稅收利好樓市去庫存 大量需求或?qū)⑨尫?/h1>
2016-09-10 07:22:44
時代金融 2016年13期
2016年2月17日，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（以下簡稱《通知》），宣布自2016年2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅政策。
樓市利好政策接二連三，旨在引導剛需入市。由此，2016年中國樓市去庫存值得期待。需要指出的是，中央與地方政府都在發(fā)力樓市去庫存，政策寬松大勢所趨，全國樓市需求將逐步釋放。
新政策的作用
第一，可以刺激購房需求。第二，新的營業(yè)稅政策與之前不一樣的地方主要體現(xiàn)在非普通住房，針對大戶型、高價房和別墅等物業(yè)，在過去的政策中，滿2年也需要繳納差額營業(yè)稅，而新政策并未明確。如果各地在落實的過程中也按住房計算，那么對于改善性需求會有非常明顯的利好。第三，新政策繼續(xù)繞開一線城市，整體上看，一線城市不存在庫存問題，預計后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對一線城市的心理影響依然比較大。第四，新政策針對二手房影響比新房更大，因為二手房只要交易成功就必須馬上交稅，而新房大部分是期房，基本要到交房才存在契稅繳納。第五，中央部委緊隨地方政府出臺政策救市，預計后續(xù)針對房地產(chǎn)的政策仍會頻繁出臺。
新政策變化點
該《通知》規(guī)定，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
舉例說明：
首套房
假設購買一套15000元/平米、面積155平米的房子，總款為232.5萬元，原來需要交納契稅6.975萬元，新政策之后，只需繳納3.4875萬元，少繳3.4875萬元。
二套房
假設購買一套15000元/平米、面積98平米的房子，總款為147萬元，原來需要交納契稅4.41萬元，新政策之后，只需繳納2.94萬元，少繳1.47萬元。
面積越大，住房總價越高，省的就越多。加上降息、降首付等政策的出臺，優(yōu)惠只會更多、更大。
樓市去庫存 壓力巨大但前景可期
4月15日，國家統(tǒng)計局公布了我國2016年一季度GDP同比增長6.7%的消息，基本上符合預期。這其中，房地產(chǎn)是個非常關鍵的變量。相關數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.2%；這意味著之前穩(wěn)增長政策的效果持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)帶動了相關的投資和消費，中國經(jīng)濟開始出現(xiàn)積極的信號。
雖然一季度一線城市的房價出現(xiàn)上漲導致地方政府緊急出臺政策緩解，但帶來的好處也顯而易見。因為只有這樣，相關的稅收才回得來，相關的投資也才上得去。
一線城市的房價上漲，對于宏觀層面樓市去庫存的作用是具有示范效應的，但如果漲得太離譜就有危險了。所以，最好的辦法是，一線城市壓?。欢€城市穩(wěn)??；三四線城市漲起來，這樣才能去庫存，才能讓房地產(chǎn)投資逐漸恢復元氣。
據(jù)統(tǒng)計，截至2014年底，僅有41%的城市常住人口擁有商品房，這意味著，剩余59%的人住在非商品住房或老房子中。樓市去庫存盡管壓力很大，但只要政策得當，前景可期。
昆明市民購房意愿增強
在多重利好政策疊加的推動下，昆明樓市的預期已經(jīng)發(fā)生逆轉。不僅一批來自省外的地產(chǎn)大鱷紛紛進駐昆明推出新樓盤，市民的購房意愿也迎來了一輪新的高潮。
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新政策的作用
第一，可以刺激購房需求。第二，新的營業(yè)稅政策與之前不一樣的地方主要體現(xiàn)在非普通住房，針對大戶型、高價房和別墅等物業(yè)，在過去的政策中，滿2年也需要繳納差額營業(yè)稅，而新政策并未明確。如果各地在落實的過程中也按住房計算，那么對于改善性需求會有非常明顯的利好。第三，新政策繼續(xù)繞開一線城市，整體上看，一線城市不存在庫存問題，預計后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對一線城市的心理影響依然比較大。第四，新政策針對二手房影響比新房更大，因為二手房只要交易成功就必須馬上交稅，而新房大部分是期房，基本要到交房才存在契稅繳納。第五，中央部委緊隨地方政府出臺政策救市，預計后續(xù)針對房地產(chǎn)的政策仍會頻繁出臺。
新政策變化點
該《通知》規(guī)定，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
舉例說明：
首套房
假設購買一套15000元/平米、面積155平米的房子，總款為232.5萬元，原來需要交納契稅6.975萬元，新政策之后，只需繳納3.4875萬元，少繳3.4875萬元。
二套房
假設購買一套15000元/平米、面積98平米的房子，總款為147萬元，原來需要交納契稅4.41萬元，新政策之后，只需繳納2.94萬元，少繳1.47萬元。
面積越大，住房總價越高，省的就越多。加上降息、降首付等政策的出臺，優(yōu)惠只會更多、更大。
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雖然一季度一線城市的房價出現(xiàn)上漲導致地方政府緊急出臺政策緩解，但帶來的好處也顯而易見。因為只有這樣，相關的稅收才回得來，相關的投資也才上得去。
一線城市的房價上漲，對于宏觀層面樓市去庫存的作用是具有示范效應的，但如果漲得太離譜就有危險了。所以，最好的辦法是，一線城市壓?。欢€城市穩(wěn)??；三四線城市漲起來，這樣才能去庫存，才能讓房地產(chǎn)投資逐漸恢復元氣。
據(jù)統(tǒng)計，截至2014年底，僅有41%的城市常住人口擁有商品房，這意味著，剩余59%的人住在非商品住房或老房子中。樓市去庫存盡管壓力很大，但只要政策得當，前景可期。
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