探究我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風險防范

【摘要】本文主要分析了我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風險，闡述了個人住房貸款的含義、特點，針對商業(yè)銀行個人住房貸款的風險問題進行深入研究，結(jié)合本次研究，最終提出了商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范的一些具體對策。最終希望通過本文的分析研究，能夠?qū)崿F(xiàn)有效防范商業(yè)銀行個人住房貸款風險的目標。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 個人 住房貸款 風險

不論是基于我國的傳統(tǒng)觀念還是人們的實際需求而言，住房需求始終是一種剛性需求的存在，因此做好個人住房貸款風險防范工作，對于商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)就具有十分重要的作用。并且隨著我國政府對于房市政策的不斷調(diào)整，針對日益升高的房價進行持續(xù)的調(diào)控，從而使商業(yè)銀行個人住房貸款的風險也不斷加大，對于商業(yè)銀行而言不確定的因素太多，因此就愈發(fā)凸顯出風險防范的實際意義。

一、個人住房貸款的含義、特點

（一）個人住房貸款的含義

任一自然人向商業(yè)銀行提出申請，用于購置一般性自用住房的借貸行為被稱為個人住房貸款。為了規(guī)避借貸風險發(fā)生所帶來的損失，一般需要申請住房貸款的自然人向所申請的商業(yè)銀行提供相應(yīng)的擔保。

（二）個人住房貸款的特點

同其他形式的個人貸款不同，對于購置住房所需要申請的貸款一般存在如下幾個特點：首先是由于是購房貸款，因此資金需求相對而言就比較巨大，同時由于數(shù)額的巨大而貸款個體的償還能力是有限的，因此貸款的還款日期就相對更加長久一些，一般在10～20年左右。其次是由于貸款的申請者是單一自然人，并且貸款的目的和用途職能用于購置自用房屋，因此這也就導(dǎo)致了個人住房貸款的特殊性。然后是對于貸款的償還方式是以月為償還周期，進行貸款償還結(jié)算，逐漸的分期償還方式。最后是對于申請貸款所做的擔保措施，一般情況是以本次貸款所購房屋為擔保。

二、商業(yè)銀行個人住房貸款風險的防范

城鎮(zhèn)居民的住房需求與普通百姓的日常生活緊密相關(guān)，這不單單影響著住房相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，而且還關(guān)乎到社會和諧、穩(wěn)定，經(jīng)濟總體的平穩(wěn)、健康運行，通過將我國目前的經(jīng)濟環(huán)境同歷史上所發(fā)生經(jīng)濟金融危機的環(huán)境相比較，會發(fā)現(xiàn)個人住房貸款的壞賬率是誘發(fā)經(jīng)濟危機的重要因素，因此必須要做好對于個人住房貸款的風險防范。

（一）嚴格執(zhí)行國家的房貸政策

為避免個人住房貸款的壞賬率發(fā)生時，追討貸款抵押困難這種情況的發(fā)生，就必須嚴格遵守、執(zhí)行國家的房貸政策，從法律制度的層面上規(guī)避個人住房貸款的風險，最大程度上降低商業(yè)銀行的損失。依據(jù)我國最新出臺的關(guān)于房屋貸款的相關(guān)政策，并嚴格執(zhí)行其中關(guān)于具體房屋貸款的相關(guān)細節(jié)：首次申請個人住房貸款的申請者在購置不小于90平米的住房時，其首次付款比例必須要大于等于30%；而對于申請貸款購買二套住房的申請者按規(guī)定，其首次付款的比例必須大于等于50%，且基準利息稅率必須要高于1.1倍；而對于申請貸款購買第三套住房的申請者按照規(guī)定，其首次付款的比例必須在二套住房的基礎(chǔ)上進行大幅度的上漲，詳細的上漲幅度可以由給予住房貸款的商業(yè)銀行結(jié)合風險評估，進行適當?shù)恼{(diào)整。國家的相應(yīng)管理部門應(yīng)當結(jié)合市場的具體情況，科學(xué)、合理的評估個人住房貸款的風險，加強商業(yè)銀行的管理。對于市場上利用房屋進行不合理炒作、和投資性的購房情況要進行政策上的限制，抑制房地產(chǎn)的泡沫擴大化，根據(jù)風險評估狀況在房價極度不合理，同時房屋的供需不足地區(qū)要適時的停止二套以上住房的貸款申請。

