城略地的征程。

在那個(gè)內(nèi)地急切盼望招商引資的年代，港資身份的合生創(chuàng)展與本地企業(yè)珠江投資的聯(lián)手可謂“珠”聯(lián)璧“合”，占盡了開(kāi)放政策的紅利。舉起合生創(chuàng)展這面大旗的朱孟依，好風(fēng)憑借力，迅速在廣州崛起。

除了占到天時(shí)、地利，朱孟依本人的商業(yè)眼光也令人驚嘆。他很早就預(yù)見(jiàn)到，天河區(qū)將是廣州未來(lái)的商業(yè)中心，他帶領(lǐng)合生創(chuàng)展聚焦于此，先后推出華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園等多個(gè)大型標(biāo)桿項(xiàng)目，以低成本，獲得高收益。

在廣州顯赫戰(zhàn)績(jī)的支持下，1998年合生創(chuàng)展成功在香港聯(lián)交所主板上市，募集資金6.7億港元，朱孟依個(gè)人持有63.75%的股份。當(dāng)年內(nèi)地的A股市場(chǎng)還不允許私營(yíng)企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)上市，此時(shí)再看合生創(chuàng)展在香港注冊(cè)的這盤(pán)棋，也讓人對(duì)朱孟依的前瞻與老到更加佩服。

資本市場(chǎng)的助力讓合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)性增長(zhǎng)。僅在1998至1999年一年內(nèi)，合生創(chuàng)展便開(kāi)發(fā)樓宇110多個(gè)，成為廣州地產(chǎn)界真正的霸主。而當(dāng)年的萬(wàn)科在全國(guó)五大城市的開(kāi)發(fā)總規(guī)模，也僅能與合生創(chuàng)展在廣州一地的規(guī)?？购?。

時(shí)至2004年，合生創(chuàng)展更率先突破，成為中國(guó)內(nèi)地首家銷(xiāo)售額超百億的房企，讓萬(wàn)科、恒大等地產(chǎn)巨頭都俯首稱(chēng)臣。當(dāng)時(shí)的輿論都極度樂(lè)觀(guān)地看好這家超級(jí)企業(yè)，就連王石都一度感嘆，朱氏家族才是“中國(guó)地產(chǎn)界的隱形航母”。

但朱孟依作為這艘“航母”的掌舵人，卻始終隱藏在社會(huì)公眾的視線(xiàn)之外。但凡可以不現(xiàn)身不說(shuō)話(huà)，他都會(huì)自我屏蔽、沉默是金。這種低調(diào)神秘與迅速擴(kuò)張，使他成為中國(guó)房地產(chǎn)界地下君主般的人物。

員工見(jiàn)不到的老板

在熟悉朱孟依的人眼中，他總是衣著普通，沉默少語(yǔ)，甚至略顯封閉，還曾被業(yè)內(nèi)戲稱(chēng)為“朱老農(nóng)”。但這個(gè)“老農(nóng)”做起事情來(lái)總是高舉高打，國(guó)際范兒。在北、上、廣，他的房子都賣(mài)出過(guò)天價(jià)。

朱孟依做事親歷親為，性格倔強(qiáng)。當(dāng)年為了在京城打響第一炮，他在餐桌上跟設(shè)計(jì)師爭(zhēng)論戶(hù)型圖，弄得大家搞不清誰(shuí)是老板。后來(lái)產(chǎn)業(yè)越做越大，他常年保持著臥室、餐廳和辦公室三點(diǎn)一線(xiàn)的生活，挑燈夜戰(zhàn)也是家常便飯。工作上，他艱苦奮斗；生活上，他沒(méi)什么享受，吃飯通常是白粥青菜參湯，平時(shí)也沒(méi)什么娛樂(lè)，偶爾會(huì)斗把地主。

朱孟依不但很少在外界拋頭露面，在公司也是神一樣的存在。一些員工上了幾年班也沒(méi)有見(jiàn)過(guò)他的尊容，更別說(shuō)與他交流。他去公司，通常是坐著電梯直達(dá)頂層，不茍言笑，要見(jiàn)什么人都是叫到自己的辦公室，而不會(huì)四處溜達(dá)。

朱孟依的神秘與低調(diào)是性格使然，也與潮汕商幫沿襲百年的“家族模式”有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

