房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的困境和對策研究

程建

【摘要】改革開放以來，隨著我國城市化進(jìn)程的加快及城鎮(zhèn)居民對改善居住環(huán)境的需求愈發(fā)強(qiáng)烈，我國房地產(chǎn)業(yè)獲得了歷史性的發(fā)展機(jī)遇，并取得了長足的進(jìn)步。但是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著融資管理帶來的諸多問題。本文首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的重要性和作用，然后分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資管理面臨的困境，并分析其成因，最后針對相關(guān)融資管理問題提出對策和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 融資管理 財務(wù)風(fēng)險

改革開放以后，隨著我國逐步放開原有對人口流動的控制，城市化進(jìn)程大大加快。同時，隨著我國人民生活水平的提高和人均可支配收入的增加，城鎮(zhèn)居民對改善居住環(huán)境的需求也愈發(fā)強(qiáng)烈。這些因素都推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模也越來越龐大。但是在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的過程中，仍然面臨著融資管理帶來的諸多問題，尤其是在目前國家針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控大背景下，如何正確認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的困境，尋找適合的融資路徑，對房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得非常迫切和必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的重要性和作用

（一）融資管理是房地產(chǎn)企業(yè)項目順利開發(fā)建設(shè)的重要保證

由于房地產(chǎn)項目一般都具有開發(fā)建設(shè)周期長、項目價值比較高、資金占用量比較大、資金回籠比較慢等特點，所以為了能夠保證房地產(chǎn)項目順利開發(fā)建設(shè)，就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理工作。通過認(rèn)真籌劃、合理規(guī)劃相關(guān)融資工作，在項目需要的時候，能夠及時籌措到足額的資金投入到項目建設(shè)中去，不會產(chǎn)生由于資金短缺而影響項目建設(shè)，也不會出現(xiàn)大量資金閑置而出現(xiàn)增加資金成本的情況。

（二）融資管理是房地產(chǎn)企業(yè)項目成本的重要影響因素

房地產(chǎn)項目的成本主要包括土地出讓金、設(shè)計勘察費用、建筑安裝等工程費用、水電煤通信等配套費用，投入項目的資金數(shù)額巨大，單靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往難以為繼，一般投入項目的大部分資金都是通過對外融資籌措的，財務(wù)費用也就構(gòu)成了房地產(chǎn)項目成本的重要組成部分。所以，通過合理的融資規(guī)劃，籌措到合適的、成本較低的資金，對降低房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本發(fā)揮著重要的作用。

（三）融資管理是房地產(chǎn)企業(yè)降低財務(wù)風(fēng)險的重要手段

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金投入大、回收周期長的行業(yè)，并且由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的資金大部分是通過外部融資獲得，所以，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中存在較大財務(wù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)對外借入的資金都規(guī)定了嚴(yán)格的還款期限和還款金額，如果房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債較多，同時沒有經(jīng)過良好的融資規(guī)劃，就可能導(dǎo)致不能歸還到期的借款本息，產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險，影響房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益與聲譽，嚴(yán)重的甚至危及房地產(chǎn)企業(yè)的生存。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的困境及其成因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的困境

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量越來越大。目前，隨著國家對房地產(chǎn)項目的安全、環(huán)保等方面提出更高的要求，而新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，都在無形之中增加了房地產(chǎn)投資成本。同時，隨著房地產(chǎn)項目土地出讓金、建筑原材料價格和人工成本的大幅增加，使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)的資金需求量越來越大。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金來源有限。如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目需要的資金來源渠道比較多，就能夠緩解或減少房地產(chǎn)企業(yè)面臨的較大的資金壓力。但是，國家對海外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場制定了一定限制條件，減少了我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源有限，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快變現(xiàn)以回籠資金，就必須加快施工進(jìn)度，或使用一些技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)的材料降低開發(fā)成本等，這樣都會使房地產(chǎn)項目的質(zhì)量難以得到保證。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一。目前，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的融資已經(jīng)拓展到了資本市場，比如發(fā)行公司債券等方式募集資金，但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道還是通過銀行借款來籌措資金，融資渠道比較單一。通過銀行借款進(jìn)行融資，雖然具有手續(xù)簡便、成本可控等優(yōu)點，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模越來越大及市場競爭加劇，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)過于依賴銀行借款而產(chǎn)生的金融風(fēng)險等一系列問題。

4.房地產(chǎn)企業(yè)融資難度不斷加大。近年來，由于我國房地產(chǎn)市場整體不太景氣，再加上國家實施的較為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，使得銀行等金融機(jī)構(gòu)提高了對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險研判和預(yù)警，對于房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資審查與核準(zhǔn)也更加嚴(yán)格。同時，資本市場對于房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資也沒有打開大門，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的上升和融資難度的加大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資管理困境的成因

