房地產(chǎn)調(diào)控成效幾何

倪鵬飛

與日本相比，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求還在增加，雖然房?jī)r(jià)比較高，但短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)泡沫。

近日，林毅夫和張維迎的爭(zhēng)論引發(fā)人們對(duì)產(chǎn)業(yè)政策的思考，房地產(chǎn)雖然只是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)調(diào)控政策并非簡(jiǎn)單的產(chǎn)業(yè)政策，而是宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控政策。一般的產(chǎn)業(yè)政策是長(zhǎng)期政策，旨在促進(jìn)或抑制某一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；而房地產(chǎn)調(diào)控政策是短期政策，旨在短期內(nèi)保障市場(chǎng)供求，建立平衡、健康、穩(wěn)定發(fā)展的市場(chǎng)。對(duì)于近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要可以從以下幾個(gè)方面來(lái)梳理。

房地產(chǎn)政策定位

政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策，首先在“定位”方面存在一些問(wèn)題。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)固然起到支撐作用，但是必須明確，住房市場(chǎng)最重要的功能是民生居住功能。在2003年18號(hào)文（即《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》）中，房地產(chǎn)被當(dāng)做支柱產(chǎn)業(yè)；盡管通過(guò)加大住房保障的力度等政策措施，一定程度上強(qiáng)調(diào)了民生導(dǎo)向，但目前房地產(chǎn)的定位仍然明顯偏重經(jīng)濟(jì)功能，而欠缺社會(huì)功能。忽視房地產(chǎn)社會(huì)功能而強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)功能的定位，必然會(huì)導(dǎo)致一系列的問(wèn)題。

正是因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)政策把經(jīng)濟(jì)功能與社會(huì)功能的重要性反過(guò)來(lái)，將房地產(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，因此造成了近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的頻繁調(diào)控。經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候就采取措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，造成房地產(chǎn)過(guò)熱，然后再調(diào)控，房地產(chǎn)降溫的同時(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也放慢，周而復(fù)始。

實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)并非是人們所說(shuō)的越調(diào)控越不行。2013年之前雖然存在供給不足的問(wèn)題，但也與產(chǎn)業(yè)定位有很大關(guān)系。由于我們把房地產(chǎn)定位為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要的帶動(dòng)力，對(duì)其保障民生的功能缺乏重視，而把民生保障住房的供給不足問(wèn)題交給市場(chǎng)解決，造成了房地產(chǎn)過(guò)度市場(chǎng)化，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)不斷抬高。

政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的調(diào)控角色

談到政府與市場(chǎng)的關(guān)系，各家理論爭(zhēng)論不休，但核心目標(biāo)都在于保證提高效率又兼顧公平。理論上，在市場(chǎng)制度、市場(chǎng)體系比較完善的情況下，政府不需要太多干預(yù)，應(yīng)當(dāng)盡量允許市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)。但目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系還遠(yuǎn)非完善。比如，由于中國(guó)沒(méi)有房地產(chǎn)稅，幾乎零成本的投資和投機(jī)行為，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)投資和投機(jī)過(guò)熱。針對(duì)這種情況，完全依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)必然存在隱患。那么，近期出臺(tái)的限購(gòu)政策，就屬于在中國(guó)市場(chǎng)體系不完善的情況下采取的政府干預(yù)措施。如果不通過(guò)調(diào)控來(lái)抑制投資和投機(jī)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就容易失控，導(dǎo)致泡沫破裂和市場(chǎng)崩盤，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展、居民住房的改善甚至對(duì)中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)都會(huì)有很大影響。美國(guó)一些理性經(jīng)濟(jì)學(xué)家也持政府在市場(chǎng)失靈情況下進(jìn)行房地產(chǎn)干預(yù)的觀點(diǎn)。