潮汕人素以敢拼敢闖、善于經(jīng)營(yíng)聞名于世，并始終以家族為核心，嚴(yán)密把控著事業(yè)。

十年間“好牌”是怎么打爛的？

回望2005年，朱孟依手上拿著的是一把“好牌”，天時(shí)、地利、人和，都占盡優(yōu)勢(shì)。

此時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正迎來(lái)最輝煌繁榮的時(shí)代；合生創(chuàng)展又手握1267萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，且大都位于北、上、廣這樣的一線(xiàn)城市，被羨慕嫉妒恨的同行們戲稱(chēng)為“土地銀行”；加之朱孟依召集了一幫英杰才俊聚于旗下，外界對(duì)于合生創(chuàng)展的未來(lái)極具期待。

但十余年過(guò)去，當(dāng)年仰視合生創(chuàng)展的萬(wàn)科、恒大，如今早已跨越千億級(jí)銷(xiāo)售大關(guān)，實(shí)現(xiàn)了驚天飛躍，而合生創(chuàng)展仍在100億上下徘徊。年報(bào)顯示，2010年至2015年間，合生創(chuàng)展的銷(xiāo)售額分別為110億、99億、116億、112億、53億和99億元，甚至一度出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象。

這些數(shù)據(jù)告訴人們，合生創(chuàng)展早已被掃出地產(chǎn)界的一線(xiàn)陣營(yíng)。

一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，合生創(chuàng)展的業(yè)績(jī)不佳與其經(jīng)營(yíng)策略有關(guān)。合生創(chuàng)展鐘情于低價(jià)購(gòu)地、長(zhǎng)期捂盤(pán)、緩慢開(kāi)發(fā)，既賺房子錢(qián)，也賺土地升值的錢(qián)。土地招拍掛制度實(shí)施后，市場(chǎng)一日千里，只有“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、輕資產(chǎn)”的房企，才能迅速做大并降低風(fēng)險(xiǎn)。

這種眾人眼中的“失敗方式”，基本上是朱孟依在下文所述之特殊環(huán)境下的一種沒(méi)有其他辦法的主動(dòng)選擇。別人選擇快速做大，他依然堅(jiān)持著獲得更高利潤(rùn)的慢模式。合生創(chuàng)展年報(bào)顯示，截至2015年12月31日，合生創(chuàng)展仍然擁有3099萬(wàn)平方米的巨量土地儲(chǔ)備，而這些土地儲(chǔ)備大部分都位于一、二線(xiàn)城市的核心地帶。合生創(chuàng)展銷(xiāo)售規(guī)模平平，這些土地潛在的增值卻是非?？陀^(guān)的數(shù)字。

同時(shí)，朱孟依對(duì)招拍掛模式下貨如輪轉(zhuǎn)的工業(yè)化地產(chǎn)模式似乎也不太感冒。甚至，合生創(chuàng)展還反其道而行之，參與了不少城市改造項(xiàng)目。如，廣州瀝滘村城中村改造項(xiàng)目、潭村城中村改造項(xiàng)目、AEC汽車(chē)城等，以及在上海閘北拿下的安康苑舊改項(xiàng)目。

舊城改造是很多人都不愛(ài)干的，不僅要與地方政府簽開(kāi)發(fā)協(xié)議、共同規(guī)劃，還要參與動(dòng)遷、融資貸款等，影響開(kāi)發(fā)的因素多、風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)。這在某種程度上大大制約了合生創(chuàng)展的發(fā)展節(jié)奏。外界因此質(zhì)疑，甚至開(kāi)宗明義地表示合生創(chuàng)展的發(fā)展策略有問(wèn)題，然而面對(duì)疑問(wèn)的合生創(chuàng)展和朱孟依，依然是同一口徑，那就是“不解釋”。

禍不單行的“滑鐵盧”

朱孟依在過(guò)去10年的特殊環(huán)境下，遭遇了兩件大事：一是“京津新城”這個(gè)“滑鐵盧”，二是卷入了黃光裕案。

2003年，朱孟依通過(guò)各種關(guān)系獲得了天津?qū)氎娴?.5萬(wàn)畝土地，并計(jì)劃就此打造“京津新城”。

長(zhǎng)期以來(lái)，合生創(chuàng)展通過(guò)協(xié)議方式獲得土地，其成本堪稱(chēng)全行業(yè)最低。這次“京津新城”項(xiàng)目也不例外，其拿地成本僅為78元/平方米，幾乎是白送。

朱孟依認(rèn)定，京津冀一體化是大趨勢(shì)，“京津新城”的未來(lái)溢價(jià)必然超乎想象。當(dāng)時(shí)，“京津冀一體化”還只個(gè)模糊不清的構(gòu)想，但朱孟依卻認(rèn)定這片鹽堿地有望成為未來(lái)京津之際的財(cái)富新城。