（二）完善銀行內(nèi)部信貸管理機制

首先要做到對于房貸申請者的資格進行嚴格的審查，對于申請個人住房貸款者的信用審查能夠最大程度上的避免貸款風險的發(fā)生，在對于申請者的貸款資格審查的過程中需以其，穩(wěn)定的現(xiàn)金收入為主要基礎(chǔ)，通過科學(xué)、合理的評估從動態(tài)的角度對申請者進行全面的分析，綜合考慮申請者是否具有穩(wěn)定的工作、其家庭的具體支出情況、以及預(yù)期其孩子的教育成本以及家庭醫(yī)療成本等因素，最終做出全面的、真實可靠的信用評估；其次在對于已經(jīng)完成貸款申請人的信用評估調(diào)查之后，對于每一個貸款申請者的信用調(diào)查都要再進一步的進行內(nèi)部的審核工作，在再次審查貸款申請者的信用狀況及風險情況時，還要將側(cè)重點放在對于進行本次信用調(diào)查的調(diào)查者身上，審查其是否盡到了信用調(diào)查的相應(yīng)職責。最后在對于個人住房貸款發(fā)放之后要加強追蹤、管理，要定期的針對貸款申請人的財務(wù)狀況進行評估、審查，對于貸款申請者的工作變動導(dǎo)致的資金變動、擔保抵押轉(zhuǎn)移、變動等情況要進行跟蹤分析，一定要最大程度上確保貸款抵押資產(chǎn)的安全性，依據(jù)貸款申請者的還款情況做出適當?shù)男庞谜{(diào)整，對于到期未還款的貸款者要加強催收工作，盡量避免貸款損失。

（三）實行住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（MBS）

實行“反債務(wù)俘獲”。與“反債務(wù)俘獲”相對應(yīng)的當然是“債務(wù)俘獲”，所謂的“債務(wù)俘獲”是經(jīng)濟學(xué)中“俘獲理論”的所延伸出一項理論觀點，“俘獲理論”即就是由于政府在制定政策的過程中其所針對的對象太過強大，而所制定的政策反而有利于原本要針對的對象，即政策的制定者反被俘獲。因此在個人住房貸款中隨著我國經(jīng)濟規(guī)模的不斷擴大，房地產(chǎn)市場的繁榮個人住房貸款的數(shù)額比例不斷增加，隨之而來的個人住房貸款風險也不短加大，因此為了避免商業(yè)銀行處于“被俘獲”的地位，就需要通過運用證券市場等方式將商業(yè)銀行的個人住房貸款進行“反債務(wù)俘獲”。商業(yè)銀行可以通過個人住房抵押貸款支持證券（MBS）將申請住房貸款者的抵押住房，作為一種證券化的信貸資產(chǎn)在證券市場上進行銷售，從而降低商業(yè)銀行的信貸風險，實現(xiàn)銀行現(xiàn)金流的充足，改善我國商業(yè)銀行中以短期存款、長期貸款為主的矛盾問題。

（四）建立個人住房貸款風險預(yù)警系統(tǒng)

由于房地產(chǎn)市場與國家的政策、宏觀經(jīng)濟因素等具有密切的關(guān)系，因此只有通過建立個人住房貸款的風險預(yù)警系統(tǒng)才能夠，有效的應(yīng)對貸款風險的發(fā)生，以及盡可能降低引發(fā)風險所帶來的損失。針對我國的實際情況，制定相應(yīng)科學(xué)、合理的應(yīng)急機制，面對一些潛在的威脅能夠及時的應(yīng)對和解決。

三、結(jié)束語

本文主要分析了我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風險防范問題，簡單解讀了個人住房貸款的具體含義及其相應(yīng)的現(xiàn)實特點，重點闡述了商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范的具體措施，主要有：嚴格執(zhí)行國家的房貸政策、完善銀行內(nèi)部信貸管理機制、實行住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（MBS），實行“反債務(wù)俘獲”、建立個人住房貸款風險預(yù)警系統(tǒng)從而降低個人住房貸款的風險，希望通過本文的研究，能夠為我國商業(yè)銀行防范個人住房貸款風險提供一些參考、借鑒。

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作者簡介：孟冰（1962-），男，漢族，河北海興人，大學(xué)本科，中級經(jīng)濟師，研究方向：商業(yè)銀行信貸風險管理。