然而，中國(guó)在市場(chǎng)化推進(jìn)過(guò)程中并沒(méi)有積極有效地建設(shè)和完善住房市場(chǎng)制度和體系。前文提到的房地產(chǎn)政策定位的偏差導(dǎo)致了兩個(gè)問(wèn)題：一方面，將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致了市場(chǎng)化過(guò)度，忽略了住房的根本——民生；另一方面，在推進(jìn)市場(chǎng)體系的建設(shè)中，政府在需要退出的領(lǐng)域做得不夠，這跟政府與市場(chǎng)的關(guān)系定位有關(guān)。政府的角色應(yīng)該是市場(chǎng)監(jiān)管者，有責(zé)任完善房地產(chǎn)體系，以發(fā)揮市場(chǎng)作用。但在中國(guó)，政府既是一級(jí)市場(chǎng)土地壟斷的需求方，又是二級(jí)市場(chǎng)土地的供給方，可謂“既是裁判員，又是運(yùn)動(dòng)員”。因此，盡管我們呼吁征收房產(chǎn)稅，呼吁政府退出土地供應(yīng)，完善市場(chǎng)體系和制度建設(shè)，但困難重重。

當(dāng)然，在這幾輪調(diào)控的過(guò)程中，雖然各個(gè)階層對(duì)房地產(chǎn)的感覺(jué)不一樣，但不可否認(rèn)，中國(guó)人均住房面積從7或8平方米提高到了33平方米，住房狀況總體得到了改善。

房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的原因

在制度缺失的背景下，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲是基于自身的利益追求和心理預(yù)期，包括政府在內(nèi)的市場(chǎng)主體進(jìn)行合作博弈以及支持投機(jī)和投資在一、二線城市穿越的結(jié)果。

首先，市場(chǎng)制度缺失是本輪核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的基礎(chǔ)。市場(chǎng)制度的缺失導(dǎo)致了市場(chǎng)的紊亂，使得房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是居民還是企業(yè)都愿意投資房地產(chǎn)。

其次，流動(dòng)性過(guò)剩是本輪核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的源頭。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)在這個(gè)過(guò)程中起到了很重要的作用，比如經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介公司合作，甚至采取了不少違規(guī)做法，使得巨量流動(dòng)性進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是投資和投機(jī)的源頭。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)下行背景下，寬松的貨幣政策向市場(chǎng)注入的大量流動(dòng)性并沒(méi)有流入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是流向收益更高的房地產(chǎn)行業(yè)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的萎縮，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲吸引了本該流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的資金，反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步加劇了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的萎縮。正如一些三、四線城市的制造業(yè)企業(yè)主把企業(yè)賣掉，轉(zhuǎn)而到一、二線城市買幾套房，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的萎縮與房地產(chǎn)的暴漲可謂互為因果。由于以上兩方面原因，大量資金進(jìn)入了樓市。

第三，一、二線城市地王頻出是房?jī)r(jià)上漲和市場(chǎng)恐慌的直接原因。地王頻出的本質(zhì)是企業(yè)和地方政府的合謀—找地，拍地王。原本從2016年4月開(kāi)始，包括上海、深圳等核心熱點(diǎn)城市在內(nèi)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已開(kāi)始回落。但隨著6月份上海的土地競(jìng)拍，其他城市土地競(jìng)拍接踵而至。8月18日上海一天拍了三個(gè)地王，人們紛紛議論著“面粉比面包貴”，接下來(lái)開(kāi)發(fā)商自然要漲價(jià)，造成市場(chǎng)恐慌，投資者才有利可圖。由于一般居民要趕在價(jià)格大漲之前進(jìn)入市場(chǎng)，地王頻出直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲和市場(chǎng)恐慌。

第四，地方政府對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)和投資的縱容、容忍，是市場(chǎng)過(guò)熱的重要原因。本來(lái)中央提出房地產(chǎn)調(diào)控的政策非常明確——“因城施策”，即三、四線及以下城市需要去庫(kù)存。然而，本來(lái)就不存在高庫(kù)存的一、二線城市也“渾水摸魚(yú)”，執(zhí)行去庫(kù)存政策，以進(jìn)一步增加投資，促使地價(jià)上漲，增加財(cái)政收入。熱點(diǎn)城市政府對(duì)地產(chǎn)投資的縱容和容忍是導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱沒(méi)有得到很好抑制的一個(gè)重要原因。

第五，政府對(duì)市場(chǎng)變化未及時(shí)回應(yīng)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期惡化。在房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)的謠言下，政府需要出來(lái)表態(tài)，明確采取或不采取實(shí)際措施的態(tài)度。沒(méi)有政府的表態(tài)，市場(chǎng)上諸如“政府為了保增長(zhǎng)，為了保匯率，為了轉(zhuǎn)移地方債務(wù)”等謠言就很有煽動(dòng)性。傳言引起的誤讀更加劇了整個(gè)市場(chǎng)的恐慌。