但歷史無(wú)情地證明，他看準(zhǔn)了，但太超前了。

更慘的是，這一次，他的籌碼很大，很大?！熬┙蛐鲁恰笔呛仙鷦?chuàng)展和珠江投資聯(lián)合開(kāi)發(fā)的最大地產(chǎn)項(xiàng)目，公司高管們對(duì)此也有爭(zhēng)議，認(rèn)為做下來(lái)會(huì)虧。而朱孟依力排眾議，不惜耗資200億，在幾年時(shí)間建起了數(shù)以千計(jì)的別墅，還配套上馬了超豪華酒店。

但直到2014年，朱孟依在“京津新城”上收獲的依然是一個(gè)令人驚悚的名字——“亞洲最大的鬼城”。

“京津新城”拖住了合生創(chuàng)展攻城略地的節(jié)奏，卷入黃光裕案則一度讓朱孟依成為過(guò)河的泥菩薩。

2008年年底，朱孟依突然受到黃光裕案牽連，被有關(guān)部門(mén)要求協(xié)助調(diào)查，并因此消失了整整9個(gè)月。此時(shí)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)本就遭遇金融海嘯的沖擊，相關(guān)商業(yè)銀行很快停止對(duì)合生創(chuàng)展放貸，企業(yè)一度走到生死存亡的關(guān)口，幸虧當(dāng)時(shí)的行政總裁陳長(zhǎng)纓力挽狂瀾，才讓合生創(chuàng)展從資金鏈斷裂的泥潭里爬了出來(lái)。

黃光裕案對(duì)朱孟依的影響不光停留在業(yè)務(wù)發(fā)展的層面，更重要的可能包括改變他對(duì)很多事情的看法，比如要不要繼續(xù)大干房地產(chǎn)。因?yàn)椋谥袊?guó)做房地產(chǎn)這門(mén)生意，你懂的。

多元化打造全產(chǎn)業(yè)鏈

合生創(chuàng)展在房地產(chǎn)領(lǐng)域雄風(fēng)不再，讓很多人認(rèn)為朱孟依已是明日黃花。但事實(shí)上，朱氏家族的龐大實(shí)力，遠(yuǎn)非一些人想象的那樣弱不禁風(fēng)。甚至，至今無(wú)人能清楚描繪，這個(gè)沉默寡言的超級(jí)富豪背后，究竟隱藏著怎樣的實(shí)力。

2013年，朱孟依將合生創(chuàng)展的帥印交給女兒朱桔榕，這被很多人誤認(rèn)為是朱孟依隱退的重要信號(hào)。但實(shí)際上，朱孟依交給女兒來(lái)打理的合生創(chuàng)展住宅部分，只是朱氏家族財(cái)富的冰山一角。朱孟依則傾力打造一個(gè)更廣闊、更多元的企業(yè)帝國(guó)。

雖然朱孟依靠地產(chǎn)起家，但他對(duì)于產(chǎn)業(yè)多元化的布局從未停止。珠江投資正是其多元化的重要平臺(tái)。

早在1998年，朱孟依就通過(guò)珠江投資參股建設(shè)了廣惠高速公路，成為參與國(guó)家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的第一家民營(yíng)企業(yè)；2000年，當(dāng)人們還看不清光纖網(wǎng)絡(luò)的前景時(shí)，朱孟依就成立了盈通網(wǎng)絡(luò)，獲得在廣東鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)干線(xiàn)的許可權(quán)。后來(lái)他將之轉(zhuǎn)手賣(mài)給了急于進(jìn)入電信業(yè)的中信集團(tuán)，賺了個(gè)盆滿(mǎn)缽溢；2002年以后，珠江投資又以驚人的速度切入能源領(lǐng)域，將一眾電廠(chǎng)收入囊中；2004年，珠江投資成為上海電氣集團(tuán)的戰(zhàn)略投資者；2011年，珠江投資獲批籌建珠江人壽，得以進(jìn)入保險(xiǎn)業(yè)……其中，僅2015年出售上海電氣的部分股份，朱孟依就套現(xiàn)了82億元人民幣的真金白銀。

時(shí)至今日，珠江投資涉及的行業(yè)包括地產(chǎn)、基建、能源、醫(yī)藥、保險(xiǎn)、教育、醫(yī)療、科技、文化等等，投資企業(yè)數(shù)以千計(jì)，多元化布局已頗具氣象。甚至有人認(rèn)為，朱孟依已經(jīng)基本完成了從地產(chǎn)商到多元化經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)型。