1.房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入開發(fā)的調(diào)整期。1998年實施房改政策以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)煥發(fā)了蓬勃生機(jī)，使人民的生活環(huán)境和居住環(huán)境取得了很大改善。但是，由于規(guī)劃理念和地域發(fā)展不平衡等因素的制約，我國出現(xiàn)了房地產(chǎn)項目遍地開花的現(xiàn)狀，并且大量建造的是毛坯房，科技含量低、建造質(zhì)量不高等。由于缺乏必要的標(biāo)準(zhǔn)和約束，一些房地產(chǎn)企業(yè)推向市場的精裝修房也存在裝修材料以次充好、不環(huán)保等問題，產(chǎn)生了很多開發(fā)商與客戶的矛盾。房地產(chǎn)價格非理性的上漲及大量空置房的產(chǎn)生，給盲目火熱的房地產(chǎn)行業(yè)降了溫，減緩它的發(fā)展勢頭，使我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了開發(fā)的調(diào)整期。

2.國家對房地產(chǎn)行業(yè)出臺較為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策。自上世紀(jì)90年代末開始，我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一種井噴式發(fā)展的階段，使房地產(chǎn)市場獲得了長足的進(jìn)步，同時也使我國各地房地產(chǎn)的價格持續(xù)快速上漲，許多地方的住房價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通百姓的購買能力。在近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格宏觀調(diào)控的政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道進(jìn)一步收窄，融資門檻進(jìn)一步抬高，加大了房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的難度。

3.我國房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。在發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)金融市場中，除了傳統(tǒng)的銀行借款外，更多的是通過其他的融資渠道，比如上市、公司債券、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等金融產(chǎn)品進(jìn)行融資。同時，在成熟的房地產(chǎn)金融市場中還有著發(fā)達(dá)的二級證券市場，既可以吸引社會上閑散資金，使其獲得股利回報，又能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的資金需求。而我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要是通過銀行借款，雖然也有通過信托、基金等渠道募集資金的，但是與整個房地產(chǎn)企業(yè)總的融資規(guī)模相比，只占較小的比例。而且，截至目前，我國大約30000家左右的房地產(chǎn)企業(yè)中，在滬深A(yù)股上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有約137家，房地產(chǎn)企業(yè)通過證券市場募集的資金比例較小。

三、針對房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資管理問題的對策

（一）發(fā)展房地產(chǎn)金融市場

在成熟的房地產(chǎn)金融市場中，應(yīng)該是以通過發(fā)行債券和發(fā)行股票等直接融資為主，輔以銀行借款等間接融資。為了解決我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資管理問題，就要從我國房地產(chǎn)業(yè)較為混亂的融資市場的實際出發(fā)，大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場。通過鼓勵滿足條件的中小房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，既可以募集到企業(yè)需要的資金，也可以提高企業(yè)的品牌和知名度。同時，也要加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管，確保房地產(chǎn)金融市場的健康有序發(fā)展。

（二）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

拓寬融資渠道是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資管理問題的重要保障，在保持銀行借款等傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極拓展其他諸如上市融資、股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)信托融資等融資渠道，使房地產(chǎn)企業(yè)募集所需資金時有更多的選擇，既降低企業(yè)的營運風(fēng)險，同時也可以分散銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理

對融資管理面臨的問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷提升自身融資管理能力，加強(qiáng)融資管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)公司項目開發(fā)計劃，科學(xué)合理的測算公司在未來一段時間內(nèi)的資金需求量，進(jìn)而根據(jù)自身的營收情況確定公司的融資規(guī)模。其次，房地產(chǎn)企業(yè)也要熟悉各種融資渠道的利弊，選擇適合自身的融資方式。然后，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)融資結(jié)構(gòu)管理，充分考慮優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險和融資成本，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

（四）制訂房地產(chǎn)企業(yè)中長期融資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、資金占用量大，企業(yè)在經(jīng)營過程中承擔(dān)著巨大的風(fēng)險，為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資管理面臨的問題，制訂房地產(chǎn)企業(yè)中長期融資戰(zhàn)略是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真分析、研判市場環(huán)境和國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響，同時，根據(jù)自身條件預(yù)測企業(yè)未來的發(fā)展?fàn)顩r。根據(jù)企業(yè)中長期發(fā)展戰(zhàn)略，制訂中長期融資戰(zhàn)略，既要避免項目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的情況，又要合理安排資金，提高資金的使用效率和效益。

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