近期房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果

國(guó)慶節(jié)前后，各地方政府出臺(tái)了許多調(diào)控政策，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了十分重要的影響，但最終效果還有待觀察。從兩個(gè)層面看，這些調(diào)控政策目前已經(jīng)取得了一定的作用。第一，限購(gòu)政策將不符合條件的投資者與投機(jī)者攔在門檻之外，導(dǎo)致各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量有所下降，但由于價(jià)格取決于企業(yè)，房?jī)r(jià)還沒(méi)有下降。第二，政策的密集出臺(tái)，給市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，起到了化解恐慌、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用。

房?jī)r(jià)何時(shí)封頂

從全國(guó)總體情況來(lái)看，中國(guó)自2013年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)就已接近飽和—平均每個(gè)家庭有1.1套住房，當(dāng)然，其中有1/3的住房是功能不全和需要改善的。因此，從現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著結(jié)構(gòu)性短缺。從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，中國(guó)處在城市化中期階段，人口處于急劇變化的狀態(tài)，城市人口還在增加，預(yù)計(jì)未來(lái)十年城市人口占比會(huì)達(dá)到70%?；谶@兩點(diǎn)，盡管總體上中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是飽和了，但結(jié)構(gòu)上，三、四線及以下城市存在市場(chǎng)過(guò)剩，而一、二線城市和部分三線城市還存在著供給不足。對(duì)于一、二線城市來(lái)講，城市人口的急劇增加，使住房的潛在需求很大。同時(shí)，一些城市房地產(chǎn)看似供需缺口很大，但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，實(shí)際存在大量投資、投機(jī)性住房，而非剛性的市場(chǎng)需求。因此，從供需角度來(lái)看，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有潛力，從房?jī)r(jià)角度來(lái)看，隨著收入的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也還未漲到最高點(diǎn)。

日本的房地產(chǎn)泡沫是在城市化結(jié)束時(shí)出現(xiàn)的，當(dāng)投機(jī)和投資需求消失時(shí)，過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格和虛假需求帶來(lái)的泡沫自然會(huì)破裂。相比之下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求還在增加，雖然房?jī)r(jià)比較高，但短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)泡沫。

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型是必然趨勢(shì)

雖然總體來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)依然存在潛力，但供給存在嚴(yán)重不足的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)緩慢，而且可能會(huì)面臨著很大風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)型。

企業(yè)轉(zhuǎn)型在很大程度上影響甚至決定了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。之前一段時(shí)間，許多企業(yè)都是向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，那么現(xiàn)在我們真正要做的就是要從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)上去，比如運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維來(lái)改造房地產(chǎn)業(yè)就是其中一個(gè)轉(zhuǎn)型方向。此外，住房地產(chǎn)除了可以向文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、休閑養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，還可以更進(jìn)一步依托旅游地產(chǎn)做旅游、依托文化地產(chǎn)做文化、依托養(yǎng)老地產(chǎn)做養(yǎng)老、依托醫(yī)療地產(chǎn)做醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，向各個(gè)方面轉(zhuǎn)型。過(guò)去許多高科技、制造業(yè)企業(yè)，本來(lái)發(fā)展得挺好，一看房地產(chǎn)發(fā)展好，都來(lái)湊熱鬧，那么現(xiàn)在它們需要做的就是回歸高科技、制造業(yè)。

轉(zhuǎn)型的根本動(dòng)力是轉(zhuǎn)變對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期。在市場(chǎng)機(jī)制下，如果房地產(chǎn)企業(yè)賣不掉房子，就會(huì)想到轉(zhuǎn)型，一旦形勢(shì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的利益還是最高，就又回歸房地產(chǎn)業(yè)了。因此，要讓產(chǎn)業(yè)的利益平均化，競(jìng)爭(zhēng)更充分，才能實(shí)現(xiàn)真正有效轉(zhuǎn)型。如果沒(méi)有這個(gè)微觀機(jī)制，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型就無(wú)法進(jìn)行。

（作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任、研究員）