朱孟依的轉(zhuǎn)型，絕非是在房地產(chǎn)之外四處撒錢(qián)、撞大運(yùn)。看似紛繁的投資背后，有他匠心獨(dú)具的多元化邏輯。珠江人壽和合生創(chuàng)展就是個(gè)可以窺探其一二的好案例。

2016年5月，珠江人壽成立三年后宣布實(shí)現(xiàn)贏利。在壽險(xiǎn)行業(yè)中，這通常是七八年才能達(dá)成的目標(biāo)，珠江人壽以閃電般的速度將“魔咒”打破。

不過(guò)查看其年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，珠江人壽的保費(fèi)收益屈指可數(shù)，投資收益占比則超過(guò)94%，投資收益率高達(dá)到9.77%，而且，它投資重點(diǎn)不在資本市場(chǎng)，而是在大股東從事的房地產(chǎn)、基建等實(shí)體領(lǐng)域。雖然珠江人壽表示要逐步改變投資配比，但目前看來(lái)，它更像是朱氏家族企業(yè)發(fā)展實(shí)業(yè)的融資平臺(tái)。

而朱孟依對(duì)合生創(chuàng)展提出的要求，也在明顯地展現(xiàn)其多元化的內(nèi)涵。在他的規(guī)劃中，未來(lái)合生創(chuàng)展要打造提供高品質(zhì)生活的“全配套生活系統(tǒng)”，業(yè)務(wù)將涵蓋酒店、餐飲、商業(yè)、物業(yè)、教育、養(yǎng)生、文化、高爾夫、園林等諸多領(lǐng)域。

合生創(chuàng)展如此，多元化平臺(tái)珠江投資在地產(chǎn)領(lǐng)域的投資同樣兇猛。僅在2016年，珠江投資計(jì)劃開(kāi)工的地產(chǎn)項(xiàng)目就包括上海安康苑、廣州天利、北京御景灣、上海吳淞路、深圳華誼商貿(mào)城等，全是一線(xiàn)城市中心的超高價(jià)樓盤(pán)。

由此不難看出，朱孟依多元化的目的，并非要淡出房地產(chǎn)，而是要通過(guò)多元化布局，打造全產(chǎn)業(yè)鏈，賦予地產(chǎn)項(xiàng)目更大的附加值。不論怎樣，估值超過(guò)3000億元的土地儲(chǔ)備，始終是朱氏家族企業(yè)中最雄厚的資產(chǎn)。而在中國(guó)，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)這樣，既向民營(yíng)資本開(kāi)放，又能容納如此大的資本體量。

如今，朱孟依雖然退居幕后，隱身不現(xiàn)，但合生創(chuàng)展和珠江投資的內(nèi)蘊(yùn)和實(shí)力，遠(yuǎn)非人們表面所見(jiàn)。有人說(shuō)合生創(chuàng)展早已沒(méi)落，但巨額的一線(xiàn)土地儲(chǔ)備，依然彰顯其“無(wú)冕之王”的超然實(shí)力；有人說(shuō)“京津新城”是朱孟依的“滑鐵盧”，但京津冀一體化的大幕正在徐徐拉開(kāi)，或許明天就會(huì)來(lái)個(gè)驚天大逆轉(zhuǎn)；有人說(shuō)朱孟依正從地產(chǎn)行業(yè)且戰(zhàn)且退，他的時(shí)代正在落幕，但對(duì)一個(gè)“嚼得菜根、百事可做”的人來(lái)說(shuō)，誰(shuí)又能斷定他不會(huì)再次驚艷世人呢？

朱孟依與合生創(chuàng)展助理總裁余潔之間，曾有過(guò)一次關(guān)于讀書(shū)的談話(huà)。

朱孟依問(wèn)余潔在讀什么書(shū)，余潔說(shuō)在讀《孫子兵法》，研究開(kāi)國(guó)皇帝們?cè)趺创蚪?、守江山?/p>

聽(tīng)了余潔的話(huà)，朱孟依擺擺手，表示不認(rèn)同。

朱孟依說(shuō)，《孫子兵法》只講手段，讓人短期去拼規(guī)模和速度，只能取勝一時(shí)。做生意要多讀《菜根譚》，懂得做人做事的方法，培養(yǎng)正確的世界觀(guān)，學(xué)會(huì)淡定從容。

《菜根譚》是一部論述修養(yǎng)、人生、處世、出世的語(yǔ)錄世集，被稱(chēng)為做人做事的絕佳寶典。毛澤東主席也曾說(shuō)：“嚼得菜根者，百事可做。”（編輯/南風(fēng)）